千日のブログ 家と住宅ローンのはてな?に答える

千日太郎が送る住宅ローンの最新ニュース、ほぼ毎日21時にYouTube生配信、失敗しないマイホームの購入から返済計画のバイブルとして、多くの方からご支持頂いています。

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20代後半共働き夫婦がフルローンで注文住宅を建てる!住宅ローンの選び方を解説

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夫の収入だけで住宅ローンを組むより夫婦合算する方が現実的?

どうも千日です。最近ペアローンの相談が増えています。

夫が働き、妻は専業主婦。

こういう形態の夫婦が少数派となってきているのですよ。確かに統計的には男性の収入の方がまだまだ高いです。

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(国税庁調査 平成27年度年齢階層別サラリーマンの平均給与(税込))

しかし、その格差は徐々になくなってきていますし、夫婦によっては全く同じとか、妻の方が多いというケースもそれほど珍しくはなくなってきています。

そうなってくると、夫の収入だけで住宅ローンを組むよりも、夫婦の収入を合算して住宅ローンを組む方が現実的だということになってきますよね。

だって事実として夫婦それぞれの収入があることを前提として家計を回しているのですから、住居費についても夫婦の収入を合計して資金計画を立てるのが自然です。

しかし同時に、

じゃあ夫婦二人で住宅ローンを借りてください。

とは言えないのが現実です。

住宅ローンは個人が借りるものであって、夫婦で借りるものじゃないからなんですよ。

  • 夫婦で返すという経済的な実態。
  • あくまで借入は個人という法律上の関係。

この捻じれた関係に折り合いをつける必要があります。

相談:20代後半、年収400万共働き夫婦の場合

お知恵を拝借いたしたく、宜しくお願いいたします。  

居住予定の家族の年齢と年収 夫27歳年収400万円、妻29歳年収400万円、0歳児の3人家族
自己資金の額 0円(手数料分は用意できます)
物件価格 3200万円 土地800万円、建物2000万、付帯工事他400万
物件のタイプ 注文建築 引渡しの予定月2019年5月
借入予定額 3200万円
住宅ローン

SBIネット銀行かじぶん銀行かな、と思っていたところ両者はつなぎ融資がないことに気づきました。そこで行き詰まってしまいまして…。

地銀では、勤務先が提携しているとのことで優遇金利を案内してもらったのですがそれでも0.97です(保証料なし)。

相談内容

フルローンで注文住宅で共働きの場合どのような選択をすれば良いでしょうか。

変動の場合、千日さんが勧めてらっしゃる返済額の1/4を繰り上げ返済のために貯金するというルールは守れそうですし、フルローンなので変動が自分たちに合っているかな、というところまで考えられました。

フラットも、フラット35sの金利Bが標準の使用でも適応になりそうですが、それでも団信に入って、自己資金1割分も借りて…となるとどうなのだろう…と。

このように、フルローンで注文住宅で共働きの場合どのような選択をすれば良いでしょうか?どうぞアドバイスをよろしくお願いします。

夫婦合算ではOKでも個々にはレンジを超えるケース

では、まずこの住宅ローンが無理なく返済できるのか?というところから検討します。千日は「無理なく完済できる住宅ローン」をシミュレーションするために、4つのルールを提唱しています。

  1. 毎月の返済は手取り月収の4割以下でボーナス払いなし
  2. 返済額が一定になる元利均等返済方式
  3. シミュレーションの金利は固定金利
  4. 定年時のローン残高は1000万円以下

これをざっくりあてはめて無理なく返済できる住宅ローンの金額をマトリックス表にすると以下のようになります。 (単位:万円)

 年齢/月収 15万 20万 25万 30万 35万 40万
25歳 1997 2663 3329 3995 4661 5327
30歳 1997 2663 3329 3995 4661 5327
35歳 1997 2663 2972 3535 4125 4714
40歳 1997 2357 2630 3043 3550 4057
45歳 1768 2029 2263 2515 2934 3354

夫婦共働きのペアローンを前提にするのであれば、以下のようになります。

  • 夫:借入2663万円(30歳手取り月収20万)
  • 妻:借入2663万円(30歳手取り月収20万)
  • 計:借入5326万円

合計では3200万円はレンジ内にになります。 しかし、それぞれ単独で考えるとレンジを超えてしまいますね。

つまり、「30歳手取り月収20万」が二人合体すれば「30歳手取り月収40万」という人間になるのか?というとそうじゃないのです。あくまで「30歳手取り月収20万の人が二人」という状態に変わりは無いのです。

