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【速報】若い子育て世帯はフラット35で0.25%優遇されます 住宅取得の優遇措置と注意点

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政策的なフラット35の優遇措置

どうも千日です。政府は来年度予算案で若い子育て世帯を対象に住宅ローン「フラット35」の金利を0.25%%引き下げる優遇措置を導入する方針を固めました。

少子化対策の一環として子育て世帯の住宅取得をサポートしようとする狙いです。

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アメリカの利上げのあおりで2017年1月のフラット35の金利が0.07ポイント上昇するという逆風に対抗しようとする面もあるでしょう。

「フラット35」は住宅金融支援機構が民間の金融機関を通じて取り扱う住宅ローンで、最長35年間金利が固定されます。その金利は月初めに発表され、借りた月の金利が適用されます。

つまりいつ借りるかが大事です。日本の景気が回復していない中で、たまたまアメリカの利上げと重なって取得する人にとっては割を食う形なのです。

目次

子育て世帯なら当初5年間は0.25%優遇

そこで政府は少子化対策の一環として、若い子育て世帯が住宅ローンをを借りやすくして住宅の取得を後押ししようと、新たな優遇措置を導入する方針を固めまたんですね。

対象は、若い子育て世帯が親との同居、または親元の近くで暮らすため住宅を取得する場合や、中古住宅を購入する場合で、「フラット35」の金利を当初の5年間、通常より0.25%%引き下げます。

 

3千万円借入で約30万円の負担減

3,000万円を35年借りた場合の差額をシミュレーションしてみました。金利は2017年1月の予測金利1.17%です。

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トータルで約30万円の優遇になりますね。当初の5年間で21万円の負担減です。

残りの期間も安くなるのは、金利優遇を受けている当初の5年間の金利が低いために元本が減るペースも速くなるからです。

金利の引き下げ分は国が補填します。この金利の引き下げに必要な費用を12月22日に決定する来年度の予算案に盛り込むことにしています。

国の決算は3月ですから、この優遇措置の適用は4月からという事になりますね。

今は長期金利が上昇局面ですので住宅ローンを借りるのは早い方が有利ですが、4月以降ならばこの優遇で金利の上昇による負担を相殺出来ますね。

他にもあるフラット35の優遇措置

フラット35の優遇措置はこれだけでなく他にもありますのでご紹介しておきましょう。

その主旨には、政策があるんです。

 

金利が0.3%優遇されるフラット35S

フラット35Sとは、省エネルギー性、耐震性などに優れた住宅を取得する場合に、フラット35の借入金利を一定期間(5年間又は10年間)引き下げる制度です。

フラット35Sを利用するには、フラット35の技術基準に加えて、【フラット35】Sの対象となる住宅:長期固定金利住宅ローン 【フラット35】に適合することを証明するために、検査機関による物件検査を受け、適合証明書が交付される必要があります。

フラット35Sは、新築住宅の建設・購入及び中古住宅の購入の際に利用できますが、借換融資には利用できません。

 

金利が0.6%優遇されるフラット35リノベ

住宅金融支援機構の新商品「フラット35リノベ」とは、フラット35の借入金利を当初10年間(Aプラン)、または10年間(Bプラン)にわたり0.6%引下げる制度です。

省エネルギー・耐震性等の住宅性能を一定以上向上させる性能向上リフォームにより、住宅性能を向上させた中古住宅を取得する事が条件です。

借入金額3,000万円で35年元利均等返済でシミュレーションすると約166万円の支払い負担減になります。

予算措置の為、「フラット35 リノベ」には申込み期間と予算に限りがあります。受付期間は2016年10月1日~2017年3月31日までとなっていて、決められた予算に到達し次第期限を待たずに終了となります。

早いもの勝ちです。

 

ARUHIのフラット35は頭金2割入れると0.1%優遇

  • 住宅ローン控除で借入残高が多い方が得なので、あえて頭金は温存し、当初の10年は繰上げ返済もしない。

これが一つのセオリーですけど、意外と住宅ローン控除を全額使い切れるとは限らないです。

各年収で住宅ローン控除を受けられる上限は以下のようになります。カッコ内はそれに相当する年末借入残高です。

  • 年収300万円⇒17.3万円(1,730万円)
  • 年収350万円⇒20.6万円(2,060万円)
  • 年収400万円⇒22.3万円(2,230万円)
  • 年収450万円⇒24.4万円(2,440万円)
  • 年収500万円⇒27.9万円(2,790万円)
  • 年収600万円⇒34.3万円(3,430万円)
  • 年収700万円⇒45.8万円(4,580万円)

例えば年収500万円で3,000万の物件を購入し、12月31日の借入残高が3,000万円だと住宅ローン控除は1%なので30万円です。しかし税金から控除できる上限は27.9万円だということです。

頭打ちですね。

だったら、いくらか頭金を入れて利息負担を減らしておいた方が得策とも言えますね。

これは、政府の政策ではありませんが、最近の住宅ローン審査のトレンドとして「所有資産」の重要性がすごく伸びているんです。

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各自治体の補助金もある

政府は、この優遇措置は各自治体による住宅の補助金と合わせて実施したいとしていて、国と地方が連携して住宅面で子育て世帯を支援する狙いです。

自治体にとって我々は税収となるお客様なんですよ。家を買うときに忘れてはいけません。

  • 家を買う不動産業者のお客様
  • 住宅ローンの利息を払う銀行のお客様
  • 住民税を払う都道府県、市町村のお客様

前の二つは直接的に分かりやすいんですけど、3つ目は当たり前すぎて見過ごしがちです。

各自治体では住宅取得について実に様々な補助金制度を設けてます。こちらの住宅金融支援機構 地方公共団体が行う支援制度から全国の自治体の支援制度が見れます。

  • 補助金の条件にあてはまってるかどうか?
  • 少し離れたお隣の市町村ではどうか?

マメにリサーチすれば、そういった恩恵が得られます。補助金は申請しないと貰えません。

知らなければそれまでです。

 

各自治体の立地適正化計画にも注意

国土交通省が平成26年8月に施行した改正都市再生特別措置法に基づく立地適正化計画というものをご存知でしょうか?

立地適正化計画=コンパクトシティ•プラス•ネットワークの要点は3つです。

  1. 居住誘導区域に緩やかに住民の居住エリアを誘導していく
  2. 都市機能誘導区域に医療、福祉、商業施設を誘導していく
  3. 拠点間を結ぶ交通サービスを充実させる

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上の薄い緑のエリアにいる人たちを青いエリアにぎゅーっと集めてコンパクトにし、少子高齢化によった限られた税収でも公共サービスを維持出来るように効率を上げようということてす。

つまり、過渡期において上の図の薄い緑色の地域は今後取り残される運命にあるということです。

この取り組みを行っている自治体のリストや今後の動向についてはこちらをどうぞ。

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まとめ

いかがでしたでしょうか。トランプ次期大統領への期待からアメリカでは景気が上向き、その影響で日本の長期金利も上がり始めました。

今後の金利動向がどうなるのか?

とても不安だと思います。それでせっかく上向いていた住宅需要が冷え切ってしまうのを政府としては食い止めたいのですね。

また、金利のトレンドというのは必ずしも一方的な方向にだけ動くのではありません。下がる要因もあります。

落ち着いて対応しましょう。マイホームの購入に必要なのは十分な自己資金と冷静な判断です。

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以上、千日のブログでした。

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