千日のブログ 家と住宅ローンのはてな?に答える

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【フラット35】融資件数トップのアルヒ に直接取材!アルヒスーパーフラットのメリットと注意点

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スーパーフラットのおトクな利用法、審査を通すコツを中の人にズバリ聞いてきた!

どうも千日です。今は空前の低金利で【フラット35】をブログでもよくおススメしています。

その【フラット35】取り扱い件数で9年連続トップのアルヒ株式会社への取材が実現しました。

事前にご相談者から質問を募り、実際のリアルな住宅購入者、住宅ローンユーザーが知りたいことをズバリ聞いてきました。

お答えいただいたのはマーケティング本部 プロダクトマーケティング部 副部長の今井さんです。

商品開発を担うアルヒ の頭脳ともいえる部署の責任者です。

アルヒに直接インタビューしてきました

インタビュー第2弾

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スーパーフラットのメリットと注意点について

(千日)

よろしくお願いします!やはりアルヒ と言えば頭金を多く入れることで金利が下がるスーパーフラットですよね。

千日のブログでも一番のおススメにしている商品です。

住宅ローン減税よりも金利が低い方がトクになるケース

(千日)

頭金が多いと金利が下がるのは良いことですが、その反面で住宅ローン減税の恩恵が減ってしまうことを気にする人も多いです。

(今井さん)

そうですね、住宅ローン減税は、当初の10年にわたり年末の住宅ローン残高の1%が所得税から還付される税額控除です。

住宅ローン減税が受けられる最初の10年は借入が多い方が還付される税金は多くなります。

(千日)

年間の住宅ローン控除の上限の範囲内では、下記の関係が成り立ちます。

  • 金利1%未満:支払利息<減税で還付される税金
  • 金利1%超:支払利息>減税で還付される税金

この点【フラット35】の金利は1%超(「S」の適用がない場合)ですので、頭金を多く入れておく方が総支払額は少なくなるとブログで書いています。

(今井さん)

そうしたシミュレーションの総支払額の面以外にも頭金を多くいれるメリットがあるんですよ。

(千日)

え!?それはぜひお聞きしたいです!

貯金よりも頭金を多く入れる方が審査でプラス

(今井さん)

まず、スーパーフラットは「融資比率」が低いお客様に対して低金利でご融資する商品です。

融資比率とは住宅購入価額に対する借入額の割合です。融資比率は「頭金」とは裏表の関係であり、頭金の割合が多いほど審査にプラスに働くのです。

<35年固定金利>

融資比率(2019年11月)

適用金利

「S」で当初5年又は10年

スーパーフラット8(融資比率8割以下=頭金2割以上)

1.07%

0.82%

スーパーフラット9(融資比率9割以下=頭金1割以上)

1.12%

0.87%

スーパーフラット借換(住宅ローン残高と諸費用の10割以下)

1.12%

適用なし

さらに、【フラット35】の審査項目には「返済負担率」があります。

返済負担率とは、年収に占めるすべての借り入れ(今回の借り入れを含みます。)の年間合計返済額の割合です。

  • 返済負担率(%)=年間合計返済額÷年収×100

スーパーフラットでは以下のように返済負担率の上限を公表しています。

<スーパーフラットの返済負担率>

商品(頭金の割合)

返済負担率の上限

スーパーフラット7(頭金3割)

スーパーフラット8(頭金2割)

スーパーフラット借換

30%以内(年収400万円未満)/35%以内(年収400万円以上)

スーパーフラット9(頭金1割)

20%以内

(千日)

なるほど、こちらは年収400万円で8月の金利で千日が独自に作成した表です。

<年収400万円の返済負担率での借入上限と物件価格>

商品(頭金の割合)

借入上限

物件価格(費用込み)

スーパーフラット7(頭金3割以上)0.96%

4,160万円

5,942万円

スーパーフラット8(頭金2割以上)1.01%

4,126万円

5,157万円

スーパーフラット9(頭金1割以上)1.06%

2,337万円

2,596万円

頭金を入れることで、購入できる物件の上限価格がかなり違ってきますね!

