【2019年11月】フラット３５は底か？ならば長期金利が上がったらどうなる？ - 千日のブログ家と住宅ローンのはてな？に答える

フラット３５の「住宅ローンの金利」としての下限と今後上がる分水嶺となる長期金利の水準は？

フラット３５の金利の下限は何パーセントなのか？

もちろん大原則として、金融マーケットの長期金利が上がれば住宅ローンの金利も上がりますし、逆に長期金利が下がれば住宅ローンの金利も下がるものです。

住宅ローンを貸す金融機関は金融マーケットから資金を調達してわたし達に貸しているからです。

しかし、その変動幅には下限というものが存在します。金融マーケットでは長期金利がマイナスになっていますが、金融機関がわたし達にお金を貸すときの金利は、絶対にゼロ以下にはならないということですね。

これは特に説明しなくても分かると思います。

そして、実際の住宅ローンの下限はゼロ％よりも上のところにあります。今日はフラット３５の金利の下限がどこにあるのか？ということを分かりやすく解説しますね。

フラット３５金利が長期金利（国債利回り）と連動する理由

まず、前提条件として、フラット３５の金利がどうやって決まっているのか確認しておきましょう。フラット３５の融資スキームには「買取型」「保証型」の２つのタイプがあります。

「買取型」は、住宅金融支援機構が金融機関からフラット３５の債権を買い取って証券化し、機関投資家に債券市場を通じて「機構債」という形で販売するという仕組みになっています。

フラット３５買取型の仕組み

マーケットの投資家は国債のような安全資産として機構債を購入しているので、機構債の表面利率は、それを発表する時点の長期金利＝国債の利回りとほぼ連動するのです。

なので、長期金利の動向が直にフラット３５の金利に反映してきます。

「保証型」は民間の金融機関や住宅ローン専門会社が直接の債権者となり、それを住宅金融支援機構が保証するという仕組みです。

保証型

保証型の場合は、住宅金融支援機構が債権を買い取るということはしません。基本的に債権者は完済するまでその民間金融機関です。

つまり、貸し出し金利はその民間金融機関に儲けが出るように、独自に決めることができるので、金融機関によって金利や条件が違うのはそれが理由です。

ただし、保証型も金融マーケットからその資金を調達しているのですから、国債利回りと連動する点では買取型と同じです。

機構債の表面利率はマイナスにならないの？

これまでの長期金利とその時の機構債の表面利率を比較すると次のようになります。

機構債の発表日	10年国債利回り（長期金利）	機構債の表面利率	フラット３５（買取型）借入期間21～35年
５月22日	-0.05%	0.31%	６月	1.27%
６月19日	-0.13%	0.21%	７月	1.18%
７月19日	-0.13%	0.21%	８月	1.17%
８月21日	-0.24%	0.15%	９月	1.11%
９月20日	-0.22%	0.15%	10月	1.11%

10年国債利回り（長期金利）がマイナスになっているのですが、機構債の表面利率はプラスで推移しています。

じゃあ、10年国債利回り（長期金利）がさらに下がったら、機構債の表面利率がマイナスになることがあるの？と思うのですが、そういうことはありません。

利回りと表面利率の違い

その理由の一つに「利回り」と「表面利率」の違いがあります。以下のような債券を例にして解説しますね。

１０年債
額面１００円
表面利率1%

１００円に対し、１年に１円、１０年で累計１０円の利息と１０年後の満期に１００円返ってきます。１００円の投資に対して１年平均で１円のリターンですから、利回りは１÷１００＝１％です。表面利率と利回りが同じになります。

この債券を１２０円で買ったとしたら、１０年で累計１０円の利息と１０年後の満期には１００円返ってきます。１０円の利息（インカムゲイン）がありますが、満期で２０円損（キャピタルロス）します。１２０円の投資に対して１年平均でマイナス１円のリターンですから、利回りは－１÷１２０＝－0.83%です。

