団信は「ゼロ円」ではない！加入しないケースでの比較も重要です
どうも千日です。団信とは団体信用生命保険の略で、もし主債務者にもしものことで死亡や高度障害となったときに保険会社がその時点の住宅ローンを全額払ってくれる生命保険です。
団信保険料はゼロ円！
銀行のHPを見たらだいたいこんな風に書いてますが、団信保険料は無料ではなく金利に込みとなっています。「保険料としては請求しません。」という意味のゼロ円なのです。
言葉のアヤというには、あまりにもセコい騙し文句ですね。フラット35では、以下のようなルールになっています。
- フラット35には団信（団体信用生命保険）料の0.28%が金利に最初から込みとなっています。
- ただし、フラット35では団信の加入は任意となっていて、団信に加入しない場合はこの金利から0.2%引き下げとなります。
このように団信に加入しなければ、金利が引き下げになります。でも、団信に入らないのに0.08%負担させられているんですよね！
その点この0.08%を負担しなくていい方法があります。アルヒのスーパーフラットでフラット35を借りるのです。
このスーパーフラットはフラット35のなかでも「買取型」というくくりの商品で、柔軟に金利の引き下げができるのですが、さらに団信を抜きにすることによって0.28%の引き下げになるというメリットがあります。
他の事務取り扱い金融機関のフラット35は団信抜きで0.2%の引き下げですので、このアドバンテージは大きいです。 ただし、このスーパーフラットは手数料が2.2%で少々お高いのがネックです。
これに対してネット銀行の代表的な楽天銀行の手数料は1.08%です。半分なんですよね。
| 金利引き下げ | 団信抜き | 手数料 | |
|---|---|---|---|
| アルヒスーパーフラット | 頭金1割0.05% 頭金2割0.1% | 0.28%引き下げ | 一律2.2% |
| 楽天銀行 | 無し | 0.2%引き下げ | 1.1% |
結局、どっちが得なのか？これは計算してみなければ分かりません。
家を購入する平均年齢より若いなら団信より民間の生命保険が得
団信の保険料は年齢にかかわらず皆が一定の保険料を負担します。
なので、本来保険料が安い年齢の若い人は多めの負担をし、保険料が高くなる年齢が上の人は少な目の負担をしていることになります。
なので、一般論として住宅ローンを組む人の中で平均より若いのであれば、団信ではなく民間の生命保険に加入した方がお得と言えます。
千日の住宅ローン無料相談ドットコムのご相談者の例で実際にシミュレーションをして、どっちが得なのかを計算してみました。
| 家族の年齢と年収 | 夫29歳（490万 月25万、ボーナス80万） 妻29歳（400万 月18万、ボーナス80万） |
| 生命保険の保障 | 死亡時と高度障害時に、月額返済金額の13万前後が65歳まで毎月支払われるタイプ。 |
| 保険料 | 夫婦ともに加入して月額6000円以内。 |
| 借入予定額 | 4770万円（融資率9割） |
| 住宅ローン | スーパーフラット９Sの35年元利均等返済ボーナス払いなし定年６０歳で全額繰上げ返済 |
この前提で団信に加入する場合と団信に加入せず、民間生命保険の保険料を払う場合を比較してみました。
（単位：円）
| 4770万円35年 | 団信に加入する | 団信に加入せず | 差異 |
|---|---|---|---|
| 民間生命保険料31年 | 0 | 2,232,000 | -2,232,000 |
| 住宅ローン返済総額 | 54,717,789 | 52,144,600 | 2,573,189 |
| 合計 | 54,717,789 | 54,376,600 | 341,189 |
※上記の住宅ローン返済総額は2018年10月金利で、手数料等を含まず、住宅ローン控除を差し引いた金額としました。
- 夫婦で毎月6千円で済むのであれば、定年までの31年の保険料は合計約223万です。
- 上記のスーパーフラット９Sで団信に入らない場合と入る場合の差は257万円です。
民間保険に入った方が34万円安いですね。 さらに債務の名義人になる片方だけの団信なので保障の範囲が違います。
フラットで夫婦連生団信に加入するには、さらにプラス0.18%金利が上乗せとなってしまいます。
ということは、単純な金額の比較としてアルヒスーパーフラット９Sを団信無しで借りて、別途民間の生命保険の方がお得ということになります。
アルヒスーパーフラット９と楽天銀行フラット35ではどっちが得か？比較します
では、30代前半までで団信に加入せずにフラット35を借りるのなら、アルヒスーパーフラット９と楽天銀行のフラット35ではどっちが得なのでしょうか？
こちらのご相談者のケースで実際に計算してみました。
| 家族の年齢と年収 | 夫29歳（490万 月25万、ボーナス80万） 妻29歳（400万 月18万、ボーナス80万） |
