2026年5月3日公開
どうも千日です。2026年5月の住宅ローン金利は、変動も固定も一段上がりました。フラット35は2.7％台に乗り、変動金利も銀行ごとに上げ幅の差が出ています。
数字だけ見れば変動が有利になりやすい一方、子育てプラスや保証型を使えば固定が逆転するケースもあり、フラットもまだオワコンとは言えない状況です。
今回は、変動か固定かを金利差ではなく、リスク対応力で判断するための補助線を引きます。
ここを理解しているかどうかで、判断は大きく変わってくるでしょう。
- 2026年5月金利速報ダイジェスト変動も固定も上がる局面に入った
- 変動金利は各行でバラつき。日銀の利上げ幅以上に上げる銀行も出てきた
- 日銀は利上げを見送ったが、緩和的な金利水準という認識は変わっていない
- フラット35は2.7％台へ…ただし、まだ逆ザヤ
- 子育てプラスが効く人は、フラット35が変動より低くなる期間もある
- 変動とフラット35を数字で比べると、標準条件では変動が安くなりやすい
- 保証型と団信不加入を使えば、フラット35が有利になるケースもある
- まとめ～変動か固定かは、金利だけでなく自分が取れるリスクで決める
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2026年5月金利速報ダイジェスト変動も固定も上がる局面に入った
2026年5月の住宅ローン金利がほぼ出そろいました。今回は、固定金利だけでなく変動金利にも大きな動きが出ています。
日銀は4月の金融政策決定会合で利上げを見送りましたが、会合後の発言はかなりタカ派的で、今後も利上げを進めたいという姿勢は変わっていないと見ています。
その影響もあって長期金利は上昇し、フラット35や民間の固定金利も大きく上がりました。
変動金利
まずダイジェストとしては、変動金利ではSBI新生銀行、イオン銀行、ソニー銀行が0.35％引き上げました。
これは日銀の昨年12月の利上げ幅0.25％を上回る動きで、しかも基準金利自体を0.35％上げている点が重要です。
民間固定金利
10年固定はいよいよ3％台に入り、20年固定は4％台、30年・35年固定もそれに近い高い水準になっています。
フラット35
フラット35の買取型は4月から5月にかけて0.22％上昇し、2.7％台に乗りました。
今回のポイントは、変動金利の上げ幅に銀行ごとのバラつきが出ていること、フラット35の逆ザヤ幅がさらに縮小していること、そして変動と固定の比較が以前よりもかなり拮抗してきたことです。
単純に変動が安い、固定は高い、というだけでは判断しにくい局面に入っています。
変動金利は各行でバラつき。日銀の利上げ幅以上に上げる銀行も出てきた
変動金利については、昨年12月の日銀利上げ0.25％を各銀行がどのように反映したかを見る必要があります。多くの銀行では4月に見直しが行われ、5月に見直しをする銀行もあります。
今回目立つのは、日銀の利上げ幅0.25％をそのまま反映する銀行だけでなく、それ以上に上げている銀行が少なくないことです。
例えば、0.3％、0.275％といった上げ幅を出している銀行があり、今回のSBI新生銀行、イオン銀行、ソニー銀行に至っては0.35％の引き上げです。
ただし、ここは丁寧に見る必要があります。適用金利の上昇幅が日銀の利上げ幅を上回っている場合でも、基準金利の引き上げ幅は0.25％で、基準金利からの引き下げ幅を縮小した結果として適用金利が大きく上がっているケースがあります。
つまり、今年に入ってからの上昇幅がそのまま既存借入者全員にかかるわけではありません。既存借入者に直接影響するのは、基本的には基準金利の引き上げ幅です。
その意味で、auじぶん銀行の0.3％、SBI新生、イオン、ソニーの0.35％は、基準金利自体の引き上げ幅が日銀の利上げ幅を上回っている点で、より注意が必要な動きです。
変動金利は、基本的には日銀の政策金利と連動します。特に基準金利については、一部の例外を除き、日銀の利上げ幅と同じ程度で上がると見ておくのが基本です。
ただし、今回のように銀行ごとの営業方針によって、日銀の上げ幅より大きく動く銀行も出てきました。
変動金利を選ぶなら、単に表面金利が低い銀行を選ぶだけでなく、今後どの程度まで上げそうかという銀行ごとの方針も見ておく必要があります。
日銀は利上げを見送ったが、緩和的な金利水準という認識は変わっていない
4月の日銀会合では利上げは見送りとなりました。背景には中東情勢の緊迫化があり、今回はもう少し情勢を見極めたいという判断だったと見ています。
