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どうも千日です。新型コロナウイルスに対する緊急事態宣言について、近畿（京都、大阪、兵庫）について解除されることが正式決定されました。首都圏と北海道は継続です。
これに伴い、機構債の表面利率が発表されました。0.34％と前月から0.01ポイント下がりましたので、フラット３５の金利も同じく0.01ポイント下がると予想しています。
早速YouTubeの更新を行いました。
週末ごとにYouTubeでフラット３５の金利予想を公開しています。週末のみならず大きな動きがあればリアルタイムに更新しますので、チャンネル登録をおススメします。さらに更新通知（🔔マーク）を設定し最新情報を見逃さないようにしてください。
関西３府県のみ緊急事態宣言の解除！フラット３５の6月金利は？|千日太郎youtube動画
また、最新の日米金利動向については下記ページで毎日更新しています。
フラット３５の2020年6月金利予想
長期金利の動向はいままでよりも安定してきています。
日銀の追加緩和政策による低下、アメリカヨーロッパの経済活動再開による上昇のもみ合いが続き、機構債の表面利率が決まるタイミングでは若干の低下と予想しています。
買取型予想
| フラット35買取型 6月 |
団信込み | 団信抜き |
| 10年～20年 | 1.22% | 1.02% |
| 21年～35年 | 1.29% | 1.09% |
保証型予想
あくまで、更新時点の公開情報に基づく、千日太郎個人の予想です。実際の金利と異なってくる可能性は大いにありますので、ご了承くださいね。
2020年後半の予想についてはこちらをどうぞ。
また、こちらは住宅ローンの新規借入、借り換えの参考にしてください。
- フラット３５の2020年6月金利予想
新型ウイルスの感染第2波までは安定して推移する
自粛によって感染者が減少し、経済活動が順次スタートしたことで連休後からの長期金利は若干の上昇傾向にはあります。しかし、感染第2波の懸念があるため、目立った上昇にはなっていません。
4月16日から5月15日までの日米長期金利の動向
こちらは、4月16日から直近5月15日までの日米長期金利をグラフにしたものです。
日米どちらも横ばいですが、米国の長期金利の振れ幅が本当に小さくなっています。これまで、日米の長期金利を一つのグラフに表そうとすると、米国の金利の振れ幅が大きすぎて、日本の長期金利の折れ線グラフはほぼ直線になっていました。
これは米国も日本と同じゼロ金利政策（政策金利をゼロ％にする金融緩和政策）を採用したことで、長期金利の動きも日本に似たものになってきている。つまり、低金利で動きにくくなってきているのかもしれません。
新型コロナウイルスに対する市場の反応は2週間遅れ
現在、感染者の増加ペースが下がってきたのは、2週間前の自粛の成果だと言われています。これは、自覚症状が現れる前に2週間ほどあり、その期間に感染が拡大するためですね。
そのため、日本政府が14日に緊急事態宣言を段階的に解除し、経済活動が再開されたことによる新型コロナウイルス感染者の増加は2週間後の28日ごろから顕在化するでしょう。
それはみんなが分かっていることですから、現時点において経済活動が再開された後でも、2週間は今の長期金利の水準で、横ばいに推移していくものと思います。
千日はフラット３５の金利をどうやって予想している？
予想の前提としてフラット３５の金利がどうやって決まっているのか？について、５分ほどのYouTube動画にしました。動画での図と言葉での解説が理解しやすいと思います。
機構債の表面利率から翌月のフラット35金利が予想できる|youtubeへ
「買取型」は住宅金融支援機構が金利を決める
フラット３５の「買取型」は、住宅金融支援機構が金融機関からフラット３５の債権を買い取って証券化し、機関投資家に債券市場を通じて「機構債」という形で販売するという仕組みになっています。
マーケットの投資家は国債のような安全資産として機構債を購入しているので、機構債の表面利率は、それを発表する時点の長期金利＝国債の利回りとほぼ連動するのです。
そして、住宅金融支援機構は国の機関なのでほぼ固定した経費を上乗せしてわたしたちに貸すフラット３５の金利を決めます。
融資のときに窓口になるのは民間金融機関ですが、その債権を買い取り、最終的に債権者となるのは住宅金融支援機構ですから、フラット３５の金利を決めるのは住宅金融支援機構なのですね。
「保証型」は民間金融機関が金利を決める
フラット３５の「保証型」は民間金融機関が貸す住宅ローンの債権を住宅金融支援機構が保証するという仕組みになっています。
上図のように、買取型と同じく金融マーケットから資金を集めていますが、住宅ローンの債権者は民間金融機関のままです。つまり、金融機関は住宅金融支援機構に保証料を払ったうえで儲けが出るようにフラット３５の金利を決めているのです。
そのため、保証型のフラット３５は取り扱う金融機関の裁量によって決められるということです。
長期金利とフラット３５金利の動向
買取型と保証型では金利を決める機関が異なるので、微妙な差が生まれることはありますが、大きなくくりとしては、機構債の表面利率が発表される時点の長期金利がどうなるか？がポイントになります。
こちらは、フラット３５買取型の金利と長期金利の推移を2020年1月から2020年5月までとったものです。
5月のフラット３５金利が決まる機構債の表面利率が発表される前日の長期金利の終値は0.01%でした。4月の0.02%から0.01ポイント下がっていたのに、フラット３５の金利は横ばいの1.30%になっています。
今の微妙な均衡関係が続けば、6月のフラット３５金利が決まる5月20日ごろの長期金利はおおむね0%で推移すると予想しており、その通りになりました。
参考としまして、これまでの長期金利、機構債の表面利率、フラット３５買取型と保証型の金利推移を表にしました。
%
| 推移 |
1月 |
2月 |
3月 |
4月 |
5月 |
6月予想 |
|
10年国債利回り |
-0.01% |
0.00% |
-0.05% |
0.02% |
0.01% |
0.00% |
|
機構債（参考） |
0.33% |
0.34% |
