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住宅ローン変動金利の5年ルールと125%ルールの全ての疑問に答えます

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2020年7月6日最終更新

金利が変動しても返済額は固定させる「5年ルール」と「125%ルール」の全て

どうも千日です。変動金利は住宅ローンの期間中、銀行の都合で金利を上げたり下げたりさせることができるタイプの住宅ローンです。

初めだけ安くて、後から上げるつもりじゃないの?

こんな不安がありますよね。当たらずとも遠からずです。変動金利はあらゆる金利タイプの中でも最も低金利ですが、その理由は「後から上げられるから」なんです。

銀行が完全に後から上げるつもりで私たちを騙して最初だけ安い金利を適用しているのか?

と思われるかもしれませんが、それは違います。一つの銀行だけが変動金利を上げたら?別の銀行に借り換えられてしまうからです。そうなってしまったら、高い利息は取れなくなるどころか、その後の利息の収入も無くなってしまいますよ。本末転倒です。

銀行が変動金利を上げるのは、それは全ての銀行が足並みを揃えて一斉に金利を上げるようなタイミングです。こちらに詳しく書いていますので是非合わせて読んでくださいね。

変動金利の5年ルールと125%ルールは、そんな一斉に金利が上がってしまったときに、住宅ローンの支払いが出来なくなってしまうことを防止する住宅ローンの契約条項です。

  • 5年ルール:金利が上げても5年間は直前の毎月の元利均等返済額を維持する。
  • 125%ルール:金利を上げてから5年経過したら、そのときの金利とローン残高に見合った返済額に増やすが、その上限は直前の元利均等返済額の125%までとする。

このように、金利をどれだけ上げたとしても、元利均等返済額についてはある程度固定することによって、返済が滞ってしまうことを未然に防止するのが主旨になっています。

今日はこの5年ルールと125%ルールについての全ての疑問に答えていきたいと思います。

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5年ルールと125%ルールを適用していない変動金利もある

この5年ルールと125%ルールは「ルール」と呼ばれているので誤解しやすいのですけど、べつに法律のような共通ルールというものではありません。銀行と私たち住宅ローン利用者の間で結ぶ契約条項の一つです。

早い話が住宅ローン契約書に規定される条文の一つなんですね。

ただ住宅ローンというのは、画一的な銀行の商品ですし、どの銀行でも同じような条項を定めることが多いので「ルール」と呼んで差支えが無いというだけのことです。

ですから…

  • 中には5年ルールと125%ルールの条項を入れない銀行もあります。
  • 5年ルールと125%ルールを適用している銀行でも、商品によっては適用されない変動金利の住宅ローンもあります。

こういうことは、ホームぺージでも目立つところに書いてません。それに私たちにとって不利になるような情報(5年ルールと125%ルールの適用が無くなる)はあまり知られたくないのでホームぺージで公開しない銀行もあります。

べつに公開しなくても、契約するときに説明しておけばルール違反にはならないからです。とはいっても契約するときにはじめて確認するのではなく、事前に問い合わせて確認しておく必要がありますよね。

5年ルールと125%ルールの適用が無い銀行(ソニー銀行、新生銀行)

5年ルールと125%ルールの適用が無いことが公開されているのは、ソニー銀行、新生銀行などです。

ソニー銀行は、毎月変動金利を見直し、毎月それに対応した支払額になります。その代わり、ネットで手続きすれば24時間、任意のタイミングで固定金利に変更することもできます。

とてもユニークですね!この攻略法、裏ワザについて、過去に千日のブログでマニアックに研究したことがあるので、良かったら読んでみてください。

新生銀行は融資手数料が最安ということで有名です。その代わりに変動金利については5年ルールと125%ルールは無く、毎月見直しとなります。

その代わりに新生銀行には、所定の要介護状態になっても保険で住宅ローンがゼロ円になる「安心保障付団信」と、出費が続く間は返済額を減らせる「コントロール返済」が無料で付帯する「安心パック」が魅力です。

5年ルールと125%ルールの適用がある銀行でも場合によって適用されないケースがある!

