【2020年1月】金利上昇局面に突入！フラット３５金利はどこまで上がる？ - 千日のブログ家と住宅ローンのはてな？に答える

フラット３５の2020年1月金利予想

買取型予想

フラット35買取型 1月	団信込み	団信抜き
10年～20年	1.22%	1.02%
21年～35年	1.27%	1.07%

保証型予想

フラット35保証型 1月	団信込み	団信抜き	Sの当初5年又は10年	頭金
住信SBI保証型９０％	1.19%	取扱なし	団信込み0.93%	１割
住信SBI保証型８０％	1.11%	取扱なし	団信込み0.85%	２割
ARUHIスーパーフラット８	1.17%	0.89%	団信抜き0.64%	２割
ARUHIスーパーフラット７	1.12%	0.84%	団信抜き0.59%	３割
ARUHIスーパーフラット６	1.07%	0.79%	団信抜き0.54%	４割

アルヒスーパーフラットでは、４割の頭金を入れることでフラット３５の金利から0.2%引き下げとなるスーパーフラット６がスタートしていますので、その予想も追加しました。

2020年から先の予想についてはこちらをどうぞ。長いレンジの予想についても、概ね私の予想に近いところで推移しています。

また、こちらは住宅ローンの新規借入、借り換えの参考にしてください。

フラット３５の2020年1月金利予想

フラット３５の金利はどうやって決まる？

そもそも前提としてフラット３５の金利がどうやって決まっているのか？について、これもYouTubeの動画にしました。多分、図と言葉での解説の方が理解しやすいと思います。

機構債の表面利率から翌月のフラット35金利が予想できる|youtubeへ

フラット３５の融資スキームには「買取型」「保証型」の２つのタイプがあります。

「買取型」は、住宅金融支援機構が金融機関からフラット３５の債権を買い取って証券化し、機関投資家に債券市場を通じて「機構債」という形で販売するという仕組みになっています。

フラット３５買取型の仕組み

マーケットの投資家は国債のような安全資産として機構債を購入しているので、機構債の表面利率は、それを発表する時点の長期金利＝国債の利回りとほぼ連動するのです。

なので、長期金利の動向が直にフラット３５の金利に反映してきます。

「保証型」は民間の金融機関や住宅ローン専門会社が直接の債権者となり、それを住宅金融支援機構が保証するという仕組みです。

保証型

保証型の場合は、住宅金融支援機構が債権を買い取るということはしません。基本的に債権者は完済するまでその民間金融機関です。

つまり、貸し出し金利はその民間金融機関に儲けが出るように、独自に決めることができるので、金融機関によって金利や条件が違うのはそれが理由です。

ただし、保証型も金融マーケットからその資金を調達しているのですから、国債利回りと連動する点では買取型と同じです。

11月から12月の金利上昇局面でフラット３５は上昇を抑制した

2019年11月から12月にかけて長期金利が上昇しましたが、フラット３５の金利上昇は抑えられています。

下の表は、直近2カ月を並べて各金利の上がり幅を比較したものです。

フラット３５実行月（機構債発表日）	11月（10月18日）	12月（11月20日）	金利の変動幅
長期金利	-0.15%	-0.09%	＋0.06%
機構債の表面利率	0.21%	0.26%	＋0.05%
フラット３５金利	1.17%	1.21%	＋0.04%

長期金利は前の月から＋0.06%上がっていますが、機構債の表面利率の上がり幅は＋0.05%ですから、0.01％低くなっていますね。

さらにフラット３５の上がり幅は＋0.04%ですから、0.02%低く設定されていることになります。

フラット３５は公的融資だから

長期金利が横ばいの局面や下降局面においては、これらの変動幅は概ね同じになることが多いです。しかし、特に急激な金利の上昇局面においては、フラット３５の金利は低く抑えられるということがあります。

同じことは2016年のトランプ政権誕生のときにもありました。住宅金融支援機構が公的機関だからということもあるでしょう。金利があまりに急に上がると、以前からフラット３５で購入を予定していた人の返済が困難になるためです。

民間金融機関であれば、金融市場と同じように金利を上げないと儲けがなくなってしまうという判断をします。これに対して公的融資においては、利用者＝国民の金融円滑化という面がより重要視されるのです。

そのため、金利上昇局面では保険としてフラット３５にも審査に出しておくことをお勧めします。

長期金利は今後どこまで上がるのか？

こちらは7月21日～12月6日までの日米長期金利の推移をグラフにしたものです。日本の長期金利が１２月に入ってから急上昇していますが、米国の乱高下と比べたら大人しいものですよね。

米国の長期金利は7月末の利下げによって大きく下がってから後、乱高下していますがこれは米中貿易協議の行方に一喜一憂している市場の様子をそのまま反映していると言っても過言ではありません。

日米長期金利の推移２０１９年１２月まで

12月の第一週目に長期金利が上がった理由としては、米中貿易協議の進展を期待する投資家によって債券が売られ、債券価格が下がった（利回りは上がった）のが主な要因と言われています。実際、最近はこれ以外に売買の材料となるものがなく、依然として不安定な状況ではあります。

ただし、日米ともに下がったときのボトムラインがちょっとずつ上がってきていますよね。基本的に上昇基調にあると言っていいと思います。

こちら、日本の長期金利のみをクローズアップしたものです。

日本の長期金利推移201912

これは動画でもしゃべっていますが、このまま日本の長期金利がプラス圏に入るとは思えません。マイナスでも買われている日本国債の人気を考えれば、仮にプラスに浮上したらすぐに買いが入り再びマイナス圏に戻るでしょう。

