2026年1月7日公開
どうも千日です。今回から新企画を始めます。年齢別のシミュレーションで、変動と固定のどちらが得かを「最新金利」と「利上げシナリオ」で毎回はっきり出します。
ポイントは変動がどこまで上がったら固定（フラット35）に負けるのか、その境界線を数字で見える化することです。
逆転するかどうかは誰にも断言できません。だから決めつけはしない。その代わり、逆転が起きるならどの水準かを先に確定させて、自身の判断基準にすることです。
千日太郎のYouTubeチャンネルでは、こうした新しい材料が出たときにリアルタイムで状況を解説します。チャンネル登録して最新情報を見逃さないようにしてください。
また、最新の日米金利動向については下記ページで毎日更新しています。
- 2026年、変動か固定か？ポイントは「境界線」
2026年、変動か固定か？ポイントは「境界線」
今回のモデルは35歳、新規購入。世帯年収1000万円、所有資金1000万円、物件価格5000万円、借入4500万円。一般的なケースでまず示し、同じ条件でご自身も「千日太郎の住宅ローンシミュレーター」で再現できるようにします。
全機能無料、アプリ内課金なしです。
jutaku-loan-sim.jutakuloan-muryousoudan.com
政策金利0.75％で終わりではない
まず最新の前提です。2025年12月に政策金利は0.50％から0.75％へ。
今は0.75％です。ここから先を読む鍵は、中立金利（景気を冷やしもしない、過熱もさせない中立的な金利水準）の考え方です。
中立金利が「1％〜2.5％」と幅が広い理由
日銀の中立金利の推計範囲は1％〜2.5％。幅が広いのは、複数の推計モデルを使っているからです。下側の推計は過去の時系列を使うモデルで、ゼロ金利・マイナス金利の長い時代をどうしても織り込んでしまいます。
上側は構造モデルで、経済の前提パラメータ次第でぶれやすいが、理論的に出てくる水準です。日銀は結局、その中間あたりで政策運営していく可能性が高い。そこで「真ん中付近」が濃厚ゾーンだと見ています。
推計範囲の下半分までは「緩和的」と言いながら利上げできる
推計範囲の下半分（ざっくり1％〜1.75％あたり）までは、日銀は「まだ緩和的」と言いながら利上げしやすい
。一方で真ん中より上（1.75％超）に入ると、「緩和の調整です」と言いながら利上げする説明は苦しくなる。実質的に引き締めだからです。
つまり1.75％が、緩和と引き締めの境目として効いてくる。
到達点は2027年度末までに1.75％を想定する
12月会合の主な意見を読むと、0.75％でも「まだ低い」「緩和的だ」というニュアンスが残っています。さらに利上げペースについても「数か月に1回の調整」を検討する趣旨が見える。これを素直に読むと、年2回〜年3回の利上げは普通にあり得ます。
そこで今回のシミュレーションは、ゴールを2027年度末までに政策金利1.75％と置きます。
今の0.75％から+1.00％。0.25％刻みなら4回分です。ここまで上がると、いよいよ境界線に差し掛かる。住宅ローンの意思決定ではここを想定しておくのです。
政策金利が上がると、変動金利はどこまで行くか
2026年1月時点では、利上げ後でも変動金利は横ばいに見えます。理由は単純で、多くの銀行が日銀の利上げを住宅ローンに反映する月を4月〜5月に固定しているからです。
つまり、今の金利で借りたつもりでも、4〜5月に見直しが来て0.25％上がるのが基本線です。
0.75％→1.00％→1.25％→1.50％→1.75％の世界
変動金利の水準は銀行ごとにレンジがありますが、考え方は足し算です。4〜5月の見直しで+0.25％。さらに利上げが続けば、その都度上がる。政策金利1.50％の世界まで来ると、変動は低いところで1.6％前後、高いところは2％が見えてくる。
政策金利1.75％まで来ると、低いところで1.8％台、高いところで2.2％台。平均で2％近辺まで寄ってくる。ここがフラット35の水準と近くなってきます。
そう考えると今の2.08%というフラット３５の水準は絶妙といえるでしょう。
変動金利の上昇は「毎月いくら」「総額いくら」増えるのか
では実際に、変動で借りている人にどれくらい影響が出るのか。千日太郎の住宅ローンシミュレーターで、毎月返済額と総支払額の増加をその場で出します。
例：4500万円・35年・金利0.75％を起点にする
