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千日のブログ 家と住宅ローンのはてな?に答える

千日のブログは住宅ローンの金利予測と最新ニュース、不動産の購入マニュアルとして多くの方にご支持いただいています。他にも色々雑多なようで一本芯の通ったエントリーを心がけてます。それは家族とホームです。ダイヤモンド社のザイ・オンラインで「千日の住宅ローンの正しい選び方」も連載中!

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住宅ローンを変動金利にする人は必見!2つの『四』=返済額の4分の1と収入の4割

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元利均等返済額の4分の1を貯金しつつ、収入の4割未満に納める

どうも千日です。歴史的な低金利で固定金利が最低を更新していますが、それでもまだ変動金利を選ぶ人は多いですね。
変動金利は金利上昇のリスク(=危険性)を住宅ローン利用者が負うので、そのリスクへの準備=貯金を厚めにやっておかないといけません。
今日は、いくら貯金しておけば安心か?何を注意すればいいのか?に答えます。
目次

史上初となる日銀のマイナス金利

2016年1月29日に日銀が史上初となるマイナス金利を導入しました。これによって銀行が日銀に預けている預金の金利がマイナスになり、銀行は日銀から預金を引き出す方向に動きます。
 
銀行に余った資金は積極的な融資に回るだろうというのが政府の思惑であり、だとすれば住宅ローンの金利競争はさらに激化し、ローン金利はさらに低金利になるでしょう。
 
しかし一方で銀行の利益はさらに薄くなります。銀行が住宅ローンの競争に厭気を差す可能性もあります。政府の思惑通りに行くのか…目が離せません。

 

2つの『四』がポイントです。

  • 毎月の元利均等返済額4分の1以上を貯金する
  • 上記の貯金元利均等返済額固定資産税の月割額の合計を収入の4割(40%)未満にする

f:id:sennich:20151223022512j:plain

この2つの四を満たすかどうかを確認したうえで借り入れ金額を決めます。変動金利の上昇リスクに対する最低限のラインです。
 
このどちらか一方を満たすのが困難だという場合でも銀行は融資してくれるかもしれません。しかし、千日の意見としては、無理せず借入金額を下げた方が良いと思います。
 
 

変動金利が安い理由は自分がリスクを負うから

まず変動金利でボーナス払いはダメ。これはセオリーです。ボーナスは変動するものです。金利の上昇とボーナス増加が連動するなら良いんですが、そんなボーナス聞いたことありませんよね。
 
変動金利が安いのは、金利変動リスクを債務者=住宅ローンを借りる人が負うからです。具体的にそのリスクはいくらか?素人でも簡単に知る方法があります。
 
ザックリ以下のような近似の関係があります。
 
固定金利と変動金利の差≒金利上昇リスク
 
固定金利は銀行が金利上昇リスクを負うタイプです。銀行が考えるそのリスクを変動金利に上乗せするんです。この上乗せのことをリスクプレミアムと呼びます。
 
 

変動金利の5年ルールと125%ルールの注意点

5年ルールと125%ルールは、変動金利返済の共通ルールです。変動金利は金利が上昇したらすぐに毎月の返済額が増えるんじゃありません。
 
  • 5年ルールとは、金利が変動しても5年は元利均等返済額を変えないというルールです。
  • 125%ルールとは、1度に上げる元利均等返済額は125%を上限とするというルールです。
 
5年間の猶予と125%までという天井があるんですね。しかし注意が必要なのは、返済額がそのままで金利だけが上がると、元本の減りが遅くなるよということなんですよね。
 

利息と元本をグラフにしてみます

まず0.7%の金利で3,000万円を35年で元利均等返済する場合の利息と元本の推移は下記のグラフのようになります。
f:id:sennich:20151223011702p:image
 
金利が後半から2.3%に上昇し、毎月の返済額が上限の125%に増加した場合の利息と元本の推移は下記のグラフのようになります。
f:id:sennich:20151223011843p:image
 