これから機構債の表面利率が発表される12月20日までの金利の動きということで考えれば、-0.05%～-0.1%くらいのレンジで収まるものと思います。

と予想したのですが、マイナス圏に戻ったものの、米中貿易協議が好調だったこともあり横ばいで推移し、機構債の表面利率が決まった１７日前日の１６日終わり値は-0.013%と辛うじてマイナスとなりました。

長期金利が-0.013%でフラット３５は1.27%

こちら、過去４カ月のフラット３５と10年国債利回りの推移をグラフにして分析しました。

２０２０年１月フラット３５金利は1.27%

機構債の表面利率発表を更新しました。機構債の表面利率は0.33%と前月から0.07%上昇でしたが、フラット３５の金利も0.06%上昇となり、1.27%となりました。

10年国債利回り上昇よりフラット35の上昇は小さいです。やはり金利上昇局面でフラット３５の金利上昇は抑えられるという私の推理は当たりました。

推移	9月	10月	11月	12月	2020年1月
10年国債利回り	-0.242%	-0.221%	-0.154%	-0.092%	-0.013%
フラット３５	1.11%	1.11%	1.17%	1.21%	1.27%
機構債（参考）	0.15%	0.15%	0.21%	0.26%	0.33%

2019年10月から2020年１月にかけての10年国債利回りは約0.21%（四捨五入）の上昇ですが、フラット３５の金利は0.16%の上昇に抑えられています。金利上昇が約24％も緩和されています。

なので、この金利上昇局面にフラット３５で審査を出しておいた人は正解だったと言えるでしょう。

2019年フラット３５の金利推移

参考までに、2019年のフラット３５の金利の推移を取りました。頭金１割、借入期間21年～35年をベースとしています。

頭金１割で21～35年	フラット35（買取型）	フラット35（保証型）
1月	1.33%
2月	1.31%
3月	1.27%
4月	1.27%
5月	1.29%
6月	1.27%
7月	1.18%	1.05%
8月	1.17%	1.05%
9月	1.11%	1.00%
10月	1.11%	1.00%
11月	1.17%	1.06%
12月	1.21%	1.11%

2019年の前半は1.3%前後でしたので、まだまだ十分に低金利ですよね。

フラット３５のオススメは二つの「保証型」

低金利になっているフラット３５の中でも特におススメしたいのが「保証型」の住信ＳＢＩネット銀行とアルヒです。

借り換えと団信不加入ならアルヒスーパーフラットがベストチョイス

低金利の今、フラット３５へ借り換えるならweb申込（ARUHIダイレクト）するのがおススメです。

実際に私がweb審査を行ったときの話がこちらです。

フラット３５の金利には団信の保険料が込みとなっており、団信不加入とする場合は団信込みの金利から0.2%の引き下げとなります。

しかし、アルヒスーパーフラットに限っては0.28%の引き下げとなるため、団信不加入ならばアルヒスーパーフラットが最も低金利で借りられるのです。

冒頭にも出しているように、まるで変動金利のような低金利ですが、これが固定金利です！次のような人にはとくにおススメです。

健康上の理由で団信に加入できない人。
30代前半で団信よりも一般の生命保険の方が割安な人。
独身でマンションを買うので、そもそも団信の必要性がない人。

さらに12月からはスーパーフラット６がスタートしています。親からの援助などで多くの頭金を入れられる人にはおススメです。

アルヒには直接取材しておトクな利用法を中の人から聞いてきました。

SBIマネープラザではアルヒのスーパーフラットと住信SBIネット銀行のフラット３５（保証型）の両方相談が可能！

アルヒか住信SBIか迷っている方は、SBIマネープラザがおススメです。アルヒの代理店でもありますので、アルヒスーパーフラットと住信SBIネット銀行フラット３５（保証型）の二つの商品を両方取り扱っています。

住宅ローンのプロが二つの商品をシミュレーションして無料で相談に乗ってくれます。

私もフラット３５を借りるにあたって、この無料相談を利用しました。

借り換えの人はアルヒではweb申し込みしないと手数料が安くなりませんので、必ず先にwebの仮審査を行っておいてくださいね。

頭金が無い場合は「買取型」楽天銀行のフラット３５「変動と固定」

保証型は最低でも１割の頭金に加えて、2.2%の融資手数料が必要です。手持ちの貯金が無い人にとっては、金利の安さよりも頭金不要で融資手数料が安いフラット３５ですね。

そうなると、楽天銀行の買取型で、「変動と固定」という商品がおすすめです。

１割の頭金に相当する部分を楽天銀行が変動金利で融資してくれます。
融資手数料は1.1%（税込み）と約半額になります。

普段から楽天銀行のサービスを利用している人にとっては、さらに会員ステージが１ランク上がるという特典があります。これによって、スーパーVIPの特典が受けられるとさらにおトク度が上がりますね。

12月27日に買取型のフラット35金利が発表されたので、予想を更新しました。

以上、千日のブログでした。

《あとがき～２冊目の本が発売となります》

ここのところ更新が減っていた理由は２冊目の本の執筆を行っていたためです。やっと…やっと書き上げました！

タイトルは住宅ローンで「絶対に損したくない人」が読む本です！2020年1月18日に全国の書店で発売予定です。

☟Amazonで予約可能

しかし、今のところ３５０ページもあって、かなり文章や図表を削らないといけないみたいです。。書きすぎちゃいましたね、アハハ。また近いうちに、どんな本なのかブログにしたいと思います。

そして、YouTubeはすでに２０くらい更新したのですが、チャンネル登録数が１０５人となりました。チャンネル登録者が一人増えるたびにガッツポーズしているキモイオッサンです。

2019年12月8日

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	20代800以上	30代1200以上	40代1200以上	50代1000以上
借り換え	20代借換	30代借換	40代借換	50代借換
団信	20代団信	30代団信	40代団信	50代団信

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