2023年3月5日公開
どうも千日です。2023年2月24日に次の日銀総裁となる植田氏の所信聴取が行われ、その政策傾向が明らかになりました。
これに対し3月の主要銀行の住宅ローン（固定金利）は上げる銀行と下げる銀行に対応が真っ二つに分かれました。（なお変動金利は横ばい）特に予測可能性のある期間を固定する10年固定タイプについて金利を上げる銀行と下げる銀行に分かれているのに注目が集まっています。
千日のブログでは、毎月最新の金利動向と住宅ローンの選び方について分かりやすく解説しています。
具体的には、金利タイプ別に…
- 今どの金利タイプが割安になのか？
- どんな人にどの金利タイプがお勧めか？（どういう返済計画で借りるべきか？）
普通のランキングサイトでは書かない内容が盛りだくさんなので、よろしければ参考にしてください。
またYouTubeでは「変動金利が上がる2か月前までに通知🔔します」という企画をスタートしました。住宅ローンは申込から実行までに最短でも1か月から1か月半かかります。更新通知（🔔マーク）を設定し最新情報を見逃さないようにしてください。
また、最新の日米金利動向については下記ページで毎日更新しています。
植田日銀はゆっくりと確実に正常化＝引き締め
植田氏は所信聴取で、今後、自身が行う日銀政策について次のように言ってます。
私の使命は、魔法のような金融政策を行うことではない。物価目標2％のミッションを達成し、金融政策の正常化に踏み出すことだ。2％に到達しなければ副作用を起こさせないよう早く判断したい。日銀の役割は、国民に無駄な心配を起こさせずに、自分の所得や家計に注力できるよう、インフラを整えることだ。
これは、ゆっくりではあるが、確実に金融引き締めを行っていくという決意が読み解けるのです。
魔法のような金融政策を行うことではない＝金融緩和の継続
この点は私が予想したとおりでした。そして金融緩和の継続を表明し、政策の急変への懸念を和らげる意図でもあります。
前月には『植田新総裁の金融政策は、経済の現状を変えるバズーカ政策ではなく、しばらくは今の緩和政策を継続しつつ経済に合わせて手を添えるような調整・バランス型の政策が続く。』と予想しましたが、まさにそういうことです。
加えて物価目標2％を達成するということも言っています。これは前年比で物価が2％ずつ上昇していく、ゆるやかなインフレ状態を目指すということです。
これは住宅ローンを借りる私たちにとって、良いニュースですね。異次元緩和から軌道修正して正常化していくにしても細心の目配りをし、出口戦略（金融引き締め）それ自体を目的とするような拙速な利上げはやらないだろうと思います。
2％に到達しなければ副作用を起こさせないよう早く判断＝YCC政策の見直しとサプライズ
黒田総裁の金融政策の継続を明言しつつ、物価2％目標を安定的に達成できれば『出口』に向かう構えです。しかし異次元の金融緩和の副作用も率直に認め、歪みが指摘される長短金利操作の柔軟な見直しにも含みを持たせました。
この点も予想どおりですね。前月には『現状で副作用の方が問題となっているイールドカーブ・コントロール政策に対しては比較的早期にメスを入れる可能性がある』と予想していました。
現実にその『2％』にどうやって持っていくかが問題でしょう。植田氏は自身の金融政策でサプライズが起きる可能性を否定しませんでした。中央銀行と市場とのコミュニケーションにおいて朝令暮改や齟齬があってはダメですが、言ったことしかやらないというのはもっとダメなのです。憶測が渦巻く市場と、率直にかつ、巧みに渡り合うかが問われるのです。
日銀が整えるインフラ＝物価の安定の意味するところ
そして、植田総裁が日銀総裁として使命と考えていることとして、象徴的な言葉が『インフラを整える』です。経済活動において一般にインフラとは道路や通信などを指しますが、それと同列に『物価の安定』というものを位置づけており、それを整えるのが日銀の使命であると言っています。この物価は広い意味での物価であり、賃金（従業員が企業に提供する労働の対価）も含まれます。
賃金のゆるやかな上昇とともに、物価もゆるやかに上がっていく、物価の上昇によってまた賃金も上がっていくという経済の好循環を作り出すということです。これが物価目標2％ですね。
そして金利もまたカネの価格ですから、利上げは最終的に植田総裁が目指しているものだということです。ただしそれは今言うべきことではないので、黙っているということです。
住宅ローンへの意外な影響
植田新総裁が近くイールドカーブ・コントロール政策を見直す（最終的にやめる）観測が主流となっており、長期金利は日銀が新たに設定した上限の0.5%を超えてきています。
