フラット３５の金利が1％を切る環境下で住宅ローンのベストチョイスは？
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どうも千日です。本日、機構債の表面利率が発表されました。0.21%と7月から変わらず横ばいでしたが、フラット３５の金利は0.01%下がりました！
最新予想
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| フラット35買取型 8月 |
団信込み | 団信抜き |
| 10年～20年 | 1.11% | 0.91% |
| 21年～35年 | 1.17% | 0.97% |
上記はフラット３５の中でもポピュラーな「買取型」ですが、最近は各金融機関の特色を出した「保証型」の金利が魅力を増しているのです！
| フラット35保証型 8月 |
団信込み | 団信抜き | Sの当初5年又は10年 | 頭金 |
| 住信SBI保証型９０％ |
1.05% | 取扱なし | 団信込み0.80% | １割 |
| 住信SBI保証型８０％ |
0.97% | 取扱なし | 団信込み0.72% | ２割 |
| ARUHIスーパーフラット８ | 1.07% | 0.79% | 団信抜き0.54% | ２割 |
| 1.02% | 0.74% | 団信抜き0.49% | ３割 |
一定の頭金を入れるor団信不加入とすることで、35年の超長期固定金利でも1％を切る金利がデフォになってきているのが、最近の特徴です。
フラット３５の金利予想のカギとなる機構債とは？
まずは、フラット３５の金利が決まるプロセスについてお話しておきます。この記事で書いている予想は、予想というよりも予定に近いレベルの精度なのですよ。
フラット３５を借りるには、民間金融機関やモーゲージバンクで申込をしますが、実質的に融資をしているのは住宅金融支援機構という国の機関です。
そして、住宅金融支援機構は投資家に「機構債」を販売してフラット３５の資金を調達しているのです。
機関投資家は国債のような安全資産として機構債を購入しているので、機構債の表面利率は、それを発表する時点の長期金利＝国債の利回りとほぼ連動するのです。
また、フラット３５の金利を売り値とすると、機構債の表面利率は仕入れ値のようなものですよね。仕入れ値が上がれば売り値も上がり、仕入れ値が下がれば売り値も下がるということです。
10年国債利回りとフラット35（機構債表面利率）の推移
実際に連動しているのか？グラフで直近までの推移を見ると一目瞭然です。
10年国債利回り、機構債表面利率、フラット３５金利は、まるでなぞったかのように連動していることが見て取れます。
そして7月は一段と下がり、8月は横ばいに推移しています。
（注）年月は対象のフラット35の適用金利なので、時点としては前月の20日前後の金利です。例えば2019年8月のフラット35に対応する機構債の表面利率の発表は7月19日ですので、7月18日終値の金利をとっています。
機構債の表面利率とフラット３５の金利差は0.97%
ひときわ大きく下がっている、8月の機構債の表面利率とフラット３５金利をクローズアップしました。
機構債の表面利率が仕入れ値で、フラット３５の金利は売り値のようなものです。住宅金融支援機構は公的機関ですから、経費だけを回収できればいいので、仕入れ値と売り値の差はほぼ一定になるのです。
| 年月 | 機構債 | フラット35 | 金利差 |
|---|---|---|---|
| 2019年4月 | 0.31% | 1.27% | 0.96% |
| 2019年5月 | 0.33% | 1.29% | 0.96% |
| 2019年6月 | 0.31% | 1.27% | 0.96% |
| 2019年7月 | 0.21% | 1.18% | 0.97% |
| 2019年8月 | 0.21% | 1.17% | 0.96% |
ここまで、機構債の表面利率とフラット３５の金利の差は0.96%～0.97%でほぼ一定して推移していますよね。
2019年後半のフラット３５金利予想
ここまで金利が下がっているのは米経済の成長鈍化に伴う米長期金利の低下が日本に波及しているためです。
また、パウエル米連邦準備理事会（FRB）議長の議会証言を受けて、米国の利下げ観測が強まり、世界的に金利低下が進むという見方から債券が買われ（債券価格が上がり）金利が低下しています。
現時点の米国長期金利は7月末の利下げを織り込んだ水準ですから、8月の月初にフラット３５の金利が発表されるまでの間は今の低金利が続くということになりますね。
9月以降も今の低金利が続く
米国の利下げに加えて、日本国内では、10月に消費増税を控えていて、さらなる金融緩和政策の必要性が問われているタイミングです。
未曾有の大事件が発生するなどしない限り、基本的に今の低水準で推移していくでしょう。
2019年のフラット３５（買取型）の実績は以下のようになっています。7月を境に大きく下がり、今後もこの傾向は続くでしょう。
| フラット35（買取型） | 期間21～35年 |
|---|---|
| 1月 | 1.33% |
| 2月 | 1.31% |
| 3月 | 1.27% |
| 4月 | 1.27% |
| 5月 | 1.29% |
