子育て世帯はMAX1％引き下げが最長35年
どうも千日です。11月10日に住宅金融支援機構がプレスリリースで【フラット３５】子育てプラス（仮称）を公開しました。令和5年度補正予算案を受けて、令和6年2月13日（2024/2/13）以降の資金受取分から子育て世帯向けにフラット３５の金利引き下げが拡充されることになります。
- 金利引き下げ幅を最大年１％に拡充
- 子育てプラスを利用する場合は、合計ポイントの上限を撤廃
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比較すると下記のようになります。従前の住宅性能、管理修繕、エリアで獲得できるポイントはそのままに、若年夫婦世帯or子ども１人に１ポイントが追加され、さらにポイント上限が撤廃されています。
こちらが制度の新旧対照表です。
| タイプ | 2024年2月12日まで | 2024年2月13日から |
| 子育てプラス | なし |
若年夫婦世帯or子ども1人あたり１ポイント |
| 住宅性能 | 住宅性能に応じ１～４ポイント | 同左 |
| 管理修繕 |
長期優良住宅や管理計画認定Mなど１ポイント |
同左 |
| エリア |
子育て支援・空き家対策 ２ポイント 地域活性化 １ポイント 地方移住支援型 ２ポイント |
同左 |
| 合計 | ４ポイントで上限 | 上限なし（子育てプラスを利用する場合） |
さらに合計ポイントにより引き下げとなる金利と期間の考え方は１ポイント＝５年間▲0.25%とし引き下げ1％を上限に期間を累積していく考え方です。
当初５年の引き下げが1％に達したら、6年目～10年目の金利を引き下げる。6年目～10年目の引き下げが1％に達したら、11年目～15年目の金利を引き下げる……というルールでその上限を設けないということですね。
つまり、理論的にはMAX35年まで最大1％の金利引き下げを適用できるという仕組みになるのです。
自分が金利引き下げの対象になるか確認しよう
フラット３５の金利引き下げ制度はかなり複雑になってきましたので、まとめておきました。
こちらは新築戸建住宅、新築マンション、中古住宅、中古住宅＋リノベの場合のポイント合計のルールを図にしたものです。
子育て世帯又は若年夫婦世帯に当てはまるか？
まず子育てプラスを受けるには子育て世帯か若年夫婦世帯に当てはまるかを確認する必要があります。
子育て世帯：申込時に子どもを有しており、申込年度の4月1日時点で当該子どもの年齢が18歳未満である。
若年夫婦世帯：申込時に夫婦であり、申込年度の4月1日時点で夫婦のどちらかの年齢が満40歳未満である。
このいずれかに該当していれば、あとは子どもの人数によって1ポイントゲットできます。子どもがいない場合でも若年夫婦世帯にあたれば1ポイントゲットできます。
維持保全型のポイントは重ねて適用できる
維持保全型は住宅の管理・修繕についてゲットできるポイントです。図表のように維持保全の中で重ねて適用することができます。
例えば中古住宅であれば、長期優良住宅、管理計画認定マンション、安心R住宅、インスペクション実施住宅、既存住宅売買瑕疵保険付保住宅の全てに該当すれば5ポイントゲットも可能です。
ただし、住宅性能でリノベを適用してポイントをゲットした場合は、維持保全のポイントは得られませんので注意が必要です。
金利引き下げの拡大とポイント上限撤廃の効果（ケーススタディ）
住宅金融支援機構のプレスリリースでは、ケーススタディとして２つのパターンを紹介しています。従来は5ポイントあっても上限が4ポイントで当初10年間0.5％引き下げで頭打ちでした。それが2024年2月の子育てプラスからは5ポイントで当初5年間1％引き下げ、6年目～10年目まで0.25%引き下げとなります。
同じポイントでも2024年2月の子育てプラスがお得
また同じ4ポイントであってもローン残高が大きい前半に大きな金利引き下げがある分だけ、2024年2月13日からの子育てプラスの方が得になります。4,000万円を35年元利均等返済、金利1.96%で比較すると下表のようになります。
| 総支払額の比較 | ||
| 2024年2月12日実行まで | 2024年2月13日実行「子育てプラス」 | |
| 4ポイント | 4ポイント | 8ポイント |
| 当初10年0.5％引き下げ | 当初5年1％引き下げ | 当初10年1％引き下げ |
| 54,337,940円 | 54,189,320円 | 52,354,400円 |
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4ポイントで10年間0.5％引き下げの場合、転勤などで購入後5年で売らなければならなくなったら半分しか金利引き下げを享受できません。
しかし2024年2月13日以降は5年間1％引き下げですから、最初の5年で全て享受できたことになりますので、金利引き下げの取りこぼしリスクが小さくなったと言えます。
