中古住宅購入者は必見 ！予算到達で終了するフラット35の大判振る舞い
どうも千日です。特に東京を中心とした都市部では物件価格が高騰して中古住宅に注目が集まり、官民で中古住宅市場の活性化に力をいれています。
フラット35には三つの金利引下げ制度があり、この原資は税金です。それぞれの引き下げ制度の予算の額が決まっていますので、予算に達すると終了になります。
2018年4月1日から
| タイプ | 2018年3月31日まで | |
| フラット35S | 当初10年（金利Aプラン）又は5年間（金利Bプラン）0.25%引き下げ | 未定 |
| フラット35リノベ | 当初10年（金利Aプラン）又は5年間（金利Bプラン）0.6%引き下げ |
当初10年（金利Aプラン）又は5年間（金利Bプラン）0.5%引き下げ 金利Bプランの条件を拡大 |
| フラット35子育て支援型及び地域活性化型 | 当初5年間0.25%引き下げ | 未定 |
その３つの中でも大本命とも言えるのが「フラット35 リノベ」フラット35の金利から0.5%引き下げという破格の低金利です。
これを上手に利用するとほぼ利息負担無しで中古住宅を購入した上でリノベーションが出来ます。
- 中古住宅購入者は必見 ！予算到達で終了するフラット35の大判振る舞い
フラット35の借入金利から一定期間0.5％の引き下げ
住宅金融支援機構の新商品「フラット35 リノベ」とは、フラット35の借入金利を当初10年間（Aプラン）、または10年間（Bプラン）にわたり0.5%引下げる制度です。（2018年3月31日までの申込受付ならば0.6%の引き下げ）
省エネルギー・耐震性等の住宅性能を一定以上向上させる性能向上リフォームにより、住宅性能を向上させた中古住宅を取得する事が条件です。
2018年4月の申込から優遇幅が0.6%から0.5%になってしまいますが、それでも大幅な優遇です。
以下はフラット35の最低金利を出しているアルヒでの金利です。
| 借入期間21年～35年 | 2018年3月金利 | 2018年4月金利（予想） | ||
|---|---|---|---|---|
| 金利引き下げ期間 | 引き下げ期間終了後 | 金利引き下げ期間 | 引き下げ期間終了後 | |
| フラット35団信加入 | 1.36% | 1.36% | ||
| フラット35団信不加入 | 1.16% | 1.16% | ||
| フラット35リノベ団信加入 | 0.76% | 1.36% | 0.86% | 1.36% |
| フラット35リノベ団信不加入 | 0.56% | 1.16% | 0.66% | 1.16% |
| スーパーフラット８リノベ団信加入 | 0.66% | 1.26% | 0.76% | 1.26% |
| スーパーフラット９リノベ団信加入 | 0.71% | 1.31% | 0.81% | 1.31% |
| スーパーフラット８リノベ団信不加入 | 0.38% | 0.98% | 0.48% | 0.98% |
| スーパーフラット９リノベ団信不加入 | 0.43% | 1.03% | 0.53% | 1.03% |
みずほ銀行のリフォームローンは、というと。
- 変動金利3.975%
- 固定金利（10年以下）4.15%
- 固定金利（10年超）4.8%
ケタが一つ違いますね。かなりの低金利でフラット35の長期固定金利のリノベローンを利用できることになります
アルヒのスーパーフラットとも併用可能
アルヒが取り扱っている「スーパーフラット」は、通常のフラット35に比べて金利を0.1%、または0.05%引き下げている、おすすめの住宅ローンです。
従来は、頭金が2割以上必要な「スーパーフラット8」だけでしたが、2017年10月に、頭金が1割以上必要な「スーパーフラット9」も投入しました。
概要は以下の通りです。
| 商品名 （通常のフラット35との金利差） | 頭金（手持金） | 返済負担率 |
| スーパーフラット8 （金利▼0.10%） | 2割以上 | 30％以内（年収400万円未満） 35％以内（年収400万円以上） |
| スーパーフラット9 （金利▼0.05%） | 1割以上 | 20％以内 |
スーパーフラットはリノベと併用可能です。
予算措置の為、「フラット35 リノベ」には予算に限りがあります。決められた予算に到達し次第期限を待たずに終了となります。
早いもの勝ちです。知らずに高いリフォームローンの金利でリノベーションをすると後悔します。知らない人にはぜひ教えてあげてください。
フラット35の新団信制度は、値下げになり保障も充実
2017年10月1日の申し込みからフラット35の団信が大幅にリニューアルされています。この制度変更の骨子は２つです。
- 団信保険料は実質値下げ。従来年一回ローン残高の0.358%を払う方式だったが、今後はフラット35の金利に0.28%上乗せとなり毎月の返済と一緒に支払う。
- 住宅ローン残高がゼロ円になる保障の範囲は拡大。従来高度障害と死亡が条件だったが、今後は身体障害（身体障害者福祉法1級or2級）についても保障の範囲に含まれる。
新制度では、保険料が値下げになった上、保障内容を身体障害者手帳の交付や介護認定等公的制度と関連付けることにより、利用者とってわかりやすくなり、同時に保障内容も充実するんですね。
