どれだけ変動金利が上がったら、どれだけ繰り上げ返済したらいいのかを知るとクリアになる
どうも千日です。変動金利が上がったらどうしたらいいか？
繰上げ返済して残高を減らします。
この一択です。
金利は銀行に握られています。上がった時点で借り換えて安い金利を維持できるなんて絵空事ですよ。変動金利が上がったときには固定金利だってもう上がりきっていますし、他の銀行も横並びで金利を上げるでしょう。
金利は銀行がコントロールするのが変動金利の宿命です。
では我々はどうすればいいのか？
我々は残高を握っているのです。今ならwebで手続きすればいつでもノータイムで繰り上げ返済できるのです。銀行には我々が幾ら繰り上げ返済するのか？コントロールすることは出来ませんよ。
ですから、変動金利は『残高をコントロールできる人』に向いた金利タイプと言えます。
では、どれだけ金利が上がったらどれだけ繰り上げ返済したらいいのか？ということを前もって見越しておくことができれば、計画が立てやすいです。これによって、自信をもって変動金利を選択することが出来る人もいるでしょう。
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- どれだけ変動金利が上がったら、どれだけ繰り上げ返済したらいいのかを知るとクリアになる
5年ルール125％ルールと住宅ローン控除を前提として考える
変動金利は銀行が金利を自由に変動させられる金利タイプですけど、支払額は固定しているんですよ。
また、当初の10年間は住宅ローン控除があるので、金利の上昇による利息の負担は相殺されるのです。
どういうことが説明しますね。
5年ルールと125％ルールで固定される支払額
5年ルールとは、金利が上昇しても5年間は直前の元利均等返済額を維持するというものです。つまり、急に金利が上がったからといって毎月の支払いが急に増えるわけでは無いんですよね。
125%ルールとは、金利が上昇してから5年経過して毎月の元利均等返済額を増やす時には、直前の125%までを上限にするというものです。つまり大きく金利が上がっても毎月の支払いは125%までしか上がらないということです。
つまり、住宅ローンを借りてからすぐに金利が上がっても、5年間は毎月の支払額は変わらず、次の5年間に上がるのは1.25倍が上限ということですから、最悪のケースでも10年間は1.25倍までしか支払は増えないんです。
ですから、住宅ローンを変動で借りる人は、以下の条件を満たせることをお勧めしてます。
- 毎月の返済額の4分の1を貯蓄する。
- 貯蓄込みで手取り月収の4割以下に抑える。
住宅ローン控除で相殺される金利の上昇
住宅ローン控除は住宅ローンの利息を国が肩代わりしてくれる減税制度です。 家を購入した年の年末から数えて10回、年末の住宅ローン残高の1％を上限として税金を還付する（キャッシュバック）するものです。
例えば年末の住宅ローンの残高が4000万円であればその1％は40万円ですね。結構デカいです。そういうキャッシュバックが10回あるのですから数百万円単位のお金が返ってくるものです。
つまり、当初の10年間はローンの金利が上がっても1％まではキャッシュバックされるのですから、負担は相殺されるということです。
金利が上がると元本が減らなくなる
金利が上がってもすぐに支払にはヒットしないということは、どこかにしわ寄せがくるということです。
それは元本が減らないという形で影響してきます。
下表は4000万を30年の元利均等返済で返済する場合に、当初0.5%だった金利が1.0%になった場合に元本と利息がどうなるかを表したものです。
（単位：円）
| 金利0.5% | 金利1.0% | |
|---|---|---|
| 元本 | 103,009 | 86,342 |
| 利息 | 16,667 | 33,334 |
| 合計 | 119,676 | 119,676 |
11万9千円という毎月の返済額は変わりませんが、金利が上がると内訳の利息が大きくなります。
ということは元本の返済額が減るということですね。住宅ローンは元本を全て完済しないと終わりません。金利が上がったことで減らなかった元本は底溜まりとなり、最終回に一括又は分割で払うことになります。
元本が底溜まらないように繰り上げ返済すれば良い
予測が難しい最後の方にこうした返済を残しておくというのは、ちょっと不安ですよね。ですから、元本が溜まってしまわないように、ちょうどよい金額を繰り上げ返済して、元本を減らしておけば安心ということです。
金利がどれだけ上がれば、幾ら繰り上げ返済すればいいのか？
これの金利以外の要素は２つあります。
- 金利が上がった時のローン残高
- 金利が上がった時の残期間
それぞれマトリックス状にして、一覧表にまとめました。
ローン残高1000万円で残期間30年、25年、20年、15年でいくら繰り上げ返済すればいい？
（単位：万円）
| 残高1000万のときに金利上昇したら繰上返済すべき金額 | ||||
|---|---|---|---|---|
| 残期間 | 30年 | 25年 | 20年 | 15年 |
| 毎月返済 | 2.99 | 3.55 | 4.38 | 5.77 |
| 0.5%→1.0% | 71 | 59 | 48 | 36 |
| 0.5%→1.5% | 134 | 113 | 93 | 71 |
| 0.5%→2.0% | 192 | 163 | 135 | 104 |
| 0.5%→2.5% | 244 | 209 | 174 | 135 |
