千日のブログ 家と住宅ローンのはてな?に答える

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2018年の住宅ローンはスーパーフラット8Sと住信SBI変動と地銀当初固定どれがオススメか?プロによるシミュレーション

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2018年の金利変動で慌てないための住宅ローンのシミュレーション

どうも千日です。前回のブログで、2018年のこれから住宅ローンを組む場合に金利動向によって翻弄されないために審査に出しておく金融機関と金利タイプについて解説しました。

ズバリ、以下の3つに注目です。

  1. フラット35
  2. メガバンク、ネット銀行の変動金利
  3. 地銀や信金の当初固定金利

私の著書の家を買うときに「お金で損したくない人」が読む本でも、金利の決まり方が異なる複数の金融機関、金利タイプで審査を通しておくことの重要性を解説しています。

では、今からこの3つの住宅ローンで審査を通して申し込んでおくとして、その後の金利の動向によってこの3つからどうやって最終的に一つに絞っていくのか?

千日にご相談を寄せられた、リアルなご相談者の実例で見ていきましょう。

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相談:スーパーフラット8S、住信SBIネット銀行の変動金利、地銀の10年固定金利、最後にどうやって絞っていけばいい?

居住予定の家族の年齢と年収

夫 35歳年収520万円

妻 32歳年収約80万円

夫の扶養に入っています。住宅ローンは夫のみ 子供なし。今後出来れば1人ほしいと思っています。

自己資金の額 預金額は現金約1700万円 株・投資等約400万円 贈与は6〜700万円予定
物件価格 建物価格 2400万円程度 土地 1000万円 諸経費込みのトータルで3500万円程度を希望しています。
物件のタイプ

注文住宅 2018年10月頃完成

土地の決済は3月末から4月予定

借入予定額 2800万円

住宅ローン(金利は直近のもの)

①ARUHIスーパーフラット8S(金利Aタイプ)当初10年1.05%その後1.3%

②全疾病保障の住信SBIネット銀行変動金利0.457%。

③地銀の10年固定0.85%が申込から融資実行までの一番低い金利が適用される。

相談内容

土地代金は自己資金で払えますが、上棟の段階ではつなぎ融資が必要となります。

これからつなぎ融資、完成で住宅ローンの実行までの間、どのようにして一つに絞っていけばよろしいでしょうか?

 

千日さんのアドバイスにより「3つの異なる金融機関、金利タイプで複数の住宅ローンの審査を通しておき、ギリギリまで粘る」作戦です。

  1. 国が操作し金利上昇を緩和させるフラット35 については「省エネ住宅」でフラット35Sの当初10年0.25%金利引き下げできます。さらに2割の頭金を用意できるのでアルヒスーパーフラット8で全期間0.1%の引き下げにできます。
  2. 低金利の変動金利のなかでもトップクラスに金利が安いうえに、全疾病保障が無料で付帯する住信SBIネット銀行に魅力を感じます。
  3. 申込日~実行日までで一番低い金利が適用される地銀がありました。10年固定で0.85%ですので、住信SBIネット銀行の金利と比べても遜色ない低金利です。

妻の私が会社員時代はその収入をほぼ全額貯蓄していたため、今の金利であれば、上記のどの住宅ローンでも大丈夫だと思うのですが、今後10月までの金利動向がどうなるのか?考えると不安です。

また、つなぎ融資の段階ではどこか一つに絞らなけらばならず、今後どうやって一つに絞っていけばいいのか、アドバイスをお願いします。

シミュレーション①:無理なく買える家か?を判定します

私の著書の家を買うときに「お金で損したくない人」が読む本の第2章で書いている無理なく買える家か?を把握することから始めましょう。

シミュレーションのルールは以下の4つです。

  1. 毎月の返済は手取り月収の4割以下でボーナス払いなし
  2. 返済額が一定になる元利均等返済方式
  3. シミュレーションの金利は固定金利(2018年フラット35の予想金利は1.38%)
  4. 定年時のローン残高は1000万円以下

固定金利を1.38%とすると、月収と年齢でざっくりとした目安をつくることが出来ます。下表は頭金ゼロで購入できる家の値段の表です。言い換えれば無理なく返済できる住宅ローンの金額ということになります。

(単位:万円)

 年齢/月収 15万 20万 25万 30万 35万 40万
25歳 1997 2663 3329 3995 4661 5327
30歳 1997 2663 3329 3995 4661 5327
35歳 1997 2663 2972 3535 4125 4714
40歳 1997 2357 2630 3043 3550 4057
45歳 1768 2029 2263 2515 2934 3354

