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地価が下がらず地震や水害などの大規模災害に強い土地をPCで確認する方法

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2020年7月11日更新

政府は7月7日、熊本県などを襲った豪雨について、特定非常災害特別措置法に基づく「特定非常災害」に指定する方針を固めました。これは行政手続きができなくなった被災者救済が目的です。指定されれば、ここで記載している自然災害債務整理ガイドラインで債務が免除される可能性が上がります。

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家を買う建てるなら知ってて損はしない立地適正化計画とハザードマップの基礎知識

どうも千日です。今年は大雨に台風、地震と立て続けに大きな災害にみまわれましたね。台風21号では、家に被害が無くても車が水没してしまったという人がいました。

床上浸水しなくても先に車の方が浸水しますからね。

見た目はそうでもないけど、車の中から曇っているのを見て「ああもうダメだな」と思ったそうです。

一度水没すると、乾燥しても電気系統がダメになりますし、キレイに修理してもやはり臭いは残ります。

今日は、これから家を買おう建てようと思っている人向けに、今後地価が下がらず、かつ、大規模災害に強い土地を確認するための方法をご紹介したいと思います。

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立地適正化計画の居住誘導区域でないと価値は下がっていく

現在政府は「コンパクトシティ」の概念を打ち出し、立地の良い場所に人々の居住区域を誘導しようとしています。

今後、地方都市では高齢化が進んで福祉や医療費の増加は避けられません。その一方で働き手になる若年層の人口は減少しています。

これまでの地方都市は高度成長期に拡大路線を取って膨張して来たのですが、それじゃあ効率が悪いというので、これをコンパクト化して効率化しようというのが、立地適正化計画の狙いなのです。

1.居住誘導区域に緩やかに住民の居住エリアを誘導していく

2.都市機能誘導区域に医療、福祉、商業施設を誘導していく

3.拠点間を結ぶ交通サービスを充実させる

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立地適正化計画=コンパクトシティ•プラス•ネットワーク(国土交通省のパンフレットより)

つまり、この居住誘導区域から外れてしまった区域というものは、今後どんどん取り残されてしまうことになりますよね、不動産の価値は下落していくでしょう。 各地方自治体の取り組み状況についてはこちらをどうぞ。

都市計画:立地適正化計画作成の取組状況 - 国土交通省 

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  • 都市機能誘導区域、居住誘導区域ともに設定した市町村(◎:124都市)
  • 都市機能誘導区域のみ設定した市町村(〇:37都市)

2016年から徐々に増えて来ているのすが、現在、立地適正化計画の作成について具体的な取り組みを行っている都市は407あり、(2018年9月1日)で計画を公表している市町村は全国で198もあります。

今後もどんどん増えていくでしょう。最終的には、ほぼ全ての地方都市が計画を策定し公表していくものと思います。

立地適正化計画の居住誘導区域外ということは「重要事項」ではない

これから家を建てる買う場所が、この計画でどんな位置づけになっているのか?とても重要なポイントだと思います。

しかし、立地適正化計画の居住誘導区域から外れているということは、宅建業法35条で説明を義務付けられている「重要事項」ではありませんので、不動産会社からその説明を受けるということは出来ません。

〇〇市でこんな値段はちょっと無いですよ!

そりゃ、居住誘導区域から外れてたら相場より下がって当然なんですけどね、彼らだって商売ですから「知られてしまったら売れなくなること」そして「言わなくても法律に反しないこと」なら黙ってるでしょう。

こうした情報は、自分から調べていかないと分からない情報なんですね。

居住誘導区域なのにハザードマップの浸水想定区域になっている!?

ハザードマップは、自然災害による被害を予測し、その被害範囲を地図化したものです。予測される災害の発生地点、被害の拡大範囲および被害程度、さらには避難経路、避難場所などの情報が図示されています。

ハザードマップと一言で言っても色々あります。

今年は西日本豪雨と台風21号の甚大な被害が記憶に新しいですが、近年はゲリラ豪雨などの集中豪雨による水害が頻発するようになりました。

市町村では住民が円滑かつ迅速に避難するために浸水想定区域地図に浸水情報の伝達方法や避難場所に関する情報を記載したもの(ハザードマップ)を公表していますね。

浸水想定区域とは、河川の氾濫により住宅などの浸水が想定される区域です。

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  • 0~0.5m:大人の膝までつかる(床下浸水)
  • 0.5m~1m:大人の腰までつかる(床上浸水)
  • 1~2m:1階の軒下まで浸水する
  • 2~5m:2階の軒下まで浸水する
  • 5m以上:2階の屋根以上が浸水する

冒頭で述べた知人の家は0~0.5mの床下浸水の地域でした。マンションの上の部屋でしたので、家の中は全く問題なかったんですけど、駐車場は平置きだったので浸水してしまったというわけです。

そして実は、前述した居住誘導区域が0.5m~1mの床上浸水区域と重なっていることがあるのですよ!

これは浸水深が2m以上で家屋の軒下が浸水し、市民と個人資産の安全性が著しく低下すると想定されるため、居住誘導区域から除外する浸水深を2m以上と設定している自治体が多いためです。

でも、1mの床上浸水でも十分に甚大な被害だと思いますが、これは浸水リスクのあるところに居住を誘導しようしているわけでは無く、既に市街化されていて利便性の良い地域が、浸水リスクの高い区域でもあるというケースなのです。

農地利用のために川のデルタ地帯を中心として集落が形成され、それが後に市街化したという事であれば、川が氾濫して洪水になったら浸水リスクを伴うということになりますよね。

そもそも市街化区域の80%近くが床上浸水区域という都市もあるそうです。大きな川の流域で平地が続くような場所だとそうならざるを得ないですよね。

水害リスクに関する情報は「重要事項」ではない

自分も調べてみました。大きな川からは10キロくらい離れているんですけど、1メートルの浸水リスクのある場所でした!

おどろきました。ウチの近所に駐車場を借りているんですが、そこも同じです。今回浸水しなかったのは、ホントたまたまだったんだなと思います。

ちなみに、ハザードマップの浸水想定区域など水害リスクに関する情報は、宅建業法35条の「重要事項」には含まれていないので、これも自分で調べなければ分かりません。

ただ、物件状況確認書には「浸水等の被害」の項目がありますので、過去に被害を受けていた場合には記載する必要があります。

 

まとめ~現地に行かなくてもPCスマホだけで分かることもある

  • その地域が今後どうなっていくのか?
  • 水害で浸水しやすい地域は?

昔から住んでいてその土地について熟知している人でも何となくしか分からないことですし、現地をどれだけ歩き回っても分かるものではありません。

でもPCでどんなキーワードで調べれば良いのか?ということが分かれば、PCやスマホだけで分かる情報というのが結構あるんですよね。

参考にしてください。

以上、千日のブログでした。

《あとがき》

これから家を買う人が直面するリスクということで、少子高齢化による地価の下落と近年の大規模災害に関する情報を挙げてみました。特に今年は多いですよね!

この日本に住んでいる限り、地震や水害のリスクというのは、完全には避けられない感を受けています。

これから家を買う、建てる人には是非知っておいて欲しいですし、まさに今被害を受けている人に届いて欲しいです。

2018年9月15日

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