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【金利予想】コロナ緊急事態宣言で感染爆発は回避できるか?5月フラット35金利は横ばい!

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最新予想

どうも千日です。本日機構債の表面利率が発表されました。0.35%と、前月から0.01ポイント下がりましたがフラット35(買取型)の金利は横ばいとなりました。

0.01ポイントの誤差ではありますが機構債の表面利率が下がったのに、フラット35の金利が下がらなかったのはかなり珍しい動きと言えます。

これに対して、フラット35の保証型は住信SBIネット銀行だけが金利を0.01ポイント下げています。

週末ごとにYouTubeでフラット35の金利予想を公開しています。週末のみならず大きな動きがあればリアルタイムに更新しますので、チャンネル登録をおススメします。さらに更新通知(🔔マーク)を設定し最新情報を見逃さないようにしてください。

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5月のフラット35金利速報コロナ不況でも金利は横ばい!|千日太郎youtube動画

また、最新の日米金利動向については下記ページで毎日更新しています。

日米金利の最新動向

フラット35の2020年5月金利

買取型確定

フラット35買取型
5月
団信込み 団信抜き
10年~20年 1.23% 1.03%
21年~35年 1.30% 1.10%

保証型確定

フラット35保証型
5月
団信込み 団信抜き Sの当初5年又は10年 頭金
住信SBIフラット35保証型 1.21% 取扱なし 団信込み0.96% 1割
住信SBIフラット35保証型 1.15% 取扱なし 団信込み0.90% 2割
ARUHIスーパーフラット8 1.20% 0.92% 団信抜き0.67% 2割
ARUHIスーパーフラット7 1.15% 0.87% 団信抜き0.62% 3割
ARUHIスーパーフラット6 1.10% 0.82% 団信抜き0.57% 4割

あくまで、更新時点の公開情報に基づく、千日太郎個人の予想です。実際の金利と異なってくる可能性は大いにありますので、ご了承くださいね。

2020年後半の予想についてはこちらをどうぞ。

また、こちらは住宅ローンの新規借入、借り換えの参考にしてください。冒頭にも書いたとおり、景気後退にありながら金利が上るというイレギュラーな状況になっています。

「買取型」と「保証型」でフラット35金利動向が異なったのはなぜか?

4月から5月にかけて、ほとんどのフラット35は横ばいとなり、住信SBIフラット35保証型だけが0.01ポイント下がる結果となりました。

同じフラット35なのに、なぜこのような差が生じるのか?について解説しておこうと思います。

こちらは、フラット35の金利がどうやって決まっているのか?について、5分ほどのYouTube動画にしたものです。併せて観ると理解しやすいと思います。

機構債の表面利率から翌月のフラット35金利が予想できる|youtubeへ

「買取型」は住宅金融支援機構が金利を決める

フラット35の「買取型」は、住宅金融支援機構が金融機関からフラット35の債権を買い取って証券化し、機関投資家に債券市場を通じて「機構債」という形で販売するという仕組みになっています。

フラット35買取型の仕組み

マーケットの投資家は国債のような安全資産として機構債を購入しているので、機構債の表面利率は、それを発表する時点の長期金利=国債の利回りとほぼ連動するのです。

そして、住宅金融支援機構は国の機関なのでほぼ固定した経費を上乗せしてわたしたちに貸すフラット35の金利を決めます。

融資のときに窓口になるのは民間金融機関ですが、その債権を買い取り、最終的に債権者となるのは住宅金融支援機構ですから、フラット35の金利を決めるのは住宅金融支援機構なのですね。

「保証型」は民間金融機関が金利を決める

フラット35の「保証型」は民間金融機関が貸す住宅ローンの債権を住宅金融支援機構が保証するという仕組みになっています。

フラット35保証型の仕組み

上図のように、買取型と同じく金融マーケットから資金を集めていますが、住宅ローンの債権者は民間金融機関のままです。つまり、金融機関は住宅金融支援機構に保証料を払ったうえで儲けが出るようにフラット35の金利を決めているのです。

そのため、保証型のフラット35は取り扱う金融機関の裁量によって決められるということです。

5月の住信SBIネット銀行「保証型」だけが0.01ポイント下がった理由

こちらは2020年に入ってから直近までの機構債の表面利率、フラット35の保証型と買取型の金利推移です。

4月まではほぼ連動していますが、5月は機構債の表面利率が0.01ポイント下がったのに、フラット35買取型の金利は横ばいとなり、住信SBIフラット35保証型だけは機構債と同じ0.01ポイント下がりました。