まず変動金利のシミュレーションで、借入4500万円、期間35年、金利0.75％（1月の平均的な水準）を入力します。ここから「0.5年後に+0.25％」を入れると、総支払は約211万円増え、毎月返済はざっくり5000円程度上がる。これが12月の0.25％利上げの影響のイメージです。
次に0.75％から政策金利が1.75％まで上がる前提、つまり変動金利が最終的に2％近辺まで行く世界を入れると、総支払増加は約1016万円、毎月返済は約14万7500円に跳ねます。
4500万円の借入で、毎月12.1万円で回っていた家計が、約15万円近い返済に耐えられるか。ここが変動を続けられるかどうかの分岐点です。
変動で行くなら「差額を貯める」が最低条件
変動を選ぶなら、やることは決まっています。今の返済額で回っている間に、将来の上昇分を先に積み立てるのです。
具体的には、12.1万円と14.7万円の差、月2.6万円前後を「上がったつもり貯金」として固定で積み上げる。
これができないなら、変動を選ぶのは危険です。逆にこれができるなら、変動のリスクをコントロールできるでしょう。
本題：35歳・新規購入で「変動 vs フラット35」を同条件で比較
ここから詳細シミュレーションです。世帯年収1000万円、子ども1人、所有資金1000万円、物件5000万円、借入4500万円。金利の前提は、変動は4〜5月見直し後の水準を最初から置きます。
前提：変動は「当初2年1.0％→残り33年2.0％（中立金利で続く）」
変動は当初2年を1.0％（0.75％に+0.25％が乗った状態）、その後は2.0％で最後まで行く前提にします。日銀が1.75％まで上げ切る世界です。
つまりさきほどお話した前提です。
前提：フラット35は「当初5年は子育てプラスで1％引下げ」
フラット35（買取型）を2.08％とし、子育てプラスの4ポイントで当初5年は1.08％、その後は2.08％。加えて団信は通常加入の前提で置きます。「子育てプラス」が効いている分だけ、前半が強い設定です。
結果：総支払はフラット35が勝つ。差は約70万円でも、意味は大きい
結果はほぼ拮抗します。毎月返済は当初、変動が約12万7000円、フラットが約12万8700円で差は小さい。上がり切った後の毎月返済も、変動が約14万7000円、フラットが約14万7800円でほぼ同じ。ただし総支払ではフラットが約6164万円、変動が約6230万円。フラットの方が約70万円少ない。ここははっきり言います。この前提ならフラット35が得です。
ただし同時に、金利タイプのマッチ度では変動が上になります。理由は単純で、変動は将来下がる可能性も取り込めるからです。つまり「家計に余裕があるなら、変動でリスクを取る選択も成立する」。これが判定の意味です。
子育てポイントが少ないとどうなる？ポイント2でも結論は崩れない
次に条件を落とします。子育てプラスのポイント4（当初1％引下げ）ではなく、ポイント2程度のケースを入れます。つまり当初5年の金利が1.58％、その後2.08％。この条件だと、毎月返済はフラット側が当初で約1.2万円ほど高くなる。総支払でもフラットが変動より約50万円ほど多くなる。
ポイント2だと「どっちでもいい」レベルまで拮抗します。変動が勝つとも言えるし、フラットが負けるとも言い切れない。差が小さすぎるからです。だから、このケースでは金利差ではなく、家計の耐性と安心（固定の保険価値）で選ぶべきです。
団信を外すと世界が変わる：フラット35（保証型）×団信なしは強い
最後に、現実的に効くカードを入れます。フラット35には買取型だけでなく保証型があり、条件次第で金利を下げられます。さらに団信を外すと、団信ありの金利から0.28％下がるケースがある。
団信は残高がゼロになる強力な保険ですが、35歳なら別途の生命保険・収入保障保険が月2000円程度で入れます。
金利0.28％の価値はそれを大きく上回ることがある。ここは逃げません。団信を外して保険を別で持つ方が、総額で得になるケースは普通にあります。
例：フラット35（保証型）1.78％、当初引下げで0.78％に落ちる
頭金1割で1.78％、当初5年は引下げで1.28％（条件により0.78％まで落ちるケースもある）として比較します。すると、毎月返済は当初もその後も変動より下に来やすい。総支払でも変動より約230万円少ない、という結果が出ます。
ここに別途保険料を足します。月2000円を35年払っても約84万円。総額に足してもなお、フラットの優位が残るケースがある。つまり、団信なしフラットは「金利で勝つ固定」になり得る。これは選択肢として現実に強いです。
金利がそこまで上がらなかったら？政策金利1.50％で止まっても“ほぼ同じ”になる
