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変動金利0.9%だから住宅ローン金利引き下げ交渉はしない?それ毎月6千円損してます

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銀行が知られたくない金利引き下げ交渉のウソとホント

どうも千日です。住宅ローンの金利って、一度契約したらもう変更することはできないと思っている人って意外と多いですよね。しかし、競合他社の金利が下がれば「金利を見直して欲しい」と言ってきた人については金利を下げてくれます。

しかし、言ってこない人はそのままです。

銀行に電話をして「金利を下げて欲しい」と言ったか言わないか、タダそれだけの差なんですよね、ホントです。

もうひとつ、今度は「ウソ」についてお話しましょう。

よくネットで見かけるんですけど、住宅ローンを借り換える(銀行を乗り換える)メリットがあるかの見定めとして、以下の3つの条件が揃うことが目安となるんですってね。

返済の残り期間が10年以上

返済残額が1000万円以上

現在の住宅ローンのとの金利差が1%以上

じつはこれね、真っ赤なウソです。

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では始めましょう。

借り換えメリットの3条件「10年以上」「1000万以上」「金利差1%以上」のウソ

確かに、借り換えメリットがあるかどうかが決まる要素は以下の3つだというのは、その通りです。

  1. 残り期間
  2. 返済残高
  3. 現在の住宅ローンとの金利差

でも、それは10年以上かつ1000万円かつ1%以上でなくても、十分にメリットがあるんですよ。つまり真実の中にウソをブレンドした、悪質なデマです。

このデマによって、残り期間が10年の人、残高が1000万の人、今の金利が1%弱の人は金利引き下げ交渉しても無駄だと思うでしょうね。

特に今の金利が1%弱の人は、それを聞いた時点で「オレは関係無いわ」と思うでしょうね。だって住宅ローンの金利がマイナスになるわけないですから。

つまり、2015年までに変動金利で住宅ローンを借りた人ほとんどの人達です。でも実際は借り換えによってメリットがあります。

ということは、銀行に電話一本かけて「金利を見直して欲しいんだけど」と言うだけで金利をさらに下げてもらえるということです。

日銀の政策修正でこれ以上変動金利が下がる目が消えた

もし変動金利が今後まだ下がる可能性があるのなら、もう少し待つことでより有利な借り換えができる、より有利に交渉できるという考え方もあります。

でも、2018年7月31日の日銀の政策修正を見て、変動金利はこれ以上は下がりそうに無いなと思いました。

日銀が長期金利の誘導目標とする0%程度から許容変動幅をプラスマイナス0.2%程度と修正しましたね。

短期金利についての政策には変化は無いのですが、マイナス金利が適用される当座預金残高を現在の水準(平均10兆円程度)から5兆円程度に減少させるとしています。

これはつまりマイナス金利が適用される部分が縮小されるということであり、短期金利のマイナス幅はやや縮小されることを意味しています。

借り換え、金利引き下げ交渉しない間は高い利息を払うことになる

2019年10月の消費増税が軟着陸するまでは政策金利を上げない「フォア―ドガイダンス」はもちろん大前提ですが、日銀の政策として今よりも短期金利を下げることはないと考えるのが合理的ですよね。

つまり、もうこれ以上変動金利が下がらないのに「まだ下がるかも?」と待っている、この今も高い利息を払い続けているわけです。

住宅ローンはいずれにしても元本を完済すれば終わります。早い段階で利息の支払いを減らせれば、それだけで確実な儲けになるんですよね。

逆に何もせずに待っていると、時間は待ってくれません、ひと月ひと月ロスは膨れ上がっていくわけです。

 

相談:3年固定の固定期間が終わったので借り換えようかな?

では金利の引き下げ交渉のリアルな実例を千日の住宅ローン無料相談ドットコムのご相談者の直近のケースでご説明しましょう。

年齢と年収

夫35歳700万円

妻34歳500万円

こども4歳、1歳

当初の住宅ローン

3950万円

2015年2月

35年返済

3年固定金利0.5%その後0.925%

現在の住宅ローン

3578万円

残り31年7ヶ月

固定期間が終わって0.925%

物件 新築一戸建て
相談内容

今後の変動金利の上昇リスクが怖く、今の内に固定金利に切り替えるかどうか悩んでいる中で、夫と妻の意見が割れている状態です。

固定金利により金利変動リスクを回避できるのは魅力的ですが、借り換え手数料、変動金利との金利差などを考えるとどちらが良いのか決めかねています。

いくつかの銀行にシミュレーションしてもらったところ借り換えには借り換え費用が90万円ほどかかるようです。

直接的には借り換え先は変動か固定か?というご相談なのですが…

  • 保証料が幾ら返金されるかを正確に把握し、
  • 同時に現在の銀行に対して金利交渉もする。

ということをお勧めしてます。

保証料の返金額を正確に知ると同時に「本気度」をアピール!

