2026年1月2日公開
どうも千日です。今日は、2026年1月の住宅ローン金利速報をやっていきます。
まず全体感から言うと、固定金利は「爆上がり」と言いたくなる水準で、2006年以来の高水準と報じられています。
一方で、変動金利は1月は横ばいでした。 ただ、日銀の会合で政策金利が0.25％引き上げられたので、来年の4月もしくは5月には、その影響が変動金利に反映されて上がることがほぼ決まっているという状況です。
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- 1月の金利速報：変動は横ばい、固定は大幅上昇、フラット35も上げ幅が大きい
- 2026年の住宅ローンの正解：変動か、10年固定か、フラット35か
- 日銀の12月会合「主な意見」から読み解く：利上げ到達点の考え方が変わりつつある
- 政策金利1.5％で、変動金利はどこまで行くのか（メインシナリオ）
- 2026年の固定金利（長期金利）はどうなる？一直線に上がるとは限らない
- まとめ：今の局面での現実解は「フラット35軸＋変動の上振れ前提の点検」
1月の金利速報：変動は横ばい、固定は大幅上昇、フラット35も上げ幅が大きい
変動金利：1月は横ばい。ただし4〜5月に0.25％上がる見込み
1月の変動金利は横ばいになりました。日銀の利上げがあったからといって、各銀行がすぐに住宅ローン金利へ反映させるわけではありません。銀行側には、金利を見直す月があらかじめ決まっているからです。
今回の政策金利の引き上げ（0.25％）は、住宅ローンの金利に反映されるのが来年の4月からとなります。今から借りる人も、過去から借りている人も、まんべんなく0.25％上がる、という予想。
現状の変動金利は、低いところで0.7％前後、高いところで1％弱。この水準自体はまだ1％未満ですが、利上げの反映は時間の問題です。来年4〜5月には、低いところで1.0％、高いところでは1.25％あたりの水準になってくる見通しです。
固定金利：10年固定の上げ幅が大きすぎて、選びにくい局面
固定金利、とくに10年固定はかなり大幅な上昇になりました。たとえば三菱UFJ銀行は、2.26％から2.68％へと0.42％の上昇。これは前例のない上げ幅です。
この数字を見たときに感じるのは、固定については、銀行側が積極的に売りたいという雰囲気ではない、ということです。金利水準の付け方そのものが、固定を選びにくい方向に寄っている。
auじぶん銀行の10年固定は注目していましたが、やはり上げてきました。ただ、他と比べると踏ん張っているようにも見えます。それでも、この先どこまで踏ん張れるかは別問題です。住宅ローンは「契約した時点の金利」ではなく、「融資実行（引き渡し）時点の金利」が適用されるのが原則なので、半年〜1年先に実行の人ほど、この読みづらさが悩みになります。
20年固定・35年固定：長い固定では大差が出にくい
20年固定は、もう3％をほぼ超えてきています。民間の35年固定も、20年固定とそう変わらないくらいの水準になってきていて、10年を超えて固定するなら「あまり差がない」ように見えるところまで来ています。
この状況で「民間の固定タイプ」をどう見るか。私は、今から住宅ローンで固定をするなら、民間の固定タイプは基本的に選択肢から外した方がいい、という判断になります。
例外として入れてもいいかもしれないのは、auじぶん銀行の10年固定。ただし、それもこの先の上昇リスクがあるので、フラット35とセットで並行して見ておく、という位置づけが現実的です。
フラット35：2％の壁を意識して抑える予想だったが、上げ幅は歴史的
フラット35は、予想としては2％の壁を意識して、そんなに上げないのではないかと見ていました。ですが今回は、これまでにない上げ幅になっています。11月から12月の上げ幅が0.07％だったのに対して、12月から1月は0.11％。これも歴史的な上昇幅と言っていいと思います。
ただ、それでも35年固定で2％ちょっと、という水準自体は、やはり相対的に低い。10年固定でも2％を超えてくる状況ですから、35年固定で2％台前半というのは、フラット35がお得に見える局面でもあります。
さらにフラット35には、当初の金利を下げる仕組みがあります。子育てプラスで当初最大1％下げられるケースがあり、頭金を多く入れる、当初の仕組みをうまく使う、といった工夫で、変動金利と同じか、場合によってはそれより低い水準で当初期間を固定できます。
