2023年2月18日公開
どうも千日です。次の日銀総裁は経済学者の植田和男氏となり、その政策に注目が集まっています。
アベノミクスを背景とした異次元の金融緩和政策が行き詰まってきている現状では、政策転換への期待から、住宅ローンの固定金利を上げる金融機関が増えています。しかし変動金利は低金利で横ばいとなっています。
この記事は、最新の金利動向と住宅ローンの選び方について分かりやすく解説します。
具体的には、金利タイプ別に…
- 今どの金利タイプが割安になのか？
- どんな人にどの金利タイプがお勧めか？（どういう返済計画で借りるべきか？）
普通のランキングサイトでは書かない内容が盛りだくさんなので、よろしければ参考にしてください。
またYouTubeでは「変動金利が上がる2か月前までに通知🔔します」という企画をスタートしました。住宅ローンは申込から実行までに最短でも1か月から1か月半かかります。更新通知（🔔マーク）を設定し最新情報を見逃さないようにしてください。
また、最新の日米金利動向については下記ページで毎日更新しています。
植田総裁の金融政策は説明力と正常化
日銀の金融政策は、インフレ率や経済成長率、労働市場、為替など多数の要因を考慮して決定されます。現在の日本のインフレ率は上がってきているものの、欧米と比較してまだ低く、経済成長も緩やかです。総裁が変わったからといって、すぐ利上げすべきタイミングとは言えません。
さらに日銀の利上げの判断にあたっては、住宅ローンをはじめ経済に与える影響を慎重に評価する必要があります。また、国内外の様々な要因が金融政策に影響を与えるため、大前提として極めて予想が困難なものです。
ちなみに、前任の黒田氏は安部前首相のアベノミクス３本の矢のひとつ「金融緩和」を背負って就任しました。大胆な金融緩和政策によって市場で流通する貨幣の量を増やしデフレマインドを払拭する、つまり日銀が金融政策によって現状を変えることを求められたわけです。
マイナス金利政策やイールドカーブ・コントロール政策など、どれも「黒田バズーカ」と表現されるサプライズ政策となりました。サプライズ政策となったのはデフレマインドにカンフル剤を打ち込むための必然ともいえるでしょう。
これに対して植田氏には政権からの明確な政策を担っているわけでは無いですよね。あえて言うならばアベノミクスからの刷新、つまりサプライズからの「説明力」と異次元の金融緩和からの「正常化」が求められています。
まずイールドカーブ・コントロール政策から見直す
植田新総裁の金融政策は、経済の現状を変えるバズーカ政策はなく、しばらくは今の緩和政策を継続しつつ経済に合わせて手を添えるような調整・バランス型の政策が続くと予想しています。
しかし現状で副作用の方が問題となっているイールドカーブ・コントロール政策に対しては比較的早期にメスを入れる可能性があるでしょう。マイナス金利政策については、金融機関の変動金利に与える影響が大きいため、より慎重になると予想しています。
日本経済新聞が日銀ウォッチャー20人に取材したところによると、ほぼ全員が2023年中に長期金利操作政策（イールドカーブ・コントロール政策）を見直すだろうと回答しています。
これに対して、マイナス金利解除については2023年に予想している人はわずか4人であり、半数の11人が2024年と予想しています。
マイナス金利政策の撤廃は慎重にならざるを得ない
植田総裁はマクロ経済学に加え金融論を専門としており、金融機関の懐事情への理解も深いです。
現状、利上げ期待がこれだけ盛り上がっている状況下で、日銀がマイナス金利政策をやめてゼロ金利に戻すと、政策金利の上昇以上に短プラが上がる可能性もあるということは十分に理解しているでしょう。
そのため、植田総裁がマイナス金利政策にメスを入れるにあたっては、かなり慎重にならざるを得ないと見ています。
植田新総裁の話が出るまではイールドカーブ・コントロール政策をやめるタイミングとマイナス金利政策をゼロ金利政策にもどすタイミングは同時ではないか？と予想していました。しかし、経済学者の植田新総裁が客観的なデータに基づきフラットに判断し、市場に丁寧に説明することを前提とすれば、まず副作用が多く効果の見込めないイールドカーブ・コントロール政策だけをやめて、マイナス金利政策はしばらく維持するという選択肢も現実的になってくると思います。
住宅ローンの変動金利と固定金利への影響は？
市場でも植田新総裁がイールドカーブ・コントロール政策を見直す（最終的にやめる）観測が主流となっており、長期金利は日銀が新たに設定した上限の0.5%を超えてきています。これは主に投機筋（インデックスファンド等）が日本国債の空売りを仕掛けているためであり、必ずしも、日本経済の見通しを反映したものとは言えません。
まず、住宅ローンの変動金利は長期金利ではなく、政策金利の影響を受けるため直接的な影響はありません。
