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コロナ禍2021年の長期金利と住宅ローンの金利動向を金利タイプ別に大予想!

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どうも千日です。新型コロナウイルスによってそれ以前とそれ以後の社会の様相は大きく変わりました。これは金融市場についても同じです。

2020年の後半から2021年にかけて住宅ローンの実行を控えている人は、これから金利がどうなっていくのか?ある程度のイメージをもった上で、家や住宅ローンを決めたいですよね。

  • これから住宅ローンの実行を控えている人
  • 既に住宅ローンの契約をして、金利上昇で憂鬱になっている人

向けに2021年の金利動向と住宅ローンの金利タイプ別の動向を予想します。

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2021年コロナ禍の住宅ローン金利を大予想!|千日太郎のYOUTUB動画

コロナ前とコロナ後の金融市場と住宅ローン金利を分かりやすく解説

住宅ローンの金利は長期金利の影響を受けると言われます。なぜなら、金融機関が私たちに住宅ローンを貸すお金は金融市場から調達しており、それに銀行の利益を上乗せして住宅ローンの金利を決めているという建前だからです。

図にすると以下のようになります。

銀行が住宅ローンの金利を決める仕組み

そのため、民間の金融機関にとって金融市場の長期金利は仕入れ値、住宅ローンの金利は売り値のようなものなんですね。

  • コロナ前からコロナ後にかけて金融市場の金利(仕入れ値)がどう変化したのか?
  • その変化が住宅ローンの金利(売り値)にどう影響しているのか?今後していくか?

この2つを金利タイプごとに解説していきます。

コロナショック後の長期金利は0.1%割高になっている

新型コロナウイルスの感染拡大を防止するために失われた消費は世界経済に大きなダメージを与えました。

そして、住宅ローンにおけるコロナショックは、投資家のリスク回避が行きすぎて安全資産の債券まで売りに走ったために、債券価格が下って長期金利が上がり、住宅ローン金利も上がってしまった現象をいいます。

2020年1月6日から7月までの長期金利(日本の10年国債利回り)と日経平均株価の推移をグラフにしました。

コロナショックの日経平均株価と長期金利の推移グラフ

オレンジの折れ線が長期金利、青の折れ線が日経平均株価です。これがクロスしているポイントがコロナショックです。

これは一時的なショック状態であり、すぐに長期金利は下がったのですが、その後もしばらくリスク回避型の投資家に後遺症が残っていて債券を手放しやすくなっており、十分には下がらず今に至っています。

コロナショック前は日経平均の青い折れ線グラフよりも0.1%位低いレベルで推移していましたが、コロナショックが治まった後はほぼ同じレベルで推移しています。

つまり、このコロナショックを境としてコロナショック前よりも長期金利のベースが0.1%くらい上がってしまっているのです。 

コロナ対策の国債増発で日銀は長期金利の上昇を容認か?

日銀は7月のオペ計画で国債の1回あたり購入予定額を6月よりも増やしました。

通常、日銀が国債の購入を増額すれば、国債の需給が引き締まって債券価格が上昇し、債券の利回り(長期金利)は下がるのがセオリーです。

しかし一方で、政府は新型コロナウイルス関連の緊急経済対策のお金を集めるため、7月から国債を増発しています。

日銀による国債の購入増額は、政府の国債増発額に比べて小さいと見なされ、通常のセオリーどおりにならず、債券売りと金利上昇につながったのです。

こういうことを見越してのオペ計画であったとするなら、日銀はある程度の金利上昇を容認する姿勢だということになります。

コロナ後の長期金利は0.1%で頭打ちと予想

もともと、日銀は長短金利操作で長期金利の上限を0.2%程度としているので、まだ日銀が下げようとするレベルまでは上がっていないとも言えます。

もちろん今後、国債増発による需給の緩みによって長期金利が上がりすぎたなら日銀は即座に国債の購入額を増やして金利上昇を抑え込むでしょう。

また、新型コロナウイルスの感染第2波への懸念も根強くあり、金利上昇への重しになっている面もあります。

今後金利が上がったとしても、コロナ前の上限が0.1%であったことを考えると、それ以上には上がりにくいだろうと思います。

コロナ前は2020年3月以前、コロナ後は2020年6月以降

住宅ローンの金利は、初日にその月に実行する金利が発表されます。ということは前月の後半で決めているのです。

  • 2020年3月まで:コロナ前の住宅ローン金利
  • 2020年6月以降:コロナ後の住宅ローン金利

このように考えます。コロナショックは3月ですが、3月の住宅ローンの金利が決まったのは2月下旬であって、そのころはまだ新型コロナウイルスの脅威は表面化していませんでした。

