【2019年9月】フラット３５金利はいよいよ1.1%台を切る！ - 千日のブログ家と住宅ローンのはてな？に答える

フラット３５の金利はさらに下がるでしょう

フラット３５の金利予想のカギは？「買取型」と「保証型」

まずは、フラット３５の金利が決まるプロセスについてお話しておきます。

フラット３５を借りるには、民間金融機関や住宅ローン専門会社で申込をしますが、実質的に融資をしているのは住宅金融支援機構という国の機関なのですよ。

買取型の仕組みと金利を予想する上でのポイント

例えば「買取型」は、住宅金融支援機構が金融機関からフラット３５の債権を買い取って証券化し、機関投資家に債券市場を通じて「機構債」という形で販売するという仕組みになっています。

フラット３５買取型の仕組み

マーケットの投資家は国債のような安全資産として機構債を購入しているので、機構債の表面利率は、それを発表する時点の長期金利＝国債の利回りとほぼ連動するのです。

なので、長期金利の動向が直にフラット３５の金利に反映してきます。

保証型の仕組みと金利を予想する上でのポイント

これに対して「保証型」は民間の金融機関や住宅ローン専門会社が直接の債権者となり、それを住宅金融支援機構が保証するという仕組みです。

保証型

保証型の場合は、その民間金融機関の特色ある商品を出すことが出来ます。なので、特に金利の面で「買取型」よりも低金利の商品を出しているのです。

買取型からの金利引き下げ幅は毎月ほぼ一定なので、買取型の金利予想ができれば、自動的に保証型の金利予想も出来るということになります。

長期金利（10年国債利回り）とフラット３５（機構債表面利率）の推移

実際にマーケットの長期金利とフラット３５の金利が連動しているのか？グラフで直近までの推移を見ると一目瞭然です。まるでなぞったかのように連動していることが見て取れます。

推移としては2018年11月ごろから下がっていて、2019年７月でさらに大きく下がっていますね。

2019年8月までの長期金利、機構債、フラット３５金利の推移

（注）年月は対象のフラット35の適用金利なので、時点としては前月の20日前後の金利です。例えば2019年8月のフラット35に対応する機構債の表面利率の発表は7月19日ですので、7月18日終値の金利をとっています。

世界的な長期金利の低下の影響

長期金利（主に１０年国債利回り）の低下が世界的に加速しており、米長期金利は８月7日に一時、前日より0.14%低い1.59%へと急低下しました。米中対立や世界経済への先行き不安と、10年半ぶりのFRB（米連邦準備制度理事会）の利下げを受け、投資家のマネーが安全な国債に集まってきているのが原因です。

直近までの日米長期金利の推移グラフ

日米長期金利のグラフ、８月に入って米長期金利が急低下

日本の長期金利は米国よりはなだらかではありますが、そもそものベースがマイナスです。

８月６日には一時マイナス0.211%を付け、直近８月９日の終値は0.218%となっており、日銀が容認している下限のマイナス0.2%を切る水準でとどまっています。

日銀は８月７日に公表した金融政策決定会合の声明において、政策運営方針は据え置くことを明らかにしています。

つまり、米FRBの利下げに続いて、日銀もさらに利下げ…といっても既にマイナスですから下げる余地がほとんど残されていないのですね。今のマーケットの動向からすると「金利が下がる要素ばかりで上がる要素がない」という状況です。

９月のフラット３５金利が1.1%を切ると予想する理由

実際に、長期金利の動向に対して【フラット３５】がどうなっているか？直近3カ月を例にして見てみましょうか。

下記のグラフは、5月22日～8月9日までの長期金利の推移（オレンジ折れ線グラフ）と直近6月から8月の【フラット３５】の金利（21年以上、団信加入）（青い棒グラフ）を重ねてみたものです。

９月フラット３５の金利予想グラフ

推移	6月	7月	8月	9月
長期金利	-0.05%	-0.13%	-0.13%	-0.20%
フラット３5金利	1.27%	1.18%	1.17%	1.1%

6月から7月（8月）にかけて長期金利が0.08%下がり、それに連動してフラット３５の金利は0.09%下がっています。誤差は0.01%ほどありますがほぼ連動していることがわかると思います。

長期金利が今のマイナス0.2%で推移するとすれば、8月から0.07%下がることになりますので、ちょうど1.1%です。

今より金利が上がる要素は無いですから、1.1%を切る可能性は十分にあると思いますよ。

参考：2019年のフラット３５買取型の金利推移

参考までに、2019年のフラット３５（買取型）の金利の推移です。6月までは1.3%前後で推移していたのですが、急激に下がっていますよね！

フラット35（買取型）	期間21～35年
1月	1.33%
2月	1.31%
3月	1.27%
4月	1.27%
5月	1.29%
6月	1.27%
7月	1.18%
8月	1.17%

