2019年2月のフラット35金利はＥＵ離脱の混乱から0.02％下がり1.31%でしょう（千日太郎の予想）
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どうも千日です。英議会下院は日本時間の16日早朝、欧州連合（EU）と合意したEU離脱案を採決し、230票差という大差での歴史的な否決となりました。
当面、市場では「予想通り」と受け止められているようですが、これでより一層ＥＵ離脱の行方と政局をめぐる不透明感が増したことは事実であり、それが今後の長期金利の動向にも反映されるでしょう。
機構債の表面利率は前月から約0.02%下がり0.35%前後になりました。
フラット35の金利も0.02%下がり1.31%となるでしょう。
機構債の発表前に公開した予想は0.03%前後下がるというものでしたので、機構債の利率予想をほぼ的中させたと言って良いと思います。
（1月23日に機構債の表面利率発表で追記）
| フラット35 2月確定 |
団信込み | 団信抜き |
| 10年～20年 | 1.25% | 1.05% |
| 21年～35年 | 1.31% | 1.11% |
ちなみに2019年1月の実績は以下のとおりでした。
| フラット35 1月実績 |
団信込み | 団信抜き |
| 10年～20年 | 1.26% | 1.06% |
| 21年～35年 | 1.33% | 1.13% |
- 2019年2月のフラット35金利はＥＵ離脱の混乱から0.02％下がり1.31%でしょう（千日太郎の予想）
今さら聞けないBrexit（英国EU離脱をめぐる問題）をイチからおさらい
ことの発端は2016年6月23日の国民投票でEU離脱への賛成が52％で採決したことに始まります。
これは衝撃的かつ歴史的なニュースで当時の長期金利は大幅下落し、長期金利は最低金利を記録しています。凄いですよねイキナリ-0.2%を下回っています。
EU離脱が決定された経緯と『移行期間』
EUは基本理念として、域内でのヒト、モノ、カネ、サービスの4つの移動の自由を掲げています。欧州各国が緊密に統合することで戦争を失くすことが基本理念なのです。
しかし、英国は島国ということもあり、大陸側の欧州諸国と統合することへの反対意見は根強くありました。
ＥＵ離脱賛成が52%と、わずかながら反対を上回ったことで、2017年3月にEU側に離脱を通告しました。
EU条約では、離脱の通告から2年後にEU法の適用が切れるので2019年3月末が離脱の期限となります。
ただし、経済活動に支障が出ないように、英国とEUは2020年末までを『移行期間』と定め、離脱後の体制が整うまでの間は現状の規則や法制が適用され続けることで合意していました。
EU離脱案が否決されたということはどういうことか？
この『移行期間』が適用されるには、英国議会と欧州議会などで合意案が承認されなければなりません。
しかし今回、英国議会が離脱案を否決したことで、この『移行期間』がなくなり、2019年3月末にイキナリ離脱しなければいけない可能性が強まったのです。これを『合意無き離脱』と呼んでいます。
『合意無き離脱』でどんな不利益があるか？
法整備が整わないうちに離脱すると、今後英国がＥＵ加盟国と貿易取引をする場合に関税の負担や通関業務などが発生します。
これまでは、こうした不利益が生じないように移行期間で法制などを整備するはずだったんですが、『合意無き離脱』となることで、ヒト・モノ・カネ・サービスの自由な移動ができなくなってしまうのです。
英議会が離脱案を否決した理由は北アイルランド問題
明らかに不利益が生じることが分かっていて、なぜ英議会が離脱案を否決したのでしょうか？
最大の問題は北アイルランド問題だと言われています。
アイルランド島は北部が英国領の北アイルランド、南部が独立国のアイルランドで、EUに加盟しています。
英国がEUから離脱すれば、英国領の北アイルランドもEUから離脱することになります。
そうすると、EUに加盟する独立国のアイルランドと、英国領である北アイルランドはヒトやモノの自由な移動ができなくなりますよね。
北アイルランドを巡っては、英国からの独立に賛成する勢力と反対する勢力とが紛争を繰り返してきており、その上で通関などの物理的な国境が生じれば、再び情勢が不安定になりかねないのです。
