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千日のブログ 家と住宅ローンのはてな?に答える

千日のブログは住宅ローンの金利予測と最新ニュース、不動産の購入マニュアルとして多くの方にご支持いただいています。他にも色々雑多なようで一本芯の通ったエントリーを心がけてます。それは家族とホームです。ダイヤモンド社のザイ・オンラインで「千日の住宅ローンの正しい選び方」も連載中!

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マイナス金利と住宅ローン控除で実質金利ゼロの返済シミュレーション

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超低金利時代の住宅ローン返済方法

どうも千日です。日銀の導入したマイナス金利で銀行に預けるときの金利が下がるデメリットがある一方、銀行から借りるときの金利も下がるメリットがあります。

10年間の住宅ローン減税の恩恵を最大限受けて尚且つ金利変動のリスクも無いのがフラット35sです。今の金利ならば当初10年は住宅ローンを借りることで逆に利息が儲かることが確定します。

10年間の住宅ローン控除額のほうが大きい状態が確定し、借入期間トータルでもマイナスとなるんです。借りているのに利息がもらえる恩恵を確実に受けられます

今日はこの超低金利時代ならではの住宅ローン控除と繰り上げ返済を活用して実質的な金利負担をほぼゼロにする返済方法を分かりやすく説明します。

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目次

頭金を温存し10年間は借入残高を出来るだけ減らさない

たとえば、2016年12月のフラット35sならば、当初10年の金利は0.73%です。年末のローン残高の1%の住宅ローン控除がありますので、差引0.27%が住宅ローンを借りている人の『儲け』となります。 

住宅ローン控除を受けられる10年間はローン残高が多い方がお得なんですね。

頭金はあえて温存するのです。

 

フラット35sで2,000万円借入ボーナス払いなし20年で返済

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フラット35sの当初10年0.63%の約10年間に払う利息額は96万円です。一方、約10年間で得られるローン控除額は147万円。両者の差は-51万円となり、返済開始から約10年間で見ると実質マイナス金利になっています。
 
11年目からは0.93%で利息を支払い、住宅ローン控除もありませんが、借入元本も減っているので利息の負担は少ないです。完済までの利息は49万円です。
  • 最初の10年でマイナス51万円の利息
  • 後の10年で49万円の利息
 
差引-2万円の利息になる計算ですね。借入期間全体で見てほぼゼロ金利になっています。
 
完済までの1ヶ月の返済額は約9万円です。20年で2,000万円を返済するのに払う現金は利息込みで約1,997万円です。 
 

ほぼゼロで驚きです(@_@)

あくまで目安ですので、ご自身のケースは銀行HPの住宅ローンシミュレーションなどで確認してくださいね。 

フラット35sで3,000万円借入ボーナス払いなし20年で返済

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  • 最初の10年でマイナス76万円の利息
  • 後の10年で73万円の利息

借入期間20年の差引で-3万円の金利ですね。3,000万円を返済するのに必要な現金は2,996万円です。

 
住宅ローンを借りるのに、3千万円位という方が最も多いと思います。上記は、あくまで目安ですので、ご自身のケースは銀行HPの住宅ローンシミュレーションなどで確認してくださいね。  
 

フラット35sで4,000万円借入ボーナス払いなし20年で返済

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  • 最初の10年でマイナス102万円の利息
  • 後の10年で98万円の利息
借入期間20年の差引で-4万円の金利ですね。4,000万円を返済するのに必要な現金は3,995万円です。
 
4千万円を借りると思うと少し不安なものですけど、金利変動リスクが無く、かつ利息がゼロになるのならと考える人も増えていますね。ある程度の頭金を貯めているならば、あえて温存するのがおすすめです。
 
あくまで目安ですので、ご自身のケースは銀行HPの住宅ローンシミュレーションなどで確認してくださいね。  
 

住宅ローン控除の上限とすまい給付金

補足として、住宅ローン控除とすまい給付金について大事な部分を説明しておきます。 

住宅ローン控除の正式名称は住宅借入金等特別控除と言います。

居住者が住宅ローンを利用してマイホームの新築、取得または増改築等をし、一定の要件を満たす場合はその取得等に係る住宅ローンの年末残高の合計額の1%を所得税額から控除するものです。 

