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【金利予想】2019年9月のフラット35金利はいよいよ1.1%台を切る!

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フラット35の金利はさらに下がるでしょう

どうも千日です。米国の長期金利が急激に低下し、それに引っ張られる形で日本の長期金利が下がっています。既に日銀が下限としている0.2%を切る事態になってきました。

そして8月21日に公表された住宅金融支援機構の機構債の表面利率は0.15%となり先月よりも0.06%低下しています。

このままいくとフラット35の金利は前月より0.06%下がるでしょう。下記が千日太郎の予想です。

今月からは「買取型」と「保証型」でそれぞれ予想を出しています。既に実績が出ており、数値を更新しています。最初の予想から0.02%の誤差でほぼ的中しました。

買取型

フラット35買取型
9月
団信込み 団信抜き
10年~20年 1.05% 0.85%
21年~35年 1.11% 0.91%

保証型

フラット35保証型
9月
団信込み 団信抜き Sの当初5年又は10年 頭金
住信SBIネット銀行フラット35保証型 1.00% 取扱なし 団信込み0.75% 1割
住信SBIネット銀行フラット35保証型 0.92% 取扱なし 団信込み0.67% 2割
ARUHIスーパーフラット8 1.01% 0.73% 団信抜き0.48% 2割
ARUHIスーパーフラット7 0.96% 0.68% 団信抜き0.43% 3割

一定の頭金を入れることで、35年の超長期固定金利でも1%を切る金利がデフォになってきています。

さらに「S」とも組み合わせると、当初の5年又は10年は0.4%台という、まるでネット銀行の変動金利のような低金利です!いやそれよりも低いです。

安心の固定金利かつ変動なみに低金利になるので、これから住宅ローンを組むのならフラット35は外せないでしょう。

2019年9月のフラット35金利予想

フラット35の金利予想のカギは?「買取型」と「保証型」

まずは、フラット35の金利が決まるプロセスについてお話しておきます。

フラット35を借りるには、民間金融機関や住宅ローン専門会社で申込をしますが、実質的に融資をしているのは住宅金融支援機構という国の機関なのですよ。

買取型の仕組みと金利を予想する上でのポイント

例えば「買取型」は、住宅金融支援機構が金融機関からフラット35の債権を買い取って証券化し、機関投資家に債券市場を通じて「機構債」という形で販売するという仕組みになっています。

フラット35買取型の仕組み

マーケットの投資家は国債のような安全資産として機構債を購入しているので、機構債の表面利率は、それを発表する時点の長期金利=国債の利回りとほぼ連動するのです。

なので、長期金利の動向が直にフラット35の金利に反映してきます。

保証型の仕組みと金利を予想する上でのポイント

これに対して「保証型」は民間の金融機関や住宅ローン専門会社が直接の債権者となり、それを住宅金融支援機構が保証するという仕組みです。

保証型

保証型の場合は、その民間金融機関の特色ある商品を出すことが出来ます。なので、特に金利の面で「買取型」よりも低金利の商品を出しているのです。

買取型からの金利引き下げ幅は毎月ほぼ一定なので、買取型の金利予想ができれば、自動的に保証型の金利予想も出来るということになります。

長期金利(10年国債利回り)とフラット35(機構債表面利率)の推移

実際にマーケットの長期金利とフラット35の金利が連動しているのか?グラフで直近までの推移を見ると一目瞭然です。まるでなぞったかのように連動していることが見て取れます。

推移としては2018年11月ごろから下がっていて、2019年7月でさらに大きく下がっていますね。

2019年8月までの長期金利、機構債、フラット35金利の推移

(注)年月は対象のフラット35の適用金利なので、時点としては前月の20日前後の金利です。例えば2019年8月のフラット35に対応する機構債の表面利率の発表は7月19日ですので、7月18日終値の金利をとっています。

世界的な長期金利の低下の影響

長期金利(主に10年国債利回り)の低下が世界的に加速しており、米長期金利は8月7日に一時、前日より0.14%低い1.59%へと急低下しました。米中対立や世界経済への先行き不安と、10年半ぶりのFRB(米連邦準備制度理事会)の利下げを受け、投資家のマネーが安全な国債に集まってきているのが原因です。

直近までの日米長期金利の推移グラフ

日米長期金利のグラフ、8月に入って米長期金利が急低下

日本の長期金利は米国よりはなだらかではありますが、そもそものベースがマイナスです。

8月6日には一時マイナス0.211%を付け、直近8月9日の終値は0.218%となっており、日銀が容認している下限のマイナス0.2%を切る水準でとどまっています。

日銀は8月7日に公表した金融政策決定会合の声明において、政策運営方針は据え置くことを明らかにしています。

つまり、米FRBの利下げに続いて、日銀もさらに利下げ…といっても既にマイナスですから下げる余地がほとんど残されていないのですね。今のマーケットの動向からすると「金利が下がる要素ばかりで上がる要素がない」という状況です。

9月のフラット35金利が1.1%を切ると予想する理由

実際に、長期金利の動向に対して【フラット35】がどうなっているか?直近3カ月を例にして見てみましょうか。

下記のグラフは、5月22日~8月9日までの長期金利の推移(オレンジ折れ線グラフ)と直近6月から8月の【フラット35】の金利(21年以上、団信加入)(青い棒グラフ)を重ねてみたものです。

9月フラット35の金利予想グラフ

推移

6月

7月

8月

9月

長期金利

-0.05%

-0.13%

-0.13%

-0.20%

フラット35金利

1.27%

1.18%

1.17%

1.1%

6月から7月(8月)にかけて長期金利が0.08%下がり、それに連動してフラット35の金利は0.09%下がっています。誤差は0.01%ほどありますがほぼ連動していることがわかると思います。

長期金利が今のマイナス0.2%で推移するとすれば、8月から0.07%下がることになりますので、ちょうど1.1%です。

今より金利が上がる要素は無いですから、1.1%を切る可能性は十分にあると思いますよ。

参考:2019年のフラット35買取型の金利推移

参考までに、2019年のフラット35(買取型)の金利の推移です。6月までは1.3%前後で推移していたのですが、急激に下がっていますよね!