また、3月の融資実行分からは、借り換えでも子育てプラスの恩恵が使えるようになるので、フラット35へ借り換えたい方で子育てプラスの対象になる方は、基本的に3月の実行まで待った方がいいでしょう。
2026年の住宅ローンの正解：変動か、10年固定か、フラット35か
今回の結果は正直、見ていて辛かったです。固定金利の上げ幅が大きすぎて、上がるだろうなとは思っていたけれど、ここまで上がるかな、と。
10年固定で行こうと思えば、だいたい2％を超えてくる。auじぶん銀行だけが1.5％台で踏ん張っているけれど、これも今後どこまで続くかは分かりません。
そして、住宅ローンは実行時点の金利が適用されます。今の表示金利で契約すれば、それで融資してくれるなら話は簡単ですが、現実には引き渡し時点の金利。半年前、注文住宅なら1年前から動く人も多い中で、金利がどうなるか分からない状態は困るわけです。
変動金利は現時点で0.7％〜0.9％と1％未満ですが、利上げの反映で4〜5月には一段上がる。そして、そこで終わりではない。ここが問題です。
だから、最初に結論を言うと、フラット35という選択肢を知っている人にとっては、今のところ最適な選択肢になるでしょう。全期間固定で、だいたい2％台前半で抑えられていること。さらに当初の金利引き下げがあること。子育てプラスの恩恵があること。これらを使うことで、固定しながら低金利を享受できる形が作りやすい。
子どもがいない人、一定以上の年齢の人はダメなのかというと、そういう話でもありません。省エネ性能の高い住宅、防災性の高い住宅を購入することで、子育て世帯でなくてもポイントが取れて金利を下げられるケースがあります。ここはフラット35をうまく使ってほしいところです。
日銀の12月会合「主な意見」から読み解く：利上げ到達点の考え方が変わりつつある
今回、12月会合の「主な意見」が12月29日に出ました。ここで結構大きい変化が出ています。
ポイントは、中立金利というものを「水準ありき」で強く目指すよりも、そこから少し距離を置いて、利上げを進めたい、というニュアンスが見えてきたことです。
利上げペースを「数ヶ月に1回」にしたい、という意見が出ている
主な意見には、当面は数ヶ月に1回のペースで利上げをしていきたい、という趣旨の内容が出ています。これまで「年に1回」や「半年に1回」くらいのイメージで見られていたペースからすると、明らかにペースを上げたい、という方向です。
中立金利を特定するより、利上げしながら経済の反応を見て判断する姿勢
もう一つ大きいのが、中立金利の水準を試行していくのではなく、海外金利環境の転換も見込まれるので自由度を持った対応が必要だという意見です。
さらに、各段階での動きをヒアリングや様々な指標で把握し、利上げの働きを注意深く観察することによって中立金利を見定めていく、という意見もあります。
要するに、計算モデルで「ここが中立金利だからここで止める」というより、利上げを続けつつ、経済の反応を見ながら、適切かどうかを判断していく、というアプローチです。
これまで「中立金利の下限は1％」という文脈で語られてきたところがありましたが、政策金利が0.75％になったことで、あと1回で1％に達してしまう。そうなると「1％が下限だから、そこまで上げます」という説明だと、その後を上げにくくなる。日銀としては利上げを進めたい。でも合理的な説明がしづらい。ここが日銀の辛いところです。
だからこそ、推計モデルそのものへの軸足を少しずつ薄めて、経済の反応を見ながら、自由度を持って運営する、という説明に寄ってきている。
私は、この12月会合の文章を読んで、日銀がそろそろ推計モデルから卒業しようと言い始めているように見えました。
政策金利1.5％で、変動金利はどこまで行くのか（メインシナリオ）
ここから具体的な水準の話をします。政策金利は「1％で終わりではない」。これは確かにそうだと思います。
1回で終わりではないので、2回、もしくは3回くらいは上げることがある。そうすると、ラインとして意識すべきなのが政策金利1.5％です。
0.75％から0.25％を3回上げれば、ちょうど1.5％。この水準は、日銀が推計してきた中立金利レンジ（1％〜2.5％）で見ると、真ん中より下あたりです。つまり日銀としても、まだ「金融緩和の調整」と言いながら利上げをしやすい範囲に見える。