前提条件:元利均等返済、ボーナス払いなし、定年60歳、固定金利1.38%

月収25万円35歳の部分は2972万円です。無理なく完済できるレンジ内に入っているということです。

また、住宅ローン控除の所得による上限の目安は27万9千円です。ほぼレンジ内であり無駄の無い借入額であると言えます。

シミュレーション②:3つの住宅ローンから絞る方法

では本番のシミュレーションですね。以下の3つからどうやって絞っていくのか?を考えていきましょう。

①アルヒスーパーフラット35Sの金利プランA

②住信SBI変動金利

③地銀10年固定

を比較していきます。

Ⅰ融資にかかる費用のシミュレーション

(単位:円)

住宅ローン経費 ①スーパーフラット8S1.05%/1.3% ②SBI変動0.457% ③地銀10年固定 0.85%
印紙 20,000 20,000 20,000
登録免許税 112,000 112,000 112,000
保証料 0 0 577,080
事務手数料 604,800 604,800 59,400
フラット35物件検査手数料 64,800 0 0
合計 801,600 736,800 768,480

 

フラット35の方は「フラット35物件検査手数料」が余分にかかる分、一番高いという結果になりました。

最も安いのは住信SBIです。

しかし、地銀の方は保証料です。 保証料は繰り上げ返済した場合に返金されるケースがあります。

  • 一部繰り上げ返済でも一部返金してもらえるケース
  • 全額繰り上げ返済しないと返金してもらえないケース

このように、2通りありますし返金してもらえる金額については、保証会社によって異なります。

銀行と保証会社は別会社であり、銀行担当者もその計算の仕組みについては知りません。

また、保証会社のルール変更によっても変わる可能性がありますので、例えば10年後に全額繰り上げ返済したらいくら?という聞き方をしても少し答えを渋られる可能性はあります。

対応する担当者にもよるところですが、借り入れ前の段階であれば最大限努力して対応してくれるでしょうから、聞いてみるのも良いと思います。

上記のシミュレーションについては、借換と金利交渉のセオリー | 千日の住宅ローン無料相談ドットコム に一覧表にしていますので、ご確認ください。

大量の繰り上げ返済を今から決定しているわけではないという前提であれば、手数料面で、3つ住宅ローンに決定的な差は無いです。

Ⅱ資金繰り面のシミュレーション

(単位:円)

2800万円 ①スーパーフラット8S1.05%/1.3% ②SBI変動0.457% ③地銀10年固定 0.85%
前半毎月返済 79,694 72,153 77,097
後半毎月返済 82,104 72,153
10年後残高 20,451,451 20,614,552 20,830,446
60歳残高 8,461,803 8,634,001
住宅ローン控除 2,422,100 2,387,600 2,410,600

本で詳しく書いていますが、毎月の返済と定年時の残高でクリアしなければならないハードルをクリアできているかを確認しましょう。

①毎月返済のハードル

固定金利ならば、毎月返済は手取り月収の4割以下にします。

変動金利ならば、毎月返済の4分の1を貯蓄した上で、返済額と貯蓄を合わせて月収の4割以下にします。

10年固定金利ならば、10年後の残高2千万円を十分に減らせる貯金を作る(上記だと60歳残高を繰り上げ返済できるくらいの貯蓄が基準です) というものです。

どれもクリアできていますね。

②60歳残高のハードル

60歳の残高は1000万以下とすることをお勧めしています。

固定金利のケースで60歳残高は846万円ですので、どのケースでもクリアできていると思います。

Ⅲ総支払額のシミュレーション

(単位:円)

2800万円 ①スーパーフラット8S1.05%/1.3% ②SBI変動0.457% 差異
借入費用 801,600 736,800 64,800
60歳まで返済額 24,342,000 21,645,900 2,696,100
60歳残高 8,461,803 8,634,001 -172,198
住宅ローン控除 -2,422,100 -2,387,600 -34,500
合計 31,183,303 28,629,101 2,554,202

今の段階では、どのプランが絶対に正解というものは無いです。 土地の価格と、中間金の支払いまでは自己資金で行けるとのことですので、それまでは、この3つを通しておいてそれぞれでの返済プランで自分たちにどれが一番合っているかをじっくり検討しておき、金利の変動にあわせて即座に決断できるような準備をしておくのです。

資金繰り面でどのケースもOKということになると、あとは総支払額とリスクの関係で判断していくことになります。

①アルヒスーパーフラット8Sか住信SBI変動金利か?
  • フラット35は金利変動リスクが無い
  • 変動金利は金利変動リスクがある

こういう違いですね。このリスクの差が255万円という差になっています。 60歳までの年数は25年ですから1年あたり約10万ほどの違いになってきますね。これが「金利を固定する保険料」として払う金額です。

月あたり数千円という感じですね。

ただしこれは現時点の差であって、融資を受けるときにはまた違ってくるでしょう。

家計の中で保険にかけられる金額というのは自ずと決まってくると思います。 融資実行日に再度この計算をして、「保険料」を把握して決断することをお勧めします。

ここまでやらなくても、毎月の返済額でおおむね近似します。

②フラット35の身体障害保障か住信SBIの全疾病保障か?