また9ポイントのケースでは、これまでならば上限が4ポイントで当初10年間0.5％の頭打ちとなっていましたが、上記のように大幅に金利引き下げの上限と期間が拡大されています。
買取型より低金利な保証型の金利をチェックしよう
ではベースとなるフラット35の金利は毎月変動します。ベースとして何パーセントから引下になるのかをチェックしましょう。
またフラット35の金利は全て同じではなく、「買取型」と「保証型」の２つの制度に分かれており、金融機関の独自性を出せる「保証型」の方がより低金利となります。特に若年の子育て世帯にとって低金利で借りられるのがARUHIのスーパーフラットです。
千日のブログで毎月金利を更新しています。下記リンクから当サイトのお勧め住宅ローンランキング（超長期固定金利）へ推移します。
公認会計士監修の住宅ローンランキング - 千日のブログ 家と住宅ローンのはてな？に答える
30代子育て世帯にお勧めフラット３５はARUHIスーパーフラット
フラット35の団信加入は任意となっています。例えば買取型では団信に加入しない場合は団信込みの金利から一律0.2％引き下げとなります。30代くらいまでであれば、団信に加入するよりも、別途掛け捨ての生命保険に加入する方が毎月返済を安く抑えられて、病気等の保証も手厚くできます。
30代は団信不加入にして掛け捨ての生命保険に入るのが経済的にベストな方法です。そこでARUHIの保証型であるスーパーフラットは、団信不加入とすることで一律0.28%引き下げになります。つまり買取型で団信不加入とするよりも0.08ポイント得するのですね。
さらにARUHIのスーパーフラットはベースの金利も買取型より低金利であるうえ、頭金の割合を増やすとさらに金利が下がる商品です。
| 商品名 （フラット35買取型との金利差） | 頭金（手持金） | 返済負担率 |
| スーパーフラット8 団信不加入（金利▼0.36%） | 2割以上 | 30％以内（年収400万円未満） 35％以内（年収400万円以上） |
| スーパーフラット9 団信不加入（金利▼0.29%） | 1割以上 | 20％以内 |
また、アルヒは本審査のスピードが早いことでも有名です。急遽フラット35で借りたい！となったときに、当月中の申込で唯一間に合う可能性があるのがアルヒです。普通は90日くらいかかりますからね。
また、ネット銀行は店舗が少なく、電話と郵送での対応となりますが、アルヒは全国主要都市に店舗があり、対面で相談できるのが魅力です。
購入予定の物件でフラット３５の金利引き下げを受けられるか？ちょっと不安だと思いますが、対面で専門スタッフに確認できます。
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まとめ～利上げが意識されている局面のリスクヘッジ
最近は日銀の利上げが意識されて固定金利タイプが上がってきており、変動金利に流れる人が多いそうです。しかし、変動が上がる可能性が上がっているわけですから、ちょっと怖いですよね。
当初1％金利が下がってさらに全期間固定というのは、こういう局面でかなり魅力的ですね。
今のところ変動金利で考えている人も、2024年4月以降の実行であればフラット３５に鞍替えすることも検討すべきでしょう。シミュレーションで比較すれば、それほど大きな差にならないことに驚くと思います。
以上、千日のブログでした。
《あとがき》
フラット35は特に今の不安定な金利情勢にはおすすめしている住宅ローンです。
本文を読んでみれば一目瞭然だと思うんですが、こんなおトクな金利はメガバンクやネット銀行を探しても見当たらないと思います。
基本的に特定の金融機関に肩入れしないのがスタンスですが、明らかに数字の上で有利ですし、意外と知られていないので、千日のブログでは積極的にお勧めしています。
適用については、少し面倒な手続きもありますが、その価値はありますので、ぜひチャレンジしてください。
2023年11月15日
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| ランキング | 年齢 | |||
|---|---|---|---|---|
| 20代 | 30代 | 40代 | 50代以上 | |
| 新規借入 | 20代800未満 | 30代600未満 | 40代600未満 | 50代1000未満 |
| 30代600～1200 | 40代600～1200 | 50代1000以上 | ||
| 20代800以上 | 30代1200以上 | 40代1200以上 | ||
| 共働き夫婦 | 20代共働き | 30代共働き | 40代共働き | 50代共働き |
| 独身 | 20代独身 | 30代独身 | 40代独身 | 50代独身 |
| 団信 | 20代団信 | 30代団信 | 40代団信 | 50代団信 |
| 借り換え | 20代借換 | 30代借換 | 40代借換 | 50代借換 |
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