2025年12月27日公開
どうも千日です。先週の日銀の金融政策決定会合で、政策金利は0.75％への利上げが決まりました。30年ぶりの高水準ということで、変動金利が上がることはほぼ決まっている。ここで不安になるのは自然だと思います。
ただ、ここでパニックになって急いで借り換えをすると、かえって損をすることがあります。必要なのは、落ち着いて状況を把握し、情報収集して、数字で判断することです。
今回は、2026年どのタイミングで利上げが起きやすいのか、そして政策金利がどこまで上がると変動とフラット35が逆転するのかを、シミュレーションで具体的に見ていきます。
千日太郎のYouTubeチャンネルでは、こうした新しい材料が出たときにリアルタイムで状況を解説します。チャンネル登録して最新情報を見逃さないようにしてください。
また、最新の日米金利動向については下記ページで毎日更新しています。
- 結論を急ぐと損をする：いま必要なのは現状把握と情報収集
- 【速報】フラット35借換が制度拡充：子育てプラスと借換期間40年
- 利上げの見立ては「中立金利との距離」を読む。会見の聞きどころはここ
- 2026年最初の利上げは4月が濃厚：春闘と日銀レポートで材料が揃う
- 千日太郎の住宅ローンシミュレーター：上がったときの影響を先に見える化する
- 新規で借りる人：変動とフラット35は「返済額」と「定年残高」のトレードオフ
- 変動がどこまで上がると固定が得になるか：キーは政策金利2％
- 借換で迷っている人：今すぐ実行は危険。3月以降の制度拡充を前提に設計する
- 政策金利2％は現実的にあり得るのか：ゼロではない
- まとめ：いまの基本線は1.25〜1.5％。上振れで2％が境目になる
結論を急ぐと損をする：いま必要なのは現状把握と情報収集
いま住宅ローン利用者が一番知りたいのは、変動金利がどこまで上がるのか、固定金利はどの程度上がるのか、そして結局どっちが得なのか、というところだと思います。
ですが、住宅ローンって株の売買みたいに、ちょっと金利が動いたからといって気軽に方針転換できるものではないですよね。
だからこそ、短期の値動きに振り回されるより、いくつかのシナリオを置いて「この水準まで来たら判断を変える」という逆転点を持っておくのが大事です。
今回の動画でやるのはまさにそれです。政策金利が何％になったら変動とフラット35がひっくり返るのか。
いま変動で借りている人は、フラット35に借り換えるべきなのか。それを、利上げの可能性と到達点の見立てにリンクさせて、実践的にシミュレーションする方法をお話しします。
【速報】フラット35借換が制度拡充：子育てプラスと借換期間40年
子育てプラスは「令和8年3月以降の融資実行」から。急いで実行すると損
まず最初に大事なニュースです。フラット35の借換に、子育てプラスが利用可能になります。制度改正のポイントは、適用が令和8年3月以降の融資実行分からということ。
つまり、1月や2月に借り換え実行をしてしまうと、この子育てプラスの恩恵を受けられません。
逆に言えば、いま申し込みをしておいて、融資実行を3月以降に合わせることができれば、子育てプラスの適用を受けられる可能性があるということです。
金利が3月時点で下がっていれば、そこで借り換え実行という方法もできます。子育てプラスは当初の期間で最大10年間、条件によっては最大1％の引き下げが効くことになりますから、子どもが2人3人いる家庭ほど、待つメリットは大きいです。
借換期間の上限が35年→40年に延長。毎月返済額を下げる選択肢が増えた
もう一つ大きいのが、借換期間の基準が延長されることです。
従来、借換といったとき最長でも35年だったものが、最長40年に延長されます。借換によって期間を伸ばすことができるので、毎月返済額を軽減する設計が取りやすくなる。これも令和8年3月以降の融資実行分からです。
ここは本当に要注意で、制度の恩恵を受けたい人ほど、焦って早期実行してしまうと取り返しがつかないことがあります。
申し込みは早めに、実行は3月以降を視野に入れる。これが一つの合理的な動き方になります。
利上げの見立ては「中立金利との距離」を読む。会見の聞きどころはここ
中立金利の推計レンジは1.0〜2.5％。0.75％でも緩和的と言う意味
植田総裁の会見で、何を聞けば「上がり代」が読めるのか。ここで重要なのが中立金利です。中立金利とは、景気を冷やしも過熱させもしない中立的な金利水準。
日銀が推計している中立金利のレンジは1.0％〜2.5％とかなり幅があります。
政策金利が0.75％の現在地は、0.25％の利上げを1回やれば1.0％に届きます。それでも「中立金利まで距離がある」「極めて緩和的」といった趣旨の表現を使うということは、少なくとも次の1回で終わらない可能性が高い、という読みになります。つまり、複数回の利上げを示唆しているということです。
この構造を押さえると、見立ては自然に出てきます。1回で終わらないなら、最低でももう2回はあるかもしれない。0.25％×2回なら合計0.5％。