フラット35の団信は2017年10月から金利にデフォルトで含まれるようになっていて、さらに身体障害保障付きとなっています。

精神障害以外で「身体障害者手帳」1級か2級が交付されたら住宅ローンがゼロとなるもので、国内団信初のものです。

住信SBIの全疾病保障は精神疾患以外の全ての病気とケガによって入院して就業不能状態となった場合に保障する団信です。

「1年以上の入院」というハードルは高めですが、精神疾患を除く全ての病気とケガという範囲の広さは魅力です。国の社会保障と組み合わせれば、かなり厚い保障になると思っています。

どちらも厚い保障ですが、共通するのはその保険金が住宅ローンの残高までであるということです。

つまり、 病気のリスクが高くなる50代から60代にかけてのローン残高によって優先順位を考えるべきです。

今回、35歳からスタートする住宅ローンの60歳の残高は8百万くらいです。 なので、あくまで付随的な要素として考え、これに引っ張られないようにすることをお勧めします。

③地銀の固定金利は申込み時点と実行時点までの間で一番低い金利が適用されるのが魅力

申込時点から借入時点までの期間でも最も低い金利が適用されるのが、魅力です。

これはフラット35やメガバンク、ネット銀行の住宅ローンには無い特色です。

ただし、当初固定金利には、固定期間が終わった後に金利のリスクを取るという面があります。

つまり、当初固定金利については当初固定期間が終わってから… 繰り上げ返済 金利交渉 借り換え などの手段をとることを事前に決めておくべき金利タイプです。

総支払額の比較にはなじみませんが、持つイメージとしては「変動金利」に近いです。

毎月の返済額の比較だと以下のようになります。

(単位:円)

2800万円 ①スーパーフラット8S1.05%/1.3% ②SBI変動0.457% 差異
前半毎月返済 79,694 77,097 2,597

毎月2600円ほど安くなる代わりに10年後のローン残高2083万円の金利に関してリスクを取るということになります。

融資月の直前にこの毎月返済額を比較して、決定することをお勧めします。

優先順位はアルヒスーパーフラット8S→地銀10年固定→住信SBI変動金利がおすすめ!

もしも、いまの状況と変らないままにつなぎ融資のタイミングとなったらどうするか?

私ならば、まずは①アルヒスーパーフラット8Sを第一希望でつなぎ融資を受けます。

もし仮に、フラット35の金利が上がり過ぎた場合は、すぐに住信SBIネット銀行の変動金利や地銀の10年固定に借り換えることも可能です。さらに後述する裏ワザを使えば最初から地銀の10年固定で借りることも可能です。

しかし、いったん他の銀行で住宅ローンを借りると、フラット35へ借り換える場合は最低12か月の返済実績が必要になるのです。

さらに…

  • スーパーフラット8で0.1%引き下げになるのは新規借り入れ時だけ。
  • フラット35Sで当初10年0.25%引き下げになるのも新規借り入れ時だけ。

ということなので、まずは確実にスーパーフラット8Sでの借り入れが出来るようにしておくことを優先させます。

アルヒスーパーフラット8と9の条件

全期間固定住宅ローンのフラット35は、金利が上昇しないので安心して借りられ、また融資基準が比較的緩やかというメリットがあります。

その中でも、アルヒが取り扱っている「スーパーフラット」は、通常のフラット35に比べて金利を0.1%、または0.05%引き下げている、おすすめの住宅ローンです。

従来は、頭金が2割以上必要な「スーパーフラット8」だけでしたが、2017年10月に、頭金が1割以上必要な「スーパーフラット9」も投入しました。

概要は以下の通りです。

なお、スーパーフラット8は新規借入の人向けの住宅ローンです。

2018年4月からスーパーフラット借換がスタートしています。引き下げ幅は0.05%でスーパーフラット9に相当するものです。

商品名 (通常のフラット35との金利差) 頭金(手持金) 返済負担率
スーパーフラット8 (金利▼0.10%) 2割以上 30%以内(年収400万円未満) 35%以内(年収400万円以上)
スーパーフラット9 (金利▼0.05%) 1割以上 20%以内

スーパーフラットの申し込みはこちらからどうぞ☟

引き渡しのタイミングで地銀から融資を受けてつなぎ融資を完済する裏ワザ

また、つなぎ融資はアルヒで借りたら、かならずアルヒで借りなければならないということはありません。

つなぎ融資を借りていて、年末ジャンボ宝くじが当たったら?

