千日のブログ 家と住宅ローンのはてな?に答える

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住宅ローンを借りるなら引渡しと融資実行は月末にすべきたった1つの理由

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今月と来月で安い方の金利を選べるから

どうも千日です。もう結論書いちゃってますが、安い方の月で融資を受ければシンプルに利息を安く出来るからです。

例えば0.1%も違うと借入金額3,000万円、借入期間30年、元利均等返済で支払利息は45万3千円も違って来ます。

特にフラット35については毎月20日前後には翌月の金利がほぼ予測出来ます

jutakuloan-muryousoudan.com

千日のブログでは毎月予測をしていますので読んでみてください。

sennich.hatenablog.com

もしも翌月金利が安くなることが分かっているなら、翌月に遅らせれば利息を安く出来ます。

あらかじめ月末に融資の実行を予定しておけば、予定通りその月に融資を受けるのも、翌月にスケジュールし直すのもやりやすいという事です。

フラット35以外の銀行の住宅ローンの金利は月初に発表されますので、ここまで正確な予測は出来ませんけど、大きな経済事件が発生した場合に柔軟に対処出来ます。

目次

2016年初頭のマイナス金利政策から2017年9月イールドカーブコントロール政策、トランプ大統領誕生そして北朝鮮リスクまでのトピックと長期金利の変動

何を隠そう千日が住宅ローンの記事を本格的に書くきっかけとなったのが、このマイナス金利政策です。

マイナス金利とは、銀行が今まで日銀に預けてい余剰資金に逆に利息を払わせることです。銀行は自分が預けている預金に利息を払うなんて嫌ですから、日銀に預けた預金を引き落とす。その資金は投資や融資に向けられて、経済を刺激するだろう…

マイナス金利で住宅ローンはどうなるか?分かりやすく解説します - 千日のブログ 家と住宅ローンのはてな?に答える

これをきっかけに、住宅ローンは下がり始めたんです。

2月から3月に最も大きな幅で下がっていますが、2月9日に長期金利が史上初のマイナスになったのが要因です。

2月の早い段階でこの傾向を知り、20日に発表される翌月の機構債の利率が大きく下振れしていたら引渡しと融資実行を3月に遅らせることで0.23%も安い金利で借りられたんですね。

例えば0.23%も違うと借入金額3,000万円、借入期間30年、元利均等返済で支払利息は104万9千円も違って来ます。

 

英国のEU離脱ショックは早期に収束

今では英国EU離脱?そんなのあったっけ?状態ですよね。来年に向けて交渉を開始する段階ということらしいですけど、少なくとも市場の不安というのは収束してるようです。

EUとは欧州連合条約により設立されたヨーロッパの地域統合体のことで、加盟国はヨーロッパの28カ国です。通貨をユーロに統一し、加盟国間の間で関税を撤廃し、行き来も自由にして経済的にも加盟国全体で一つの国家のようになっています。

不安から皆んなが安全な円に走り、日本国債の価格が高騰し長期金利が下がりました。

英国のEU離脱が住宅ローンの金利に与える影響について分かりやすく解説します - 千日のブログ 家と住宅ローンのはてな?に答える

国民投票の結果が出たのは6月24日ですが機構債の表面利率の決定は6月16日と前倒しになっていますね。

 f:id:sennich:20161114161458j:image

マジか?予知したの?

なんて思っちゃいます。こればっかりはその時に押さえてないとわからないです。

しかし、20日よりも早く決定されることもあるのでマメにチェックしておいたほうが良さそうですね。

 

日銀の総括と新たな金融緩和政策=イールドカーブ・コントロール政策

マイナス金利政策の開始からほぼ一貫して下がってたフラット35の金利が、21年〜35年の超長期の方だけ、上がりました

要因は、日銀の総括と長短金利操作(イールドカーブ・コントロール)付きの金融緩和政策です。

日銀が長期金利を操作して現在マイナスとなっている10年国債利回りを0%で安定させる。

日銀マイナス金利政策とイールドカーブ・コントロール政策を誰よりも分かりやすく解説します - 千日のブログ 家と住宅ローンのはてな?に答える

というものです。

長期金利が下がることで住宅関係の景気は良くなったものの、以下の副作用がある。

  • 金融機関の利益を圧迫するので、一転して貸し渋りに振れてしまう恐れがある。
  • 長期金利で運用する退職年金基金が目減りして退職金が減り、消費マインドに影響する。

なので「長期金利がマイナスになり過ぎないように、0%位をウロウロするように 日銀がコントロールしましょう」っていう事です。

それで、 これを境に長い期間のフラット35は金利が上がり、短い期間のフラット35金利は下がるという動きになりました。

  • 15年~20年 9月0.96%から10月0.95%に下落
  • 21年~35年 9月1.02%から10月1.06%に上昇

短い期間は低く、
長い期間は高く、

イールドカーブコントロールを行うとした日銀総括の意向を反映した金利の動きです。

この新しい金融緩和政策下での住宅ローンの決め方については、こちらをお勧めします。

 

トランプ大統領の誕生

2016年11月9日、ドナルド・ジョン・トランプ氏(Donald John Trump、1946年6月14日 )が大統領選挙で民主党候補のヒラリー・クリントンを破り第45代アメリカ合衆国大統領に就任することが決定しました。