| 自己資金の額 | 手数料プラス頭金として530万 |
| 物件価格 | 5300万 |
| 物件のタイプ | 新築の注文住宅(戸建)引き渡しは2019年3月予定です。 |
| 借入予定額 | 4770万円（融資率9割） |
| 住宅ローン | スーパーフラット９Sか楽天銀行フラット35Sで35年元利均等返済ボーナス払いなし定年６０歳で全額繰上げ返済 |
ちなみに千日の住宅ローン無料相談ドットコムではアルヒスーパーフラット９Sと優良住宅ローンフラット35Sの比較を行っています。
団信に加入しないならアルヒスーパーフラット９の方が得
結論から先に言いますと、手数料は高くても団信に加入しないことで下がる金利の効果の方が大きいのでアルヒスーパーフラット９の方が得になります。
ご相談者の場合は当初の10年or5年間0.25%金利が引き下げとなる「S」の適用ですが、それは優良住宅ローンでも適用がありますので差にはなりません。
| 団信に加入しない場合 | 当初10年 | 11年目から | 手数料 |
|---|---|---|---|
| アルヒスーパーフラット9S | 0.83% | 1.08% | 一律2.2% |
| 楽天銀行フラット35S | 0.96% | 1.21% | 一律1.1% |
これで以下の３つのシミュレーションを行います。
- 資金繰り面での比較シミュレーション
- 住宅ローン手数料の比較シミュレーション
- 総支払額の比較シミュレーション
１．資金繰り面での比較シミュレーション
（単位：円）
| 4770万円35年 | アルヒスーパーフラット９S | 楽天銀行フラット35S | 差異 |
|---|---|---|---|
| 毎月返済 | 130,904 | 133,762 | -2,858 |
| 11年目から | 134,902 | 137,825 | -2,923 |
| 60歳残高 | 6,334,716 | 6,454,838 | -307,452 |
| 住宅ローン控除 | 3,893,900 | 3,901,400 | -18,900 |
ご主人の手取り月収は約25万円のみで13万～14万の支払となります。この支払額というのは、無理なく払えるレンジを超えてしまいます。ただ、奥様との2馬力であれば大丈夫でしょう。
アルヒスーパーフラット９Sと楽天銀行フラット35Sの比較という面では、毎月の返済でコンスタントに３千円３弱の差があります。
これがつもり積もるとどうなるか？ということがポイントになります。
２．住宅ローン手数料の比較シミュレーション
（単位：円）
| アルヒスーパーフラット９S | 楽天銀行フラット35S | 差異 | |
|---|---|---|---|
| 印紙 | 20,000 | 20,000 | 0 |
| 登録免許税 | 47,700 | 47,700 | 0 |
| 保証料 | 0 | 0 | 0 |
| 事務手数料 | 1,030,320 | 515,160 | 515,160 |
| 司法書士報酬 | 100,000 | 100,000 | 0 |
| フラット36物件検査手数料 | 64,800 | 64,800 | 0 |
| 合計 | 1,262,820 | 747,660 | 515,160 |
ずばり最初に払う手数料では51万5千円の差が生じます。
当初10年の毎月返済では２,858円ずつアルヒの方が少ないので、割り算すると何カ月で追いつくかが分かりますよね。
515160÷2858=180か月、つまり約15年でアルヒが楽天に追いつくということです。
３．総支払額の比較シミュレーション
（単位：円）
| アルヒスーパーフラット９S | 楽天銀行フラット35S | 差異 | |
|---|---|---|---|
| 頭金 | 5,300,000 | 5,300,000 | 0 |
| 借入費用 | 1,262,820 | 747,660 | 515,160 |
| 60歳まで返済額 | 49,703,784 | 50,783,340 | -1,079,556 |
| 60歳残高 | 6,334,716 | 6,454,838 | -120,122 |
| 住宅ローン控除 | -3,893,900 | -3,901,400 | 7,500 |
| 合計 | 58,707,420 | 59,384,438 | -677,018 |
60歳の定年時にそのときの残高6百万を全額繰上げ返済するものと仮定した、総支払額の比較です。
ご覧のように、67万7千円アルヒスーパーフラット９Sの方がお得という結果になりました。
借入費用では51万6千円楽天銀行のフラット35Sが安いですが、60歳までの返済額と60歳の残高で合計120万円アルヒスーパーフラット９Sの方が安くなります。
またアルヒは本審査のスピードが早いことでも有名です。最短3日です。