債券の価格が上がると長期金利がマイナスになるカラクリです。

国債と機構債の表面利率と利回りを比較

なので、国債と機構債で表面利率（券面利率）と価格、利回りを並べてみれば一目瞭然なのです。

【国債と機構債の表面利率と価格、利回り】

債券	表面利率	価格(円)	利回り
10年国債	0.10%	102.86	-0.19%
20年国債	0.30%	101.66	0.21%
30年国債	0.40%	100.46	0.38%
機構債（平均融資期間32.4年）	0.15%	100.00	0.15%

（注）国債は2019年10月10日、機構債は2019年9月20日のデータです。

機構債の売り出し価格は100円で固定されているので、表面利率＝利回りです。その年数ではフラット３５のここ最近の平均融資期間32.4年ですから、30年国債に近いです。

30年国債の利回りは0.38%なので、年数だけで言えば0.38%位が妥当ということになるのですが、それに対して機構債の0.15%はかなり低い利回りになっています。

同じ年数の国債よりも低い利回りになっているのですから、9月20日よりも低い表面利率で機構債を売り出すということは考えにくいです。そもそも購入する投資家がいなければフラット３５を貸すことが出来なくなってしまうからです。

つまり、9月と10月の機構債の表面利率が底であり、だとするならば今のフラット３５金利が底だと言えるのです。

長期金利が何パーセントに上がればフラット３５の金利は上がるか？

今が底だとするならば、今後どこまで長期金利が上がったら、フラット３５の金利が連動性を取り戻して上がるのか？という点が気になりますよね。

こちら、過去４カ月のフラット３５と10年国債利回りの推移をグラフにして分析しました。

2019年10年国債利回りとフラット３５金利推移グラフ

推移	7月	8月	9月	10月	11月
10年国債利回り	-0.134%	-0.134%	-0.242%	-0.221%	-0.19%を超え-0.16%
フラット３５	1.18%	1.17%	1.11%	1.11%	1.17%と予想
機構債（参考）	0.21%	0.21%	0.15%	0.15%	0.21%になった

８月までは長期金利と機構債の表面利率は同じレンジで上下してきていますが、９月に青い棒グラフが突き抜けていますね。つまり長期金利が下がっても、フラット３５金利はもうこれ以上下がらないという「底」は2019年9月にあってそのときの金利は1.11%だということです。

逆にこのグラフのフラット３５の1.11%は長期金利では－0.19%になっています。ということは、長期金利が－0.19%よりも上がったとしたら、フラット３５は底を脱出して再び上がり始めるという仮定を立てることができますね。

もし、そうなるとしたら、10月21日に予定している機構債の表面利率も上がっているはずです。もし上がるとすれば、直前の0.15%よりも高くなっているはずと予想しています。

これは20日に明らかになっていますね。10年国債利回りは－0.16％と、分水嶺の－0.19％を0.03%上回っています。ただ、機構債の表面利率は0.21%と前月よりも0.06%上がっているので、ちょっと上がり過ぎになっているのが今回の結果です。

2019年フラット３５の金利推移

参考までに、2019年のフラット３５の金利の推移を取りました。頭金１割、借入期間21年～35年をベースとしています。

頭金１割で21～35年	フラット35（買取型）	フラット35（保証型）
1月	1.33%
2月	1.31%
3月	1.27%
4月	1.27%
5月	1.29%
6月	1.27%
7月	1.18%	1.05%
8月	1.17%	1.05%
9月	1.11%	1.00%
10月	1.11%	1.00%
11月	1.17%	1.06%

買取型は６月までは1.3%前後で推移していますが、7月を境として大きく下げていますね。

そして注目は保証型です。従来の保証型は頭金２割以上というものが中心だったのですが、7月を境として1割の頭金でも大きく金利を下げる銀行が出てきています。

以上、千日のブログでした。

《あとがき》

台風19号が近づいてきているとのことですが、天気はいたって穏やか、嵐の前の静けさというものでしょうか。

2019年10月11日

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フラット35買取型 11月	団信込み	団信抜き
10年～20年	1.12%	0.92%
21年～35年	1.17%	0.97%

フラット35保証型 11月	団信込み	団信抜き	Sの当初5年又は10年	頭金
住信SBI保証型９０％	1.06%	取扱なし	団信込み0.81%	１割
住信SBI保証型８０％	0.98%	取扱なし	団信込み0.73%	２割

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