  • 夫婦である前提ならば問題なし。
  • 個人としては身の丈を超える。

このような状況だということです。

同居してから10年未満で離婚する夫婦は6分の1

夫婦である前提で考えれば良いか?というと、そうでも無いと思っています。

厚生労働省の人口動態統計によると平成27年の婚姻件数は635,096組、離婚件数は226,198組でした。婚姻件数の約3分の1の件数で離婚しているということです。

思うに、離婚件数というのは「離婚できた夫婦」の数です。

離婚っていざやろうとすると、大変ですよ。こんなの私が言うまでもないのだと思います。

それに、結婚と同じく離婚は双方合意していなくては出来ませんよね。

一方が離婚したい!と主張しても、もう一方がイヤだ、となったら離婚できません。

なので、3組に1組というのは、氷山の一角とまではいかなくても、その水面下には「実質的には夫婦関係は破たんしている名ばかりの夫婦」が相当程度存在するんだろうなと思うわけです。

その「失敗」に気づくのに、人間それほど長い時間は必要としません。同じく厚生労働省の人口動態統計では、同居期間ごとの離婚件数が出ています。

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5年未満に離婚する夫婦が多いのですが、10年未満で離婚した夫婦が半分くらいですよね。

つまり6分の1の夫婦は、10年未満で離婚しているのです。 

なので、夫婦という前提でなければ購入できない家は、統計的には6分の1の確率で売却しなければならなくなるということですね。

誰だって初めから離婚したいわけでは無いです。

しかし、6分の1というのは「自分たちは関係ない」と言い切れる可能性ではないですね。

通常よりもリスクを負った計画になっている、という自覚を持っておくべきでしょう。

個々にレンジを超えるなら変動か固定か?

では変動金利か固定金利か?というところですね。

これは、もし離婚した場合にこのマイホームをどうするか?によって決めるのが良いと思います。

  1. 離婚したら売ってしまうなら変動金利
  2. 離婚しても売らずにどちらかが住み続けるなら固定金利

変動金利がマッチするポリシー

変動金利で借りる場合は、「返済額の4分の1を貯蓄した上で、手取り月収の4割以下」をお勧めしています。

夫婦で合算する場合は、これが出来るということですね。

3200万円をネット銀行の変動金利0.457%で35年元利均等返済、ボーナス払いなしであれば、毎月の返済額は82,460円です。

この4分の1を金利が上がった時用に貯蓄するのです。貯蓄額は毎月20,615円ですね。

毎月の返済額82,460円と貯蓄額20,615円の合計は103,075円です。

これを手取り月収の40%以下にすればいいのですね。手取りは夫婦それぞれ20万円です。

夫婦合算では26%ですが、夫婦それぞれでは52%です。一人ではかなりしんどいですが、二人なら余裕ですね。

もしも離婚となった場合は、売るんだという考えであれば変動が良いでしょう。

夫婦で協力している場合はゆとりがあり、お金のことでギスギスすることは無いです。別の問題で離婚したらスパッと売ります。

最もリスクの高い当初の10年間は住宅ローン控除がありますので、その間、低金利を享受できます。利息の負担を最小限にすることが出来ます。

変動金利ならば地銀のつなぎ融資からの借り換え

変動金利で借りる場合ならば住信SBIネット銀行かじぶん銀行ですね。

それぞれ、つなぎ融資の取り扱いがありませんので、地銀などで無担保で融資を受けて、建物完成と同時に借り換えという方法になります。

建築中に借りている銀行からネット銀行に借り換えるので、建物の引き渡しと住宅ローンの借り換えを同日に実行ということで、かなり忙しい状態になります。

ネット銀行でありながら店舗で相談できるSBIマネープラザ

事前にどんな準備が必要で、当日にどういう動きになるのか?直接面談で説明を受けられる方が安心ですよね。

ということであれば、住信SBIネット銀行がオススメです。最安金利のうえ、ネット銀行でありながら、実店舗での相談を行っています。

 
ネットでの申し込みも可能

もちろんネットでの借入れ(新規・借換とも対象)も可能です。

申し込みはこちらから☟

 

ガン50%団信と全疾病保障が付いたauじぶん銀行

auじぶん銀行は、三菱UFJ銀行とKDDIの戦略子会社です。auじぶん銀行と住信SBIネット銀行の団信の特約内容をザックリ比較してみました。

団信の特約 auじぶん銀行 住信SBIネット銀行
ガン 医師にガンと正式診断されたらその時点のローン残高が50%になる。 なし
全疾病 全てのケガ、病気で入院が継続180日以上となった場合、住宅ローンがゼロ円になる。 8疾病で12カ月継続して働けなくなったらローン残高がゼロ円になる。8疾病以外の病気やケガの場合でも入院により12カ月継続して働けなかったら、ローン残高がゼロ円になる。