しかし、住宅ローンの固定金利に影響するため、たとえ投機筋の空売りによる一時的な上昇であっても、住宅ローンに影響しないとは言い切れないですね。
つまり、民間金融機関の固定金利は上がる可能性があります。ただし民間金融機関の固定金利には住宅金融支援機構のフラット35という目の上のたんこぶがあり、このフラット35の金利を無視して上げられないという面もあるのです。
つまり、フラット35の金利動向を読めば、おのずと民間金融機関の固定金利の動向も読めてくるということになります。
フラット35（買取型）は民業圧迫の低金利を修正
フラット35（買取型）については、なんと植田総裁に決まる前から0.2ポイントの大幅上昇となっています。うがった見方かもしれませんが、民間金融機関の利益をおもんばかった金利の上昇ではないかと見ています。
| フラット35買取型 | 1月 | 2月 | 上昇 |
| アルヒフラット３５ | 1.68% | 1.88% | 0.20% |
フラット35の買取型は、住宅金融支援機構が金融機関からフラット３５の債権を買い取って証券化し、機関投資家に債券市場を通じて「機構債」という形で販売するという仕組みになっています。
融資のときに窓口になるのは民間金融機関ですが、その債権を買い取り、最終的に債権者となるのは住宅金融支援機構ですから、フラット３５の金利を決めるのは住宅金融支援機構なのですね。
債権者となる住宅金融支援機構は独立行政法人なので、急激な金利上昇時には、住宅ローンの金利上昇を緩和させようとするのですが、1月から2月にかけては長期金利が上がっていないのに、大幅な上昇となっているのです。
これはさすがに上記のスキームによっていると言い難いものがあります。おそらく政府側の政策的な意向で上昇したとみています。つまり次の総裁の植田日銀がイールドカーブ・コントロール政策にメスを入れる入れないにかかわらずフラット35の金利は上がっているわけです。
フラット35はもともと民業圧迫レベルに低すぎたのです。2022年10月からの金利引き下げ制度の拡充で新築マンションなら、ほとんどの人が当初10年0.5％下がる（ZEH+維持保全）ということも鑑みると、低金利すぎてバランスブレイカーになっていました。千日のブログのみならず、他のメディアに寄稿しているコラムでも最優先でお勧めしていましたよね。
水面下では、民間金融機関からそうしたクレームを受けていた可能性も否定できません。私の目からみてもあまりに低すぎました。
フラット35（保証型）に明暗あり
保証型の主要行はARUHIと住信SBIネット銀行ですが、大きく対応が違っています。ARUHIスーパーフラットが買取型の上昇と同じ程度の上昇に対し、住信SBIネット銀行は逆に下げています。
これは住信SBIネット銀行がフラット35（買取型）よりも先に金利を大幅に上げており、ARUHIはフラット35（買取型）と同じタイミングで金利を上げたためであり、2月の着地点としては同じ水準なのです。
ARUHIの方は団信不加入とすることで0.28%下がるため、団信不加入の金利としています。
| フラット35保証型 | 1月 | 2月 | 上昇 |
| ARUHIスーパーフラット９ | 1.39% | 1.59% | 0.20% |
| ARUHIスーパーフラット８ | 1.30% | 1.52% | 0.22% |
| ARUHIスーパーフラット７ | 1.29% | 1.51% | 0.22% |
| ARUHIスーパーフラット６ | 1.28% | 1.50% | 0.22% |
| 住信SBI保証型９０％ | 1.89% | 1.88% | -0.01% |
| 住信SBI保証型８０％ | 1.76% | 1.75% | -0.01% |
買取型に対し、フラット35（保証型）は民間金融機関が貸す住宅ローンの債権を住宅金融支援機構が保証するという仕組みになっています。
上図のように、買取型と同じく金融マーケットから資金を集めていますが、住宅ローンの債権者は民間金融機関のままです。つまり、金融機関は住宅金融支援機構に保証料を払ったうえで儲けが出るようにフラット35の金利を決めているのです。
そのため、保証型のフラット35は取り扱う金融機関の裁量によって決められるのです。これまでは、明らかに保証型の方が買取型よりも低い金利となっていたのですが、住信SBIネット銀行の保証型（90％）は買取型よりも高い金利となっています。
今のところ、ARUHIの保証型であるスーパーフラットは買取型よりも低金利を維持しています。
ウェブで手続きすれば融資手数料が割引となります。また、団信不加入とすることで団信込みの金利から0.28％引き下げられます。千日太郎がARUHIに取材したときのブログがこちらです。
金利上昇を抑えた民間の金融機関は三菱UFJ銀行とりそな銀行
民間の金融機関では35年固定を中心として金利の上昇を抑えています。下表のようにみずほ銀行はわずか0.01%の上昇に抑えており、りそな銀行は0.05％の上昇に抑えています。