これから、住宅ローンを組むのであれば、団信の保障が大幅に有利になっているという面でもフラット35は注目すべきだと思いますよ。
フラット35リノベのシミュレーション
通常の「フラット35」と「フラット35 リノベ」はどのくらい負担軽減になるのか、の住宅金融支援機構のホームページでもシミュレーションしています。
借入額3,000万円で試算すると、当初10年間は毎月の返済額は8千円程度少なく、35年間の返済総額で比較すると約166万円の金利負担を減らす効果があることがわかります。
166万円といえば、高級システムキッチンが一式まるまる付けられる金額です。
当初10年間は月々の返済額が少なくて済むので、住宅ローン控除のメリットを最大限受けられます。予算の制限から泣く泣く諦めなければならなかった工事の仕様を諦めなくても良くなるかもしれません。
リフォームやリノベーション工事部分にも住宅ローン控除が受けられることを知らない人もいるんですが、これも利用しない手はありませんよ。
リノベーション・リフォームで住宅ローン控除を受けられる条件については、こちらをどうぞ。
当初10年間は12月31日の借入残高の１％の所得税が控除されますので、払う利息よりも住宅ローン控除で返ってくる税金の方が多くなります。
固定金利ですから上記の金利で確定した利息が貰えるようなものです。その貯蓄で繰上げ返済すれば総返済額も少なく、さらに返済期間も短くすることができますね。
繰上げ返済によって利息の負担をゼロないしそれ以下にする事も可能なのです。
フラット35リノベを利用する条件となる技術基準
「フラット35」リノベを利用するためには、性能については、省エネルギー性、耐震性、バリアフリー性、耐久性などに一定の条件を満たすことに加えて、さらにインスペクション、瑕疵保険の付保などを実施することも条件となっています。
リノベ金利Aプランの条件
Aプランの金利引下げ期間は当初10年間です。
下記の１．から６．までのうちいずれか１つ以上の基準に適合させる性能向上リフォームを行うことが条件です。リフォーム工事前に適合している基準はカウントされませんので注意が必要です。
- 認定低炭素住宅
- 一次エネルギー消費量等級５の住宅
- 性能向上計画認定住宅（建築物省エネ法）
- 耐震等級（構造躯体の倒壊防止）３の住宅
- 高齢者等配慮対策等級４以上の住宅（共同住宅の専用部分は等級３でも可）
- 長期優良住宅
１．認定低炭素住宅とは
都市の低炭素化の促進に関する法律の規定により「低炭素建築物新築等計画」が認定された住宅または「集約都市開発事業計画」が認定された住宅です。共同住宅等については、融資対象になる住宅が認定を受けていることが必要です。
３.性能向上計画認定住宅とは
建築物のエネルギー消費性能の向上に関する法律の規定により「建築物エネルギー消費性能向上計画」が認定された住宅です（2016年4月1日以降竣工の住宅に限る）。共同住宅等については、融資対象になる住宅が認定を受けていることが必要です。
６．長期優良住宅とは
長期優良住宅の普及の促進に関する法律の規定により「長期優良住宅建築等計画」が認定された住宅です。
注意点
リノベ、リフォーム工事前からすでに１．２．３．のいずれかの基準（省エネ性能）に適合している住宅については新たに１．２．３．のいずれかの基準に適合させる工事をしても対象になりませんので注意が必要です。
２．と４．と５．の技術基準は、住宅の品質確保の促進等に関する法律に基づく住宅性能表示制度の性能等級と同じです。住宅性能評価書を取得しなくても所定の物件検査に合格すればリノベ金利Aプランを利用できます。
リノベ金利Bプランの条件
Bプランの金利引下げ期間は当初5年間です。
下記の１．から６．までのうちいずれか１つ以上の基準に適合させる性能向上リフォームを行うことが条件です。リノベ金利Aプランよりも条件は緩和されていますね。
同じく、リフォーム工事前に適合している基準はカウントされませんので注意が必要です。
- 断熱等性能等級４の住宅
- 一次エネルギー消費量等級４以上の住宅
- 【追加！】全居室の開口部に一定の断熱改修が実施された住宅（リフォーム工事前の住宅が断熱等性能等級３又は省エネルギー対策等級３の場合に限る）
- 【追加！】全居室の開口部および住宅全体の床・外壁・屋根（天井）のいずれか1か所以上に断熱改修が実施された住宅
- 【追加！】LDKの開口部の断熱改修が実施され、かつ1種類以上の高効率化等設備への交換が実施された住宅
- 【追加！】LDK以外の居室1室以上の開口部の断熱改修が実施され、かつ、2種類以上の高効率化等設備への交換が実施された住宅
- 耐震等級（構造躯体の倒壊防止）２以上の住宅
- 免振建築物
- 高齢者等配慮対策等級３以上の住宅
- 劣化対策等級３の住宅で、かつ、維持管理対策等級２以上の住宅（共同住宅等については、一定の更新対策が必要）
３．から６．までが今回追加された技術基準です。これは2020年には義務化される改正省エネ基準に対応させるリノベを想定したものです。
2020年の改正省エネ基準義務化に向けた適用範囲の拡大
改正省エネ基準が施行され、2020年までにすべての新築住宅を対象に新基準への適合が義務付けられることになります。
つまり、これからの家づくりは、建物自体が高断熱性能を装備していることに加え、省エネ型の設備機器を搭載していることが必須となっていくのですね。