そして、コロナ後(アフターコロナ)は6月以降とします。コロナショックが落ち着き、経済活動が再開されたのが5月後半からであり、6月の住宅ローン金利が決まるタイミングだからです。上記のグラフで日経平均株価と長期金利が重なり横ばいになってきているタイミングですね。

超長期固定金利【フラット35】の動向と2021年の金利予想

この長期金利の影響を良くも悪くもダイレクトに受けるのが、公的融資のフラット35です。 

2020年3月までと2020年6月以降のフラット35金利(買取型)は以下のようになります。長期金利のレベルがコロナ前より0.02~0.05ポイント上がっていることが反映されています。

フラット35
買取型
1月 2月 3月
コロナショック
6月 7月
団信込み 1.27% 1.28% 1.24% ↑1.29% ↑1.30%

フラット35金利の予想については、長期金利の予想とシンクロします。長期金利がおおむね0%の水準でフラット35買取型が1.30%です。これが基準となって横ばいの予想です。

仮に長期金利が0.1%まで上がれば、フラット35の金利は同じ幅で上昇して1.40%くらいまで上がることもあるでしょう。しかし、それ以上になる可能性は低いと考えています。

予想について詳しくはこちら☟

民間融資の超長期固定金利は0.1ポイント以上の金利上昇になっています。「便乗値上げ」的な上がり方だと言ってもいいでしょうね。

民間長期固定 1月 2月 3月
コロナショック
6月 7月
みずほ35年 1.180% 1.090% 0.990% ↑1.100% ↑1.150%
三井住友信託30年 1.200% 1.150% 1.100% ↑1.150% ↑1.200%
SBIマネープラザ30年 1.420% 1.370% 1.370% ↑1.470% ↑1.510%

ただし、1月~3月は住宅ローンの需要期であり、低金利競争が激化する季節的な要因もあります。2021年の3月が近づいてくると、あえて金利を下げる可能性があります。

6月と7月に金利を上げている理由は、逆を返せば来年の需要期になって金利を下げるためにいったん上げているとも言えるのです。

20年固定金利の動向と2021年の金利予想

ここでいう20年固定金利は、借入期間を35年までとし、当初の20年の金利を固定するという金利タイプです。こういうタイプの住宅ローンを出しているのは民間金融機関だけです。

コロナ前後の動きは以下のようになっています。

20年固定 1月 2月 3月
コロナショック
6月 7月
auじぶん* 0.981% 0.981% 0.981% ↓0.951% ↑0.991%
ソニー銀行 1.055% 1.070% 0.988% ↑1.004% ↑1.034%
新生銀行 1.000% 1.000% 0.950% →0.950% ↑1.000%

*auじぶん銀行の20年固定は当初期間引き下げプラン

前述した民間の35年長期固定金利と少し違う動きになっています。コロナ前よりも金利下げる、又は横ばいにするということもありました。

営業上の方針からあえて金利が上がっても据え置いてお客を呼び込む、戦略商品の位置づけになっているとこういうことがあります。

7月は全体的に上がっていますが 、再び下がる可能性は十分にあると思いますよ。

10年固定金利の動向と2021年の金利予想

10年固定金利は、借入期間を35年までとし、当初の10年の金利を固定するという金利タイプです。こういうタイプの住宅ローンを出しているのは民間金融機関だけです。

コロナ前後の金利は以下のようになっています。

10年固定 1月 2月 3月
コロナショック
6月 7月
auじぶん
0.570% 0.550% 0.550% →0.550% →0.550%
三菱UFJ 0.690% 0.590% 0.550% ↑0.690% ↑0.740%
ソニー銀行 0.570% 0.580% 0.570% ↓0.550% →0.550%
三井住友信託 0.700% 0.600% 0.550% ↑0.650% ↑0.700%