フラット35(買取型) 期間21~35年
1月 1.33%
2月 1.31%
3月 1.27%
4月 1.27%
5月 1.29%
6月 1.27%
7月 1.18%
8月 1.17%

これから、フラット35は狙い目ですよ。

フラット35のオススメは二つの「保証型」

低金利になっているフラット35の中でも特におススメしたいのが「保証型」の住信SBIネット銀行とアルヒです。

住信SBIネット銀行のフラット35(保証型)は低金利だけでなく団信の保障が充実

住信SBIネット銀行フラット35(保証型)は、もちろん低金利も魅力ですがフラット35でありながら、住信SBIネット銀行の目玉である「全疾病保障」が金利上乗せ無しで付けられるということがメリットです。

この保険料は銀行が負担します。保険会社の査定の結果、全疾病保障に加入できない場合でもフラット35(保証型)で住宅ローンを借りることが出来ます。

全疾病保障の内容はざっと以下のとおりです。

  • 8つの特定疾病及び重度慢性疾患で12か月連続して働けなくなったら住宅ローンがゼロ円になる。
  • 8つの特定疾病及び重度慢性疾患以外でも入院により12か月連続して働けなくなったら住宅ローンがゼロ円になる。

この「12か月連続して働けないor入院」という条件はかなり高いことは確かです。しかし、もし加入できるなら、もちろん入っておいた方がおトクですよ。

SBIマネープラザでプロにシミュレーションしてもらった

自分の場合、幾らの頭金がベストなのか?詳く相談したい方は、SBIマネープラザがお勧めです。

住宅ローンアドバイザーが相談者の資金計画を聞きながら、住宅ローン返済までのシミュレーションまでやってくれます。いまなら来店者にAmazonギフト券のプレゼントもあります。

SBIマネープラザの来店予約は30秒で完了

私もフラット35を借りるにあたって、この無料相談を利用しました。その時のことはこちらに詳しく書いています。

団信不加入ならアルヒスーパーフラットがベストチョイス

フラット35は団信への加入が任意であり、健康上の理由によって団信に加入できない人でも住宅ローンを借りられることがメリットです。

フラット35の金利には団信の保険料が込みとなっており、団信不加入とする場合は団信込みの金利から0.2%の引き下げとなります。

しかし、アルヒスーパーフラットに限っては0.28%の引き下げとなるため、団信不加入ならばアルヒスーパーフラットが最も低金利で借りられるのです。

ARUHI スーパーフラット 2019年9月実行金利(団信不加入)
商品名 借入期間 実行金利
当初10年間 11年目以降
ARUHI スーパーフラット7S 15年~35年 年0.430% 年0.680%
ARUHI スーパーフラット8S 年0.490% 年0.730%
ARUHI スーパーフラット9S 年0.530% 年0.780%
ARUHI スーパーフラット借換 年0.780%

特に次のような方にオススメです。

  • 健康上の理由で団信に加入できない人。
  • 30代前半で団信よりも一般の生命保険の方が割安な人。
  • 独身でマンションを買うので、そもそも団信の必要性がない人。

アルヒスーパーフラットは頭金1割、2割、3割で0.05%ずつ金利が下がっていく商品ラインナップになっています。頭金を入多くれて低金利にするならば アルヒスーパーフラット です。

スーパーフラット事前審査はこちら☟

頭金が無い場合は「買取型」楽天銀行のフラット35「変動と固定」

保証型は最低でも1割の頭金に加えて、2.2%(税込み)の融資手数料が必要です。家を買うにあたっては、頭金以外にも乗用車一台分くらいの現金が必要になってきます。

そこまでの貯金が無い人にとっては、金利の安さよりも頭金不要で融資手数料が安いフラット35ですね。

そうなると、楽天銀行の買取型で、「変動と固定」という商品がおすすめです。

  • 1割の頭金に相当する部分を楽天銀行が変動金利で融資してくれます。
  • 融資手数料は1.1%(税込み)と約半額になります。

普段から楽天銀行のサービスを利用している人にとっては、さらに会員ステージが1ランク上がるという特典があります。これによって、スーパーVIPの特典が受けられるとさらにおトク度が上がりますね。

楽天銀行の事前審査はこちら☟

  • 2019年9月1日に実績が発表されたため、更新しました。最初の予想との誤差は0.02%です。

以上、千日のブログでした。

《あとがき》

千日太郎の金利予想は、常に最も早い段階で確度の高い予想を公開しています。

ただし記事の執筆時点で公開されている情報に基づいていますので、実際の金利の動向と異なってくることは大いにあり得ることです。

くれぐれも、用法用量を守ってご利用ください。

また、セミナーでお話することのリクエストを募集しています。ブログに書けないようなことでも、事前に準備しておけばセミナー限定でお答えできるケースもあります。お待ちしています!

youtubeでセミナーの内容を一部公開していますので、良かったら観てみてくださいね。

2019年11月18日

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20代800以上 30代1200以上 40代1200以上
借り換え 20代借換 30代借換 40代借換 50代借換
団信 20代団信 30代団信 40代団信 50代団信

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