長期金利は住宅ローンの固定金利に影響するため、たとえ投機筋の空売りによる一時的な上昇であっても、住宅ローンに影響します。
10年固定を下げた三菱ＵＦＪ銀行に注目が集まる
しかし、イレギュラーな動きとして10年固定金利を下げたのが三菱ＵＦＪ銀行とソニー銀行です。他の主要銀行が金利を上げる中、この2行が10年固定金利を下げており、最も低い金利となっています。
| 10年固定金利 | 1月 | 2月 | 3月 |
| 三菱ＵＦＪ銀行 | 1.050% | 1.150% | ※1.080% |
| ソニー銀行 | 0.945% | 1.163% | 1.088% |
| PayPay銀行 | 1.050% | 1.190% | 1.210% |
※申込内容と審査結果によって、さらに引き下げした金利を利用できる場合があります。
金融のプロであれば、植田総裁の所信聴取について前述の見方をするはずですので、最終的に植田総裁の目指すものが金融正常化＝利上げであることに変わりはありません。それでありながら三菱ＵＦＪ銀行が10年固定金利を下げた理由は植田総裁の金利引き上げまでの期間を長く、金利上昇を緩やかに見積もっているためではないかと見ています。
ソニー銀行はもともと独自の動きをするケースが多かったのですが、三菱ＵＦＪ銀行は日本における民間金融機関住宅ローン取扱残高No.1（2007年から現在まで）であり、その主力とする10年固定タイプを下げたことで、今後他行が追随する可能性があります。
変動金利の上昇可能性が強く意識されている環境下で、固定金利と変動金利の折衷案として10年固定は合理的な選択です。
また三菱ＵＦＪ銀行の10年固定金利は審査の結果によってはHPの表示金利よりも引き下げした金利で借りられる可能性があります。
10年固定をお勧めする人（変動と固定の折衷案として合理的）
変動金利に当てはまるほど、売却を考えてはいないけれども、10年程度で転居する可能性が高い人には10年固定が向いています。
また、50歳くらいから住宅ローンを組む人で住宅ローン控除のためにあえてローンを借りる場合には約10年間にわたって低金利で固定できれば良いので10年固定がお勧めです。
また、変動金利に当てはまるほど資金が貯められていないけれど、10年の間に貯蓄して大幅な繰り上げ返済を検討する人にも10年固定はお勧めです。その場合、11年目からの金利引き下げ幅に注目してください。適用金利の低いネット銀行には11年目からの金利引き下げ幅がかなり減ってしまう銀行が多いのです。
変動と固定の折衷案としてのミックスローンはＮＧ
現在の金利を取り巻く環境は、非常に不安定なため、金利が大きくうごきやすいタイミングです。複数の金利タイプで審査を通しておき、直前に特定の金利タイプが高騰した場合には別の金利タイプで実行できるようにしておくことをお勧めしています。
その延長線上の考え方で、固定金利と変動金利をミックスしようと考える人もいます（複合型ローンやミックスローン）。しかし、そうしたリスクヘッジの動機で金利タイプをミックスすることはお勧めしません。
支払額が安くなるように変動をミックスするならば、おのずと変動金利で借りる金額も大きくなり、結局のところ金利上昇リスクへのケアが必要になります。固定金利だけを選んでいたら不要なタスクを今後自分に課すことになります。こういうタスクは貨幣単位で測定できませんが、まぎれもなくコストです。
金利タイプを固定にするか変動にするかは住宅の所有ポリシーによって最終的には一つに決めることをお勧めします。変動か固定かを決められないのでミックスに逃げようとしていないか？ご自身の胸に手を当てて考えてみてください。
公的融資のフラット35は金利を上げた
固定金利は上がるというのが、自然な考え方となります。事実フラット35の金利は2月から3月にかけて最大0.08ポイントの上昇となりました。
| フラット35買取型 | 1月 | 2月 | 3月 | 上昇 |
| ARUHIフラット３５ | 1.68% | 1.88% | 1.96% | 0.08% |
| フラット35保証型 | 1月 | 2月 | 3月 | 上昇 |
| ARUHIスーパーフラット９ | 1.39% | 1.59% | 1.67% | 0.08% |
| ARUHIスーパーフラット８ | 1.30% | 1.52% | 1.59% | 0.07% |
| ARUHIスーパーフラット７ | 1.29% | 1.51% | 1.58% | 0.07% |
| ARUHIスーパーフラット６ | 1.28% | 1.50% | 1.57% | 0.07% |
| 住信SBI保証型９０％ | 1.89% | 1.88% | 1.96% | 0.08% |