ちょっとややこしいですが、変動金利で5年ルールと125%ルールの適用をしている金融機関であっても、場合によってこの適用が無くなるケースがあるということはあまり知られていません。

2つほど解説しておきましょうか。

元金均等返済にすると5年ルールと125%ルールの適用は無い

冒頭に書いた定義を再度書きましょう。

  • 5年ルール:金利が上げても5年間は直前の毎月の元利均等返済額を維持する。
  • 125%ルール:金利を上げてから5年経過したら、そのときの金利とローン残高に見合った返済額に増やすが、その上限は直前の元利均等返済額の125%までとする。

そう、元利均等返済であるというのが大前提なんです。

元利均等返済とは、元金と利息の合計が均等になる返済方式です。最初は利息が高いので元金の減りが遅くなり、後半には早くなります。

つまり、元利均等返済は毎月の返済額を一定にするということがメインにありますので、さらに5年ルールと125%ルールの条項が付くのです。

これに対して…

元金均等返済とは、元金が均等になる返済方式です。最初から最後まで元金の減りは一定です。利息が最初に高い分、最初の返済額が多く、後半は少なくなります。

つまり、元金均等返済はもともと元金を一定にするということが主旨であって、返済額を一定にするという考え方が無いんですよ。ですから金利が上がったら、元金は一定、金利が上がった分だけ利息は沢山払うということになります。

当初固定金利の後に選択する変動金利には5年ルールと125%ルールの適用が無いことがある

当初固定金利というのは、当初の固定年数の金利は固定されていますが、その期間が経過すると、その時の基準金利でさらに固定金利を選ぶか変動金利を選ぶか選択するという金利タイプですね。

なので、固定期間が終わったら、いきなりその時の金利が適用されるので、毎月の返済額も急に上がることがあります。

なので、固定期間が終わったらどうするのか?について、千日のブログでは解説しています。こちらですね。

その後、変動金利を選択する場合、5年ルールと125%ルールの適用が無い変動金利というケースがあります。普通に最初から変動金利で借りる場合には5年ルールと125%ルールがあるのに、当初固定金利から移行する場合はそのルールの適用は無いということがあるんです!

注意が必要ですね。ホント油断もスキもあったもんじゃありません。

銀行によって取り扱いが異なりますので、個別に問い合わせて確認しておかなければなりません。

金利変動リスクはどう違ってくるか?

ここまで読んでで、もしもあなたが次のように考えたのなら、それは誤解かもしれません。

5年ルールと125%ルールの適用が無いと変動金利はリスクが多きすぎる!

変動金利の金利変動リスクの大きさは、このルールの適用によって増えることもないし、減ることもありません。金利変動リスクへの傾向と対策が異なってくるのです。

5年ルールと125%ルールの適用が有る場合

変動金利が上がったときにどうなるか?元利均等返済方式を例にして図にしました。

5年ルールと125%ルールの適用が有る場合に金利が上がる元利均等返済方式

5年ルールとは、金利が上がっても5年間は直前の元利均等返済額を維持するというルールです。返済を継続する資金繰りの面ではリスクが下がります。

しかし、毎月の元利均等返済額のうち、利息の占める部分が増えるため予定通りに元本が減りません。そのため、完済できないリスクは上がります。

125%ルールとは、返済額を増加させる場合に直前の125%までを上限とするルールです。返済を継続する資金繰りの面ではリスクが下がります。

しかし、125%に増やしたことで取り戻せない元本の返済額は底だまりに溜まっていきます。そのため、完済できないリスクは上がります。

つまり、金利の上昇によって増える支払(リスク)を後ろに配分する面があります。金利が上がっても毎月の返済が増えないので「痛み」が無いのです。

金利が上がっても、予定通りに完済できるようにするには、次のような行動をとる必要があります。

  • 繰上げ返済する=元本を大幅に減らして利息の負担を減らす。
  • 物件を売却する=元本をゼロにして利息の負担をゼロにする。

幾ら金利が上がったら、幾ら繰上げ返済しなければならないか?についてはこちらの記事で詳しく書いています。

しかし、静かに元本が溜まっていくので、こうしたドラスティックな対応を行うキッカケを逸してしまいがちなのです。毎月の返済が増えていないのに、こうした行動がとれるでしょうか?