フラット35が金利引き下げ制度で当初10年間0.5%下がることも加味すると、おおむね似た水準になってきていると言えそうです。
| 35年固定金利 | 1月 | 2月 | 上昇 |
| りそな銀行 | 1.395% | 1.445% | 0.05% |
| みずほ銀行 | 1.660% | 1.670% | 0.01% |
| 三菱ＵＦＪ銀行 | 1.810% | 1.880% | 0.07% |
金利としてはりそな銀行が最低金利となっていますが、今後の上昇可能性ということも鑑みれば、みずほ銀行や三菱ＵＦＪ銀行でも審査を通しておくとより安心です。
三菱UFJ銀行は1日の入院でも住宅ローンがゼロ円になる保障をつけられるので（ただし融資時点で満50歳まで）、病気のリスクを多く取っておきたい方にはさらにお勧めです。
固定金利は上昇傾向にあるので変動金利を選択する人の心構え
民間銀行としては、日銀が利上げすれば、変動金利を上げるだけで確定した利ザヤを得ることができます。そのため、民間銀行の多数派は変動金利を低金利で据え置き、変動金利へ誘導しようとするでしょう。
ただし、変動金利は私たちが金利上昇リスクを負います。つまり、「将来金利が上昇することを想定して利用する」ものであり、「将来金利が上昇しないと信じて利用する」ものではありません。むろん変動金利が上がると予想しながら変動金利を選ぶ人はいないと思いますが、そうであっても金利上昇に備えた資金の確保やマイホームの売却相場の把握を行うことを前提に、変動金利を選ぶようにしてください。
変動金利をお勧めする人＝金利上昇を想定できる人
そのため、わたしが変動金利を勧めるタイプの人は「金利上昇を想定できる人」です。具体的には次のどれか１つ以上にバッチリ当てはまるという人は変動金利に向いています。
- 毎月返済額にかなり余裕のある人
- 繰り上げ返済資金が潤沢にある人
- 物件のリセールを想定して物件選びをしている人
３つのうち１．毎月返済額にかなり余裕があるというのは、毎月の元利均等返済額が手取り月収の3割以下という人です。最近は夫婦共働きが増えてきており、夫婦二人ならば3割以下だけども、夫単独だと4割を超えるという人が多いです。このような場合は、「かなり余裕がある」のは夫婦共働きが維持できている間だけであり、片方の収入が無くなると、全く余裕がなくなるので変動金利が向いているとまでは言えません。
次の２．繰り上げ返済資金が潤沢にあるというのは、金利が上昇したときに即座に繰り上げ返済して金利上昇を相殺できれば良いという考え方です。金利がどれだけ上がったら、いくら繰り上げ返済しなければならないか？は下記のシミュレーションでやってみてください。
ここで出ているレベルの金額を繰り上げ返済する資力が現時点であるなら、お勧めできます。ただしこの金額を見て大きなプレッシャーを感じるならば、それは金利上昇リスクが無視できない心理的な圧力になるということです。変動金利はお勧めしません。
最後の３．物件のリセールを想定して物件選びをしている人は、将来の状況によっては売却することで住宅ローンを清算することを選択肢として持っている人だとも言えます。資産の処分について一つでも選択肢が多いということは、具体的な金額として換算はできなくても、経済的な資産と同等に捉えることができます。つまり、１．の収入や２．の資金に代替しうると言えます。
金利が上昇して維持が困難と判断したら、比較的ためらうことなく任意売却を実行に移すことが出来る人です。現実的に変動金利をお勧めすることが出来ます。
３つに共通するのは現実的に「金利上昇を想定できる人」なのです。
お勧めする変動金利は5年ルールと125%ルールのあるもの
金利が上昇した場合、すぐに毎月の返済額が増えるとは限りません。これが５年ルールと125％ルールです。
- ５年ルール：金利が上昇しても５年は従前の毎月返済額を維持する。
- 125％ルール：6年目から毎月返済額を増加させる場合、直前の1.25倍を上限とする。
この２つのルールが適用されると、変動金利がどんなに急上昇しても5年間は毎月の返済額が増えません。ただし利息は増えますので、元金が予定どおりに減らないということになります。そのため6年目から帳尻を合わせるために毎月返済額を増やすのですが、その場合の上限は直前の1.25倍までに制限されるというものです。
この２つのルールはすべての銀行の変動金利に適用されるものではありません。例えばPayPay銀行、SBI新生銀行、ソニー銀行の変動金利にはありません。
5年ルールと125%ルールの適用がない銀行は毎月更新コロナ禍の利上げ金利先読み住宅ローンランキング - 千日のブログ 家と住宅ローンのはてな？に答えるの「デメリット」で注意を喚起していますので確認してください。
また、５年ルールと125%ルールの適用がある銀行でも、「元金均等返済」方式を選択すると、５年ルールと125%ルールの適用がなくなるのでこれも注意が必要です。
