千日のブログ 家と住宅ローンのはてな?に答える

千日太郎が送る住宅ローンの最新ニュース、失敗しないマイホームの購入から返済計画のバイブルとして、多くの方からご支持頂いています。

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【本の企画】今まで誰も書けなかった住宅ローンの本を書きます!

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住宅ローンを組む人必読のバイブルとして

どうも千日です。「今まで誰も書けなかった」なんて出オチ感満載ですが、大マジです。

実は私すでに家を買うときに「お金で損したくない人」が読む本という本を書いてまして、Amazonや楽天のランキングでもコンスタントに上位になっており、ご好評いただいてます。

今回書こうと思っているのは、「住宅ローン」の本です。

もともとお金の専門家なので最初から住宅ローンの本を書けば良かったじゃん?とも言えるのですが、生まれて初めての本で、出版社の方から「こういう企画で」とオファーを受けて書いたという経緯があります。

今回の記事はこれから書こうとしている本のいわば企画書です。

本の企画書は、本来出版社にだけ出すものです。でも、

自分も本を出したいけど出版社にどんな風にアピールすればいいのか?

という人がいると思うんですよね。そうした人の参考になれば、という考えもあります。それに私にとってこの千日のブログは「なんでもアリ」です。

企画書をユーザー=千日のブログの読者様にオープンにすることで、

千日太郎にこんなことを書いて欲しい!

というリクエストが来るかもしれないです。

私は学者先生ではなく、ブロガーですので読者の方との距離が近いです。そのメリットを最大限に発揮したいですからね。では始めます!

千日太郎が今まで誰も掛けなかった住宅ローンの本を書く!

銀行の商品説明=住宅ローンの説明という根本的なミステイクを正す本

なぜ住宅業界でも金融業界でもない公認会計士の私が書いた家の指南本が多くの人に受け入れられたのか?

それはあくまで私自身が住宅を買う側、住宅ローンを借りる側の立場の人間なので、利用者側に寄り添った視点で書いているからです。疑似的にその立場に立っているんじゃなく、まんまその通り利用者側です。

そして、利用者側に立っていながら、不動産や金融についてその業界の人に匹敵する知見を有しているからです。

特に住宅ローンという分野で、一番詳しいのは誰だと思いますか?

そりゃ銀行で住宅ローンを担当している人でしょ。

こういう答えが返ってくると思います。しかし、ちょっと違います。銀行の融資担当者は銀行に入社してから自分の銀行の商品を通して住宅ローンを覚えた人です。

銀行員にとって、住宅ローンのインプットは自行の商品説明なんです。自行の商品を説明し、お客に利用してもらうための説明のプロです。

つまり、今の住宅ローンの指南本の多くは、2つの種類に分かれます。

  • 銀行出身(商品説明のプロ)のFPが銀行を独立して書いた本
  • 上記の本で「勉強」した保険代理店FPの本

これ以外の本を私は見たことがありません。なので、どの本を見てもだいたい同じような情報が、同じ深度で書かれているんです。

理由は簡単です、オリジナルはすべて銀行の商品説明であり、本はそのコピーだからです、多かれ少なかれ。

 

千日太郎が書く本=読者一人ひとりが自分に最適な住宅ローンを選べる本

私が既に世に出した家を買うときに「お金で損したくない人」が読む本では、住宅ローンの章で商品説明にとどまらない住宅ローンの本質について示唆しています。

しかしページ数に限りがあり、全てをそこに書くことは出来ませんでした。

  • 自分の場合は具体的にどうやって住宅ローンを選べばいいのか?
  • 自分の場合、住宅ローンのリスクは具体的にどういうものなのか?
  • そのリスクに対して自分はどうやって対処すればいいのか?

本を読んだ一人ひとりが、自分に最適な住宅ローン、資金計画にたどり着くまでの全てのノウハウを書くにはどうしてもページ数が足らなかったのです。

Amazonのレビューや同業の会計士からは住宅ローンについてはもっと突っ込んで書けたはずだという意見を頂きました。

そもそもそんな本、世の中にないでしょ!要求水準高すぎでしょ!