離脱案では北アイルランド問題解決の具体策が見つかるまでは、英全土をEUの関税同盟に残すという案を盛り込んだのですが、これが「離脱後も永久にEUに縛られ続けるのでは離脱の意味がない」という猛反発を招いてしまったのです。
EU離脱が日本の長期金利にどこまで影響するか？
16日の債券市場では、長期金利の指標となる新発10年物国債の利回りが前日比0.010%低い（価格は高い）ゼロ%を付け、終値は0.007%とほぼゼロ％で取引を終えています。2016年6月の国民投票の時とは違い、既に否決が折り込まれていたのが要因ですね。
ＥＵ離脱が日本の長期金利に与える影響としては限定的でしょう。
また、今後の日本の長期金利の動向を考えるうえでは、米国の長期金利との連動にも注視しなければなりません。
以下のグラフは日米長期金利の終値の推移を2018年12月11日から2019年1月16日まで取り、目盛りのスケールを揃えて重ねたものです。
- 左の目盛り、青色の折れ線グラフは日本の長期金利
- 右の目盛り、オレンジ色の折れ線グラフは米国の長期金利
日本の0.3%＝米国の3.1%で概ね重なりますね。日米の長期金利の金利差は日本のバブル崩壊後から今まで概ね3%前後で維持されてきています。
この1カ月だけ見ても、米国の長期金利は大きな振れ幅で変動しつつ、より低く沈みこんでいることが分かります。
今は、主に米中貿易戦争や英国ＥＵ離脱などの国外の変動要因が大きく、日本はそれに引っ張られているような状態ですが、日本に固有の事象で金利が下がるようなことがあればマイナス0.2%くらいまで下がる可能性は十分にあると言えます。
もし長期金利がマイナスになったら、フラット35の金利はどうなるか？はこちらをどうぞ。
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長期金利とフラット35（機構債の表面利率）の関係
フラット35は民間金融機関やモーゲージバンクで申込をしますが、実質的に融資をしているのは住宅金融支援機構という国の機関です。そして、住宅金融支援機構は投資家に機構債を販売してフラット35の資金を調達しています。
機関投資家は国債のような安全資産として機構債を購入しているので、機構債の表面利率は金融市場の長期金利＝国債の利回りとほぼ連動するのです。
その長期金利の指標となる新発10年国債利回りの推移とフラット35（機構債の表面利率）の推移を並べてみましょう。
10年国債利回りとフラット35（機構債表面利率）の推移
グラフで推移を見ると10年国債利回りとフラット35の機構債表面利率、フラット35の金利はほぼ連動していることが見て取れます。
| 年月 | 10年国債 | 機構債 | フラット35 |
|---|---|---|---|
| 2017年10月 | 0.04% | 0.42% | 1.36% |
| 2017年11月 | 0.06% | 0.43% | 1.37% |
| 2017年12月 | 0.03% | 0.40% | 1.34% |
| 2018年1月 | 0.05% | 0.42% | 1.36% |
| 2018年2月 | 0.08% | 0.46% | 1.40% |
| 2018年3月 | 0.06% | 0.42% | 1.36% |
| 2018年4月 | 0.05% | 0.40% | 1.35% |
| 2018年5月 | 0.04% | 0.40% | 1.35% |
| 2018年6月 | 0.06% | 0.42% | 1.37% |
| 2018年7月 | 0.03% | 0.39% | 1.34% |
| 2018年8月 | 0.04% | 0.39% | 1.34% |
| 2018年9月 | 0.09% | 0.44% | 1.39% |
| 2018年10月 | 0.12% | 0.47% | 1.41% |
| 2018年11月 | 0.15% | 0.50% | 1.45% |
| 2018年12月 | 0.11% | 0.46% | 1.41% |
| 2019年1月 | 0.03% | 0.38% | 1.33% |
| 2019年2月予想 | 0.00% | 0.36% | 1.31% |
（注）年月は対象のフラット35の適用金利なので、時点としては前月の20日前後の金利です。例えば2019年1月のフラット35に対応する機構債の表面利率の発表は12月19日ですので、2019年1月には12月18日終値の金利を書いています。