まず、ガンと診断された時点で住宅ローンが半分になるのはauじぶん銀行だけですね。

そして、全疾病保障については、どちらも「全疾病」には精神障害は含まれません。

しかし、入院や就業不能となる期間については、住信SBIは12か月に対してauじぶん銀行は180日なので、auじぶん銀行の方が早く保険金が支払われるので有利だと言えます。団信の保障という面ではじぶん銀行が完全に頭一つ抜けていると言えます。

無料団信の保障の厚さナンバーワン!

固定金利がマッチするポリシー

もしも離婚した場合でも、家を売却せず、どちらかが住み続けるという考え方ならば固定金利です。

離婚リスクを負う分、金利面でのリスクを負わないようにするという考え方になります。

ただしフラット35は1割の頭金が必要であり、フルローンは出来ません、1割の頭金を借りることもできますが、金利が高くなるのでお勧め出来ません。

消去法で民間の住宅ローンの固定金利がオススメということになります。

比較的長期間の固定金利で金利が安いのは20年固定です。

住信SBIネット銀行の20年固定ならば1.26%でフラット35よりも低金利です。

(単位:円)

3200万円35年 20年固定1.26%
20年毎月返済 94,260
20年後残高 15,452,632

毎月の返済額を手取り月収の40%以下にすることが前提ですが、手取りを20万とすると、94,260円は47%ですね。オーバーしています。

しかし、変動金利のときよりはマシですよね。これから昇給していくことで、レンジ内になる時期が変動の場合よりも近いのです。

また20年後の残高は15百万円ですが、そのころは50歳前で収入が一番多い時期ですし、それまでの間に繰上げ返済しておけば、金利が上がっても怖くないですね。

つまり、夫婦でなくなった場合を想定しても、しんどいながら、何とか夫婦の片方だけの収入でも完済が可能だということです。

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まとめ~夫婦共働きでの連帯債務とペアローンのリスク

また、連帯債務とペアローンについては、そのリスクをよく把握しておきましょう。義務の面と権利の面から共通のリスクがあります。

《義務と権利の共通のリスク》

 

夫婦で一緒に一つの住宅ローンを借りる場合(連帯債務)

夫婦それぞれで住宅ローンを借りる場合(ペアローン)

義務

(共通リスク)夫婦それぞれが銀行に対して住宅ローン全額の責任を負っている。

夫が主債務者、妻が連帯債務者となった場合、妻もまた夫と連帯して住宅ローンの全額を返済する責任がある。

夫が妻の債務を連帯保証し、妻が夫の債務を連帯保証する。

つまり、夫婦がそれぞれ全額を返済する責任がある。

権利

(共通リスク)持分割合で登記しても、家を二つに分割できるわけじゃない。

それぞれが返済する割合に応じた持分割合で所有権を登記する。

それぞれのローンの割合に応じた持分割合で所有権を登記する。

義務の面では、たとえ夫婦間で債務の割合を決めたとしても、銀行は無差別に請求できるので結局、住宅ローン全額の責任を負っているのと同じことです。

権利の面では、所有権の割合を定めたところで家は分けられません。

自分の持分だけ売却し、自分のローンだけ返済してリセットすることができないというリスクがあります。

人生山あり谷ありですが、夫婦一枚岩で住宅ローン完済まで完走することが条件になるのです。

この夫婦共働きで借りる住宅ローンのリスクとその対応方法について、三井不動産レジデンシャルさんから寄稿の依頼がありまして、分かりやすくまとめた記事を公開しています。

  • 夫婦で協力して借りても法律的には個人の借金
  • 夫婦で借りる住宅ローンのリスクを軽減させるサービス
  • どんな持分割合で所有権を登記するべきか?
  • 連帯債務やペアローンで住宅ローンを組むべきか?の判断ポイント

ペアローンや収入合算で住宅ローンを借りる場合は是非あわせて読んでおいてくださいね。

以上、千日のブログでした。

《あとがき》

ブログではいろんなエントリーに分散してしまう、住宅ローンや減税制度についての論点はこちらの著書で一つにまとめています。

おかげさまでご好評いただいてまして、出版から半年も経っていないですが、もう増刷となりました!

おかげさまで、今もカテゴリでのベストセラーに選ばれてます。

是非お手許に置いて千日のブログと読み合わせてください。

2018年8月24日

千日太郎おすすめ住宅ローン

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