ややこしい住宅ローンの契約もポイントが分かれば大丈夫
どうも千日です。住宅ローンの契約にあたっては様々な書類を用意して、ハンコを押さなくてはなりません。しかし、その本質は、マイホームを担保にしてその購入代金を借りる契約です。ただそれだけです。
しかし…
どの段階までなら金利タイプを変更できるの？
どの段階なら他の銀行に変更できるの？
この手数料は妥当なの？ボッタクリじゃないでしょうね？
ちょっと聞きにくいですし、向こうも奥歯にモノが挟まったような説明になりがちで、イマイチスッキリしないんですよね。
- 住宅ローンは融資の実行時に決めたことがほとんどその後の全期間に適用されます。
- 少しでも自分に有利な条件を揃えるためには、ギリギリまで複数の金融機関を寸止めで保留しておくことが有効です。
- 支払う費用の意味を知れば、妥当な金額か判断できます。また、一般的な相場を知る方法もあります。
なので今日は、住宅ローンの契約の各段階の法律面の意味と注意点、各種費用の意味と注意点についてお話してみようと思います。
- ややこしい住宅ローンの契約もポイントが分かれば大丈夫
家を取り上げられる可能性のある借金をお客様として借りる
住宅ローンとは、自分が住む家を買うため、その家を担保にして（抵当権を設定して）銀行などの金融機関からお金を借りる借金です。その家に住みながら借金を返済する事が出来ます。これを法律上の用語で言うと『金銭消費貸借契約』（きんせんしょうひたいしゃくけいやく）と言います。略して『金消契約』（きんしょうけいやく）と言うこともあります。
銀行は金融市場から資金を調達し、利益を乗せて我々に貸しています。なので我々はお客様です。でも『お客様』の立場で居られるのは、住宅ローン契約で取り決めた通りの返済を続けている間だけです。
レストランで食事をしたら料理の代金を払います。お金を払わず逃げたら警察に突き出されますよね。カネを払わず料理を食べる人はお客ではありません。住宅ローンの場合も同じです。払えなくなって警察に突き出されることはありませんが、家を売却した代金で支払うように要求されます。
家を売った代金は住宅ローンの返済に充てられますが、それでもなおローンが残っている限り返済は続くのです。こうなると、我々はもう『お客様』ではなくなり『延滞債務者』と呼ばれるようになります。銀行は目の前の『お客様』が場合によっては『延滞債務者』に変わる可能性もある、というシビアな目で我々を見ています。ちょっと他には例のない特殊な緊張感を伴う関係なんですよ。
住宅ローンを借りるまでの流れと必要書類、主な費用
申込～本審査までのポイント
銀行が我々の返済能力と担保になる不動産を査定する手続きです。この時点ではまだ銀行は住宅ローンを融資するかどうか決めていません。また、我々もこの銀行で住宅ローンを借りるか決めていませんし、金利タイプも決めていません。
『申込』とありますので、この申込書を書いたら、そこで住宅ローンを組まなければならないような感覚になるかもしれませんが、全くそういうことはありませんので安心してください。
『本審査』も同じです。これは銀行が我々にお金を貸していいか、銀行の側で判断するための手続きです。我々が実際に借りるかどうか？は全くの別の話です。
申込時の注意点と必要書類
融資条件や諸費用、金利タイプ、返済方法などについて銀行から説明を受け、理解し納得した上で申込書類を提出します。ここでのポイントは住宅ローンの名義人の本人確認と借入意思の確認です。銀行は申込書の筆跡を見て全て本人が記入しているかを確認していますので必ず全ての書類を自分で記入するようにしましょう。なお、受付前に行う『仮審査』というものがありますが、これは文字通り仮の審査です。仮審査に通っていても、この後の本審査で落ちるケースも珍しくありません。
必要となる主な書類は本人確認書類、住宅ローン借入申込書（銀行が保証会社の保証を付ける場合は「住宅ローン借入申込書兼保証委託申込書」となる）、個人情報に関する同意書などです。
本審査の注意点と必要書類
申込が受理されると銀行は住宅ローンを借りる人の返済能力と購入するマイホームが担保として適格かどうかの審査を行います。返済能力については、年収だけでなく家族構成や勤続年数、所有資産、ほかの借入の有無や返済状況も踏まえて総合的に審査します。担保物件の審査は書類だけでなく現地に出向いて実地調査も行っています。銀行が保証会社の保証を付ける場合は、保証会社による審査も行われます。