つなぎ融資なんて、一括返済しちゃいますよね。

そういうことです。

つなぎ融資の条件は、フラット35を提供している住宅金融支援機構がローンの返済を保証するための『住宅融資保険の付保審査』に通っていることです。

住宅融資保険とは民間金融機関の住宅ローンが不測の事態によって事故(返せない)となった場合に、あらかじめ住宅金融支援機構と民間金融機関との間で締結した保険契約に基づいて機構が民間金融機関に保険金を払う制度です。

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なのでこのつなぎ融資によって、民間金融機関は取りはぐれることは無いのですね。

フラット35を借りるならばつなぎ融資OK。

このような金融機関が多いのは、こうした理由によるものです。

裏を返せば、何もフラット35で借りなくても、別の銀行で住宅ローンを借りて、そのお金でつなぎ融資を完済しても、問題ないということです。

住信SBIネット銀行は借り換え金利の方が低金利

住信SBIネット銀行は借り換えの金利の方が若干低いです。ということは、いったんは地銀などで借りておいて、後からネット銀行に借り換えるという手もアリなんですよ。

住信SBIネット銀行への借り換えについては、フラット35のように1年の返済実績は必要ありません。ただし、執筆時点の情報ですので、都度確認することをお勧めします。

  • 新規借入の金利 0.457%
  • 借り換えの金利 0.439%

もしも、変動金利に借り換えるということになっても借り換えの金利の方が低い分だけロスは少なくなるということですね。

実店舗での相談サービスもある

SBIマネープラザが販売する「MR.住宅ローンREAL」は、住信SBIネット銀行の商品です。ネット銀行の商品でありながら、実店舗での相談を受け付けており、実店舗から申込を受け付ける商品です。金利も全疾病保障も手数料も全く同じです。

ネット銀行には書類の記入に不備があるとその都度手戻りとなるなど、ネットならではのデメリットがありますが、そのデメリットが無くなるという点だけでも魅力的です。

キャッシュバックキャンペーンもあります。とくに借り換えの条件について、担当者と面と向かって確認できるという点はポイントが高いと思います。

地銀ならばイレギュラーな取引に対応する余地あり

問題は、こうした対応をしてくれる別の銀行があるか?ということです。

ネット銀行はまず無理です。定型的な融資事務によって審査から実行までを機械化することでコストを下げて金利を下げています。たとえ問題なくても、こうしたイレギュラーな手続きには応じません。

応じてくれるとすれば、地域密着型の地銀ということになります。また、地銀は比較的金利の交渉に応じてくれます。10年固定のプランに魅力を感じるのであれば、交渉してみるのも面白いかもしれませんね。

 

まとめ~裏ワザたるゆえん

いかがでしたでしょうか。普通はつなぎ融資を受けたら、そのままその銀行で住宅ローンを組むのが普通です。わざわざ別の銀行で借りるなんていう人は居ません。

相手方との調整が難しい上に、様々なハードルがあるからです。

  • 当然のことながら、つなぎ融資の銀行は『なんてことだ!』!ということになります。完済するので、文句は言えないのが辛いところですが。
  • つなぎ融資の銀行と工務店が提携していた場合は工務店は嫌がるでしょう。
  • また、予定を急きょ変更することで、全てのスケジュールを組みなおしとなります。これによって、工務店への支払いが遅れるということもあり得ます。
  • さらに、つなぎ融資は原則として無担保融資ですが、銀行から敷地を担保に入れるように要請される場合もあります。すでに敷地が担保に入っていた場合は別の銀行からその土地を担保にして住宅ローンを借りることは出来なくなります。

つまり、なかなか簡単ではないのですね。しかし、全く不可能ということも無い、という感じでしょうか。つまり、これが裏ワザたるゆえんです。

最初からこの方法をとるのではなく、頭の隅に入れて置き、つなぎ融資の後も、他の金融機関の住宅ローンを一応キープしておくということをオススメします。

今回は千日の住宅ローン無料相談ドットコムのスピンオフ企画として千日がご相談を受けた実例を使ってご説明しました。

千日太郎と出会った皆様が、家の購入と住宅ローンの選択に正しい道筋を見つけ、ご家族と素敵な人生を歩まれることを祈っています。

  • 2018年4月からアルヒスーパーフラット借換がスタートしたため、追記を行いました。

以上、千日のブログでした。

《あとがき》

千日のブログで紹介しているマイホームの購入と住宅ローンのノウハウを一冊にまとめたのがこちらの本です。

全国の大型書店と通販で発売中です。おかげさまでご好評いただいており、Amazon及び楽天の住宅ローンのカテゴリでランキング1位となっています(執筆時点)

是非ぜひ、お手にとって頂ければ嬉しいです!

2018年2月14日

千日太郎おすすめ住宅ローン

住宅ローンは変動か固定か?

住宅ローン無料相談ドットコムで変動か固定かについての相談に答えています