では、政策金利が1.5％になると、変動金利はどの水準になるのか。単純化して言うと、いま見えている変動金利（来年4〜5月の反映後）の水準が、低いところで1.0％、高いところで1.25％だとすると、そこからさらに0.75％分の利上げがある、という計算になります。
足し算で出していくと、変動金利はおおむね2％に近い水準、2％弱くらいに寄ってくる。
こうして見ると、いまの10年固定が2％を超えている水準に並んでいるのは、確かに「理屈としては」整合してきます。
変動金利が1〜2年で2％弱に行くなら、10年間固定する金利は、その水準に上乗せしておかないと銀行側は損をする。だから2％超に寄る。そういう付け方になっている、ということです。
ただし、10年固定は将来の上昇を見込んで付けている金利なので、現状から見ると上振れ、つまり割高になりやすいですね。
この点、auじぶん銀行の1.5％台は割安です。銀行側が損する水準でも売っているように見えるので、短期の実行なら魅力は出ますが、実行が半年先、1年先となると、その水準が維持される保証はありません。
2026年の固定金利（長期金利）はどうなる？一直線に上がるとは限らない
固定金利やフラット35は、長期金利の動きに依存します。直近では長期金利が2％付近まで上がってきています。それまでは1.75％程度でも「23年ぶりの高水準」と言われていたのに、そこからさらに2％を超えるところまで来た、という状況です。
ただ、長期金利は市場で日々取引される国債価格で動きます。一直線に上がり続けるものではありません。上がったり下がったりしながら推移していく。だから、来年にかけてもずっとこの調子で上がり続ける、とは限らない。どこかで下がるタイミングが出てきてもおかしくない、と私は見ています。
下がった後にまた上がる、ということはあり得ます。基調として右肩上がりの局面はあっても、短期的には揺れます。そして、その市場の金利水準とは別のところで、ある程度金利上昇を抑えてくれる仕組みとして、フラット35がある。ここも合わせて押さえておくことが重要です。
日銀と市場のズレが長期金利を動かすことがある
日銀としては、利上げで円安をある程度とどめたいという目論みがあったはずですが、実際には円安が続いている。利上げペースが遅いことが円安要因だ、という分析もあります。
また、利上げをしないのに長期金利だけ上がるのは変だ、と感じる方もいるかもしれませんが、これは市場が「利上げが遅すぎて、手遅れになって急激に利上げしなければならなくなるのではないか」というリスクを織り込むと起き得ます。
いわゆるビハインド・ザ・カーブのリスクです。そうなると国債が売られて長期金利が上がる、という動きが出ることもあります。
逆に、市場の感覚と日銀の利上げペースがうまく合致して、日本経済としても着実に成長できそうだ、という見通しが強まれば、長期金利が下がる局面もあり得ます。
安全資産からリスク資産へ資金が動くこともありますし、要素が絡み合う複雑系です。だから、長期金利がずっと上がる、という単純な話ではない、というのが私の見方です。
まとめ：今の局面での現実解は「フラット35軸＋変動の上振れ前提の点検」
1月は変動金利は横ばいとなるでしょう。ただし政策金利引き上げの反映で、各行の金利見直し月である4〜5月には0.25％上がる見通しです。
固定金利は大幅上昇で、民間固定は基本的に選びにくい水準になってきました。例外としてauじぶん銀行の10年固定は見ておく価値があるものの、実行が先になるほど上昇リスクが意識されます。
フラット35は上げ幅こそ大きかったものの、35年固定で2％台前半という水準は相対的に魅力があります。子育てプラスなど当初引き下げを組み合わせれば、低金利を享受しながら固定できる設計が作りやすい。
借り換えを考えている方は、3月融資実行分から制度面の恩恵が広がるので、焦って早期実行するより、3月以降を前提に段取りする方が合理的です。
そして、12月会合の主な意見からは、利上げ到達点の考え方がアップデートされつつあります。推計モデルに寄りすぎず、利上げを続けながら経済の反応を見て判断する、という方向が見えます。
少なくとも政策金利1.5％は意識しておくべきラインで、そこまで行くと変動金利は2％弱に近づく、という見立てが現実味を持ちます。
以上、千日のブログでした。
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