必要となる主な書類は本人確認書類、勤務先の確認書類、収入確認書類、購入物件に関する書類、印鑑証明書、住民票などです。
審査結果の通知～契約までのポイント
我々が銀行と金利タイプを決定する手続きです。審査結果が通知されて、本審査に通ったら次は契約です。
この契約によってこの銀行で住宅ローンを借りる場合の金利タイプが決まります。しかし、それが何％になるか？はまだ決まりません。住宅ローンの金利が決まるのは、融資の実行時点だからなんです。
なので、この時点の『住宅ローン契約』は予約のような位置づけです。『このまま融資の実行日になったら、この契約内容でお金をかしますよ。』といった位置づけのものになっています。
なので、契約をしても実行日までならば、『やっぱりやめる』『別の金利タイプにする』『別の銀行にする』といった変更は可能です。もちろん相手は嫌がりますが、可能です。
契約書には2万円～の収入印紙を貼らなければなりません。契約後に別の銀行で借りることにした場合にはこれが無駄になってしまいますので、複数の金融機関で審査を通して置く場合はこの契約の直前で保留しておくことをお勧めします。
審査結果の通知は口頭
審査の結果が我々に通知されます。銀行として住宅ローンを貸すか、貸さないかという判断結果の通知です。電話などで口頭で伝えられます。審査に落ちた具体的な理由などは教えてもらえませんが、一つの銀行で落ちた場合でも、対策したうえで他の銀行で通すことも可能です。
最近の民間金融機関の審査のトレンドについてはこちらをどうぞ。
契約から費用が発生し金利タイプが固まる
審査に通過した場合は銀行が住宅ローン契約書を作成し、正式に住宅ローン契約（金銭消費貸借契約）を結びます。審査に通ったら必ずこの契約に行かなければならないということはありません。千日メソッドではここで寸止めして複数の銀行で審査を通しておくことをお勧めしています。
契約から費用が発生します。契約の段階では、契約書に貼る印紙税（借入が1千万円超5千万円以下の場合は2万円）が必要です。
融資の実行～登記までのポイント
銀行が住宅の購入資金を払い不動産に担保を設定する手続きです。契約を『予約のようなもの』と言いましたが、融資の実行は文字通り実行です。『借りたお金は返さなければならない』という義務が発生します。
つまり、ここまで来るともう引き返せないということです。借りたお金を完済するまで住宅ローンは終わりません。
融資が実行されたらもう引き返せないので特に注意！
住宅の購入資金として借りるお金が銀行から支払われます。現金ではなく振り込みです。これを右から左へ売主に振り込むことで家の代金を支払います。この瞬間から権利と義務というものが確定します。ここポイントです。それまではなんだかんだ言っても「やっぱやめるわ」の一言で引き返せるんです。しかしここまでくると、もう引き返せません。
ですから、融資の実行の日は住宅の引渡しの日と同じ日でなければなりません。でなければ、住宅ローンという借金だけを負って家を手に入れられない、なんてことになってしまうこともあります。カネを払う瞬間というのはかくも重要なんです。
融資の実行時点で必要となる主な費用は、融資手数料、保証料（保証会社の保証を付ける場合）、火災（及び地震）保険料、団体信用生命保険料（金利に含まれる場合は不要）などです。
所有権と抵当権の登記で登録免許税と司法書士への報酬が必要となる
住宅の引渡しの日と同じ日に所有権の登記を行います。自分がマイホームの所有者なのだということを登記簿に記載するのです。同時に、銀行に対して抵当権を設定します。自分が住宅ローンを払えなくなった場合はそれを売却するなどして弁済に充てる権利が銀行にあることを登記簿に記載するのです。
ですから、登記の日は住宅の引渡しの日と同じ日でなければなりません。でなければ、住宅ローンという借金だけを負って家を手に入れられない、なんてことになってしまうこともあります。銀行にとってはお金だけ貸して担保が取れないという状況になりますので、必ず融資実行の日に登記を行うスケジュールを組みます。
