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2020年長期金利の上昇局面でフラット35が有利なのはなぜか?

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最新予想

どうも千日です。2019年後半から2020年にかけて長期金利が上昇局面に入り、2020年に住宅ローンの実行を予定している人にとっては、逆風が吹いています。

唯一下がっているのは変動金利ですが、金利を固定したい人にとって今から変動金利に変更するというのも酷な話です。そもそも長期金利が上昇局面にあるということは、遠からず変動金利が上がってもおかしくはないということでもあります。もちろん上がらない可能性もありますが。

いずれにせよ、『その時』になってみないと、答え合わせは出来ません。そして金利が上がってから動いても既に遅いのです。

今のような、2条件が揃った環境下では保険としてフラット35に審査を出しておく人が増加するでしょう。

  1. 市場の見通しが不透明であり
  2. かつ、金利が上昇局面にある

なぜなら、フラット35の金利はマーケットの上昇時に金利上昇を抑制する傾向があるからです。では始めます。

最新住宅ローン金利予想のプレイリスト|千日太郎のYOUTUB動画

2020年の長期金利はこのまま上がるのか?

こちらは2019年7月21日~2020年1月3日までの日米長期金利の推移をグラフにしたものです。日本のマーケットは正月休みですが、米国のマーケットは月曜から動いており、1月3日には大きく下がっています。

2019年7月~2020年1月長期金利の推移グラフ

今後の金利の見通しについては、市場関係者の間でも二つに分かれています。

  • 上がる派:世界経済が順調に改善すれば日銀はマイナス金利政策からの脱却を目指すだろうから、金利は上がる。
  • 下がる派:景気の下振れや2020年下期の米国大統領選挙の影響でリスク回避の流れが強まり、安全資産である国債への買いが強まる。

あえて私の意見は書きません。どちらもアリですし、どちらになっても困らないようなプランを立てることをお勧めしているからです。

フラット35の金利はどうやって決まる?

では、前提としてフラット35の金利がどうやって決まっているのか?について解説しておきましょう。

関連動画です☟

フラット35の融資スキームには「買取型」「保証型」の2つのタイプがありますが、ここでは最も取り扱いの多い買取型を例にします。

下のイラストのように、住宅金融支援機構が金融機関からフラット35の債権を買い取って証券化し、機関投資家に債券市場を通じて「機構債」という形で販売するという仕組みになっています。

フラット35買取型の仕組み

民間金融機関は窓口になっているだけで、実質的な債権者は住宅金融支援機構です。

マーケットの投資家は安全資産(国債などの債券)として機構債を購入しているので、機構債の表面利率は、それを発表する時点の長期金利=国債の利回りとほぼ連動するのです。

なので、長期金利の動向=金融マーケットの動向が直にフラット35の金利に反映してきます。

こちらは、2019年10月から2020年1月までの長期金利とフラット35金利の推移をグラフにしたものです。概ねなぞったように連動していることがわかりますね。

2019年10月~2020年1月の長期金利とフラット35金利推移グラフ

2019年10月~2020年1月の金利上昇局面でフラット35は0.05%も低めになっている

さらに、長期金利と機構債の表面利率とフラット35の金利がどう動いたかを振り返ってみました。そうすると、下記のように3か月累計で0.05%も上昇が抑えられていることがわかります。

フラット35実行月

(機構債発表日)

2019年10月

(9月18日)

2020年1月

(12月17日)

金利の変動幅

長期金利

-0.22%

-0.01%

+0.21%

機構債の表面利率

0.15%

0.33%

+0.18%

フラット35金利

1.11%

1.27%

+0.16%

長期金利は+0.21%上がっていますが、機構債の表面利率の上がり幅は+0.18%ですから、0.03%低くなっています。

長期金利と機構債の表面利率の上がり幅の差は機関投資家が負担しています。

そして、機構債の表面利率の上がり幅+0.18%に対して、フラット35金利の上がり幅は+0.16%ですから、0.02%低く設定されていることになります。

機構債の表面利率とフラット35金利の上がり幅の差は住宅金融支援機構が負担しています。

機関投資家が0.03%低い利回りで機構債を購入した

まず長期金利と機構債の表面利率の上がり幅の違いである0.03%は何を意味するのか?解説します。次のように考えます。

  • 長期金利=金融マーケットの債券利回りの相場
  • 機構債の表面利率=その月の機構債の債券利回り

フラット35(買取型)の機構債を買うのは機関投資家たちです。マーケットの長期金利が上がっているなら、機構債の利回りも同じように上がっていなければ割に合いません。

2019年9月から12月にかけて長期金利は+0.21%上がったのに、機構債の表面利率は+0.18%しか上がっていないということは、それだけ低い利回りに甘んじて機構債を買ってくれているということです。

機関投資家が低い利回りでガマンしている分だけ、フラット35の利用者は低い金利で住宅ローンを借りることができているのです。

住宅金融支援機構が0.02%の損を被っている

次に機構債の表面利率とフラット35金利上がり幅の違いである0.02%は何を意味するのか?解説します。次のように考えます。

  • 機構債の表面利率=調達金利
  • フラット35金利=融資金利

前述のようにフラット35(買取型)の資金は、機構債を販売して調達します。つまり、機構債の表面利率は住宅金融支援機構にとって調達金利です。

そして、フラット35金利は利用者が払う金利ですから融資金利です。住宅金融支援機構は融資金利と調達金利の差益でもって事務コストなどを賄っているのです。

機構債の表面利率(調達金利)が上がった幅と同じ幅だけフラット35金利(融資金利)を上げないと、事務コストを賄えなくなってしまいますが、あえて上げずに損を被っているのですね。