2019年2月のフラット35の予想金利は1.30%前後
2018年12月（実績）、2019年1月（実績）、2019年2月（予想）をグラフにすると以下のようになります。
直近の長期金利は0.007%≒0.00%ですので、前回の機構債が決まった時の金利よりも0.03%下がっています。
この水準のまま機構債の表面利率が決まると、連動しているフラット35の金利も0.03%下がるということです。
- 長期金利が前月から0.03％下がり
- 機構債は0.02%下がりました。
今回の予想はほぼ的中したと言って良いでしょう。
フラット35の金利は1.38%から大きく上がらないように政府が操作
千日の分析によると、今のところ国はフラット35の金利（団信0.28%込み）で1.38%に抑えたいと考えていると見込んでいます。
これはフラット35を手掛ける住宅金融支援機構が国民の住宅金融の円滑化を目的としたものだからです。
民間銀行は営利企業ですから利益を増やそうとしますが、住宅金融支援機構は公的機関ですから自分の利益を増やすことは目的じゃないのです。
家を買うときに「お金で損したくない人」が読む本で固定金利について1.38%という前提でシミュレーションしているのはそうした理由です。
詳しくは2019年以降のフラット35の金利を予測している記事で詳しく書いていますので、まだ読んだことのない方は読んでみてください。
2018年度の推移
直近から現在までのフラット35の金利推移は以下のようになってます。
| 2018年 | フラット35 期間21～35年 |
|---|---|
| 1月 | 1.36% |
| 2月 | 1.40% |
| 3月 | 1.36% |
| 4月 | 1.35% |
| 5月 | 1.35% |
| 6月 | 1.37% |
| 7月 | 1.34% |
| 8月 | 1.34% |
| 9月 | 1.39% |
| 10月 | 1.41% |
| 11月 | 1.45% |
| 12月 | 1.41% |
2018年はおおむね私の予想どおりに推移してきています。11月に市場先行でちょっと上がり過ぎたので、まずいなと思っていたのですが、12月に戻しました。
2019年度の推移
| 2019年 | フラット35 期間21～35年 |
|---|---|
| 1月 | 1.33% |
| 2月 | 1.31% |
2019年1月以降は政府の考える『概ね1.38%』という水準を下回る金利で推移しています。つまり、相対的にお得な金利水準と言えます。
2月3月にフラット35で住宅ローンを借りる人は、最も理想的なタイミングとなりそうですね。
フラット35のオススメ住宅ローンはアルヒ（ARUHI）
フラット35は安心の固定金利です。今後金利がどれだけ上がったとしても、実行時の金利が絶対に変わらない唯一の住宅ローンです。
そのフラット35で一番のオススメはアルヒです。フラット35の取り扱いでは国内最大手であり、住宅ローンそのものの取り扱いでも国内5位です。
住宅ローンにおいては、メガバンクと比較しても遜色のない大手なのですよ。
アルヒ（ARUHI）スーパーフラット８と９
全期間固定住宅ローンのフラット35は、金利が上昇しないので安心して借りられ、また融資基準が比較的緩やかというメリットがあります。
その中でも、アルヒの独自商品であるスーパーフラットは、通常のフラット35に比べて金利を0.1%、または0.05%引き下げています。
従来は、頭金が2割以上必要な「スーパーフラット8」だけでしたが、2017年10月に、頭金が1割以上必要な「スーパーフラット9」も投入し、その後スーパーフラット借り換えもスタートしています。
概要は以下の通りです。
| 商品名 （通常のフラット35との金利差） | 頭金（手持金） | 返済負担率 |
| スーパーフラット8 （金利▼0.10%） | 2割以上 | 30％以内（年収400万円未満） 35％以内（年収400万円以上） |
| スーパーフラット9 （金利▼0.05%） | 1割以上 | 20％以内 |
全国175店舗で対面の相談を受け付けるフラット35業界最大手
また、アルヒは本審査のスピードが早いことでも有名です。仮審査は当日、本審査も最短3営業日という革命的な早さです。
例えば今回のように、急きょフラット35が下がることが分かり、フラット35で借りたい！となったときに、当月中の申込で唯一間に合う可能性があるのがアルヒです。