| 0.5%→3.0% | 291 | 252 | 211 | 165 |
| 0.5%→3.5% | 335 | 291 | 245 | 193 |
| 0.5%→4.0% | 374 | 328 | 278 | 220 |
| 0.5%→4.5% | 410 | 362 | 308 | 246 |
| 0.5%→5.0% | 444 | 393 | 337 | 271 |
例えば一番左上の『71』の意味はどういうことか？を説明しましょう。
残期間30年の段階のローン残高が1000万円で、毎月の返済は2.99万円です。
そのときに金利が0.5%から1%に上昇しても5年ルールがありますので毎月の返済は2.99万円のままです。
それは構わないのですが、そのままではローン残高が底だまりになってしまいますよね？
なので、そうならないように繰り上げ返済するのですが、毎月の返済2.99万円を維持したままで元本が底だまりにならないように繰り上げ返済するとすれば、いくらか？の答えが71万円ということなんです。
ローン残高2000万円で残期間30年、25年、20年、15年でいくら繰り上げ返済すればいい？
（単位：万円）
| 残高2000万のときに金利上昇したら繰上返済すべき金額 | ||||
|---|---|---|---|---|
| 残期間 | 30年 | 25年 | 20年 | 15年 |
| 毎月返済 | 5.98 | 7.1 | 8.76 | 11.54 |
| 0.5%→1.0% | 142 | 118 | 96 | 72 |
| 0.5%→1.5% | 268 | 226 | 186 | 142 |
| 0.5%→2.0% | 384 | 326 | 270 | 208 |
| 0.5%→2.5% | 488 | 418 | 348 | 270 |
| 0.5%→3.0% | 582 | 504 | 422 | 330 |
| 0.5%→3.5% | 670 | 582 | 490 | 386 |
| 0.5%→4.0% | 748 | 656 | 556 | 440 |
| 0.5%→4.5% | 820 | 724 | 616 | 492 |
| 0.5%→5.0% | 888 | 786 | 674 | 542 |
これは割合で決まるものですので、2000万円の場合は全てが1000万の場合の2倍ということになります。
ローン残高3000万円で残期間30年、25年、20年、15年でいくら繰り上げ返済すればいい？
（単位：万円）
| 残高3000万のときに金利上昇したら繰上返済すべき金額 | ||||
|---|---|---|---|---|
| 残期間 | 30年 | 25年 | 20年 | 15年 |
| 毎月返済 | 8.97 | 10.65 | 13.14 | 17.31 |
| 0.5%→1.0% | 213 | 177 | 144 | 108 |
| 0.5%→1.5% | 402 | 339 | 279 | 213 |
| 0.5%→2.0% | 576 | 489 | 405 | 312 |
| 0.5%→2.5% | 732 | 627 | 522 | 405 |
| 0.5%→3.0% | 873 | 756 | 633 | 495 |
| 0.5%→3.5% | 1005 | 873 | 735 | 579 |
| 0.5%→4.0% | 1122 | 984 | 834 | 660 |
| 0.5%→4.5% | 1230 | 1086 | 924 | 738 |
| 0.5%→5.0% | 1332 | 1179 | 1011 | 813 |
だいたい3000万～4000万を借りる人が多いと思いますので、この表がリアルな感じですね。
例えば35年で借りて5年後に金利が上がったパターンというような見方をしてもらえれば良いのかなと思います。
例えば5年後に0.5%から1.0%に上昇したら、そのときに213万円繰り上げ返済しておけば、毎月返済8.97万円を維持したまま完済できるという計算になります。
変動金利の２つの『４』のルールでは毎月の元利均等返済の4分の1を貯蓄することを最低限のルールとしています。
毎月の返済8.97万円の4分の1は2.24万円です。これを5年貯金すると135万円ほどです。ということは繰り上げ返済に必要な213万円よりも少し足りない感じですね。
つまり変動金利の２つの『４』というハードルは…
- これで大丈夫というラインではなく、
- 最低限、これがクリアできてないと話にならない、
という性格のものだと考えておいた方がよさそうですね。
ローン残高4000万円で残期間30年、25年、20年、15年でいくら繰り上げ返済すればいい？
（単位：万円）
| 残高4000万のときに金利上昇したら繰上返済すべき金額 | ||||
|---|---|---|---|---|
| 残期間 | 30年 | 25年 | 20年 | 15年 |
| 毎月返済 | 11.96 | 14.2 | 17.52 | 23.08 |
| 0.5%→1.0% | 284 | 236 | 192 | 144 |
| 0.5%→1.5% | 536 | 452 | 372 | 284 |
| 0.5%→2.0% | 768 | 652 | 540 | 416 |
| 0.5%→2.5% | 976 | 836 | 696 | 540 |
| 0.5%→3.0% | 1164 | 1008 | 844 | 660 |
| 0.5%→3.5% | 1340 | 1164 | 980 | 772 |