このグラフは住宅ローン計算 - Office スタイル カタログ - Microsoft Officeからダウンロードしたエクセルシートを元に作成しました。赤い所が利息です。
 
金利が上昇したら利息の部分がガクンと増えるのが分かりますよね。金利が2.3%でも元利均等返済額を増やせない期間は利息が増えた分、元金の返済額が減ります。
 
なので変動金利でカツカツの返済計画ではダメなんです。また、貯金が苦手な人も変動金利には向きません。いざと言うときのバッファーを見ておく必要があります。
 
ここまでは、だいたいどんなサイトでも書いてますよね。
 
 

返済額の4分の1以上を貯金する理由

毎月の返済額の4分の1以上を貯金出来るということは、銀行が1度に上げる上限の125%にいつでも対応可能ということです。
 
元利均等返済額
100%→5年→125%→5年→156%→5年→195%→…
対応する金利
 0.7%→5年→ 2.3%→5年→ 3.6%→5年→ 5.3%→…
 
このように、最短で15年で約2倍になることもあり得るのですが、返済額が2倍になる場合の変動金利は約5.3%です。これはバブル期の変動金利の水準です。
 
ここまでになる可能性も否定は出来ませんが、少なくとも一段階上がるケース、125%になるケースについては、想定しておく必要があります。
 
これはだいたいリーマンショック以前の変動金利の水準です。35年もあればこの位の変動(上昇)はあっても全然不思議では無いんです。
 
  • 4分の1以上を貯金しておけば、125%の引き上げに無理なく対応可能
  • それまでの貯金で元金を減らすも良し、さらに上がった時の為に貯蓄を続けるのも良し
上がりそうになったら固定に変えれば良いって?

上がりそうだと思った時には既に上がってるのが金利です。時すでに遅しです。

変動金利が上がった時は、同時に固定金利も上がってます。その時の固定金利は変動金利にリスクプレミアムが上乗せされています。

 
変動でしんどい人が固定に変えるなんて、現実的ではありませんよね。大事なことなので繰り返しますが、変動でカツカツの返済計画ではダメです。
 
 

ローン返済額は収入の4割(40%)までという銀行の審査の一般的な基準

一般的に住宅ローン融資の審査で判断するラインはローン返済額が収入の4割未満というものです。
 
4割以上が住居費というのは、何か不測の出費があったときに返済が滞る可能性が高いという銀行の経験則から導かれた割合です。
 
これに満たない場合は、銀行は追加の連帯保証人や追加の物的担保を融資の条件として要求します。これによって銀行の債権は保全されるんです。
 
しかし、だからと言って我々の返済が楽になる訳ではありませんよね。
 
4分の1の貯金+ローン返済額+固定資産税(月割)を手取り収入の40%未満に抑えるというのは、金利が上がった場合も、今まで通りの生活水準を維持出来るラインということです。
 
もちろん、生活していく中でのリスクは、金利の上昇だけではありませんよね。
 
  • 大黒柱の病気やケガのリスク
  • 出産育児学費の増加
これらを見込んで、保険や積立をしていくことが必要です。
 
 

まとめ

いかがでしたでしょうか。変動金利については、単純に安いという認識だけでは危ないということは、よく言われることです。しかし…
 
  • どうやってそのリスクに備えれば良いか?
  • 心配し過ぎてもキリがない
  • では、どこまで備えれば良いか?
 
これに対する唯一無二の答えはありません。千日のブログがその方針を立てる際の参考や助けになれば、と思います。
 

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  • 2016年1月29日に日銀のマイナス金利導入を受けて最終更新
  • 2016年6月1日に住宅ローン情勢を鑑みて加筆

以上、千日のブログでした。

千日のブログでは、住宅ローンの金利タイプや持ち家のリスクなど、マイホーム購入の参考になる情報を公開しています。
情報は常に入手可能な最新のものに更新しています。宜しければ関連記事も見て行って下さいね。
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