| 住信SBI保証型８０％ | 1.76% | 1.75% | 1.83% | 0.08% |
フラット35の買取型は、住宅金融支援機構が金融機関からフラット３５の債権を買い取って証券化し、機関投資家に債券市場を通じて「機構債」という形で販売するという仕組みになっているため、長期金利の上昇を反映しやすいのです。
フラット35はもともと民業圧迫レベルに低すぎたのです。2022年10月からの金利引き下げ制度の拡充で新築マンションなら、ほとんどの人が当初10年0.5％下がる（ZEH+維持保全）ということも鑑みると、低金利すぎてバランスブレイカーになっていました。千日のブログのみならず、他のメディアに寄稿しているコラムでも最優先でお勧めしていましたよね。
水面下では、民間金融機関からそうしたクレームを受けていた可能性も否定できません。私の目からみてもあまりに低すぎました。今のところ、ARUHIの保証型であるスーパーフラットは買取型よりも低金利を維持しています。
ウェブで手続きすれば融資手数料が割引となります。また、団信不加入とすることで団信込みの金利から0.28％引き下げられます。千日太郎がARUHIに取材したときのブログがこちらです。
唯一金利を下げた民間の金融機関は三菱ＵＦＪ銀行
民間の金融機関では35年固定を中心として金利の上昇を抑えています。下表のようにりそな銀行とみずほ銀行はわずか0.02%の上昇に抑えており、三菱ＵＦＪ銀行は0.09％下げる対応となっています。
| 35年固定金利 | 1月 | 2月 | 3月 |
| りそな銀行 | 1.395% | 1.445% | 1.465% |
| みずほ銀行 | 1.660% | 1.670% | 1.690% |
| 三菱ＵＦＪ銀行 | 1.810% | 1.880% | 1.790% |
金利としてはりそな銀行が最低金利となっていますが、前述の10年固定も鑑みれば、三菱ＵＦＪ銀行でも審査を通しておくとより安心です。
三菱UFJ銀行は1日の入院でも住宅ローンがゼロ円になる保障をつけられるので（ただし融資時点で満50歳まで）、病気のリスクを多く取っておきたい方にはさらにお勧めです。
固定金利は上昇傾向にあるので変動金利を選択する人の心構え
民間銀行としては、日銀が利上げすれば、変動金利を上げるだけで確定した利ザヤを得ることができます。そのため、民間銀行の多数派は変動金利を低金利で据え置き、変動金利へ誘導しようとするでしょう。
ただし、変動金利は私たちが金利上昇リスクを負います。つまり、「将来金利が上昇することを想定して利用する」ものであり、「将来金利が上昇しないと信じて利用する」ものではありません。むろん変動金利が上がると予想しながら変動金利を選ぶ人はいないと思いますが、そうであっても金利上昇に備えた資金の確保やマイホームの売却相場の把握を行うことを前提に、変動金利を選ぶようにしてください。
変動金利をお勧めする人＝金利上昇を想定できる人
そのため、わたしが変動金利を勧めるタイプの人は「金利上昇を想定できる人」です。具体的には次のどれか１つ以上にバッチリ当てはまるという人は変動金利に向いています。
- 毎月返済額にかなり余裕のある人
- 繰り上げ返済資金が潤沢にある人
- 物件のリセールを想定して物件選びをしている人
３つのうち１．毎月返済額にかなり余裕があるというのは、毎月の元利均等返済額が手取り月収の3割以下という人です。最近は夫婦共働きが増えてきており、夫婦二人ならば3割以下だけども、夫単独だと4割を超えるという人が多いです。このような場合は、「かなり余裕がある」のは夫婦共働きが維持できている間だけであり、片方の収入が無くなると、全く余裕がなくなるので変動金利が向いているとまでは言えません。
次の２．繰り上げ返済資金が潤沢にあるというのは、金利が上昇したときに即座に繰り上げ返済して金利上昇を相殺できれば良いという考え方です。金利がどれだけ上がったら、いくら繰り上げ返済しなければならないか？は下記のシミュレーションでやってみてください。
ここで出ているレベルの金額を繰り上げ返済する資力が現時点であるなら、お勧めできます。ただしこの金額を見て大きなプレッシャーを感じるならば、それは金利上昇リスクが無視できない心理的な圧力になるということです。変動金利はお勧めしません。
最後の３．物件のリセールを想定して物件選びをしている人は、将来の状況によっては売却することで住宅ローンを清算することを選択肢として持っている人だとも言えます。資産の処分について一つでも選択肢が多いということは、具体的な金額として換算はできなくても、経済的な資産と同等に捉えることができます。つまり、１．の収入や２．の資金に代替しうると言えます。