ご相談者は、りそな銀行にシミュレーションを依頼して借り換え費用が90万円かかると言われているのですが、この借り換え費用には現在の銀行の住宅ローンを一括返済することで返金される保証料が加味されていないのです。

まだ借りてから数年しか経過してませんからかなりの額が返金されるはずです。なので借り換え費用は正味半分くらいなんですよ。

そこで

現在の銀行に保証料の返金が幾らか問い合わせてみてください。

そのついでと言ってはなんですが、金利の見直しをお願いしてみてはどうですか?

とアドバイスをしました。

借り換えについて書いてるサイトは数多ありますけど、「保証料が返金される」ということを書いてるのは私くらいです。なのであまり知られていません。保証会社は窓口がありませんので、銀行の担当者を通して聞くしかないです。

ご相談者が銀行の担当者に聞いてみたところ、なんと保証料の返金額は59万円だったのです!つまり借り換え手数料に90万円払っても現在の銀行から59万円返ってきますから差し引き31万円というのが本当の借り換え費用なんですよね。

借り換え費用が正確にわかれば借り換えメリットが一発でわかる

30万円の借り換え費用を取り戻すには0.06%以上金利が下がればOKということになります(残り期間30年、返済残高35百万円の場合)。

なんで、こんなことがすぐわかるのか?千日が借り換えメリット早見表を作っているからです。

  • 借換費用30万円を取り戻すのに必要な金利引き下げ幅

(単位:%)

百万円 5年 10年 15年 20年 25年 30年
5 2.32 1.17 0.79 0.59 0.47 0.40
10 1.17 0.59 0.40 0.30 0.24 0.20
15 0.79 0.40 0.27 0.20 0.16 0.14
20 0.59 0.30 0.20 0.15 0.12 0.10
25 0.48 0.24 0.16 0.12 0.10 0.08
30 0.40 0.20 0.14 0.10 0.08 0.07
35 0.34 0.17 0.12 0.09 0.07 0.06
40 0.30 0.15 0.10 0.08 0.06 0.05

さっきの0.06%というのは、30年と35百万円の交差するところの「0.06」です。ほかの借入費用の場合も10万円~80万円まで作ってます。

借り換え費用を正確に知るには保証料の返金額は不可欠

この借り換え費用を正確に知りたいのですが、その障壁になるのが保証料の返金額です。とはいっても、電話すれば教えてくれるんですけどね。

電話するのも面倒だという人のためにだいたいの金額が計算できる表を用意しています。

この表で計算しても、かなりニアリーな数字を知ることが出来ますけど、千日はあえて現在の銀行に聞くことをお勧めします。

なぜなら、これを聞くことで交渉をスムーズに進めることが出来るからです。

「保証料の返金はいくら?」と聞くことで本気が伝わる

世の中には、保証料の返金があることすら知らない(忘れている)人の方が多いです。それを加味しないと正確な借り換え費用が計算できないにも拘らず、です。だって何十万も返ってくるんですからね。

なので、

保証料の返金はいくらになりますか?

これは、銀行の担当者にこのように変換されます。

この人は借り換えにかかる費用について専門家並みに分かっている。金利がいくら以上安くならなければ、他行に借り換えるという計算を正確にするだろう。」 

なので、「金利の見直しをしてもらいたいのです。」と続ければ、銀行として下げることの出来るギリギリのラインまで下げて回答を出してくるのです。

電話一本で0.6%に金利が下がった! 

このご相談者の場合は0.925%から0.6%に金利が下がりました。それが具体的にどういう違いなのか?計算してみましょうか。

  • 今の0.925%変動金利
  • 0.6%に金利を引き下げ(ただし印紙と手数料7万4千円)
  • 変動金利借り換え最安0.428%の住信SBIネット銀行に借り換え(ただし借り換え費用31万円)

毎月の返済額の比較シミュレーション

(単位:千円)

3578万円残り31年 現状0.925% 0.6%に引き下げ 住信SBI0.428%
毎月返済 111 105 103
60歳残高 7,748 7,454 7,301

現状では毎月11万1千円の返済です。これを電話一本で10万5千円になったのですから、それ以降31年間にわたって毎月6千円の支払いが安くなるということですね。

タイトルはこれです。

ちなみに住信SBIネット銀行に借り換えれば10万3千円です。さらに2千円減りますが、その代わりに借り換え費用がかかります。

総支払額の比較シミュレーション

定年の60歳まで繰上げ返済せずに返済して、60歳の残高を一括返済して住宅ローンを終わらせる前提です。

(単位:千円)