0.30% |
0.36% |
0.35% |
0.34% |
|
フラット３５買取型 |
1.27% |
1.28% |
1.24% |
1.30% |
1.30% |
1.29% |
|
住信SBI保証型 |
1.19% |
1.20% |
1.16% |
1.22% |
1.21% |
1.20% |
まとめ～フラット３５のお勧め金融機関
フラット３５の金利はどこで借りても同じではなく、金融機関によって、金利も団信の内容も違います。
最後に、低金利で団信などの付加価値が充実したフラット３５の取り扱い金融機関をご紹介しましょう。
2020年は住信SBIネット銀行のフラット３５（保証型）が低金利
これまでのフラット３５の買取型と保証型の金利推移を取りました。頭金１割、団信加入、借入期間21年～35年をベースとしています。
保証型の金利は頭金１割、団信加入で業界最低金利の住信SBIネット銀行のフラット３５（保証型）の金利をとっています。基本的に低金利で推移していますよね。
| 2020年 | フラット35（買取型） | 住信SBI保証型 |
|---|---|---|
| 1月 | 1.27% | 1.19% |
| 2月 | 1.28% | 1.20% |
| 3月 | 1.24% | 1.16% |
| 4月 | 1.30% | 1.22% |
| 5月 | 1.30% | 1.21% |
団信加入であれば、同じ頭金で保証型が低金利となります。その中で最低金利は住信SBIネット銀行のフラット３５（保証型）です。
頭金を２割にすればさらに低金利で、全疾病保障の団信が金利上乗せナシで付帯し、WEB上で審査から契約まで行うことができます。
借り換えと団信不加入ならアルヒスーパーフラット
アルヒでは借り換えをwebで申し込んだ場合に手数料を半額の1.1％にするキャンペーンを実施中です。固定への借り換えならアルヒがおすすめです。
また、フラット３５の金利には団信の保険料が込みとなっており、団信不加入とする場合は団信込みの金利から0.2%の引き下げとなります。
しかし、アルヒスーパーフラットに限っては0.28%の引き下げとなるため、団信不加入ならばアルヒスーパーフラットが最も低金利で借りられるのです。
冒頭にも出しているように、まるで変動金利のような低金利ですが、これが固定金利です！次のような人にはとくにおススメです。
- 健康上の理由で団信に加入できない人。
- 30代前半で団信よりも一般の生命保険の方が割安な人。
- 独身でマンションを買うので、そもそも団信の必要性がない人。
ＷＥＢでも簡単に申し込めます。
アルヒには直接取材しておトクな利用法を中の人から聞いてきました。
アルヒと住信SBIアナタはどっち？
単純に金利だけでアルヒか住信SBIかを決めることはできません。両者で大きく違うのは団信の条件や保障内容です。
|
健康状態が良好で一般の団信に加入できる？ |
|||
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ＹＥＳ |
ＮＯ |
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家系的に若いときのがんや生活習慣病にリスクを感じている？ |
↓ |
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|
ＹＥＳ |
ＮＯ |
↓ |
|
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そのため既に手厚い医療保険に入っている？ |
↓ |
↓ |
|
|
ＹＥＳ |
ＮＯ |
↓ |
↓ |
|
住信SBI保証型とARUHIスーパーフラット両方ＯＫ |
ARUHIスーパーフラット | ||
SBIマネープラザではアルヒのスーパーフラットと住信SBIネット銀行のフラット３５（保証型）の両方相談が可能！
アルヒか住信SBIか迷っている方は、SBIマネープラザがおススメです。アルヒの代理店でもありますので、アルヒスーパーフラットと住信SBIネット銀行フラット３５（保証型）の二つの商品を両方取り扱っています。
住宅ローンのプロが二つの商品をシミュレーションして無料で相談に乗ってくれます。
私もフラット３５を借りるにあたって、この無料相談を利用しました。
住宅ローンの相談は必要火急です。店舗では十分な感染対策がされていますので、ためらわずご相談ください。
以上、千日のブログでした。
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YouTubeをはじめてから、多くの方から動画にコメントを頂くようになり、先日節目となるチャンネル登録数1000人を達成しました。ありがとうございます！
また、住宅ローンで「絶対に損したくない人」が読む本
「いました」というのは、常に1位ということではないからなんですが笑。
しかし、それでも嬉しいです。私が初めて住宅ローンを組んだのはリーマンショックのときでした。その経験もあって、本当の意味で住宅ローンの取説を書こうと思って書いた本です。今のようなときに住宅ローンを組む人にこそ読んで欲しいです。
よかったら、ぜひお手に取ってよんでくださいね！
2020年5月16日
毎月更新！コロナ情勢下の住宅ローンランキングを更新しました！
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| ランキング | 年齢 | |||
|---|---|---|---|---|
| 20代 | 30代 | 40代 | 50代以上 | |
| 新規借入 | 20代800未満 | 30代600未満 | 40代600未満 | 50代1000未満 |
| 30代600～1200 | 40代600～1200 | 50代1000以上 | ||
| 20代800以上 | 30代1200以上 | 40代1200以上 | ||
| 借り換え | 20代借換 | 30代借換 | 40代借換 | 50代借換 |
| 団信 | 20代団信 | 30代団信 | 40代団信 | 50代団信 |
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