千日のブログ 家と住宅ローンのはてな?に答える

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マイホームを売るとき内見が少ない理由はネット広告の出し方が原因かも?

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ネット広告のツボを知らないと損します

どうも千日です。今自分のマンションを売りに出しています。もちろんどこの物件かは内緒です笑。

内見される方をお迎えするのは毎度ワクワクドキドキしますね。個人的に感じの良さそうな方だなと思ったら家を買うときに「お金で損したくない人」が読む本をプレゼントしています。このブログを読んでいる方の何人かはニヤっとしたと思います。

ただし、今日は賢い家の買い方ではなく、売り方についてです。

多くの人は、まずはネットで条件に合う物件を探し、そのぺージの下の方にある取り扱い不動産業者(情報提供会社)に連絡を取り、現地を見るということを繰り返しています。

つまり、入口はネットですよね。

今日びほとんどの不動産仲介業者に頼めばスーモに物件を掲載してくれますので、それで十分…と思っていたら落とし穴があります。

スーモに載っているのに、購入希望者に物件を見てもらえていないというケースが多くあるのですよ!

実は、私の部屋と隣の部屋が同時に売りに出ているのですが、私の部屋はスーモで検索すると1ページ目に出てきますが、隣の部屋は圏外です。

これは私が広告費を余分に払っているからではなく、別の理由があるのです。では始めましょう。

マンション売却で内見が少ない理由

物件への問合せが少ないのは「価格が高すぎる」以外にも理由がある

不動産業者と仲介契約を結ぶと物件の情報がレインズに登録されて、全国の不動産業者がこれを閲覧することが出来るようになっています。

同時に不動産業者はスーモやホームズなど、一般の人が目にする物件情報サイトにも物件情報を公開します。特にスーモは月間アクセス数では2位以下に大差をつけるマンモス級の物件サイトです。

こちらは、シミラーウェブで月間のPV数を調べてグラフにしてランキングしたものです。ダントツですよね。

物件情報サイトのPV数ランキング

(オマケとして我が千日のブログとの比較もしています。いかに巨大かという笑。)

なのでレインズとスーモに掲載されていれば、プロだけでなく、直接のユーザーにも確実に物件情報が伝わっているはずだという前提ができるのですよ。

なのに、一向に問い合わせが無い…

最初は何組か来たけどパッタリ停まった…

こうなると「価格が高すぎるのか?」という推定が働くのが自然です。

しかし、冒頭に述べたようにスーモで物件検索しても圏外になっていたら?

問合せが無いのは、価格が理由ではないということになりますよね。

あまりに多数の物件の中に埋もれてしまっている

スーモはダントツのアクセス数ですが、物件の掲載数もダントツなんです。だから皆が検索するんですけどね。例えば、私が今売りに出している市で中古マンションを検索すると1000件近くの物件が出てきます。

売りに出した直後は「新着物件」というくくりで上位に表示されるので、ユーザーの目につくのですが、1週間もすると新着物件ではなくなり、埋もれてしまうのです。

絞り込み条件でヒットするような設定になっているか?

そうなると、次は検索条件で絞りこんで物件を検索する人がターゲットになります。自分も物件を探すときには、広さとか、築年数とか、価格とか、駅からの距離とかで検索しますよね。

実はこの絞り込み条件は、スーモではなく広告を出す不動産仲介会社が設定するのです。絞り込み条件で自分の物件が出てこないということがあり得るのですよ。

最初、私の物件はそんな状態でした。南向きの角部屋で2沿線以上使えて、駅にも近いのにそうした検索条件で絞りこんでも出てこなかったのです。

すぐに担当者に連絡して、これらのアピールポイントで絞りこみ検索して検索結果に出てくるようにと依頼をしました。

デフォルトで設定できる検索条件は沢山ある!

家を探している人のニーズって十人十色です。自分としてはそんなに気にしていないようなことでも、それが大事!と言う人は沢山います。

そんな人に自分の物件を見つけてもらうために、あてはまるものは全てチェックを付けてもらうようにしてください。

物件の性能

あまり馴染みの無い言葉が並んでいますが、主に住宅の性能を示すものですね。

加えて、これによってフラット35の金利が引き下げになったり、住宅ローン減税の恩恵が増えたりするものです。

つまり分かりやすくお金の面で買い手にメリットのある要素でもあるのです。しかし不動産会社でチェックを付けるところが少ないです。

逆を返せば、これにチェックするだけで内見する人が一人増えるかもしれません。そしてその人が最終的に自分の物件を買う人かもしれないのです。侮ってはいけない要素ですよ。