つまり、住宅金融支援機構が損している分だけ、フラット35の利用者は低い金利で住宅ローンを借りることができているのです。住宅金融支援機構は国の機関ですから、その損は税金で補填されます。つまり、税金でもって安い住宅ローンを借りられているともいえるのです。

フラット35は公的融資だから

このように金利の上昇局面において、フラット35の金利は低く抑えられるということがある理由は、フラット35が公的融資だからです。民間ではまずこういうことはありません。

民間金融機関であれば、金融市場と同じように金利を上げないと儲けがなくなってしまうという判断をします。これに対して公的融資においては、利用者=国民の金融円滑化という面がより重要視されるのです。

そのため、金利上昇局面では保険としてフラット35にも審査に出しておくことが経済的に合理的な選択となるのですね。税金で住宅ローンの金利を安くしてくれる商品などフラット35以外にはあり得ないからです。

関連動画

https://youtu.be/_lUTUQmon9o

フラット35の金利推移

参考までにフラット35の金利の推移を取りました。頭金1割、借入期間21年~35年をベースとしています。

2019年 フラット35(買取型) フラット35(保証型)
1月 1.33%
2月 1.31%
3月 1.27%
4月 1.27%
5月 1.29%
6月 1.27%
7月 1.18% 1.05%
8月 1.17% 1.05%
9月 1.11% 1.00%
10月 1.11% 1.00%
11月 1.17% 1.06%
12月 1.21% 1.11%
2020年 フラット35(買取型) フラット35(保証型)
1月 1.27% 1.19%

2019年の前半は1.3%前後でしたので、まだまだ十分に低金利ですよね。

フラット35のオススメ

低金利になっているフラット35の中で千日のブログとしておススメしているのが住信SBIネット銀行、アルヒ、楽天銀行のフラット35です。

上記のリンクから事前審査可能です。一日で結果が出ます。

団信不加入ならアルヒスーパーフラットがベストチョイス

フラット35の金利には団信の保険料が込みとなっており、団信不加入とする場合は団信込みの金利から0.2%の引き下げとなります。

しかし、アルヒスーパーフラットに限っては0.28%の引き下げとなるため、団信不加入ならばアルヒスーパーフラットが最も低金利で借りられます。

まるで変動金利のような低金利ですが、これが固定金利です!次のような人にはとくにおススメです。

  • 健康上の理由で団信に加入できない人。
  • 30代前半で団信よりも一般の生命保険の方が割安な人。
  • 独身でマンションを買うので、そもそも団信の必要性がない人。

2019年12月からはスーパーフラット6がスタートしています。親からの援助などで多くの頭金を入れられる人にはおススメです。

スーパーフラット事前審査はこちら☟

アルヒには直接取材しておトクな利用法を中の人から聞いてきました。

SBIマネープラザではアルヒのスーパーフラットと住信SBIネット銀行のフラット35(保証型)の両方相談が可能!

アルヒか住信SBIか迷っている方は、SBIマネープラザがおススメです。アルヒの代理店でもありますので、アルヒスーパーフラットと住信SBIネット銀行フラット35(保証型)の二つの商品を両方取り扱っています。

住宅ローンのプロが二つの商品をシミュレーションして無料で相談に乗ってくれます。

SBIマネープラザの来店予約は30秒で完了

私もフラット35を借りるにあたって、この無料相談を利用しました。その時のことはこちらに詳しく書いています。

借り換えの人はアルヒではweb申し込みしないと手数料が安くなりませんので、必ず先にwebの仮審査を行っておいてくださいね。

頭金1割未満の場合は「買取型」楽天銀行のフラット35「変動と固定」

保証型は最低でも1割の頭金に加えて、2.2%の融資手数料が必要です。手持ちの貯金が無い人にとっては、金利の安さよりも頭金不要で融資手数料が安いフラット35ですね。楽天銀行の買取型で、「変動と固定」という商品がおすすめです。

  • 1割の頭金に相当する部分を楽天銀行が変動金利で融資してくれます。
  • 融資手数料は1.1%(税込み)と約半額になります。

普段から楽天銀行のサービスを利用している人にとっては、さらに会員ステージが1ランク上がるという特典があります。これによって、スーパーVIPの特典が受けられるとさらにおトク度が上がりますね。

楽天銀行の事前審査はこちら☟

 

以上、千日のブログでした。

《あとがき》

今日の内容は年末に公開したこちらのyoutube動画の内容を文章にしたものです。

今回のようにすこし込み入った内容については、ブログの記事と合わせて観ることでさらに理解しやすくなると思います。基本的にyoutube動画の方が公開を先行するので、最新情報を見逃さないよう、ぜひチャンネル登録してくださいね。

また、本を出します!住宅ローンで「絶対に損したくない人」が読む本です!2020年1月か2月に全国の書店で発売予定です。

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どんな本なのかはこちらで解説しています。ぜひぜひお手にとってくださいネ。

2020年1月4日

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