これから、フラット３５は狙い目ですよ。

フラット３５のオススメは二つの「保証型」

低金利になっているフラット３５の中でも特におススメしたいのが「保証型」の住信ＳＢＩネット銀行とアルヒです。

住信SBIネット銀行のフラット３５（保証型）は低金利だけでなく団信の保障が充実

もちろん低金利も魅力ですがフラット３５でありながら、住信SBIネット銀行の目玉である「全疾病保障」が金利上乗せ無しで付けられるということがメリットです。

この保険料は銀行が負担します。保険会社の査定の結果、全疾病保障に加入できない場合でもフラット３５（保証型）で住宅ローンを借りることが出来ます。

全疾病保障の内容はざっと以下のとおりです。

８つの特定疾病及び重度慢性疾患で12か月連続して働けなくなったら住宅ローンがゼロ円になる。
８つの特定疾病及び重度慢性疾患以外でも入院により12か月連続して働けなくなったら住宅ローンがゼロ円になる。

この「12か月連続して働けないor入院」という条件はかなり高いことは確かです。しかし、もし加入できるなら、もちろん入っておいた方がおトクですよ。

SBIマネープラザでプロにシミュレーションしてもらった

自分の場合、幾らの頭金がベストなのか？詳く相談したい方は、SBIマネープラザがお勧めです。

住宅ローンアドバイザーが相談者の資金計画を聞きながら、住宅ローン返済までのシミュレーションまでやってくれます。いまなら来店者にＡｍａｚｏｎギフト券のプレゼントもあります。

私もフラット３５を借りるにあたって、この無料相談を利用しました。

団信不加入ならアルヒスーパーフラットがベストチョイス

フラット３５は団信への加入が任意であり、健康上の理由によって団信に加入できない人でも住宅ローンを借りられることがメリットです。

フラット３５の金利には団信の保険料が込みとなっており、団信不加入とする場合は団信込みの金利から0.2%の引き下げとなります。

しかし、アルヒスーパーフラットに限っては0.28%の引き下げとなるため、団信不加入ならばアルヒスーパーフラットが最も低金利で借りられるのです。

ARUHI スーパーフラット　2019年9月実行金利（団信不加入）
商品名	借入期間	実行金利
		当初10年間	11年目以降
ARUHI スーパーフラット7S	15年～35年	年0.430%	年0.680%
ARUHI スーパーフラット8S		年0.490%	年0.730%
ARUHI スーパーフラット9S		年0.530%	年0.780%
ARUHI スーパーフラット借換	年0.780%

特に次のような方にオススメです。

健康上の理由で団信に加入できない人。
30代前半で団信よりも一般の生命保険の方が割安な人。
独身でマンションを買うので、そもそも団信の必要性がない人。

アルヒスーパーフラットは頭金1割、2割、3割で0.05%ずつ金利が下がっていく商品ラインナップになっています。頭金を入多くれて低金利にするならARUHIスーパーフラットです。

頭金が無い場合は「買取型」楽天銀行のフラット３５「変動と固定」

保証型は最低でも１割の頭金に加えて、2.2%（税込み）の融資手数料が必要です。家を買うにあたっては、頭金以外にも乗用車一台分くらいの現金が必要になってきます。

そこまでの貯金が無い人にとっては、金利の安さよりも頭金不要で融資手数料が安いフラット３５ですね。

そうなると、楽天銀行の買取型で、「変動と固定」という商品がおすすめです。

１割の頭金に相当する部分を楽天銀行が変動金利で融資してくれます。
融資手数料は1.1%（税込み）と約半額になります。

普段から楽天銀行のサービスを利用している人にとっては、さらに会員ステージが１ランク上がるという特典があります。これによって、スーパーVIPの特典が受けられるとさらにおトク度が上がりますね。

2019年9月1日に実績が発表されたため、更新しました。最初の予想との誤差は0.02%です。

以上、千日のブログでした。

《あとがき》

千日太郎の金利予想は、常に最も早い段階で確度の高い予想を公開しています。

ただし記事の執筆時点で公開されている情報に基づいていますので、実際の金利の動向と異なってくることは大いにあり得ることです。

くれぐれも、用法用量を守ってご利用ください。

また、セミナーでお話することのリクエストを募集しています。ブログに書けないようなことでも、事前に準備しておけばセミナー限定でお答えできるケースもあります。お待ちしています！

youtubeでセミナーの内容を一部公開していますので、良かったら観てみてくださいね。

2019年11月18日

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ランキング	年齢
ランキング	20代	30代	40代	50代以上
新規借入	20代800未満	30代600未満	40代600未満	50代1000未満
	20代800未満	30代600～1200	40代600～1200	50代1000以上
	20代800以上	30代1200以上	40代1200以上	50代1000以上
借り換え	20代借換	30代借換	40代借換	50代借換
団信	20代団信	30代団信	40代団信	50代団信

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フラット35買取型 9月	団信込み	団信抜き
10年～20年	1.05%	0.85%
21年～35年	1.11%	0.91%

フラット35保証型 9月	団信込み	団信抜き	Sの当初5年又は10年	頭金
住信SBI保証型９０％	1.00%	取扱なし	団信込み0.75%	１割
住信SBI保証型８０％	0.92%	取扱なし	団信込み0.67%	２割
ARUHIスーパーフラット８	1.01%	0.73%	団信抜き0.48%	２割
ARUHIスーパーフラット７	0.96%	0.68%	団信抜き0.43%	３割

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