2018年の改正で追加されたのは改正省エネ基準で要求される基準ということです。改正省エネ基準に適合させるためのリノベを後押ししているのです。
新基準を詳しく知らない事業者が多いのも現状ですし、わたし達はもっと知らないんです。
2020年からは省エネ基準を満たさない家は「既存不適格物件」となり、資産価値が落ちるでしょう。将来、売却する際には、ローンの審査で査定が落ちることもあります！
こうしたリフォームを行うことで、金利面のメリットも得られるのであれば、それこそ願ったりかなったりではないでしょうか。
２．の一次エネルギー消費量等級４以上の住宅とは
建築物のエネルギー消費性能の向上に関する法律の規定により「建築物エネルギー消費性能向上計画」が認定された住宅（2016年３月３１日以前竣工の住宅に限る。共同住宅等については、融資対象となる住宅が認定を受けている場合に限る）について対象となります。
１０．の一定の更新対策とは
躯体天井高の確保（２．５メートル以上）及び間取り変更の障害となる壁または柱がないことです。
注意点
リノベ、リフォーム工事前からすでに１．２．のいずれかの基準（省エネ性能）に適合している住宅については新たに１．２．のいずれかの基準に適合させる工事をしても対象になりませんので注意が必要です。
リノベ、リフォーム工事前からすでに７．８．のいずれかの基準に適合している住宅ついては新たに７．８．のいずれかの基準に適合させる工事をしても対象になりませんので注意が必要です。
１．２．及び７．から１０．までの技術基準は、住宅の品質確保の促進等に関する法律に基づく住宅性能表示制度の性能等級と同じです。住宅性能評価書を取得しなくても所定の物件検査に合格すればリノベ金利Bプランを利用できます。
子育て支援型及び地域活性化型と併用すれば引下げ期間が2年延長される！
フラット35リノベとフラット35Sの財源はどちらも国の予算で、その条件となる住宅性能は同じですので、併用はできません。
これに対して、
フラット35リノベとフラット35子育て支援型及び地域活性化型の併用できます。
- リノベは国の予算で、その条件は住宅性能です。
- 子育て支援及び地域活性化型は地方自治体の予算で、その条件は住宅性能ではなくその「人」が条件だからです。
併用することで、0.5%の当初の引き下げ期間が2年延長されます。金利タイプAなら12年、金利タイプBなら7年になるということですね。
条件に合致するリフォーム・リノベ工事を行うために
殆どの人は工事の素人ですから、条件に合致するかどうかは工務店任せになってしまいます。必ず複数の業者に見積もりを出し、工務店とその条件について詰めておく必要があります。
複数業者で見積もり依頼サービスを利用してみるのも手ですね、費用や条件を簡単に比較できるのがメリットです。実際には、インターネットだけで成立するのではなく、見積もりを出した工務店とそれぞれアポイントをとって見積もり出しになります。
工務店や業者との間にワンクッション置きたいという場合には電話無料サービスもあります。
リノベーションで出来ること・出来ないことの予備知識は必須となります。しかし物件選びもリノベーションも、物件による個別性が高いので専門家の意見を上手に取り入れたいですよね。
先走って家を買った後で、「リノベ費用が足りなくなった」「イメージしていた間取りは構造上不可能」ということになったら目も当てられません。ですから、物件選びとリノベーションの施工業者選びは同時進行で行うのがベストです。
まとめ～知らないというだけで損をしないように
中古住宅を購入した場合には、家の価値や性能を高めるためのリノベーションやリフォームは是非行っておきたいところではないでしょうか。
リノベ・リフォーム工事部分について「フラット35リノベ」の条件を満たし、住宅ローン控除の条件も満たせば金利の引き下げになります。
また、子育て支援型や地域活性化型の条件も満たせば、金利引下げとなる期間はさらに2年延長されます。
知らないと、受けられません。
「フラット35 リノベ」の利用を検討する方は、受付期間と予算が限られているため、早めに申し込んでおくことをおすすめします。
中古マンションの条件については合わせてこちらもお読み下さいね。
- 2016年11月1日に金利の情報を更新しました
- 2017年10月8日にフラット35の新団信と併用について更新しました
- 2018年3月5日にフラット35リノベの引き下げ幅と金利Bプランの技術基準について更新しました。
以上、千日のブログでした。
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| ランキング | 年齢 | |||
|---|---|---|---|---|
| 20代 | 30代 | 40代 | 50代以上 | |
| 新規借入 | 20代800未満 | 30代600未満 | 40代600未満 | 50代1000未満 |
| 30代600～1200 | 40代600～1200 | 50代1000以上 | ||
| 20代800以上 | 30代1200以上 | 40代1200以上 | ||
| 借り換え | 20代借換 | 30代借換 | 40代借換 | 50代借換 |
| 団信 | 20代団信 | 30代団信 | 40代団信 | 50代団信 |
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