登記の時点で必要となる主な費用は、登録免許税、抵当権設定登記手数料、司法書士に支払う報酬などです。
住宅ローンを借りるのに必要な諸費用のカラクリ
説明しなくていいことは説明しない、そんな相手の手の内を知る必要があります。
融資の受付では融資条件や諸費用、金利タイプ、返済方法などについて銀行から説明を受け、理解し納得した上で申込書類を提出します。しかし、その説明だけでは本当に諸費用を理解することが出来ない仕組みになっています。
説明してもらえるのは、前述した諸費用がどういう名目で、自分の場合は幾らになるかということですね。それで我々が納得すれば銀行としては十分な説明責任を果たしたことになります。しかし、目の前の銀行で借りるのが本当にベストなのでしょうか？
自分のケースであれば他行で借りた方が同じ金利でより安い費用負担で借りられる場合があるかもしれません。しかし、『お客様の場合でしたら当行よりも〇〇銀行の方が費用負担も安くてお得ですよ！』なんて言う銀行員はいません。そりゃそうですよね。
不動産屋にしても、我々がどこで借りようと代金が回収できるならそれでいいんです。数多ある銀行とその住宅ローンの商品から、そのお客にピッタリの住宅ローンを探すインセンティブなんてありません。それよりはキックバックの入る提携銀行を勧めた方が彼らの利益になるのです。
大手銀行の保証料、ネット銀行の融資手数料に注意！
住宅ローンを組む際に多くの大手銀行で条件とされているのが保証会社による保証です。我々が支払う保証料は表にあるように結構な金額です。なので万が一の事態に陥った場合には、何か手助けをしてくれるのでは、と考えるかもしれません。しかし残念ながら、保証会社が住宅ローン破綻に陥った借り手のために救いの手を差し伸べてくれることはありません。
保証料とは、保証会社が銀行の住宅ローンの債権を保証する料金です。利用者が返せなくなった時に、代わって銀行に住宅ローンを払ってくれます。これを代位弁済と言います。もちろん保証会社は払った住宅ローンを債務者（住宅ローン利用者）に請求します。これを求償と言います。最終的には住宅を売却（又は競売）して返済するのです。
つまり、利用者にとっては、自分が返せなくなった時のために銀行の債権を保護する保証料を自分で払っている状態なんですね。
ハッキリ言って、我々には全くメリットの無い費用です。こんなの払いたくない！と言ってもいいですが『当行で融資をする際の必須条件なので他行で借りてください』と言われるだけです。ネット銀行であれば保証料はゼロ円です。じゃあネット銀行が良いのか？というとそんなにシンプルではありません。ネット銀行は保証料こそゼロ円ですけど、融資手数料がその分高いのです。
ネット銀行の融資手数料と大手銀行の保証料の比較
最初に払うネット銀行の融資手数料と大手銀行で前払いする保証料は、実は大して変わりません。
ネット銀行の一般的な融資手数料率は2.2%です。これに対して、大手銀行の保証料は計算方法は明らかにされていません。しかし、例としてあるメガバンクのホームページに掲載されている保証料の目安の金額がありますので、それと比較してみました。
1千万円を35年元利均等返済で返済する場合のネット銀行の融資手数料と保証料は以下のようになります。
（単位：円）
|
35年 1千万円 |
ネット銀行 融資手数料 |
大手銀行 保証料 |
|---|---|---|
| 前払い金額 | 216,000 | 206,100 |
ネット銀行の広告には保証料がゼロ円と大きく書いてますけど、実はそんなに大して変わらないということです。
保証料はローンの返済を保証するという名目の費用ですから、借入金額が高くなるほど、借入年数が長くなるほど高くなります。これに対して融資手数料は融資の手数料という名目ですから、借入年数には関係なく借入金額によって決まります。ですから、借入年数によって安い方を選べばよいということになりますがそれだけではありません。
前払いした保証料は借入期間にわたり我々の返済を保証する費用の前払いですから、仮に期限前に全額繰上げ返済したら、その後の期間と金額に対する保証費用は要らなくなるということですよね。