0.75％から0.5％上げれば、政策金利は1.25％です。さらにもう一段あるなら1.5％も見えてくる。なので現時点の整理としては、政策金利の到達点を1.25％〜1.5％あたりで想定しておくのが、現実的な置き方になります。
会見では「距離がある」の言い方が変わるかを見る。変化が出ると次が読める
今後、利上げのたびに記者は中立金利までの距離を聞きます。そのときに、植田総裁が同じように「距離がある」「緩和的」と言い続けるのか、トーンが変わるのか。ここを追うことで、日銀がどこを最終到達点として意識しているのか、輪郭がはっきりしてくるはずです。
要するに、利上げがあるかどうかだけじゃない。利上げがあったときの会見で、距離の説明がどう変化するか。ここが、住宅ローン利用者にとっての実務的なヒントになります。
2026年最初の利上げは4月が濃厚：春闘と日銀レポートで材料が揃う
次に、利上げのタイミングです。日銀のスケジュールを見ると、経済・物価情勢の展望、いわゆる日銀レポートのタイミングが年に数回あります。こういうタイミングは利上げの候補になりやすい。
では、2026年でどこが濃厚かというと、4月が一番濃厚だと思っています。
理由は二つあります。一つは、12月に利上げをした直後の1月に、またすぐ利上げするのは影響確認の時間がなく、現実的にやりにくいということ。
もう一つが、4月は春闘が終わって賃金の結果が出ているタイミングで、利上げの材料が揃いやすいことです。賃金が上がって、来年も上がりそうだという勢いが見えれば、4月で利上げという可能性は十分にあります。
半年に1回のペースに慣れていると、3〜4か月で次の利上げは早いと感じるかもしれません。ただ、市場では利上げペースの遅さが円安要因だと分析される局面もあり、経済データ次第では4月利上げが現実味を帯びるということです。
千日太郎の住宅ローンシミュレーター：上がったときの影響を先に見える化する
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借入条件が分かれば、0.5％上がったときの増加額がすぐ出る
ここから実践パートです。シミュレーションの目的は単純で、上がったときに家計が耐えられるかどうかを先に確認すること。
たとえば借入4,500万円、35年、金利1.0％という条件なら、現状の毎月返済額はおおむね12.7万円台になる。ここから2年で0.5％上がったらどうなるのかを計算します。
結果としては、毎月返済額がだいたい1万円前後増える。
総支払額は数百万円単位で増える。この「増える量」を先に知っておくことが重要です。上がるか下がるかで悩む前に、上がっても耐えられる設計になっているか。ここが判断の土台になります。
5年ルールは「安心」ではなく「先送り」。総支払額が増えやすい理由
変動金利の議論で必ず出てくるのが5年ルールです。
5年ルールがあると、5年間は毎月返済額が変わりません。だから安心だと思われがちですが、現実は先送りです。返済額が固定される分、金利が上がった局面では元金が減りにくくなり、その後の調整で総支払額が増えやすい。
千日太郎の住宅ローンシミュレーターでは、5年ルールあり・なしを切り替えて、総支払額と返済額の差を見比べられるようにしています。
ここで言いたいのは、5年ルールがあるから安全という話ではないということです。安全かどうかは、上がったあとも家計が回るかどうかで決まります。
新規で借りる人：変動とフラット35は「返済額」と「定年残高」のトレードオフ
モデル：変動は2年で0.5％上昇、固定は期間を長く取って返済額を抑える
ここからは典型モデルを置きます。たとえば物件5,000万円、頭金1割、共働きという前提。変動は当初2年を1.0％、その後は0.5％上がって1.5％で推移。固定はフラット35で、当初は引き下げが効く人も多いですが、ここでは一般化した置き方として当初5年1.5％、その後2.0％のような形で比較します。
さらにポイントは、固定側の期間を40年など長めに取ることです。固定は期間を長くすると毎月返済額を抑えやすく、金利が上がる局面では相性が良くなります。実際、シミュレーションでは当初の毎月返済額が、変動より固定のほうが少なく見えるケースが出てきます。これが、期間の効果です。
固定がラクに見える代わりに、定年時残高が増える。貯蓄が必須になる
ただし、期間を長く取るということは、定年時点でのローン残高が大きく残る可能性があるということです。つまり、毎月返済額を抑えた分、将来の残高に備える貯蓄が必要になる。
- 変動の金利上昇リスクを取るか、
- 固定を選んで定年に向けた貯蓄計画をしっかり回すか。
この二択として整理できます。
ここが、固定か変動かの本質です。得か損かの前に、どちらのリスクなら自分が管理できるか。変動は利上げに合わせて定期点検が必要。固定は定年残高に向けて貯蓄を積み上げる計画が必要。やることが違います。