例えば千日のフラット35金利予想で急きょフラット35が下がることが分かり、フラット35で借りたい！となったときに、唯一間に合う可能性があるのがアルヒです。
特に長期金利が不安定な今のタイミングに住宅ローンを長期固定で借りる人にはフラット35も審査に通しておくことをお勧めしています。
またネット銀行だと電話と郵送での対応となりますが、アルヒは全国175の店舗があり、対面で相談できるのが魅力です。
なお、楽天がアルヒに抜かれるのは前述のように、15年後です。 ですので、団信に加入しない場合は15年以内に繰上げ返済するなら楽天銀行の方がお得になるでしょう。
15年で完済する人は少数派でしょうが、常にアルヒが得という事でもないのです。
ちなみに、団信に加入した場合はどうか？
団信に加入するなら楽天銀行の方がおトク
金利はそれぞれ以下のようになります。
| 団信に加入する場合 | 当初10年 | 11年目から | 手数料 |
|---|---|---|---|
| アルヒスーパーフラット9S | 1.11% | 1.36% | 一律2.2% |
| 楽天銀行フラット35S | 1.16% | 1.41% | 一律1.1% |
これで以下の２つのシミュレーションを行います。
- 資金繰り面での比較シミュレーション
- 総支払額の比較シミュレーション
手数料は団信に加入してもしなくても同じです。総支払額だけ見れば足りますので、ここではカットします。
１．資金繰り面での比較シミュレーション
（単位：円）
| 4770万円35年 | アルヒスーパーフラット９S | 楽天銀行フラット35S | 差異 |
|---|---|---|---|
| 毎月返済 | 137,109 | 138,236 | -1,127 |
| 11年目から | 141,245 | 142,396 | -1,151 |
| 60歳残高 | 6,594,969 | 6,642,168 | -47,199 |
| 住宅ローン控除 | 3,924,000 | 3,909,900 | 14,100 |
さっきの団信抜きにしたケースでは、毎月返済で7千円の差だったのですが、それが千円ほどに減ってしまいました。 また、60歳残高も大して変わりませんね。
２．総支払額の比較シミュレーション
（単位：円）
| アルヒスーパーフラット９S | 楽天銀行フラット35S | 差異 | |
|---|---|---|---|
| 頭金 | 5,300,000 | 5,300,000 | 0 |
| 借入費用 | 1,262,820 | 747,660 | 515,160 |
| 60歳まで返済額 | 52,046,820 | 52,472,112 | -425,292 |
| 60歳残高 | 6,594,969 | 6,642,168 | -47,199 |
| 住宅ローン控除 | -3,924,000 | -3,909,900 | -14,100 |
| 合計 | 61,280,609 | 61,252,040 | 28,569 |
総支払額では楽天銀行の方が2万8千円ほどお得という結果になりました。
借入費用では51万5千円楽天銀行の方が安いというところがポイントです。
60歳までの返済額と60歳の残高で合計47万円アルヒスーパーフラット９Sの方が安くなります。 毎月の返済額の差が小さいので最後の方で追いつく感じですね。
購入時には家の価格以外にも、引っ越し費用や家具家電などの出費がかさみますので、手数料が安いという点で、楽天銀行に軍配が上がります。
また、住宅ローン控除が終わった後から積極的に繰上げ返済していくのなら楽天銀行の方が総支払額が少なくなるでしょう。
以上、千日のブログでした。
《あとがき》
ブログで紹介しているマイホームの購入と住宅ローンのノウハウの詳細をまとめたのがこちらの本です。
全国の大型書店と通販で発売中です。ブログでは、さまざまなエントリーに分散してしまいがちな情報を分かりやすく整理し、よりすぐりのノウハウと考え方をまとめた本です。
2018年10月6日
毎月更新！コロナ情勢下の住宅ローンランキングを更新しました！
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| ランキング | 年齢 | |||
|---|---|---|---|---|
| 20代 | 30代 | 40代 | 50代以上 | |
| 新規借入 | 20代800未満 | 30代600未満 | 40代600未満 | 50代1000未満 |
| 30代600～1200 | 40代600～1200 | 50代1000以上 | ||
| 20代800以上 | 30代1200以上 | 40代1200以上 | ||
| 借り換え | 20代借換 | 30代借換 | 40代借換 | 50代借換 |
| 団信 | 20代団信 | 30代団信 | 40代団信 | 50代団信 |
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