No.1213 住宅を新築又は新築住宅を購入した場合(住宅借入金等特別控除)|所得税|国税庁

また、所得税額から控除しきれなかった金額がある場合は、翌年度の個人住民税から控除されます(平成21年~平成31年までに居住し、所得税の住宅ローン控除を受けた人)。

ただし住民税からの控除は、136,500円までが限度になっています。

 総務省|所得税から住宅ローン控除額を引ききれなかった方|新築・購入等で住宅ローンを組む方・組んでいる方へ 個人住民税の住宅ローン控除がうけられる場合があります。

 

所得税額+住民税額以上には控除できない

住宅を購入して銀行から住宅ローンを借りたら、その年末残高の1%については税金が安くなるということです。もしも、住宅ローン残高の1%が所得税額及び住民税額を超えてしまったら、マイナスになりますよね。

もしかして、税金がマイナスになる?

利息はマイナスになりますが税金はマイナスになりません所得税額と住民税額の合計が上限です。

 

天引き前の額面年収と所得税、住民税の目安

年収300万⇒所得税5.6万・住民税11.7万

年収350万⇒所得税7万・住民税14.5万

年収400万⇒所得税8.7万・住民税17.7万

年収450万⇒所得税10.8万・住民税21.1万

年収500万⇒所得税14.3万・住民税24.5万

年収600万⇒所得税20.9万・住民税31万

年収700万⇒所得税32.2万・住民税37.9万

上記はだいたいの目安です。

正確な所得税額は源泉徴収票の源泉徴収税額です。正確な住民税はお住まいの市町村役場の税務課で納税証明書を発行して貰えばわかります。

 

住宅ローン控除の上限の目安

上に挙げた所得税と住民税の合計から計算できますが、住民税からの控除額の上限は136,500円というのがありますので、下記のようになります。

年収300万⇒17.3万

年収350万⇒20.6万

年収400万⇒22.3万

年収450万⇒24.4万

年収500万⇒27.9万

年収600万⇒34.3万

年収700万⇒45.8万

住宅ローン控除について

住宅ローン控除が満額受けられる条件について、詳しく、わかりやすく書いたエントリーがこちらです。

必ず合わせてお読み下さい。

 

すまい給付金

すまい給付金、意外と知らない人が多いです。知らないと損ですよ。

すまい給付金とは、消費税率引き上げによる住宅取得者の負担を緩和するために創設された制度で、消費税率8%の場合は年収510万円以下の人を対象として最大30万円消費税率が10%の時は、収入額の目安が775万円以下の人を対象に最大50万円給付するものです。

すまい給付金

もとの税金が少なくて、住宅ローン減税の控除を引ききれなかった場合にはこのすまい給付金で補てんすることが出来ますので、是非利用してください。

申請しなければもらえません。知らなければそれまでになってしまいます。

【毎月更新】今月お勧めの住宅ローンの金利タイプは? ⇦に戻る。

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  • 2016年4月1日に金利の情報を更新しました
  • 2016年4月6日に借り換え申し込み件数の増加を更新しました
  • 2016年5月2日に金利の情報を更新しました
  • 2016年6月1日に金利の情報を更新しました
  • 2016年7月31日に金利の情報を更新し、金利水準にあわせて全面的に記載を修正しました
  • 2016年9月1日に金利の情報を更新しました
  • 2016年10月1日に金利の情報を更新しました
  • 2016年11月1日に金利の情報を更新しました

以上、千日のブログでした。

《あとがき》

この記事を最初に公開した2016年2月ごろは、マイナス金利政策が発表されて間もない時期でした。

フラット35sでもまだ0.91%でしたね。なので、10年の間に一括返済資金を貯金する前提で記事を書いていたんですが、0.53%となった2016年8月の水準だと、何もしなくても自然体でマイナス金利になるんです。

わずか半年の間にこれだけ状況が変化するというのは、本当に珍しいことなんですよ。

2016年7月31日

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