ただし、金利を上げなかったからといって、日銀が利上げをやめたわけではありません。
日銀の基本認識としては、現在の政策金利0.75％はまだ非常に緩和的、平たく言えば低すぎる水準だという見方が続いています。
実際に昨年12月に0.25％利上げした後も、日本経済が大きく後退したという判断にはなっていません。だからこそ、情勢を見ながら、引き続き正常化を進めたいという姿勢は残っています。
問題は、どこまで上げるのかです。植田総裁は明確な到達水準を言いませんし、実際にも固定された答えはないのだと思います。利上げをしながら、その都度、景気、物価、賃金、為替、金融市場の反応を見て探っていくことになります。
私が変動金利で借りるなら、この程度は見ておくべきだと考えている目安は、今後2年でプラス1％です。政策金利は現在0.75％ですから、年2回、2年間で4回、0.25％ずつ上がれば1.75％になります。
日銀が示している中立金利の推定レンジが概ね1.1％から2.5％程度であることを踏まえると、1.75％はその中間付近です。決して極端な想定ではありません。
予定通りに上げられない場合は、今後2年間で年1回程度、合計0.5％の上昇にとどまるシナリオもあります。その場合、政策金利は1.25％です。
これは中立金利レンジの下限に近く、変動金利を選ぶ人にとっては比較的楽観的なシナリオです。 したがって、変動金利の到達点としては、低めに見ても今よりプラス0.5％、中心的にはプラス1％を想定しておくべきです。
現在の変動金利が1％から1.2％程度であれば、将来的には1.5％から2.2％程度が一つの目安になります。ソニー銀行のように高めに動く銀行では、2.4％近い水準も見ておいた方がよいでしょう。
フラット35は2.7％台へ…ただし、まだ逆ザヤ
次にフラット35です。2026年5月のフラット35買取型は、4月から0.22％上昇して2.7％台に入りました。長期金利の上昇が直接反映された形です。
10年国債利回りは4月末に2.5％を超え、29年ぶりの水準になったと言われています。 ここで注目すべきなのは、フラット35が高くなったとはいえ、まだ住宅金融支援機構が逆ザヤで提供しているという点です。
逆ザヤとは、機構が市場から調達する金利よりも低い金利で、私たちに住宅ローンを貸している状態です。
3月は、機構債2.65％に対してフラット35は2.25％で、逆ザヤ幅は0.4％でした。
4月は機構債2.79％に対してフラット35は2.49％で、逆ザヤ幅は0.3％。
5月は機構債2.97％に対してフラット35は2.71％で、逆ザヤ幅は0.26％です。
つまり、逆ザヤ幅は0.4％、0.3％、0.26％と徐々に縮小しています。
これは住宅金融支援機構が、これまでの低すぎる固定金利を少しずつ正常化している動きと見ています。
逆ザヤが完全になくなれば、フラット35は機構債の水準に近づきます。さらに長期金利が今より0.1％上がれば、機構債も3％台に入る可能性があり、フラット35の3％台も見えてきます。
ただし、現在の2.7％台が過去と比べて極端に高いかというと、そうとも言い切れません。29年前、長期金利が現在と同じような水準だった1997年頃のフラット35（当時は公庫融資）は3％台前半で、当時は団信が別建てだったため、団信込みでは3.4％から3.5％程度の実質水準でした。
それと比べれば、今の2.7％台はまだ低い。日銀的な言い方をすれば、まだ緩和的な水準と言えます。
子育てプラスが効く人は、フラット35が変動より低くなる期間もある
フラット35を見るうえで、もう一つ重要なのが子育てプラスです。子育てプラスでは、子どもの数や住宅性能、維持保全体制などに応じてポイントが付与され、当初の一定期間について金利が引き下げられます。
最大で年1％の引き下げが可能です。 5月のフラット35買取型が2.71％だとしても、子育てプラスで4ポイントを取れれば、当初5年間は1.71％になります。
新築住宅で一定の性能を満たす物件を購入する人であれば、当初5年間1％引き下げは十分に現実的です。 変動金利の中心的な予想として、今後2年間でプラス1％上がるシナリオを置くと、変動金利は2％から2.2％前後になります。
そうすると、当初5年間については、子育てプラスを使ったフラット35の方が変動より低い期間が出てくる可能性があります。
ただし、5年後には引き下げが終わり、フラット35は2.71％に戻ります。その時点では、中心シナリオの変動金利よりフラット35の方が高くなる可能性が高い。