では逆に、政策金利が1.50％で止まる（到達が緩和的ゾーンに収まる）前提に落としたらどうなるか。結果は「ほぼ同じ」に寄ります。
前半はフラットが低い。後半は変動が少し低い。ただし差は数千円で、期間の長さで薄く効く程度。だから結論はこれです。
金利が上がり切らなくても、フラットは致命的に損になりにくい。一方、変動は上がり切ると家計への圧が一気に増える。これをどう評価するかで選びます。
結論：この前提なら「得はフラット、向きは変動」だが、最終判断は家計の耐性で決める
今回の標準モデル（4500万円・35年・日銀が1.75％まで上げる想定）では、総支払はフラット35が勝ちます。ポイントが厚いほど勝ち方は強くなり、保証型×団信なしまで使うと、フラットの優位ははっきり出ます。
ただし、家計に余裕がある人は変動のマッチ度が高く出ます。理由は単純で、金利が下がる局面も取りにいけるからです。
だから「どちらが正解か」を一発で決めるのではなく、あなたの家計が“政策金利1.75％まで上がった世界”の毎月返済に耐えられるかで決めてください。
耐えられないなら固定。耐えられるなら変動も成立します。その上で、変動を選ぶなら差額貯金をやるということです。
オマケ：詳細シミュレーションの「レーダーチャート」は何を見ればいいのか
千日太郎の住宅ローンシミュレーターの詳細シミュレーションでは、結果としてレーダーチャートが表示されます。
ここで重要なのは、見た目の形ではなく、各指標が何を意味しているかです。
① 返済継続力
返済継続力は、「毎月の返済額が、手取り収入に対してどれだけ余裕を持って続けられるか」を示す指標です。
変動金利の場合は、金利が上がったあとの“最終的な返済額”で評価されます。
今回のシミュレーションで言えば、0.75％ → 1.75％まで上昇すると、毎月返済額が 約12万円 → 約14.7万円する。
この14.7万円を長期間払い続けられるかが評価対象になります。
一方、フラット35の場合は、金利が確定しているため、最初から将来の返済額が見えています。特に子育てポイントが効いている最初の5年間は、変動よりも返済額が低く表示されるケースもあります。
つまりここは、「金利が上がった世界でも、家計が壊れないか」を冷静に見る項目です。
③ 破産安全度
破産安全度は、住宅購入の資金が十分か、また住宅購入後に家計を守る資金が残せているからです。
ここは「金利の損得」ではなく、財政状態の健全性を見ています。
② 老後安全度
老後安全度は、定年時点で、住宅ローンがどの程度残るかを評価しています。
今回のケースでは、4500万円・35年ローンを前提としているため、定年時に800万円前後の残高が残るという結果が出ています。
ここで重要なのは、
- 定年時点で一括返済できる資金が見込めるか
- 退職金・金融資産で無理なく処理できるか
変動でも固定でも、老後に「返済を先送りしすぎていないか」この視点を数字で突きつけてくるのが、この指標です。
④ 金利タイプ・マッチ度
マッチ度は、あなたの家計条件に対して、その金利タイプが“性格的に合っているか”
を評価したものです。
今回のケースでは、世帯年収1000万円、所有資金1000万円、毎月返済に余裕ありという条件から、変動金利のマッチ度がやや高めに出ています。
これは「変動が必ず得」という意味ではありません。
金利が上下するリスクを取っても、家計が耐えられる構造かどうかを示しているだけです。
以上、千日のブログでした。
毎月更新！住宅ローンランキングを更新しました！
毎月更新！年齢、年収別の最適住宅ローンランキング➤姉妹サイト「千日の住宅ローン無料相談ドットコム」へ
| ランキング | 年齢 | |||
|---|---|---|---|---|
| 20代 | 30代 | 40代 | 50代以上 | |
| 新規借入 | 20代800未満 | 30代600未満 | 40代600未満 | 50代1000未満 |
| 30代600～1200 | 40代600～1200 | 50代1000以上 | ||
| 20代800以上 | 30代1200以上 | 40代1200以上 | ||
| 共働き夫婦 | 20代共働き | 30代共働き | 40代共働き | 50代共働き |
| 独身 | 20代独身 | 30代独身 | 40代独身 | 50代独身 |
| 団信 | 20代団信 | 30代団信 | 40代団信 | 50代団信 |
| 借り換え | 20代借換 | 30代借換 | 40代借換 | 50代借換 |