(今井さん)

自己資金を多く持っている方であれば、あえて住宅ローン減税の恩恵を得るために温存しておくことで節税となります。

しかし【フラット35】の審査上は、自己資金を温存していると、ご融資できる上限には返済負担率に反映されないという点に注意が必要ですね。

団信不加入で0.28%の金利引き下げのメリット

(千日)

スーパーフラットは団信不加入とした場合に金利の引き下げが大きいのがメリットですよね。

一般的な買取型では0.2%引き下げですが、スーパーフラットは0.28%引き下げとなります。

スーパーフラットで団信不加入とすると、もともと低金利である上に引き下げ幅がさらに大きくなるので、とても35年の固定金利とは思えないような低金利になるので驚きですね!

<35年固定金利(団信不加入)>

2019年11月(団信不加入)

適用金利

「S」で当初5年又は10年

スーパーフラット7(頭金3割)

0.74%

0.49%

スーパーフラット8(頭金2割)

0.79%

0.54%

スーパーフラット9(頭金1割)

0.84%

0.59%

スーパーフラット借換

0.84%

適用なし

民間の住宅ローンでは団信への加入が必須となっています。

よく「団信ゼロ円」と謳った広告を見ますが、ゼロ円ではなく「団信保険料としては請求しないけど、経済的には利息に含まれている」というのが本当のところですよね。

(今井さん)

その点【フラット35】は団信の保険料がその金利に込みとなっていることを公開しています。

団信に加入しない場合、買取型では0.2%金利が引き下げとなるのですが、スーパーフラットの場合は0.28%と大きく引き下げになりますので、団信に加入し ないお客さまにとっては、金利の面でメリットのある商品だと思います。

あえて団信不加入とする場合の注意点は相続トラブル

(千日)

公的融資なので、健康状態が理由で団信に加入できない人も差別することなく、広く多くの人が家を持てるようにしてくれているのですね。

千日のブログでは、30代前半までなら一般の生命保険の方が安いので、スーパーフラットを団信不加入で利用することをおススメしています。

団信不加入でスーパーフラットを利用する際の注意点はありますか?

(今井さん)

住宅ローンの残高を賄える程度の死亡保険金を設定することはもちろんですが、もう一つ団信と一般の保険では保険金の受取人が違うという点に注意が必要です。

(千日)

団信の保険金の受取人は債権者(金融機関)です。これに対して一般の生命保険の場合、保険金の受取人は遺族などの相続人です。これがどういう場合に影響してくるんですか?

(今井さん)

死亡時に他の債務がある場合に大きく違ってくるのです。

 

住宅ローンの他に債務あり

住宅ローンの他に債務なし

団信(団体信用生命保険)

死亡保険金は金融機関(債権者)に支払われるので、遺族が住む家の住宅ローンは確実にゼロ円になる。

その保険金を他の用途に使うことはできない。

同左

一般の生命保険

遺族が住宅ローンの他の債務も相続すると、死亡保険金で債務を払うように請求される可能性がある。

住宅ローンを完済できない可能性がある。

他に債務が無ければ、死亡保険金で住宅ローンを完済することもできるし、その保険金を他の用途に使うことも出来る。

(千日)

なるほど…!団信にしておけば、夫の死亡時に「実は借金が…」とか、「実は保証人になっていた…」みたいな予期せぬ相続上のトラブルに見舞われた場合でも、確実に家を残すことができますね。

(今井さん)

これは団信の契約を締結するのが債権者であり、保険金の受取人も債権者という点がポイントです。

こうしたことが、相続時の予期せぬトラブルに対する保険にもなっているのですよ。損得だけでなく、こうした点も考えて団信に加入するのか、一般の生命保険で代替するのかを決めて欲しいですね。

ARUHIダイレクトの事前審査の舞台裏

(千日)

WEBサービス(ARUHIダイレクト)で本審査の申し込みをすると借り換えではWEB割引適応で手数料率が1%(税別)です。この事前審査で不承認となったら金額を落としてやり直すことはできますか?

(今井さん)

ARUHIダイレクトでは事前審査に進む前に「資金計画簡易チェック」 を行います。

そこで、物件の種類、所要資金、借入金額、年齢や年収などを入力して頂きます。この段階で融資可能な金額を超えている場合は次に進めないようになっています。

WEB審査の裏側に切り込む千日

(千日)

なるほど、先ほど出てきた「返済負担率」以内かについては、返済計画簡易チェックで確認しているということですね?

だとするなら、事前審査まで進んで不承認ということは、借入金額以外の理由ということでしょうか…?