ですから通常はその分を計算して返金されることになっています。手数料が抜かれますが、早期に返済すればかなりの額が返金されます。これに対して融資手数料は払いきりですので、いくら早く返しても返金されることはありません。
期限前に全額繰上げ返済したらどれだけ返金されるか？を比較してみました。
（単位：円）
|
35年 1千万円 |
ネット銀行 融資手数料 |
大手銀行 保証料 |
|---|---|---|
| 前払い金額 | 216,000 | 206,100 |
| 5年後完済返金 | 0 | -127,090 |
| 10年後完済返金 | 0 | -74,920 |
| 15年後完済返金 | 0 | -41,180 |
| 20年後完済返金 | 0 | -20,130 |
| 25年後完済返金 | 0 | -7,670 |
| 30年後完済返金 | 0 | -1,750 |
早く繰上げ返済するのであればあるほど、明らかにネット銀行よりも大手銀行で借りた方が得ということです。
ですから、金利だけではなく、繰上げ返済の計画も踏まえて、保証料を払う大手銀行が有利なのか、保証料がゼロ円で融資手数料の高いネット銀行が有利なのかを判断する必要があるのですよ。
なお、保証料の返金については、全額繰上げ返済しないと返金されない保証会社、一部繰り上げ返済でも返金される保証会社、その条件も様々ですし、返金される金額の計算方法も違ってきます。
複数の銀行でこれらの保証料と融資手数料の条件を確認し、検討したうえで初めて、これらを理解し納得したと言えるのですよ。
司法書士報酬のボッタクリにも注意！
司法書士には所有権と抵当権の登記を代理でやってもらいます。法務局に自分で行ってやろうと思えば自分で出来るのですが、平日の昼間しか開いてませんし、申請書の記入などに不備があると登記できません。
銀行の立場からすると、融資を実行するその日のうちに必ず抵当権の登記を設定してもらわなければなりませんし、不動産会社の立場からしても、そうしないと代金が回収できないのですから『そこは間違いのないプロにやってもらいたい』というニーズがあるのです。
なので、不動産会社や銀行の紹介による司法書士に代行してもらうことが多いのですが、不当に高い報酬を請求されても『そういうものか』と思って払ってしまう人が多いのですよね。
そもそも、司法書士の報酬については、各司法書士が自由に定めることになっています。自由といっても、日本司法書士会連合会の会則では、司法書士の報酬は、その額や算定方法・諸費用を明示し、依頼者との合意によって決定することになっています。報酬については事前に内訳を確認し、不明な点については司法書士から十分に説明を受けましょう。
おおまかな報酬の目安としては日本司法書士会連合会がhttp://www.shiho-shoshi.or.jp/consulting/remuneration.htmlで全国の司法書士に報酬のアンケート調査を行った結果を公開しています。
国家資格を有した専門家の業務であるとはいえ、今回我々が依頼しようとしている不動産の登記は定型的な手続きであり、高度な判断を必要としない業務です。ここに出ている金額からあまりにかけ離れた高額な報酬についてはいわゆるボッタクリである可能性がありますので十分に注意が必要です。
司法書士報酬の実例
参考として、千日が実際に払った登記費用の内訳を公開しましょう。4,000万円の新築マンションを購入して3,200万円の住宅ローンを組みました。
所有権保存登記・抵当権設定登記
（単位：円）
| 種別 | 報酬額 | 登録免許税、印紙税 |
|---|---|---|
| 建物所有権保存 | 28,000 | 58,400 |
| 抵当権設定 | 29,000 | 32,000 |
| 軽減証明書取得 | 5,000 | |
| 閲覧、受理証明、付属業務一式 | 24,000 | |
| 登記事項証明書 | 2,000 | 2,000 |
| 軽減証明書 | 1,300 | |
| 合計 | 181,700 | |
報酬額にはこれに消費税が加算されます。表が複雑になるので省略しています。登録免許税、印紙税はそのものが税金ですから消費税は加算されません。