機構債表面利率、フラット35買取型・保証型の金利推移

むしろ多数派である「買取型」が従来のセオリーから外れた動きとなっているのです。ほとんどのフラット35が「買取型」であり、一部の「保証型」のうち住信SBIネット銀行だけが自分の裁量で金利を下げたということなのですね。

推移

1月

2月

3月

4月

5月

10年国債利回り

-0.01%

0.00%

-0.05%

0.02%

0.01%

機構債(参考)

0.33%

0.34%

0.30%

0.36%

0.35%

フラット35買取型

1.27%

1.28%

1.24%

1.30%

1.30%

住信SBIフラット35保証型

1.19%

1.20%

1.16%

1.22%

1.21%

景気後退時に長期金利が上がる異常事態

冒頭にも書きましたが、株価が下がっているのに金利が下がっている状況にあります。

日経平均株価と長期金利の推移2020年4月10日

住宅ローンの固定金利は、長期金利の影響を強く受けます。その長期金利は10年国債の利回りをいいます。 そして、債券の価格と利回りは逆に動きます。

  • 債券の価格が上昇すると利回りが下落する
  • 債券の価格が下落すると利回りが上昇する

普通は戦争や不況によってリスク認識されると、皆が危険資産の株式を売って安全資産の債券を買うため、債券価格が上昇し利回りが下がります。 しかし、今の市況は株価(青い折れ線グラフ)が下がり長期金利(オレンジの折れ線グラフ)が上がるという異常な事態になっています。

つまり、日本の長期金利が上がっているということ=日本国債の価格が下がっていることを意味します。

普通はリスクオフに動くと皆が安全資産として日本国債を買いに走るのですが、今回のコロナショック局面において日本国債は安全資産ではないという評価が市場によって下されたということなのです。

米長期金利が下がっても日本の長期金利は下がっていない

直近の日米長期金利の金利動向をグラフにしてみました。米国の長期金利は感染拡大を受けて大きく下落していますが、日本の長期金利にほとんど動きがありません。

日米長期金利推移グラフ2020年4月17日

日本の長期金利はゼロパーセント以下になっているという事情もありますので、同じ期間を日本だけクローズアップしてみましょう。

日本10年国債利回り推移グラフ2020年4月16日

米国と同じく、いったん上がってから下がっていますが、米国は上がる前の1%よりも低く下がっているのに対して、日本は上がる前の0%水準に戻っただけです。

米国に対して日本の長期金利は高止まりしている状態なのです。もちろんこれは、日本の景気が良いということではありません。安全資産として日本国債を買う投資家がいないので債券価格が上がらない(利回りが下がらない)ということなんですね。

市場は日本の緊急事態宣言後の感染者の増加ペースに注目している

今月の4日(緊急事態宣言の前)に公開した予想では、米国の長期金利は下がったのに、日本の長期金利が下がらずに高止まりしている理由として、投資家は日本の緊急事態宣言を想定しているからではないか?という仮説を立てました。

その後実際に安倍首相が緊急事態宣言を発令し、長期金利は0%から0.02%で安定して推移していますので、この仮説は当たっていたということです。

今後ということでは、緊急事態宣言後の感染者の増加ペースがポイントになるでしょう。

一日の終わりに新たな感染者の数が発表され、その数は日に日に増えていますが、それでもまだ日本では感染爆発が起きておらず、緊急事態宣言により抑制されるだろうということが、長期金利が安定して推移している理由です。

結果として機構債の表面利率発表まで横ばいで推移しました。

フラット35(買取型)の金利は横ばい

こちらは2020年に入ってから直近までの長期金利(10年国債利回り)、機構債の表面利率、フラット35金利の推移です。

10年国債利回りが下がり、機構債の表面利率も下がったのに、フラット35金利は横ばいですね。

5月については、従来のセオリーから外れた動きとなっています。

推移

1月

2月

3月

4月

5月

10年国債利回り

-0.01%

0.00%

-0.05%

0.02%

0.01%

機構債(参考)