*auじぶん銀行の10年固定は当初期間引き下げプラン

10年固定もまた、これらの銀行で戦略商品となってますので、需要期になれば金利が下がり、コロナ前の水準に戻る可能性が高いでしょう。

当初の10年は金利が低いですが、11年目からは基準金利の引き下げ幅が大きく減ってしまうので注意が必要です。特にauじぶん銀行とソニー銀行はこの落差が大きいので注意です。ほぼ10年で完済するか住み替えのため完済する人向けと言えます。

11年目も住み続ける可能性が高い人は、11年目以降も大きく金利引き下げがある三菱UFJ銀行か三井住友信託の方がお勧めです。7月は一時的に金利が上がっていますが、これらの銀行は需要期になると、再び金利を下げる傾向があります。

変動金利の動向と2021年の金利予想

変動金利は、長期金利ではなく中央銀行の政策金利に影響を受けます。政策金利とは、中央銀行が民間銀行に融資するときの金利です。景気後退時には政策金利を下げ、好景気時には政策金利を上げます。

今はコロナ禍で景気後退時です。日本の政策金利はすでにマイナス0.1%でこれ以上下げられないため横ばいなのですが、コロナ前後の変動金利の動向は以下のとおり下がっています。

変動金利 1月 2月 3月
コロナショック
6月 7月
ジャパンネット 0.399% 0.399% 0.399% →0.399% ↓0.380%
SBIマネープラザ 0.415% 0.415% 0.415% ↓0.410% →0.410%
auじぶん
0.457% 0.457% 0.457% ↓0.410% →0.410%

*auじぶん銀行の変動金利は全期間引き下げプラン

この背景には、米国の中央銀行であるFRBが2022年末までは今のゼロ金利政策を継続するという声明を発表したことがあるとみています。

日本の銀行がFRBからお金を借りるわけではありませんが、直接の因果関係はありません。しかし、「米国が2022年まで利上げしないなら、日本がそれ以前に上げることは考えられない」という流れで変動金利を勧めやすいという面があります。

そういうことであれば、2022年までは変動金利において、刻むように低金利競争が行われる可能性がありますね。

これに対して、3年固定は上がってしまいましたね。しかし、これは前述の10年固定と同じで銀行の戦略商品です。

3年固定 1月 2月 3月
コロナショック
6月 7月
三菱UFJ 0.390% 0.390% 0.390% →0.390% ↑0.440%

需要期が近づくと再び金利を下げる可能性がありますので、引き続き動向を見ておくことをお勧めします。

まとめ~既に住宅ローンの契約を済ませていても実行までは変更できる!

なかには「もう銀行と住宅ローン契約を結んでしまったから手遅れだよ」という人もいるでしょう。しかし、住宅ローン契約書にサインしてハンコを押しても融資の実行までは変更することが出来ます。

住宅ローンの契約をしても、その銀行で借りなければならないということはありません。逆に銀行の方も必ず融資してくれるとは限りません。実行日までに事情が変れば「やっぱり融資できません」となるような、その程度のものです。

著書の住宅ローンで「絶対に損したくない人」が読む本でも詳しく書いてますが、営業マンの言いなりになっていると、結構早い段階で住宅ローンの契約を結ばされることがあります。

お客の気が変って逃げられてしまうのを防ぐために、外堀を埋めてるだけのことです。銀行としても早めに契約してもらって、自行に決めてもらう方が良いのですから、わざわざ「まだ契約は早いですよ」なんて言う訳がないのです。

以上、千日のブログでした。

《あとがき》

記事の中にも出てきた住宅ローンのノウハウを一冊にまとめたのがこちらの本です。ブログでは様々なエントリーに分散しがちですが、体系だててまとめています。

 

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2020年7月5日

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