  • 耐震基準適合証明書
  • 長期優良住宅認定通知書
  • 設計住宅性能評価書
  • 建設住宅性能評価書(新築時)
  • 建設住宅性能評価書(既存住宅)
  • 建築確認完了検査済証
  • 法適合状況調査報告書
  • 低炭素住宅
  • BELS/省エネ基準適合認定書あり
  • 制震、免震、耐震
建物検査(インスペクション)

これも物件の性能と同じですが、特に戸建て住宅で瑕疵保険は重要視されます。

  • 瑕疵保険(国交省指定)保証利用可
  • 瑕疵保険(国交省指定)保証付
  • 瑕疵保証付(不動産会社独自)
  • フラット35・S適合証明書
住宅履歴
  • 新築時・増改築時の設計図
  • 修繕・点検の記録
駅利便性
  • 2沿線以上利用可
  • 始発駅
住戸・階数
  • 角住戸
  • 最上階・上階なし
陽当り・採光・通風
  • 南向き
  • 全室南向き
間取り
  • LDK20畳以上
  • LDK18畳以上
  • LDK15畳以上
  • 和室
  • 全居室6畳以上
室内設備・仕様
  • 床暖房
収納
  • 全居室収納
  • ウォークインクローゼット
  • シューズインクローク
キッチン・関連設備
  • システムキッチン
  • 対面式キッチン
  • パントリー(食器・食品の収納庫)
  • IHクッキングヒーター
  • 食器洗乾燥機
浴室
  • 浴室乾燥機
  • 浴室1坪以上
  • 浴室に窓
バルコニー・テラス
  • ワイドバルコニー
  • 南面バルコニー
  • ルーフバルコニー
  • 専用庭
エコ関連
  • 省エネ給湯器
  • オール電化
テレビ・通信
  • 高速ネット対応
  • BS・CS・CATV
駐車・駐輪
  • ハイルーフ駐車場空きあり
  • 自走式駐車場
  • 平面駐車場
  • 駐輪場
  • バイク置き場
共用部
  • 24時間ゴミ出し可
  • エレベーター
  • 宅配ボックス
  • キッズルーム・託児所
管理・セキュリティ
  • セキュリティ充実
  • TVモニタ付インターホン
  • 24時間有人管理
リフォーム・リノベーション
  • 適合リノベーション
  • 内外装リフォーム
  • 内装リフォーム
  • リノベーション

フリーワードで検索する人もいる!

スーモにはこれ以外にもフリーワードでの検索が可能になっています。 そうしたものはメインキャッチコピーやサブキャッチコピーに書いてもらうようにすれば、ヒットする可能性が上がります。

不動産を探す人になったつもりで検索してみよう

仲介業者と専任契約を結ぶと広告の実績などの報告を受けることができます。例えばスーモに広告を出したら、その広告ページのURLがメールなどで送られてきます。

URLをクリックすれば、実際にスーモに広告が出ていることが分かります。しかしそれで安心してはダメなんですよ。

不動産を探す人と同じようなやり方でネットで検索して自分の物件が出てくるのか?ということをチェックしてください。 

一番の近道はスーモのサイトで、検索条件を絞っての検索です。だいたい2つくらいの条件で絞って自分の物件が1ページ目に出てくれば合格です。 

逆にどんなに絞っても出てこないのであれば、それは広告の設定に問題ありです。仲介会社の担当者に連絡して上記のような設定を依頼してください。

 

まとめ~ネット広告の強みを発揮できているか?

大手の不動産会社でもまだ紙のチラシが中心だったりします。ポストにもよくチラシが入ってますよね。特にS不動産はチラシの量と顧客への営業が強みで、ネット広告についてはそれほど力を入れていない印象があります。

近隣へのチラシ+現在マイホームを探している顧客情報。

この二つで長きにわたってやってきていて、今でもこれで十分に買い手を探すことが出来ているのが現状です。

なので、スーモで物件情報が出てこないということは、そこまで顕在化していないのかもしれません。レインズで「掲載されてない!」と騒ぐ人は多いんですが、スーモに関して私のようなことを書く人は皆無ですからね。

しかし、

  • ネット広告は365日24時間ずっと営業をしつづけてくれます。
  • チラシを見ない人(そのチラシが配られないエリアの人)でもスマホを見ます。
  • いままで不動産会社に連絡したことの無い人は、まずネットから探します。
自分の物件への問合せが少ない理由は、ネット広告が適切に家を探している人に届いていないからかもしれませんよ。

以上、千日のブログでした。

《あとがき》

とうとう2019年3月17日に成約しました!媒介契約を結んでからちょうど50日でした。くわしくはこちらをどうぞ。価格決定や価格交渉について全てを書いてます。

冒頭でご紹介した著書がこちらです。ブログでは様々なエントリーに分散しがちですが、体系だててまとめています。

 

全国の大型書店と通販で発売中です。是非ぜひ、お手にとって頂ければ嬉しいです!

2019年2月25日

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