つまり、子育てプラスは強力ですが、当初期間が終わった後も含めて比較する必要があります。
変動とフラット35を数字で比べると、標準条件では変動が安くなりやすい
ここからは具体的なシミュレーションです。借入額5,000万円、35年返済、変動金利は当初2年間1.2％、その後33年間は2.2％、フラット35は当初5年間1.71％、その後30年間2.71％という前提で比較します。
フラット35は子育てプラス4ポイントで当初5年間1％引き下げを受ける想定です。 この条件では、毎月返済額は当初期間で変動が約14万5,000円、フラット35が約15万8,000円です。
金利上昇後は変動が約16万9,000円、フラット35が約18万円です。
どちらの期間も、フラット35の方が月1万円程度高くなります。
総返済額では、変動が約7,130万円、フラット35が約7,523万円で、差は約393万円です。つまり、この標準的な前提では、数字上は変動金利の方が少なくなります。
ただし、この差をどう見るかです。月1万円は、金利上昇リスクを避けるための保険料とも言えます。今後の金利動向によって住居費が増えたり減ったりしないことに価値を感じるなら、固定を選ぶ合理性は十分にあります。逆に、月1万円の差を大きいと感じ、金利上昇への対応力があるなら、変動を選ぶ考え方も成立します。
保証型と団信不加入を使えば、フラット35が有利になるケースもある
一方で、フラット35でも借り方によっては変動より有利になるケースがあります。
例えば保証型を使い、頭金を2割入れ、団信不加入とする場合です。ある金融機関のスーパーフラットのように、条件を満たすと当初10年間1.31％、その後2.31％という水準にできるケースがあります。
この場合、別途生命保険に入る必要がありますが、保険料を月3,000円程度と見ても、全体の差は大きく変わりません。
シミュレーションでは、当初の毎月返済額が変動14万5,000円に対し、フラット35は14万8,000円程度で、差は約3,000円です。
さらに金利上昇後は、変動が約16万9,000円に対して、フラット35は約16万6,000円となり、むしろ固定の方が低くなります。 総返済額でも、変動が約7,113万円、フラット35が約6,850万円となり、約280万円ほどフラット35の方が少なくなる結果になります。
つまり、フラット35は長期金利の上昇で厳しくなってきたとはいえ、まだ終わった商品ではありません。子育てプラス、保証型、頭金、団信の組み合わせをうまく使えば、変動金利より有利になる余地は残っています。
まとめ～変動か固定かは、金利だけでなく自分が取れるリスクで決める
変動金利は今後も上がる可能性がありますが、将来的には下がる可能性もあります。
今回のシミュレーションでは、金利が上がった後はそのまま続くという前提で計算していますが、実際の金利は上下します。
変動金利を選ぶということは、その変動リスクを自分で引き受けるということです。 一方、フラット35は固定金利です。借りた時点で将来の金利が決まります。
今後の金利動向を気にせず、毎月返済額を固定できることが最大のメリットです。ただし、その安定性にはコストがかかります。 今回の結論は、変動が正解、固定が正解という話ではありません。
標準的な条件では変動の方が数字上は有利になりやすい。しかし、子育てプラスや保証型をうまく使える人は、フラット35が有利になることもあります。
さらに、固定には住居費を安定させる価値があります。 変動を選ぶなら、今の金利プラス1％程度は上がる前提で返済が続けられるかを見てください。
フラット35を選ぶなら、子育てプラスで何ポイント取れるか、保証型を使えるか、団信をどうするかまで含めて比較してください。
このプロセスを踏めば、ご自身にとって合理的な結論に近づけるでしょう。
住宅ローンは、最終的に数百万円得をしたかどうかだけで決めるものではありません。35年という長い期間、生活基盤である住まいを安定して維持できるかが最も重要です。
数字で比較し、そのうえで自分が引き受けられるリスクを選ぶ。今の金利上昇局面では、この判断プロセスこそがいちばん大事です。
以上、千日のブログでした。
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| 独身 | 20代独身 | 30代独身 | 40代独身 | 50代独身 |
| 団信 | 20代団信 | 30代団信 | 40代団信 | 50代団信 |
| 借り換え | 20代借換 | 30代借換 | 40代借換 | 50代借換 |