(今井さん)

すみません、どの段階でどういった審査項目のチェックを行っているかについては、申し上げることは出来ません。

事前審査の段階でどこまで調査している?

(千日)

さすがに、そこは企業機密ですよね。

事前審査で確認するのは返済負担率だけじゃないとすると過去のカードローンの延滞記録などが原因で事前審査に落ちる可能性もある…ということですね?

(今井さん)

そのご質問は「個人信用情報を事前審査の段階でチェックしているか?」というカマをかけられているのですね?(笑)

これは特別にお答えしましょう。

事前審査の段階でも信用情報のチェックは行っております。ですから、過去の延滞なども影響してくる可能性はあります。

不正利用感知システム「ARUHIホークアイ1.0」の運用を開始!

(千日)

最近では、【フラット35】を賃貸投資物件の購入目的で利用する不正が問題になりましたが、会社として取り組まれていることはありますか?

(今井さん)

当社では従来から不正利用懸念案件について、審査担当者がより慎重な審査を行ってまいりました。

また、RPA(Robotic Process Automation:システム画面を識別し、人間と同じように操作を行うことができるようなソフトウェア)による不正利用懸念案件の自動仕分けを間もなく開始する予定です。

加えて本年内に「ARUHIホークアイ」の導入を予定しています。

(千日)

「ARUHIホークアイ」とは、どのようなシステムですか?

(今井さん)

過去10年間の住宅ローンの審査情報などを、将棋AIなどの開発で有名なHEROZ㈱の最高峰のAI「HEROZ Kishin」に読み込ませることで、住宅ローンが投資用不動産に不正に利用される疑いのある申し込みを検知するシステムです。

(千日)

さすが業界トップ、先進的な取り組みですね!

不正の検出だけでなく、今後住宅ローンの不正利用を抑止する方向に作用することを願っています。ありがとうございました。

(今井さん)

住宅ローンのご相談はぜひアルヒにお願い致します!!

まとめ~【フラット35】でアルヒ がトップの理由

中にはかなり答えにくいだろうと思われる質問もあったと思うのですが、住宅ローンの利用者が知りたいと思っていることばかりです。

あえてストレートにお聞きしました。

そして、今井さんには会社として答えられるギリギリのところまで、実に誠実に丁寧に答えて頂けました。

アルヒ株式会社は2019年3月時点の【フラット35】融資実行件数(借り換えを含む)で第1位となり通算9年連続の最大手です。

数ある事務代行金融機関の中で圧倒的なシェア1位をキープできているのには、やはり選ばれる理由があるということなんですよね。

あえて「なぜ?」という質問をぶつけました。

その回答はお客様の家を探す・買う・暮らすをつなぐ住生活プロデュース企業だからです。」というものでした。

単なる事務代行会社ではないというプライドを感じます。

例えば「探す」をプロデュースという点では、本当に住みやすい街ランキングがそうですよね。関東、関西、福岡、東海でそれぞれランキングがされています。

ただ人気の街を並べるようなランキングではなく、リアルな購入者層が買える価格で本当の意味で住みやすい街を紹介するものです。

もちろん金利の安さではトップクラスですし、最短3日という本審査のスピードも魅力ですが、それに加えてアルヒ が提供している情報やサービスを通じて、より良い住まいを選べていることが一番の理由ではないでしょうか。

数ある【フラット35】事務代行金融機関の中でも、最も安心しておススメできます。

事前審査はこちら

以上、千日のブログでした。

《あとがき》

無料の住宅ローンセミナーは先週で終了しました。セミナーにご参加いただきました皆様ありがとうございました!

ブログを読んでくださっている方と直接お会いできるのが何より嬉しいですので、ぜひこれからも続けていきたいと思っています。

三井不動産リアルティ㈱さまには場所とプレゼントする本をご提供いただき、ありがとうございました。

業界の方もこられていたようで、セミナー後にメールで「日々の業務で視野が狭くなっていたところを、改めてお客さまにとって何が大切なのか、何を提供すべきなのかを考え直すきっかけとなりました」と、これも有難いフィードバックをいただきました。

できることなら関西だけでなく、全国的にセミナーをやりたいと思っています!

私はどこにでも行きます。住宅ローンについてのセミナー開催を検討されている方はメールでご連絡ください。

youtubeでセミナーの内容を一部公開していますので、良かったら観てみてくださいね。

2019年11月18日

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