多くの人はとれないでしょう。確実に収入の減るであろう定年時に多額のローン残高に苦しめられることになります。つまり金利が上がった場合に老後破産のリスクを高めてしまうのです。

5年ルールと125%ルールの適用が無い場合

5年ルールと125%ルールは、元利均等返済方式の一般的な変動金利で適用されることが多いですが、まれに適用の無い銀行(ソニー銀行、ジャパンネット銀行、新生銀行など)もあります。

また、元金均等返済方式にすると全ての金融機関で5年ルールと125%ルールの適用は無くなります。

では5年ルールと125%ルールの適用が無い場合に金利が上がるとどうなるか?元金均等返済方式を例にして図にしました。

5年ルールと125%ルールの適用が無い場合に金利が上がる元金均等返済方式

金利が上昇した分だけ利息の額が増えますので、毎月の返済額に余裕が無い場合はダイレクトに家計を圧迫し、資金繰り面でリスクが上がりますね。

しかし、元本の返済額は予定通りです。元本が底溜まることはありません。支払の増加に対応できさえすれば、完済予定日に完済できないリスクは下がります。

つまり、金利の上昇によって増える支払(リスク)を前に配分する面があります。金利が上がれば即時に毎月の返済が増えるので、危険信号をリアルタイムに感知できます。

  • 繰上げ返済する=元本を大幅に減らして利息の負担を減らす。
  • 物件を売却する=元本をゼロにして利息の負担をゼロにする。

このような、金利上昇時の対策をすぐに行うキッカケがあります。5年ルールと125%ルールが無いのは危険な面もありますが、現役のうちに適切な対応を行えば老後破産してしまうリスクを低く抑えることができるでしょう。

どれだけ金利が上がったら125%支払が増えるの?どんな対策が必要か?

また最近、次のような質問も受けました。

どれだけ金利が上がったら毎月の支払は125%になりますか?

一つの例ですが、以下のようになります。

3000万35年 支払い額 対応する金利
2020年 100% 76,688 0.41%
2025年 125% 95,875 1.77%
2030年 156% 119,852 3.26%
2035年 195% 149,879 4.92%

例えば、元利均等返済額が125%に上がる金利というのは、金利が4倍になった時なんですよね。

ただ、一段階上がるくらいのことは十分にあり得ますのでその準備は必要です。具体的には変動金利で借りる場合は以下の2つの条件をクリアすることをお勧めしています。題して『変動金利の2つの「4」』です。

  • 毎月の元利均等返済額の4分の1以上を貯金する。
  • 上記の貯金と元利均等返済額を手取り月収の4割(40%)以下にする。

住宅ローンを変動金利で借りる人は必見!2つの『4』|千日太郎YOUTUBE

変動金利が上がったらどうすればいい?

とりあえず5年は今の支払額のままですし、5年後に上がるにしても上限は125%で5年間維持されます。なので125%に耐えられるようにしておけば10年は返済を維持できます。

しかし…金利が上がって返済額が据え置きだと、元本は減らないです。こんな疑問を持つ人が多いですよね。

5年ルールと125%ルールが適用されて毎月返済額が抑制されたとしても、上がった利息のしわ寄せは後々発生するので、あまり意味がない(むしろ支払いが遅れて利息増加のデメリットあり)のでしょうか?

金利が上がっても毎月の返済額が増えなければ元本が底だまりに残ってしまい結局は最終回に一括で返済しなければなりません。

一括で返済できない場合は、金融機関に相談して最終回後に分割できるケースもあります。しかし住宅ローンを延長するような措置ではなく、出来るだけ早期に完済することを求められます。

金利が上がったら繰上げ返済して残高を減らす!

そこで、変動金利が上がったときには多額の繰上げ返済して元本を減らしてしまうのです。

千日のブログでは、変動金利で金利が上がった場合に、残りの年数ごとに、毎月の返済額を維持したまま予定の年数で完済するには、幾ら繰上げ返済すれば良いか?という表を作って公開しています。

例えば4000万円を変動金利0.5%で35年元利均等返済で借り入れた場合、毎月の返済額は10万3834円です。

金利があがってもこの10万3834円を維持したまま、当初の35年で完済するには、その時点で幾ら繰上げ返済すればいいか?という金額を計算するのです。

(単位:万円)