こうも思いましたけどね。しかし、住宅ローンに特化した本であれば、不可能ではないと思います。

千日太郎の住宅ローン本の目次案

では、これから書こうとする住宅ローン本のザックリした目次の案です。

家を買うまでの流れと住宅ローンの関係

マイホーム購入の中での住宅ローンの位置づけは「カネを払う手段」です。家の売買で売り手と買い手の義務を整理すると次のようになりますよね。

  • 売り手:物件を引渡す義務
  • 買い手:代金を支払う義務

売り手の義務は簡単で、ただ引き渡せば良いだけです。これに対して買い手の義務の方が難易度が高いです。代金を支払うためには、住宅ローンの審査に通して銀行から金を振り込ませなければなりません。

「銀行の審査」という自分ではどうにもコントロールできない要素が入ってくるからです。

ここで解説するのは、家を買うという一連の流れのなかで住宅ローンの審査を通し、実行にこぎつけるまでの手続きの理解です。

  • いつまでに何をしなければならないか?
  • どんな書類をどこから入手するか?

これを理解せずに不動産会社に丸投げしてしまう人が多いです。自分としては「やらせている」という感覚かもしれませんが、その実、不動産会社にコントロールされています。

全体の流れを理解すれば、「指示する」ということが出来ます。つまり、取引や交渉をリードできるのです。

不動産購入の価格交渉や取引をリードするための知識

住宅ローンの金利はどうやって決まるか?

住宅ローンは銀行の商品」です。

なので、まるで商品のパンフレットのような住宅ローン指南本が今も幅を利かせているのですが、だとするなら「住宅ローンの金利は商品の価格」です。

商品の価格がどうやって決まっているのか、本当のところを知りたくないですか?こういう部分は、従来の本では何となく濁している領域です。

それと「そもそも本を書いている人が知らない」という理由もあるでしょう。これ、冗談ではなく本当です。

住宅ローンという商品を買う私たちとしては、その商品の価格がどうやって決まるのか、知っておいて損のない情報ですよね。

住宅ローン減税の仕組みと活用方法 

住宅ローン減税については誰もが書いてることなので、本当は割愛したいくらいですが、さすがにこれについて書かずに住宅ローンの指南本とは言えないので、しっかり書こうと思います。

共働き夫婦の住宅ローンの借り方返し方

初めてマイホームを買う人の年齢層は30代が最も多いです。

さらに、最近の30代夫婦は妻もフルタイムの正社員として働く50:50の共働き夫婦で、かつ世帯年収が1000万円を超えるケースが多くなってきています。

千日太郎に相談される30代夫婦では概ね世帯年収が1000万を超え、年収の4.6倍くらいの住宅ローンを組む人が多いです。

  • 妻が専業主婦で夫の年収だけで1000万円を超える場合
  • 夫婦共働きで収入合算で1000万円を超える場合

両者で借りる住宅ローンの金額に差は無いのが特徴です。

しかし両者を同じには扱うことは出来ません。リスクの総質量としては同じでも、それに対する傾向と対策が異なるのです。

千日がご相談者にダメ出しをすることが多いのが50:50の共働き夫婦が世帯年収でギリギリイケると判断しているケースです。

イケるかいけないか?で言ったらそりゃいけますよ、計算上は。 しかし、それは次の2つの「タラレバ」の上に成り立っています。

  1. 夫婦の両方が失業又は転職しない。
  2. 夫婦が離婚しない。

これに保証はあるでしょうか?そんなのないですよね。こうしたリスクを織り込んだ住宅ローンの借り方、返し方について解説します。

年齢と年収別の住宅ローンのリスクと借り方返し方

年齢と年収この二つの軸が住宅ローンのリスクを決定づける重要な要素です。

  • 年齢:定年までの年数によるリスクの傾向
  • 年収:資金力による金利変動リスクへの対応力

そして、年齢年収は今の自分の条件です、数字で客観的にわかりやすい要素ですよね。

ブログでは具体的な商品のランキングが主ですが、本では考え方を主軸として普遍性を持たせたいと思います。

どっちが得か?10番勝負

住宅ローンに限らずですが、意思決定を分解していくと「どっちにするか?」の組み合わせなんですよね。

どちらが得か分かりきった選択肢については、迷わないのですが「人による」とか「場合による」というような選択肢について、どのように決めていけばいいのか?という解説を行っておこうと思います。