さぞや下がるだろうと予測した株価と長期金利ですが…

蓋を開けてみれば株価とアメリカの長期金利はウナギのぼりに上がり、その余波で日本国債も売られて日本の長期金利も上昇しています。

 f:id:sennich:20161114165816j:image

執筆時点の現在では、この後12月の金利がどうなるか?確定的ではないのですが、下記のエントリーで果敢にも予測を書きました。

まだ市場はリスク選好に触れて長期金利は上がってますが「期待」だけで「実」の伴っていない動きですから、この後どう転ぶかは不透明です。

ホント心臓に悪いです(;´Д`A

しかし、どっちに転んでも機構債の表面利率の発表まで、状況を見て決められるようにしておけば安心ですよね。

 

北朝鮮リスクと冷静な市場

  • 2017年8月29日 弾道ミサイルが日本上空を通過
  • 2017年9月3日 6度目の核実験
  • 2017年9月9日 北朝鮮建国記念日
  • 2017年9月15日 2発目の弾道ミサイルが日本上空を通過

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北朝鮮に対する制裁案としてアメリカのトランプ大統領が提出していた原油の全面禁輸や資産凍結などは中国ロシアの反対にあって行われず、かなりの妥協案を含んだ制裁措置になりました。

それもあって北朝鮮とアメリカの武力衝突のリスクは弱まったと市場は判断し、安全資産の国債を売って株式などのリスク投資にシフトしました。つまり日本国債が売られて債券価格が下がり、長期金利が上昇したのです。

この上向きのムードに冷や水を浴びせたのが、2017年9月15日の北朝鮮2発目のミサイル発射でした。これによって脊髄反射的に国債を買い戻す動きがあり、長期金利が下がりましたが、それほど大きくは下がらずに取引を終えました。これに対して専門家は「市場は冷静に対応した」と評しています。

このまま行くと北朝鮮は核ミサイルを完成させ『核保有国』になるのは時間の問題です。そうなると、さらに状況は深刻さを増すでしょう。冷静に考えて、自分の国の上空を核を搭載(している可能性のある)ミサイルが通過してて、自分を含めよくこんなにも冷静でいられるなと思います。

sennich.hatenablog.com

 

引渡し日と融資実行日の変更交渉の実態

今月か来月か、ちょっとした日の違いですが、住宅ローンの金利は借りる月で決まるのでだいぶ違って来ますよね。

なのでこうした大きな金利の変動がありそうな事態になったら、引渡し日の変更交渉をする事をお勧めします。

あらかじめ、月末に引渡し日を設定していれば、余裕がありますので、比較的交渉がスムーズに行くんです。

交渉の際に障害となる事項を挙げておきます。一般的に引渡しを前倒しにするのは嫌がりませんけど、延ばす事には抵抗があります。

 

決算月

引渡しをしないと会社の売り上げになりません。ですので決算月をまたぐような引渡し日の延期については、相当の抵抗を受けることを覚悟しておいた方が良いでしょう。

これは、不動産会社も銀行も同じです。多くの会社の決算月は3月ですので、3月から4月への変更は最も抵抗されます。

後は四半期決算ですね。上場会社は3カ月ごとに決算をしてます。3月の本決算以外では6月、9月、12月です。

これらの月をまたぐ場合も、本決算ほどでは無いにせよ、何かと理由を付けて抵抗を受けるでしょう。

 

司法書士のスケジュール

引渡しの書類を作るのに司法書士のスケジュールを合わせる必要があります。

その銀行専属の司法書士事務所を利用するのが一般的ですので、そのスケジュール合わせという事務的な負荷がかかります。

スケジュール変更は一度はきくかもしれませんが、2度3度となると「いい加減にしてくれ」という事になります。

事実上、延期に応じてくれるのは(時期や金融機関によりますが)1回目までと考えた方が良いです。

 

営業マンの成績とボーナス査定

会社の決算でなくても、営業マンの成績とボーナス査定に関係する場合は、これも大きな抵抗になりますね。

基本的に担当者を通じてしか話が出来ませんので、会社として可能だけど、その営業マンが嫌なのかどうか、なかなか見分けが付きにくいです。

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まとめ〜引渡し日は重要

引渡し日というのは、それだけ重要なんですね。ポイントとしては、前もって契約書や鍵の引渡し書に日付を入れないことです。

事務的な便宜から先日付で入れてくれなんて言われても応じないようにしましょう。

加えて契約書には、こちらが後からハンコを押すようにしておけば実効性が高まります。

契約書を人質に交渉できます。

嫌な顔をされるかもしれませんが、まだその日になってないんですから正当な主張です。 

  • 営業マンは売るまでがお仕事なんです、まず今後一生会いません。
  • 住宅ローンは今後何十年という付き合いになります。

どうするべきかは、自ずと明らかでしょう。

 

  • 2016年11月30日に金利の情報を更新しました。
  • 2016年12月2日に相談者様からの情報提供に基づき変更交渉の実態の情報を追加しました。
  • 2017年10月8日に内容を更新しました。

以上、千日のブログでした。

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