0.33%

0.34%

0.30%

0.36%

0.35%

フラット35

1.27%

1.28%

1.24%

1.30%

1.30%

まとめ~フラット35のお勧め金融機関

フラット35の金利はどこで借りても同じではなく、金融機関によって、金利も団信の内容も違います。

最後に、低金利で団信などの付加価値が充実したフラット35の取り扱い金融機関をご紹介しましょう。

2020年は住信SBIネット銀行のフラット35(保証型)が低金利

参考までに、これまでのフラット35の買取型と保証型の金利推移を取りました。頭金1割、団信加入、借入期間21年~35年をベースとしています。

保証型の金利は頭金1割、団信加入で業界最低金利の住信SBIネット銀行のフラット35(保証型)の金利をとっています。

2020年 フラット35(買取型) 住信SBIフラット35保証型
1月 1.27% 1.19%
2月 1.28% 1.20%
3月 1.24% 1.16%
4月 1.30% 1.22%

団信加入であれば、同じ頭金で保証型が低金利となります。その中で最低金利は住信SBIネット銀行のフラット35(保証型)です。

頭金を2割にすればさらに低金利で、全疾病保障の団信が金利上乗せナシで付帯し、WEB上で審査から契約まで行うことができます。

全疾病団信付きでフラット35最低金利

借り換えと団信不加入ならアルヒスーパーフラット

アルヒでは借り換えをwebで申し込んだ場合に手数料を半額の1.1%にするキャンペーンを実施中です。固定への借り換えならアルヒがおすすめです。

また、フラット35の金利には団信の保険料が込みとなっており、団信不加入とする場合は団信込みの金利から0.2%の引き下げとなります。

しかし、アルヒスーパーフラットに限っては0.28%の引き下げとなるため、団信不加入ならばアルヒスーパーフラットが最も低金利で借りられるのです。

冒頭にも出しているように、まるで変動金利のような低金利ですが、これが固定金利です!次のような人にはとくにおススメです。

  • 健康上の理由で団信に加入できない人。
  • 30代前半で団信よりも一般の生命保険の方が割安な人。
  • 独身でマンションを買うので、そもそも団信の必要性がない人。

WEBでも簡単に申し込めます。

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アルヒには直接取材しておトクな利用法を中の人から聞いてきました。

アルヒと住信SBIアナタはどっち?

単純に金利だけでアルヒか住信SBIかを決めることはできません。両者で大きく違うのは団信の条件や保障内容です。

健康状態が良好で一般の団信に加入できる?

YES

NO

家系的に若いときのがんや生活習慣病にリスクを感じている?

YES

NO

そのため既に手厚い医療保険に入っている?

YES

NO

住信SBIフラット35保証型

住信SBIフラット35保証型アルヒスーパーフラット両方OK

アルヒスーパーフラット

SBIマネープラザではアルヒのスーパーフラットと住信SBIネット銀行のフラット35(保証型)の両方相談が可能!

アルヒか住信SBIか迷っている方は、SBIマネープラザがおススメです。アルヒの代理店でもありますので、アルヒスーパーフラットと住信SBIネット銀行フラット35(保証型)の二つの商品を両方取り扱っています。

住宅ローンのプロが二つの商品をシミュレーションして無料で相談に乗ってくれます。

SBIマネープラザの来店予約は30秒で完了

私もフラット35を借りるにあたって、この無料相談を利用しました。その時のことはこちらに詳しく書いています。

以上、千日のブログでした。

《あとがき》

YouTubeをはじめてから、多くの方から動画にコメントを頂くようになりました。中でも印象に残っているのが、コロナがあることがわかっていたら家なんて買わなかったのに…という声です。

わたしも2008年のリーマンショックのときに住宅ローンの実行となり、その直前にはマンションの建築会社が倒産して完成が遅れたりもしました。なのでその気持ちが痛いほどよくわかります。

家の契約は完成引き渡しよりも半年以上前になることが普通ですから、こういうことがあるんですよ。その経験もあって、本当の意味で住宅ローンの取説を書こうと思って書いたのがこの本です。

こういうときに住宅ローンを組む人にこそ読んで欲しいです。

2020年4月17日

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20代800以上 30代1200以上 40代1200以上
借り換え 20代借換 30代借換 40代借換 50代借換
団信 20代団信 30代団信 40代団信 50代団信

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