10番勝負とした場合、ちょっと仮に10個ほど考えてみました。

  1. 固定金利と変動金利どっちが得か?
  2. 団信に加入する?生命保険に加入する?どっちが得か?
  3. 元利均等返済と元金均等返済どっちが得か?
  4. 融資手数料型と保証料型どっちが得か?
  5. フルローンと頭金10% どっちが得か?
  6. 最初の10年繰上げ返済する?しない?どっちが得か?
  7. 繰上返済は返済期間短縮型と返済額軽減型のどっちが得か?
  8. 住み替えでは売り先行?買い先行?どっちが得か?
  9. 注文住宅はつなぎ融資?分割融資?どっちが得か?
  10. 親子リレーローンとリバースモーゲージどっちが得か?

こういうケースはどっちが得か知りたい!という方がおられたら、メールやコメントで教えていただけますと有難いです!

住宅ローンの審査に斬りこむ!

最初の方にも書いていますが、住宅ローンには金融機関の審査というものが一つの関門になっていて、これに通らないとお話にならないのですね。

そして、この審査の仕組みは受ける側の人にとってブラックボックスのようなものです。結果しか教えてもらえません。落ちた場合にその理由は教えてもらえないのです。

なので次のようなテーマについて深く斬りこんだ内容とします。

  1. 金融機関の審査の仕組み
  2. 何が審査されるのか?主な審査項目
  3. 金融機関のタイプ別審査対策
  4. 転職したばかりの審査対策
  5. 自営業者の審査対策

住宅ローンで破綻しそうになったら?

住宅ローンを返すことができなくなったらどうすればいいか?ということを解説します。

住宅ローンの借入額は数千万円になりますから、すごくプレッシャーを感じる人が多いです。

しかし、敢えて断言しましょう。

住宅ローンが原因で破産する人なんて居ません。

  • 住宅ローンの金利は破格の安さです。
  • 融資する金額は原則として住宅の担保価値までです。
  • 大規模災害で家を失った場合には国による救済措置で債務整理する方法もあります。

「住宅ローンが原因で破産した」と言う人の多くは「住宅ローン以外の借金もしたことで多重債務になってしまったから破産した」のです。早い話がカードキャッシングで住宅ローンを払うなんてことをするからです。

最長35年の住宅ローンを払う中では、運悪く貯金がゼロになったときに住宅ローンの支払いが来ることもあるでしょう。そこで正しい対処法を知っていれば人生を狂わせることも無かったという人が一定数いるのです。

  1. 転ばぬ先の杖=借り換えのススメ
  2. 条件緩和交渉のススメ
  3. 任意売却のススメ
  4. 最後の手段、自己破産

借金のリスクを正しく理解すること、緊急度に応じた適切な対処法と優先順位を知ることは、住宅ローンを借りる人にとって不可欠のことではないでしょうか?

 

まとめ~メールでご意見リクエストを募集します!

以上が千日太郎が住宅ローンの本で多くの人に伝えたいことです。

もともと私が千日のブログで住宅ローンについて書き始めた理由は、私自身が住宅ローンのユーザーとしてインターネットを検索したころ、ロクな情報が無かったからです。

そこで自分が苦労をしてたどり着いた答えや知識をブログで発信すると、思いのほか反響があったんですね。

そして、自然と一般の方から相談を受けるようになりました。皆、真剣に自分の将来と住宅ローンを考える人たちです。

そうしたアツい人と直接つながっていることが私の強みです。

皆様のナマの相談をお待ちしています。

あまりないケースなのであまり皆さんの参考にならないかも… 

こんな風に言われる方がおられますけど、むしろそういうケースこそ、多くの人が情報が無くて困っているものかもしれないのです。

千日太郎にその解決方法を考える役目を与えてください。

以上、千日のブログでした。

《あとがき》

最近は本を読んで千日太郎を知り、ご相談して下さる方が増えてきました。嬉しいことです!全国の大型書店と通販で発売中です。

 

これから執筆する本は、すでにこれを読んだ人でも、より深く住宅ローンに対する理解が深まる本にしたいと思います。

これからもよろしくお願いします!

2019年2月25日

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