また、ネット銀行は店舗がなく、電話と郵送での対応となりますが、アルヒは全国175の店舗があり、対面で相談できるのが魅力で国内最大手になっています。
複数の金利タイプで審査を通しておきましょう
2019年2月のフラット35の金利は下がるので。これから引き渡しを予定している人であれば、延期をして来年に実行してもらうことで低い金利で借りることが出来ます。
例えば4000万円を35年借りた場合では、今月の金利か来月の金利かで24万円の違いが出てきます。たった数日延ばすだけで、です。交渉してみてください。
基本的にはフラット35を中心として固定金利が低い状況が続いていますので、フラット35はオススメしやすい金利タイプですが、姉妹サイトの住宅ローン年齢・年収別パーフェクトランキング | 千日の住宅ローン無料相談ドットコムでは年齢・年収別にマッチする住宅ローンを数ある金利タイプからランキングしています。
| 世帯年収（万円） | 年齢 | |||
|---|---|---|---|---|
| 20代 | 30代 | 40代 | 50代以上 | |
| 400未満 | 20代800未満 | 30代600未満 | 40代600未満 | 50代1000未満 |
| 400～600 | ||||
| 600～800 | 30代600～1200 | 40代600～1200 | ||
| 800～1000 | 20代800以上 | |||
| 1000～1200 | 50代1000以上 | |||
| 1200～1500 | 30代1200以上 | 40代1200以上 | ||
| 1500～2000 | ||||
| 2000以上 | ||||
このランキングの上位から複数の住宅ローンで本審査に通しておくことをお勧めしています。
住宅ローン金利は金融市場の影響をモロに受けます。投資家でもないのにそうした市場の動きに影響を受けてしまうのですよね。
住宅ローンで家を買う人は、まさに数千万円という元本でもって金融市場に参加しているのだ、という心構えでいる必要があるのですよ。複数に審査に出すのは無料で出来るリスクの分散なのです。
- 2019年1月23日に機構債の表面利率が発表となり、更新しました。（赤い文字）
- 2019年1月31日にフラット35の金利が発表となり、更新しました。
以上、千日のブログでした。
《あとがき》
ここで書いている金利予想は、あくまで執筆時点の公開情報に基づいて千日太郎個人が予想したものです。従って、実際の金利の動きとは違ってくる可能性は大いにあり得ることです。
それをご了承の上、用法用量を守ってご利用ください。
基本的にフラット35などの超長期固定金利をお勧めすることが多いですが、借りるタイミングによって金利が大きく変動しやすいのが玉に瑕なんです。
そこで口を酸っぱくして複数の金利タイプで本審査をオススメしています。
フラット35以外にも保険として民間の住宅ローンも審査をとおしておくべきです。今ですと三菱ＵＦＪの3年固定がススメです。
- メガバンクの変動金利より低金利で3年間固定される。
- 固定期間が終わっても今の基準金利なら0.625%と十分に低金利。
3年固定金利は2018年の11月から12月に0.05%下がったように、今後また下がる可能性があり、もし下がったらかなりの申込が殺到するでしょう。
申込順の取り扱いになりますので、金利が発表される前にネットの仮申し込みを済ませておくことをお勧めします。
2018年1月23日
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| ランキング | 年齢 | |||
|---|---|---|---|---|
| 20代 | 30代 | 40代 | 50代以上 | |
| 新規借入 | 20代800未満 | 30代600未満 | 40代600未満 | 50代1000未満 |
| 30代600～1200 | 40代600～1200 | 50代1000以上 | ||
| 20代800以上 | 30代1200以上 | 40代1200以上 | ||
| 借り換え | 20代借換 | 30代借換 | 40代借換 | 50代借換 |
| 団信 | 20代団信 | 30代団信 | 40代団信 | 50代団信 |
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