金利が上がったときに「ノープラン」で変動金利で借りてはダメ
どうも千日です。今は人類史上最も変動金利が安い時期です。なので出来ることなら変動金利で借りたいものです。しかし、その一方で変動金利が安い理由は、いつでも銀行の都合で金利を上げられるからです。
つまり、変動金利で借りる人は金利が上がったときにどうすればいいのか？その対応策を用意しておかなければなりません。
それを知らないまま、ただ安いから変動金利にする。
先のことは分からないから、そのときに考えればいいや。
これは自殺行為です。まるで目をつぶって手放しで自転車を漕いでる人を見るようです。
未来を予言しようとすることは、
バックミラーを見ながらライトもつけずに、
夜の田舎道をドライブすることのようだ。
ドラッカー（1909～2005経営学者）
確かに誰にも未来は予言できません。しかし、こうなったらこうなる。ならばこういう準備が必要だということは少なくとも言えるのです。
今日は、そういう視点から
- 借りる前に金利上昇リスクを想定しておくこと。
- 借りた後に金利上昇に備えるべきこと。
この二つについて書きたいと思います。
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金利上昇リスクの大きさを把握したうえで変動金利を選ぶ（借りる前）
単に金利が安いから、という理由だけで変動金利を選んではダメです。前もって金利の上昇リスクを想定しておかなければなりません。
自分にとっての金利変動リスクの大きさを金額で測定して、金利タイプを変動金利にするか固定金利にするかを決める方法をお教えしましょう。
リスクを金額で測るための２つの物差しについて解説します。
- 変動金利と固定金利の返済総額の差
- 変動金利が上がった時に幾ら返済が増えるか
それぞれの物差しで、金利上昇リスクを実際に測ってみましょう。
変動金利と固定金利の返済総額の差
変動金利が低い理由は、銀行が自分の裁量で金利を上げることが出来る金利タイプだからです。つまり、固定金利には金利上昇時の保険が上乗せになっているのです。
その保険料が幾らか？というのは変動金利と固定金利での総支払額を比較すれば分かります。ネット銀行の変動金利とフラット35を比較してみました。
|
4000万円35年元利均等返済 |
ネット銀行 変動金利0.457% |
フラット３５ 金利1.37% |
差異 |
|
毎月返済 |
103,075 |
119,942 |
-16,867 |
|
60歳残高 |
12,088,571 |
13,443,565 |
-1,354,994 |
|
総支払額（※） |
43,011,071 |
49,426,165 |
-6,415,094 |
※：35歳で住宅ローンをスタートし、60歳定年（25年後）に60歳残高を全額繰上げ返済して完済する前提としています。
総支払額の差額の641万円というのが金利上昇の保険料なのです。フラット35で借りれば金利はずっと固定されます。その代わり総支払額で高いお金を払っているのですから。
つまり言い換えると、変動金利を選ぶ人は固定金利を選ぶ人よりも641万円トクをする可能性があるのですね。ただしこれは絵に描いた餅です。変動金利は上がる可能性があるからです。
では変動金利が上がったときに、具体的にどれだけ返済が増えるのか？これを金額で把握しておきたいですよね。
変動金利が上がったときに幾ら返済が増えるか
変動金利が上がってもイキナリ毎月の返済額が増えるわけではありません。後述する5年ルールと125％ルールがあるからです。
しかし、金利が上がっても毎月の返済額が増えなければ元本が底だまりに残ってしまい結局は最終回に一括で返済しなければなりません。
そこで、変動金利が上がったときに毎月の返済額を維持したまま予定の年数で完済するには、幾ら繰上げ返済すれば良いか？という物差しで測ります。
例えば4000万円を変動金利0.5%で35年元利均等返済で借り入れた場合、毎月の返済額は10万3834円です。金利があがってもこの10万3834円を維持したまま、当初の35年で完済するには、その時点で幾ら繰上げ返済すればいいか？という金額を計算するのです。
（単位：万円）
| 4000万円借入から金利上昇したら繰上返済すべき金額 | ||||
|---|---|---|---|---|
| 残期間 | 30年 | 25年 | 20年 | 15年 |
| 残高 | 3470 | 2927 | 2371 | 1800 |
| 0.5%→1.0% | 246 | 173 | 114 | 65 |
| 0.5%→1.5% | 465 | 331 | 221 | 128 |
| 0.5%→2.0% | 666 | 477 | 320 | 187 |