建物所有権保存と抵当権設定、登録免許税の税率の軽減措置を受けるための軽減証明書取得が司法書士に依頼した業務です。閲覧、受理証明、付属業務一式というのが、必要経費のようなものです。委任状を用意して司法書士に銀行や法務局に出向いてもらうための費用がここに含まれています。
登録免許税、印紙税は文字通り税金です。計算方法が決まっていますので、ここは大丈夫？と思うのですが、報酬を安く見せるために税金を多めに書く輩もいるそうですよ。もちろん違法です。
建物表示登記
（単位：円）
| 種別 | 報酬額 |
|---|---|
| 表題登記 |
60,000 |
新築した場合に必要なのが建物表題登記（以前は建物表示登記と呼ばれていました）です。建物表題登記は土地家屋調査士の業務であり，司法書士の業務ではありませんので、別になっています。
これに関しては、住宅ローンを組むのに必要な所有権保存登記や抵当権設定登記とは異なり、新築した場合に必ず家の所有者が行わなければならないとされている登記です。これを怠ると罰金が科されます。
住宅ローンを組むのにかかる費用の一覧表
ここまでで説明した住宅ローン諸費用について、下表に金額を入れていくことで住宅ローンの諸費用を見積もり、比較することが可能となりますので、ご利用ください。
| 項目 | 計算方法 |
|---|---|
| 融資手数料 | 銀行のホームページから情報を入手することが出来る。 |
| 大手銀行：一律33,000円（税込）が多い。 | |
| ネット銀行：融資額の2.2%（税込）が多い。 | |
| 保証料 | 銀行のホームページや担当者から情報を入手することが出来る。 |
| 大手銀行：借換と金利交渉のセオリー | 千日の住宅ローン無料相談ドットコム参照 | |
| ネット銀行：ゼロ円であることが多い。 | |
| 印紙税 | 住宅ローン契約書に貼る印紙で借入金額による。 |
| 1千万超 5千万以下：2万円 | |
| 5千万超 1億円以下：6万円 | |
| 司法書士報酬 | 以下はおおよその目安。 |
| 所有権保存登記：3万円～5万円 | |
| 抵当権設定登記：3万円～5万円 | |
| 登録免許税 | 住宅用家屋の軽減税率が適用される間は下記の税率になる。 |
| 所有権保存登記： | |
| 新築 土地0.15% 建物0.15% | |
| 中古 土地0.15% 建物0.30% | |
| 抵当権設定登記： | |
| 住宅ローン借入額の0.1% | |
| （新築の場合）土地家屋調査士 | 住宅ローンの必要経費ではないが、司法書士による登記と同じタイミングに司法書士事務所の土地家屋調査士が行うケースが多い。 |
| 概ね5万円～10万円。 |
以上、千日のブログでした。
《あとがき》
ちょっと長文でしたね～今回の記事は実は現在執筆中の本の没ネタを少しコンパクトにしたものです（笑）。
なんでボツにしたのかというと、手続き流れと法律の話がぐわーっとあって、初めて住宅ローンについて知りたいと思って読む初心者にとっては、いささかとっつきにくいからです。
せっかく書いたんだし、有用な情報もあるから本のどこかで使えば…とも思ったんですが、見てのとおり、あまりに文字数を食いますので、今回の本では使いどころが無いと判断しました。しかし、最後の一覧表はもう少し分かりやすくして、付録として巻末に付けても良いかなと思います。
2017年7月27日
毎月更新！年齢、年収別の最適住宅ローンランキング➤姉妹サイト「千日の住宅ローン無料相談ドットコム」へ
| ランキング | 年齢 | |||
|---|---|---|---|---|
| 20代 | 30代 | 40代 | 50代以上 | |
| 新規借入 | 20代800未満 | 30代600未満 | 40代600未満 | 50代1000未満 |
| 30代600～1200 | 40代600～1200 | 50代1000以上 | ||
| 20代800以上 | 30代1200以上 | 40代1200以上 | ||
| 借り換え | 20代借換 | 30代借換 | 40代借換 | 50代借換 |
| 団信 | 20代団信 | 30代団信 | 40代団信 | 50代団信 |
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