35年、20年、10年固定をお勧めする人のタイプ
最後に35年、20年、10年の固定金利の金利タイプごとにお勧めする人のタイプについてまとめておきましょう。
35年固定をお勧めする人
35年固定の代表格といえばフラット35ですが、新たな金利引下げ制度として、フラット35維持保全型がスタートしています。この維持保全型は従来からあるフラット35Sとの相性が良く、併用できるケースが多いです。
またフラット35S（ZEH）が開始されていますが当初5年間年0.5％、6年目から10年目まで年0.25％引き下げとなります。
また併用ルールがポイント制に整理されたとで従来よりも複数の引下げ制度を利用できる人が増えています。
拡大された金利引下げ制度を併用することで実際にフラット３５で借りる人の適用金利としては下がる人が出てくるでしょう。特にフラット３５の金利引下げ制度に多く当てはまる人については35年固定がお得になります。
- 高い環境性能の住宅を取得する人（Sやリノベ）
- 維持保全に優れた住宅を取得する人（維持保全型）
- 特定のエリアで住宅を取得する子育て世帯（地域連携型）
20年固定をお勧めする人
20年固定は、20年で完済する計画でかつ、後述のauじぶん銀行に付帯しているガン50％保障の恩恵が高い人にお勧めです。具体的には40台から50歳未満で住宅ローンをスタートする人ですね。
しかし、11月には最低金利を出しているネット銀行よりも35年固定やフラット３５の方が低金利となっているため、事実上お勧めできません。
10年固定をお勧めする人
変動金利に当てはまるほど、売却を考えてはいないけれども、10年程度で転居する可能性が高い人には10年固定が向いています。
また、50歳くらいから住宅ローンを組む人で住宅ローン控除のためにあえてローンを借りる場合には約10年間にわたって低金利で固定できれば良いので10年固定がお勧めです。
また、変動金利に当てはまるほど資金が貯められていないけれど、10年の間に貯蓄して大幅な繰り上げ返済を検討する人にも10年固定はお勧めです。PayPay銀行の10年固定は11年目からの金利引下げ幅が大きいので、お勧めしやすいです。
複数の金利タイプで審査を通すべきだがミックスは逃げ
現在の金利を取り巻く環境は、非常に不安定なため、金利が大きくうごきやすいタイミングです。複数の金利タイプで審査を通しておき、直前に特定の金利タイプが高騰した場合には別の金利タイプで実行できるようにしておくことをお勧めしています。
その延長線上の考え方で、固定金利と変動金利をミックスしようと考える人もいます（複合型ローンやミックスローン）。しかし、そうしたリスクヘッジの動機で金利タイプをミックスすることはお勧めしません。
支払額が安くなるように変動をミックスするならば、おのずと変動金利で借りる金額も大きくなり、結局のところ金利上昇リスクへのケアが必要になります。固定金利だけを選んでいたら不要なタスクを今後自分に課すことになります。こういうタスクは貨幣単位で測定できませんが、まぎれもなくコストですよ。
金利タイプを固定にするか変動にするかは住宅の所有ポリシーによって最終的には一つに決めることをお勧めします。変動か固定かを決められないのでミックスに逃げようとしていないか？ご自身の胸に手を当てて考えてみてください。
以上、千日のブログでした。
こちら去年発売の「住宅破産」は最近になってkindleで購読が増えてきています。経済紙や新聞の取材を受ける際に本書について聞かれることが増えてきました。
現在のリスクと老後破産のリスクを軽減するために、資産と負債を突き合わせて現状把握し、老後を見える化する方法について分かりやすく解説しています。
是非よんでみてください！
2023年2月18日千日太郎
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| ランキング | 年齢 | |||
|---|---|---|---|---|
| 20代 | 30代 | 40代 | 50代以上 | |
| 新規借入 | 20代800未満 | 30代600未満 | 40代600未満 | 50代1000未満 |
| 30代600～1200 | 40代600～1200 | 50代1000以上 | ||
| 20代800以上 | 30代1200以上 | 40代1200以上 | ||
| 共働き夫婦 | 20代共働き | 30代共働き | 40代共働き | 50代共働き |
| 独身 | 20代独身 | 30代独身 | 40代独身 | 50代独身 |
| 団信 | 20代団信 | 30代団信 | 40代団信 | 50代団信 |
| 借り換え | 20代借換 | 30代借換 | 40代借換 | 50代借換 |
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