3578万円残り31年 現状0.925% 0.6%に引き下げ 住信SBI0.428%
追加費用 0 74 310
60歳まで返済額 33,197 31,628 30,816
60歳残高 7,748 7,454 7,301
合計 40,946 39,157 38,427
メリット 0 1,789 730

いかがでしょうか。0.6%に金利を引き下げとなったことで178万9千円の支払いが少なくなりました。

住信SBIネット銀行ではさらに73万円支払いが少なくなります。つまり、この73万円を取りに行こうと思ったら、平日にまる一日休みをとって借り換えの手続きをするということになります。

 

銀行に金利引き下げ交渉する前に必ず仮審査に通しておくべし

借り換え交渉する前に競合銀行の借り換えメリットのある住宅ローンの仮審査に通っておく必要があります。

これによって「他行の審査に通ってるので、その気になればいつでも借り換える用意があるよ」ということになりますよね。

ネット銀行の仮審査はネットだけで出来ます。でもけっこうその入力が面倒だったりします。

千日の一覧表を見れば借り換えメリットがあるのは間違いないし…

まず電話で交渉して同時進行であとからネット銀行に審査に出してもいいでしょ?

なんだったら、ハッタリだけでもいい?

こんな風に思われる人もいるかもしれませんが、金融機関との交渉に嘘やハッタリは禁物ですよ。

一発でバレます。仮審査に出すと銀行は相手の信用情報を照会します。CICとかJICCという機関が保有しているクレジットカードなどの契約内容や、支払状況や延滞の有無などの信用情報です。

それによって銀行が自分の信用情報を照会したという履歴が残るのです。

つまり、審査にも出していないのに『住信SBIの仮審査に通った』いうウソ、ハッタリはすぐ分かるというわけです。

もしも銀行の審査に通らず、そのまま現在の銀行で借り続けることになった場合でも、今後またチャンスがあるかもしれません。

再度、金利交渉可能な状況になったときに不利となりますね。

また、将来的に毎月の返済が困難になり、条件の緩和をお願いしなければならなくなるような状況になるかもしれません。そんな時にこの嘘は確実に影を落とすでしょう。

少しくらい面倒で時間がかかっても、ちゃんとした手順を踏んで交渉に臨むことが重要です。

以上、千日のブログでした。

《あとがき》

最後にオススメの借り換え住宅ローンをご紹介しておきましょう。

借り換えで最低金利!全疾病保障団信の住信SBIネット銀行

本文でも最低金利ということでシミュレーションに使った住信SBIネット銀行です。無料の団信に全疾病保障特約が付くのが魅力です。

病気になって入院費が高額になっても、高額医療保険制度で自己負担の上限は数万円です。長期間就業できず勤め先からの収入が途絶えた場合でも最長1年6カ月までは傷病手当金で生活を維持できます。

そして、この入院期間が12カ月を超えればローン残高はゼロ円になります。

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実店舗での相談サービスあるSBIマネープラザ

また、SBIマネープラザが販売する「MR.住宅ローンREAL」は、住信SBIネット銀行の商品です。ネット銀行の商品でありながら、実店舗での相談を受け付けており、実店舗から申込を受け付ける商品です。金利も全疾病保障も手数料も全く同じです。

ネット銀行には書類の記入に不備があるとその都度手戻りとなるなど、ネットならではのデメリットがありますが、そのデメリットが無くなるという点だけでも魅力的です。

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ガン50%保障が無料で付帯するじぶん銀行

変動金利では住信SBIネット銀行に次ぐ低金利でしかも保障が充実しています。

6カ月の余命宣告を受けたらローン残高はゼロ円になり、また、がんと診断された時点でローン残高が50%になります。

つまり、今後は返済が半分に軽減されるので、今の家に住みながらパートナーの看病を続けることが出来ます。その後の住宅ローンの負担は大きく軽減されるでしょう。

auユーザーならキャッシュバックがありおすすめ

auユーザーならKDDIが代理店として販売しているau住宅ローンがおすすめです。商品の中身はじぶん銀行と全く同じです。

通信料の他にも保険契約のまとめ割、au電気料金のまとめ割などでキャッシュバックが受けられますので、金利以外の部分でもメリットがあります。もちろん先ほどのガン50%保障も無料で付帯します。

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2018年8月7日

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ランキング 年齢
20代 30代 40代 50代以上
新規借入 20代800未満 30代600未満 40代600未満 50代1000未満
30代600~1200 40代600~1200 50代1000以上
20代800以上 30代1200以上 40代1200以上
借り換え 20代借換 30代借換 40代借換 50代借換
団信 20代団信 30代団信 40代団信 50代団信

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