金利が上昇して維持が困難と判断したら、比較的ためらうことなく任意売却を実行に移すことが出来る人です。現実的に変動金利をお勧めすることが出来ます。
３つに共通するのは現実的に「金利上昇を想定できる人」なのです。
お勧めする変動金利は5年ルールと125%ルールのあるもの
金利が上昇した場合、すぐに毎月の返済額が増えるとは限りません。これが５年ルールと125％ルールです。
- ５年ルール：金利が上昇しても５年は従前の毎月返済額を維持する。
- 125％ルール：6年目から毎月返済額を増加させる場合、直前の1.25倍を上限とする。
この２つのルールが適用されると、変動金利がどんなに急上昇しても5年間は毎月の返済額が増えません。ただし利息は増えますので、元金が予定どおりに減らないということになります。そのため6年目から帳尻を合わせるために毎月返済額を増やすのですが、その場合の上限は直前の1.25倍までに制限されるというものです。
この２つのルールはすべての銀行の変動金利に適用されるものではありません。例えばPayPay銀行、SBI新生銀行、ソニー銀行の変動金利にはありません。
5年ルールと125%ルールの適用がない銀行は毎月更新コロナ禍の利上げ金利先読み住宅ローンランキング - 千日のブログ 家と住宅ローンのはてな？に答えるの「デメリット」で注意を喚起していますので確認してください。
また、５年ルールと125%ルールの適用がある銀行でも、「元金均等返済」方式を選択すると、５年ルールと125%ルールの適用がなくなるのでこれも注意が必要です。
35年、20年固定をお勧めする人のタイプ
最後に35年、20年の固定金利の金利タイプごとにお勧めする人のタイプについてまとめておきましょう。
35年固定をお勧めする人
35年固定の代表格といえばフラット35ですが、新たな金利引下げ制度として、フラット35維持保全型がスタートしています。この維持保全型は従来からあるフラット35Sとの相性が良く、併用できるケースが多いです。
またフラット35S（ZEH）が開始されていますが当初5年間年0.5％、6年目から10年目まで年0.25％引き下げとなります。
また併用ルールがポイント制に整理されたとで従来よりも複数の引下げ制度を利用できる人が増えています。
拡大された金利引下げ制度を併用することで実際にフラット３５で借りる人の適用金利としては下がる人が出てくるでしょう。特にフラット３５の金利引下げ制度に多く当てはまる人については35年固定がお得になります。
- 高い環境性能の住宅を取得する人（Sやリノベ）
- 維持保全に優れた住宅を取得する人（維持保全型）
- 特定のエリアで住宅を取得する子育て世帯（地域連携型）
20年固定をお勧めする人
20年固定は、20年で完済する計画でかつ、後述のauじぶん銀行に付帯しているガン50％保障の恩恵が高い人にお勧めです。具体的には40台から50歳未満で住宅ローンをスタートする人ですね。
しかし、最近では最低金利を出しているauじぶん銀行などよりも35年固定やフラット３５の方が低金利となっているため、事実上お勧めできません。
以上、千日のブログでした。
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現在のリスクと老後破産のリスクを軽減するために、資産と負債を突き合わせて現状把握し、老後を見える化する方法について分かりやすく解説しています。
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2023年3月5日千日太郎
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| ランキング | 年齢 | |||
|---|---|---|---|---|
| 20代 | 30代 | 40代 | 50代以上 | |
| 新規借入 | 20代800未満 | 30代600未満 | 40代600未満 | 50代1000未満 |
| 30代600～1200 | 40代600～1200 | 50代1000以上 | ||
| 20代800以上 | 30代1200以上 | 40代1200以上 | ||
| 共働き夫婦 | 20代共働き | 30代共働き | 40代共働き | 50代共働き |
| 独身 | 20代独身 | 30代独身 | 40代独身 | 50代独身 |
| 団信 | 20代団信 | 30代団信 | 40代団信 | 50代団信 |
| 借り換え | 20代借換 | 30代借換 | 40代借換 | 50代借換 |
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