変動がどこまで上がると固定が得になるか：キーは政策金利2％
変動の到達金利を上げていくと、ある水準で総支払額が逆転する
次に、変動の到達金利を上げていきます。1.5％、1.75％、2.0％、2.25％と上げていくと、総支払額が固定に近づき、どこかで逆転します。シミュレーションでは、変動が2.0％に近づくとかなり差が縮まり、2.25％程度で固定が有利になるような結果が出てきます。
この2.25％という到達金利がどんな世界かというと、政策金利で言えば2％が一つの分岐点になります。
いまの0.75％から見ると距離はありますが、中立金利レンジが1.0〜2.5％と広い以上、2％はレンジの中に入っている。あり得ない数字ではありません。
ただし引き下げが大きい人は逆転点が下がる。子育てプラス等で1.5％付近もあり得る
一方で、フラット35側で引き下げが大きい人、たとえば子育てプラス等で当初1％引き下げが長く効く人は、逆転点がもっと手前に来ることがあります。
つまり、政策金利2％まで行かなくても、1.5％台で逆転する可能性が出てくる。ここは個別条件で変わるので、自分のケースで試算するのが確実です。
借換で迷っている人：今すぐ実行は危険。3月以降の制度拡充を前提に設計する
借換の落とし穴：利上げを織り込まないと「借換のほうが高い」結果になりやすい
次は借換です。3年前に変動で借りた人が、いまフラット35に借り換えるべきか。ここでよくあるミスが、「この後、金利が上がらない前提」で比較してしまうことです。
利上げ局面でそれをやると、借り換えたほうが総支払額が増える結果が出やすい。
たとえば当初0.5％で借りて、すでに利上げが進んで現在1.25％になっている、といった条件を置いたとしても、ここからさらに0.5％上がる可能性を織り込むのが自然です。
そこまで入れたうえで比較しても、政策金利が1.75％程度ではまだ借換メリットが出にくいという結果になりやすい。これは、借換後の固定金利もそれなりに高いからです。
政策金利2％の世界になると、借換がプラスに転ぶケースが出る
一方で、利上げが上振れし、政策金利2％が視野に入るような局面になると、借換がプラスに転ぶケースが出てきます。
変動の毎月返済額が15万円台に乗ってくるような状況だと、固定で抑えたほうが合理的になってくる。この「15万円台がきついかどうか」が、家計側の分岐点になりやすいです。
逆に言えば、もともと返済額に十分余裕があり、15万円台になっても家計が耐えられるなら、総支払額で変動が有利な期間は変動で持つ、という判断も成立します。
大事なのは、変動で行くなら情報収集と定期点検がセットになるということです。利上げのたびに、収入と返済の見合い、貯蓄の積み上がり、必要なら繰上げ返済ができるか。このチェックをやる人にとっては、変動は選択肢になります。
政策金利2％は現実的にあり得るのか：ゼロではない
政策金利2％というと、まだ遠いと感じるかもしれません。
ただ、日銀が中立金利を1.0〜2.5％という幅で推計している以上、2％はレンジの中にある数字です。そして、日銀自身が決算の議論の中で、政策金利2％になる可能性を一定程度は想定している、という読みもできる材料があります。
つまり、ゼロではない。
だからこそ、いまの時点で「2％なんてない」と断定するのも危険だし、逆に「必ず2％まで行く」と決め打ちして動くのも危険です。
複数シナリオで逆転点を持ち、そこに近づいたら判断を更新する。これが住宅ローンの現実的な戦い方になります。
まとめ：いまの基本線は1.25〜1.5％。上振れで2％が境目になる
現時点の整理としてはこうです。政策金利は0.75％になり、次の利上げは4月が濃厚。中立金利との距離という会見の言い回しから見ると、少なくとも複数回の利上げが示唆されており、到達点は1.25％〜1.5％を基本線として想定しておくのが現実的です。
この基本線の範囲では、総支払額で変動が有利になりやすい一方で、フラット35は期間を長く取ることで毎月返済額を抑えられるケースがあり、家計設計としては十分選択肢になります。
さらに利上げが上振れして政策金利2％が視野に入ると、変動と固定の逆転、借換の逆転が起きやすくなる。ここが一つの境目です。
ただし、子育てプラス等の引き下げが大きい人は逆転点が下がることもあります。だから最終的には、ご自身の条件で試算するのが一番確実です。
千日太郎の住宅ローンシミュレーターは、金利が何％になったら毎月返済がいくら増えるのか、5年ルールあり・なしでどう違うのか、固定の期間をどう取るとどう見えるのか、こうした判断材料を一気に見える化できます。
今後も日銀の動向は常に追っていきます。利上げや会見のトーンに変化が出たら、すぐに解説します。次回は12月30日に金利速報の予定ですので、最新情報を見逃さないようにチェックしていただければと思います。
以上、千日のブログでした。
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