| 0.5%→4.0% | 1496 | 1312 | 1112 | 880 |
| 0.5%→4.5% | 1640 | 1448 | 1232 | 984 |
| 0.5%→5.0% | 1776 | 1572 | 1348 | 1084 |
当初の10年については住宅ローン控除がありますので、5年経過から繰り上げ返済する必要は無いです。10年経過したところで繰り上げ返済すると考えてみましょうか。
そうすると、残期間25年というのがちょうど良いラインということになりますね。
そして、金利が今の基準金利の2.475%くらいということで2.5%くらいに上がることは十分あり得るかな？というポイントを見ると、836万円の繰り上げ返済ということになります。
変動金利の２つの『４』のルールでは毎月の元利均等返済の4分の1を貯蓄することを最低限のルールとしています。
毎月の返済14.2万円の4分の1は3.55万円です。これを10年貯金すると426万円ほどです。ということは繰り上げ返済に必要な836万円の半分ほどしか貯蓄できていない、ということになります。
繰り返します。
あくまで変動金利の２つの『４』というのは返済を継続できる（最低10年）という目安ですので、完済までを見据えたルールではないということです。
ローン残高5000万円で残期間30年、25年、20年、15年でいくら繰り上げ返済すればいい？
（単位：万円）
| 残高5000万のときに金利上昇したら繰上返済すべき金額 | ||||
|---|---|---|---|---|
| 残期間 | 30年 | 25年 | 20年 | 15年 |
| 毎月返済 | 14.95 | 17.75 | 21.9 | 28.85 |
| 0.5%→1.0% | 355 | 295 | 240 | 180 |
| 0.5%→1.5% | 670 | 565 | 465 | 355 |
| 0.5%→2.0% | 960 | 815 | 675 | 520 |
| 0.5%→2.5% | 1220 | 1045 | 870 | 675 |
| 0.5%→3.0% | 1455 | 1260 | 1055 | 825 |
| 0.5%→3.5% | 1675 | 1455 | 1225 | 965 |
| 0.5%→4.0% | 1870 | 1640 | 1390 | 1100 |
| 0.5%→4.5% | 2050 | 1810 | 1540 | 1230 |
| 0.5%→5.0% | 2220 | 1965 | 1685 | 1355 |
ローン残高5000万～というと、首都圏の新築マンションという場合は一般的な借入残高ということになるでしょう。
まとめ～変動金利がマッチする人＝ローン残高をコントロール出来る人
大事なことなので、繰り返しますね。
金利を見て借り換えたり、金利タイプを変更して安い金利を維持するというのは現実的ではありません。
- 金利を握っているのは銀行です。
- 我々は残高を握っているのです。
いつ金利が上がるか？どれだけ上がるか？というポイントは銀行に握られています。完全に不利な状況です、その土俵で戦っては勝ち目ナシです。
では銀行の立場に立ってみましょう。金利を上げたら我々がどれだけ繰り上げ返済するか？これは銀行にはコントロール出来ませんよね。ネットで手続きすればいつでも、ノータイムで、無料で、繰り上げ返済出来ます。
金利を握られるのはしょうがないです。だから金利が安いんです。
金利が低い今のうちに、また、住宅ローン控除で守られているうちに、繰り上げ返済の為の貯蓄を貯めていくことが対抗手段です。
持っている資産を、ある程度すぐキャッシュに変えやすい金融資産として運用しながらコントロールするんですよ。
変動金利は、借りた後からが勝負なんですよね。
以上、千日のブログでした。
《あとがき》
変動金利については、やはり金利が上がったらどう対応したらいいのか？というのが悩みどころです。
今まで千日のブログでは『繰上げ返済ですよ』ということは口を酸っぱくして言ってきました。
じゃあ、どれくらい金利が上がったらどれくらい繰り上げ返済しなければならないの？
という疑問に答えるエントリーになっています。
考えてみたら、これがわからないと判断のしようもないですよね。
変動金利はネット銀行の変動金利がだいたい0.5%弱といったところです。こちら参考に住信SBIネット銀行へのリンクです。
なので、0.5%からどれくらい上がったら？という切り口でまとめました。
参考にしてください。
2018年2月22日
毎月更新！千日太郎の金利先読み住宅ローンランキング
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| ランキング | 年齢 | |||
|---|---|---|---|---|
| 20代 | 30代 | 40代 | 50代以上 | |
| 新規借入 | 20代800未満 | 30代600未満 | 40代600未満 | 50代1000未満 |
| 30代600～1200 | 40代600～1200 | 50代1000以上 | ||
| 20代800以上 | 30代1200以上 | 40代1200以上 | ||
| 借り換え | 20代借換 | 30代借換 | 40代借換 | 50代借換 |
| 団信 | 20代団信 | 30代団信 | 40代団信 | 50代団信 |
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