| 6月 | 1.27% |
| 7月 | 1.18% |
| 8月 | 1.17% |
これから、フラット３５は狙い目ですよ。
フラット35のオススメは二つの「保証型」
フラット35は安心の固定金利です。今後金利がどれだけ上がったとしても、実行時の金利が絶対に変わらない唯一の住宅ローンです。
住信SBIネット銀行のフラット３５（保証型）は低金利だけでなく団信の保障が充実
低金利も魅力ですがフラット３５でありながら、住信SBIネット銀行の目玉である「全疾病保障」が金利上乗せ無しで付けられるということがメリットです。
この保険料は銀行が負担します。保険会社の査定の結果、全疾病保障に加入できない場合でもフラット３５（保証型）で住宅ローンを借りることが出来ます。
全疾病保障の内容はざっと以下のとおりです。
- ８つの特定疾病及び重度慢性疾患で12か月連続して働けなくなったら住宅ローンがゼロ円になる。
- ８つの特定疾病及び重度慢性疾患以外でも入院により12か月連続して働けなくなったら住宅ローンがゼロ円になる。
この「12か月連続して働けないor入院」という条件はかなり高いことは確かです。しかし、もし加入できるなら、もちろん入っておいた方がおトクですよ。
SBIマネープラザでプロにシミュレーションしてもらった
自分の場合、幾らの頭金がベストなのか？詳く相談したい方は、SBIマネープラザがお勧めです。
住宅ローンアドバイザーが相談者の資金計画を聞きながら、住宅ローン返済までのシミュレーションまでやってくれます。いまなら来店者にＡｍａｚｏｎギフト券のプレゼントもあります。
私もフラット３５を借りるにあたって、この無料相談を利用しました。
団信不加入ならアルヒスーパーフラットがベストチョイス
フラット３５は団信への加入が任意であり、健康上の理由によって団信に加入できない人でも住宅ローンを借りられることがメリットです。
フラット３５の金利には団信の保険料が込みとなっており、団信不加入とする場合は団信込みの金利から0.2%の引き下げとなります。
しかし、アルヒスーパーフラットに限っては0.28%の引き下げとなるため、団信不加入ならばアルヒスーパーフラットが最も低金利で借りられるのです。
| ARUHI スーパーフラット 2019年8月実行金利（団信不加入） | |||
| 商品名 | 借入期間 | 実行金利 | |
| 当初10年間 | 11年目以降 | ||
| ARUHI スーパーフラット7S | 15年～35年 | 年0.490% | 年0.740% |
| ARUHI スーパーフラット8S | 年0.540% | 年0.790% | |
| ARUHI スーパーフラット9S | 年0.590% | 年0.840% | |
| ARUHI スーパーフラット借換 | 年0.840% | ||
特に次のような方にオススメです。
- 健康上の理由で団信に加入できない人。
- 30代前半で団信よりも一般の生命保険の方が割安な人。
- 独身でマンションを買うので、そもそも団信の必要性がない人。
アルヒスーパーフラットは頭金1割、2割、3割で0.05%ずつ金利が下がっていく商品ラインナップになっています。頭金を入多くれて低金利にするならばお勧めです。
まとめ～これからの金利動向と無料セミナーのご案内
これからのフラット３５は1％を切る金利で借りることが基本になりそうです。ただし記事の執筆時点で公開されている情報に基づきますので、実際の金利動向とは異なってくることも大いにあり得ます。
なかなかリアルタイムにお話しできないのが、Ｗｅｂメディアの弱点ですね。
- 2019年7月31日に8月のフラット３５金利が発表されたので、金利を更新しました。
以上、千日のブログでした。
《あとがき》
千日太郎の金利予想は、常に最も早い段階で確度の高い予想を公開しています。
ただし記事の執筆時点で公開されている情報に基づいていますので、実際の金利の動向と異なってくることは大いにあり得ることです。
くれぐれも、用法用量を守ってご利用ください。
また、セミナーでお話することのリクエストを募集しています。ブログに書けないようなことでも、事前に準備しておけばセミナー限定でお答えできるケースもあります。お待ちしています！
youtubeでセミナーの内容を一部公開していますので、良かったら観てみてくださいね。
2019年11月18日
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| ランキング | 年齢 | |||
|---|---|---|---|---|
| 20代 | 30代 | 40代 | 50代以上 | |
| 新規借入 | 20代800未満 | 30代600未満 | 40代600未満 | 50代1000未満 |
| 30代600～1200 | 40代600～1200 | 50代1000以上 | ||
| 20代800以上 | 30代1200以上 | 40代1200以上 | ||
| 借り換え | 20代借換 | 30代借換 | 40代借換 | 50代借換 |
| 団信 | 20代団信 | 30代団信 | 40代団信 | 50代団信 |
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