| 0.5%→2.5% | 847 | 612 | 413 | 243 |
| 0.5%→3.0% | 1010 | 738 | 500 | 297 |
| 0.5%→3.5% | 1162 | 852 | 581 | 347 |
| 0.5%→4.0% | 1298 | 960 | 659 | 396 |
| 0.5%→4.5% | 1423 | 1060 | 730 | 443 |
| 0.5%→5.0% | 1541 | 1150 | 799 | 488 |
例えば借入から5年後には、残期間30年になっていて、そのときの残高は3470万円です。
その時点で金利が0.5%から2.5%に上昇したとしたら、847万円を繰上げ返済することで、今後も10万3834円の毎月の返済で完済できるということです。つまり、場合によっては847万円の損だってあり得るということです。
いろんな借入金額と残り期間での表はこちらをどうぞ。
つまり、
- 固定金利を選ぶ＝保険料として641万円払う。
- 変動金利を選ぶ＝保険料を払わない代わりに65万円～1541万円の支払い増加は想定する。
借りる時点でこの想定をしておけば、想定外ということは無いです。
毎月の返済額の4分の1を繰上げ返済資金として貯蓄する（借りた後）
変動金利は借りた後からが勝負です。金利の上昇に適切に対応していかなければなりません。ただし変動金利が上がるとすぐに毎月の返済が増えるわけではありません。5年ルールと125%ルールがあるからです。
- 5年ルールとは、金利が変動しても5年は元利均等返済額を変えないというルールです。
- 125%ルールとは、1度に上げる元利均等返済額は125%を上限とするというルールです。
毎月の返済額の4分の1以上を貯金出来るということは、銀行が1度に上げる上限の125%にいつでも対応可能ということです。
少なくとも1段階上がったときに対応できるようにすべし
こちらは4000万円を変動金利0.45%で35年元利均等返済で借りたケースで5年ルールと125％ルールが適用された毎月返済額とそれに対応する金利を並べたものです。
（単位：円）
| 毎月返済 | 対応する金利 | |
| 0年後 | 103,000 | 0.45% |
| ↓×125％ | ||
| 5年後 | 128,750 | 1.82% |
| ↓×125％ | ||
| 10年後 | 160,938 | 3.31% |
| ↓×125％ | ||
| 15年後 | 201,172 | 4.96% |
0.45%での毎月の返済額は10万3千円です。この直後に金利がどんなに上がったとしても5年間は毎月10万3千円のままです。
5年経ってから返済額が上がるのですけど、その上限は直前の125％までです。つまり次の5年は金利がどんなに上がったとしても12万8750円です。
このように、最短で15年で約2倍になることもあり得るのですが、返済額が2倍になる場合の変動金利は約5%ですね。これはバブル期の変動金利の水準です。
どこまで上がるか？それは予言できませんが、少なくとも一段階上がるケース＝直前の125%になるケースについては、想定しておく必要があります。
底だまりになった元本はいつか完済せねばならない
また、注意が必要なのは、返済額がそのままで金利だけが上がると、元本の減りが遅くなることです。底だまりになった元本は最終回に返済することになります。
住宅ローンは完済しなければ終わりません。
当たり前ですよね。住宅ローンを完済する方法は２つあります。
- 文字通り元本を全額払いきる。
- 売却してその売却代金で完済する。
なので一つよりも二つの選択肢を採りうる人は変動金利に向いていると言えるのです。
- これから購入する家にずっと住むとは限らない。
- なので、将来売却することも考えて物件を選ぶ。
このようなスタンスで物件を選ぶ人には変動金利がマッチすると言えるでしょう。反対に…
- これから購入する家を終の棲家として考えている。
- 自分こだわりを詰め込んだ家で売却は原則考えない。
こういう人の場合は、金利が上がったときの底だまりの元本を、文字通りお金で返済する一択になるということです。
毎月の返済額のうち4分の１の金額を繰上げ返済用に貯蓄しておくというのは、この完済のための資金の貯蓄を前倒しでスタートしておく意味もあるのです。
まとめとオススメ変動金利
今、変動金利での新規借入なら金利引き下げ競争が激化している住信SBIネット銀行かじぶん銀に審査に出しておき、通ったところから選べば、ほぼ間違いなく最低水準の金利で借りることが出来ます（2018年6月）。
8疾病から全疾病へ保障範囲が拡大された住信SBIネット銀行
収入が住宅ローンの名義人である大黒柱に偏っていて、もう一人はパート収入や臨時雇用収入である場合は、住信SBIの方がマッチします。