4000万円借入から金利上昇したら繰上返済すべき金額
残期間 30年 25年 20年 15年
残高 3470 2927 2371 1800
0.5%→1.0% 246 173 114 65
0.5%→1.5% 465 331 221 128
0.5%→2.0% 666 477 320 187
0.5%→2.5% 847 612 413 243
0.5%→3.0% 1010 738 500 297
0.5%→3.5% 1162 852 581 347
0.5%→4.0% 1298 960 659 396
0.5%→4.5% 1423 1060 730 443
0.5%→5.0% 1541 1150 799 488

例えば借入から5年後には、残期間30年になっていて、そのときの残高は3470万円です。

その時点で金利が0.5%から2.5%に上昇したとしたら、847万円を繰上げ返済することで、今後も10万3834円の毎月の返済で完済できるということです。つまり、場合によっては847万円の損だってあり得るということです。

勘違いしてほしくないのですが、この表はこれだけ金利が上がるという予想ではありません。そのリスクのボリュームを知って自分が準備できるのかを判断するための表です。

いろんな借入金額と残り期間での表はこちらをどうぞ。

つまり、借りる時点でこの想定をしておけば、想定外ということは無いです。底だまりになった元本は最終回に返済することになります。住宅ローンは完済しなければ終わりません。

住宅ローンを完済する方法は2つあります。

  1. 文字通り元本を全額払いきる。
  2. 売却してその売却代金で完済する。

なので一つよりも二つの選択肢を採りうる人は変動金利に向いていると言えるのです。

  • これから購入する家にずっと住むとは限らない。
  • なので、将来売却することも考えて物件を選ぶ。

このようなスタンスで物件を選ぶ人には変動金利がマッチすると言えるでしょう。反対に…

  • これから購入する家を終の棲家として考えている。
  • 自分こだわりを詰め込んだ家で売却は原則考えない。

こういう人の場合は、金利が上がったときの底だまりの元本を、文字通りお金で返済する一択になるということです。

毎月の返済額のうち4分の1の金額を繰上げ返済用に貯蓄しておくというのは、この完済のための資金の貯蓄を前倒しでスタートしておく意味もあるのです。

ただし住宅ローン控除があるなら無理に返済しない方が良い!

金利が上がったら積極的に繰上げ返済しよう!というのは一応のセオリーではありますが、例外的に住宅ローン控除がある期間は繰上げ返済しない方がトクな場合もあります。

なぜなら、住宅ローン控除のキャッシュバックは年末のローン残高の1%という計算で出しますよね。ならば金利が上がって返済額は変わらず、住宅ローン残高がなかなか減らない方が得なのです!

損得の判断では1%を超えるかどうかが境目

税金のキャッシュバックは1%ですので、金利が1%を超えるまでの間は住宅ローン控除を受ける方がお得です。

今の変動金利が0.41%だったとして、たとえ金利が倍になって0.82%になったとしても、住宅ローン控除で1%返ってくるのですから、ローン残高が多い方がお得なんです。

金利が1%を超えたのであれば、払う利息の方が大きくなっている状態ですので、繰上げ返済した方がトクということになります。

資金繰りの安全性から1%を超えても繰上げ返済しない!

じゃあ、もし金利が1%を超えたらすぐに繰上げ返済していくべきなのか?というと、それも否です。

例えば0.41%の金利が3倍になって1.23%になったとしたら?

  • 1.23%の利息を払う。
  • 1%の住宅ローン控除でキャッシュバック。

確かに、差引で0.23%の利息を払っていることになります。しかし、何千万ものお金をたったの0.23%の金利で貸してくれるところなんてありませんよ。

住宅ローン以外の金利では、もっとも安い金利でも2.4%から3%くらいです。桁が一つちがいます。それほど住宅ローンというのは優遇されているのです。

あえて繰上げ返済せず、いざというときの保険としてキャッシュを確保しておくというのが正解です。

貯金もまた保険です。0.23%という低コストの保険料を払っているという風に考えれば、これも十分にトクと言えるでしょうね。

 

まとめ~オススメの変動金利はコレだ!