病気になって入院費が高額になっても、高額医療保険制度で自己負担の上限は数万円です。長期間就業できず勤め先からの収入が途絶えた場合でも最長１年６カ月までは傷病手当金で生活を維持できます。
そして、この入院期間が12カ月を超えればローン残高はゼロ円になります。
申し込みはこちらから☟
実店舗での相談サービスもある
また、SBIマネープラザが販売する「MR.住宅ローンREAL」は、住信SBIネット銀行の商品です。ネット銀行の商品でありながら、実店舗での相談を受け付けており、実店舗から申込を受け付ける商品です。金利も全疾病保障も手数料も全く同じです。
ネット銀行には書類の記入に不備があるとその都度手戻りとなるなど、ネットならではのデメリットがありますが、そのデメリットが無くなるという点だけでも魅力的です。
店舗予約は最小限の情報で30秒で完了
auじぶん銀行はガン50％保障＋全疾病保障で死角なし
auじぶん銀行 は三菱ＵＦＪ銀行とＫＤＤＩの戦略子会社です。
全疾病保障のSBIに対して、ガン50%保障（ガンと診断されたら住宅ローンが50％になる）のauじぶん銀行という様相だったのですが、auじぶん銀行がガン50％に加えて全疾病保障団信を追加したのです！
両行の団信の特約内容をザックリ比較してみました。
| 団信の特約 | auじぶん銀行 | 住信ＳＢＩネット銀行 |
|---|---|---|
| ガン | 医師にガンと正式診断されたらその時点のローン残高が50%になる。 | なし |
| 全疾病 | 全てのケガ、病気で入院が継続180日以上となった場合、住宅ローンがゼロ円になる。 | ８疾病で12カ月継続して働けなくなったらローン残高がゼロ円になる。８疾病以外の病気やケガの場合でも入院により12カ月継続して働けなかったら、ローン残高がゼロ円になる。 |
まず、ガンと診断された時点で住宅ローンが半分になるのはauじぶん銀行だけですね。
そして、全疾病保障については、どちらも「全疾病」には精神障害は含まれません。
しかし、入院や就業不能となる期間については、住信SBIは12か月に対してauじぶん銀行は180日なので、じぶん銀行の方が早く保険金が支払われるので有利だと言えます。
このリニューアルによって、団信の保障という面ではじぶん銀行が完全に頭一つ抜けたと言えます。
無料団信の保障の厚さナンバーワン！
auじぶん銀行は金利を下げるのではなく、団信の保障を厚くするという面でアピールしているのですね。
変動金利はもうかなり低いです。これ以上下げたらゼロパーセントになっちゃいますよね。これはなかなか上手い戦略だと思います。
変動金利は『残高をコントロールできる人』に向いた金利タイプと言えます。
- 借りる前に想定しておくべきことは、変動金利が上がった時に幾ら返済が増えるかという金額です。
- そして借りた後に備えるべきことは、4分の1を貯蓄していくことです。
今後いつ、どれだけ金利が上がるのか？は予言のレベルです、何一つ確かなものは無いです。これが難しいと感じるのであれば、変動金利ではなく固定金利で借りておくべきでしょう。
以上、千日のブログでした。
《あとがき》
基本的には、将来の金利の動向を読まないというスタンスをとっているのですが、読まないということと、考えないということは違います。
金利が上がったとしても、対応できるようなプランを立てるのが千日メソッドです。
変動金利は借りた後からが勝負です。変動金利は今の安さが魅力ですが、安いうちから金融政策と金融市場の動きを注視し、繰上げ返済する準備を行う必要があります。
本書では、こうした住宅ローンの勘所を突いたノウハウについて詳しく解説しています。
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2018年6月20日
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| ランキング | 年齢 | |||
|---|---|---|---|---|
| 20代 | 30代 | 40代 | 50代以上 | |
| 新規借入 | 20代800未満 | 30代600未満 | 40代600未満 | 50代1000未満 |
| 30代600～1200 | 40代600～1200 | 50代1000以上 | ||
| 20代800以上 | 30代1200以上 | 40代1200以上 | ||
| 借り換え | 20代借換 | 30代借換 | 40代借換 | 50代借換 |
| 団信 | 20代団信 | 30代団信 | 40代団信 | 50代団信 |
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