今、変動金利での新規借入なら、金利引き下げ競争が激化している下記2銀行に審査に出しておき、通ったところから選べば、ほぼ間違いありません。

変動金利のトップ

住信SBIネット銀行

auじぶん銀行

団信

死亡と高度障害+全疾病保障

死亡と高度障害+がん50%保障+全疾病保障

さらにこの2行の団信には疾病保障特約が無料で付きますので、金利だけでは測れないメリットがあるのが特徴です。

auじぶん銀行はガン50%保障+全疾病保障で死角なし⁉

auじぶん銀行は三菱UFJ銀行とKDDIの戦略子会社です。

全疾病保障のSBIに対して、ガン50%保障(ガンと診断されたら住宅ローンが50%になる)のauじぶん銀行という様相だったのですが、auじぶん銀行がガン50%に加えて全疾病保障団信を追加したのです!

両行の団信の特約内容をザックリ比較してみました。

団信の特約 auじぶん銀行 住信SBIネット銀行
ガン 医師にガンと正式診断されたらその時点のローン残高が50%になる。 なし
全疾病 全てのケガ、病気で入院が継続180日以上となった場合、住宅ローンがゼロ円になる。 8疾病で12カ月継続して働けなくなったらローン残高がゼロ円になる。8疾病以外の病気やケガの場合でも入院により12カ月継続して働けなかったら、ローン残高がゼロ円になる。

まず、ガンと診断された時点で住宅ローンが半分になるのはauじぶん銀行だけですね。

そして、全疾病保障については、どちらも「全疾病」には精神障害は含まれません。

しかし、入院や就業不能となる期間については、住信SBIは12か月に対してじぶん銀行は180日なので、auじぶん銀行の方が早く保険金が支払われるので有利だと言えます。

このリニューアルによって、団信の保障という面ではauじぶん銀行が完全に頭一つ抜けたと言えます。 

無料団信の保障の厚さナンバーワン!

auじぶん銀行は金利を下げるのではなく、団信の保障を厚くするという面でアピールしているのですね。

変動金利はもうかなり低いです。これ以上下げたらゼロパーセントになっちゃいますよね。これはなかなか上手い戦略だと思います。

全疾病へ保障範囲が拡大された住信SBIネット銀行

病気やケガで入院費が高額になっても、国の高額医療保険制度で自己負担の上限は数万円です。長期間就業できず勤め先からの収入が途絶えた場合でも最長1年6カ月までは傷病手当金で生活を維持できます。

加えて全ての病気とケガ(精神疾患除く)でローン残高がゼロ円になるのは魅力でしょう。40代以降から住宅ローンをスタートさせ、病気のリスクが高くなる50代以降の時期に多額のローンが残る人には特におすすめです。

ネットでの申し込みも可能

もちろんネットでの借入れ(新規・借換とも対象)も可能です。

申し込みはこちらから☟

実店舗での相談サービスもある

また、SBIマネープラザが販売する「MR.住宅ローンREAL」は、住信SBIネット銀行の商品です。ネット銀行の商品でありながら、実店舗での相談を受け付けており、実店舗から申込を受け付ける商品です。金利も全疾病保障も手数料も全く同じです。

ネット銀行には書類の記入に不備があるとその都度手戻りとなるなど、ネットならではのデメリットがありますが、そのデメリットが無くなるという点だけでも魅力的です。

変動金利は『残高をコントロールできる人』に向いた金利タイプと言えます。

  • 借りる前に想定しておくべきことは、変動金利が上がった時に幾ら返済が増えるかという金額です。
  • そして借りた後に備えるべきことは、4分の1を貯蓄していくことです。

今後いつ、どれだけ金利が上がるのか?は予言のレベルです、何一つ確かなものは無いです。これが難しいと感じるのであれば、変動金利ではなく固定金利で借りておくべきでしょう。

以上、千日のブログでした。

《あとがき》

基本的には、将来の金利の動向を読まないというスタンスをとっているのですが、読まないということと、考えないということは違います。

金利が上がったとしても、対応できるようなプランを立てるのが千日メソッドです。

変動金利は借りた後からが勝負です。変動金利は今の安さが魅力ですが、安いうちから金融政策と金融市場の動きを注視し、繰上げ返済する準備を行う必要があります。

 

 

本書では、こうした住宅ローンの勘所を突いたノウハウについて詳しく解説しています。

ブログでは、さまざまなエントリーに分散してしまいがちな情報を分かりやすく整理し、よりすぐりのノウハウと考え方をまとめた本です。

是非ぜひ、お手にとって頂ければ嬉しいです!

2020年2月24日

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