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【金利予想】2020年7月アフターコロナのフラット35金利動向はどうなる?

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最新予想

どうも千日です。本日機構債の表面利率が発表されました。先月の0.34%よりも0.02ポイント高い0.36%です。そのため、フラット35の金利も同じく0.02ポイント上昇すると予想しましたが、買取型については0.01ポイントの上昇に抑えられました。

ただし、保証型についてはイレギュラーな動きとなっています。アルヒのスーパーフラットは同じ0.01ポイントの上昇でしたが住信SBIの保証型は0.03ポイントの上昇となりました。

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また、最新の日米金利動向については下記ページで毎日更新しています。

日米金利の最新動向

フラット35の2020年7月金利予想

長期金利は感染第2波もなんのその、急激に上昇し始めました。そもそも感染者や犠牲者の数で世界トップであった米国の長期金利が急激に上昇し、それが日本に波及している状態です。

その後、6月10日には、米連邦準備理事会(FRB)が2022年末までゼロ金利政策を継続する方針を示しました。目下の金融市場の動きとしては、リスクオンの修正で株安となり債券が買われて長期金利が低下しています。

そして、前月よりも少し上がったタイミングで機構債の表面利率が発表され、機構債の表面利率も前月から0.02ポイント上がっています。

買取型予想

フラット35買取型
7月
団信込み 団信抜き
10年~20年 1.23% 1.03%
21年~35年 1.30% 1.10%

保証型予想

フラット35保証型7月 団信込み 団信抜き Sの当初5年又は10年 頭金
住信SBIフラット35保証型 1.23% 取扱なし 団信込み0.98% 1割
住信SBIフラット35保証型 1.17% 取扱なし 団信込み0.92% 2割
ARUHIスーパーフラット8 1.20% 0.92% 団信抜き0.67% 2割
ARUHIスーパーフラット7 1.15% 0.87% 団信抜き0.62% 3割
ARUHIスーパーフラット6 1.10% 0.82% 団信抜き0.57% 4割

あくまで、更新時点の公開情報に基づく、千日太郎個人の予想です。実際の金利と異なってくる可能性は大いにあります。

2020年後半の予想についてはこちらをどうぞ。

また、こちらは住宅ローンの新規借入、借り換えの参考にしてください。

実体経済と乖離した株式・金融市場の盛り上がり

CNNの報道によると、過去3か月間で米国の富裕層の資産が約62兆円増えていたことが分かったそうです。具体的には日本でひとり10万円のコロナ支援金を6回できるだけの資産が増えた計算になりますよね!

最もコロナの感染者死者が多い米国でこのような状態になっている背景には株式市場の目覚ましい回復があります。FRBは大規模な金融緩和政策を実施し、ナスダックが史上最高値に迫るなど株式相場が大幅に値上がりし、比較的安全とされる債券が売られ金利が上昇しています。

これが日本の株価、金利にも波及してきているのです。

コロナショックを境として長期金利のベースが上がった

過去3か月間の日経平均株価と長期金利の動向をグラフにしたものです。青の折れ線グラフが株価、オレンジの折れ線グラフが長期金利です。

日経平均株価と長期金利の動向グラフ

さきのCNNの報道によると、米富裕層の資産総額は感染拡大初期から19%増加したとのことですが、日経平均株価も3月8日あたりと比較して19%くらい上がっています。

短期間に大きく下がって戻っただけだと見ることもできますが、これも実体経済の回復を伴ったものではなく、期待だけが先行したものです。また下がるでしょう。これはわりと確信めいたものがあります。

しかし、再び金利が下がるか?ということについては確信がありません。2月18日には-0.05%ですよね、そして6月に入ってから上昇し始める前には0%付近でウロウロしていました。つまり、コロナショックを境として長期金利についてはベースの水準が上がってしまっているのです。

コロナ前よりも0.05%くらい割高になっている感覚です。

5月20日から6月16日までの日米長期金利の動向

こちらは、5月20日から6月16日までの日米長期金利をグラフにしたものです。

日米長期金利の動向グラフ

5月後半までは米国と日本は同じくらいの振れ幅で推移していましたが、6月に入ってから米国の長期金利が急激に上がっており、それに引っ張られるように日本の金利も上がってきています。

その後、米中央銀行のFRBの政策表明で再び下がって再び0%で推移しているのは、前述のとおりですね。

フラット35の金利が長期金利と連動する仕組み

予想の前提としてフラット35の金利がどうやって決まっているのか?について、5分ほどのYouTube動画にしました。動画での図と言葉での解説が理解しやすいと思います。

機構債の表面利率から翌月のフラット35金利が予想できる|youtubeへ

「買取型」は住宅金融支援機構が金利を決める

フラット35の「買取型」は、住宅金融支援機構が金融機関からフラット35の債権を買い取って証券化し、機関投資家に債券市場を通じて「機構債」という形で販売するという仕組みになっています。

フラット35買取型の仕組み

マーケットの投資家は国債のような安全資産として機構債を購入しているので、機構債の表面利率は、それを発表する時点の長期金利=国債の利回りとほぼ連動するのです。

そして、住宅金融支援機構は国の機関なのでほぼ固定した経費を上乗せしてわたしたちに貸すフラット35の金利を決めます。

融資のときに窓口になるのは民間金融機関ですが、その債権を買い取り、最終的に債権者となるのは住宅金融支援機構ですから、フラット35の金利を決めるのは住宅金融支援機構なのですね。

「保証型」は民間金融機関が金利を決める

フラット35の「保証型」は民間金融機関が貸す住宅ローンの債権を住宅金融支援機構が保証するという仕組みになっています。

フラット35保証型の仕組み

上図のように、買取型と同じく金融マーケットから資金を集めていますが、住宅ローンの債権者は民間金融機関のままです。つまり、金融機関は住宅金融支援機構に保証料を払ったうえで儲けが出るようにフラット35の金利を決めているのです。

そのため、保証型のフラット35は取り扱う金融機関の裁量によって決められるということです。

長期金利とフラット35金利予想

買取型と保証型では金利を決める機関が異なるので、微妙な差が生まれることはありますが、大きなくくりとしては、機構債の表面利率が発表される時点の長期金利がどうなるか?がポイントになります。

こちらは、フラット35買取型の金利と長期金利の推移を2020年2月から2020年6月までとったものです。

フラット35金利と長期金利グラフ

5月のフラット35金利が決まる機構債の表面利率が発表される前日の長期金利の終値は0.01%でした。4月の0.02%から0.01ポイント下がっていたのに、フラット35の金利は横ばいの1.30%になっています。

6月のフラット35金利が決まる5月20日ごろの長期金利はおおむね0%で推移すると予想し、ほぼその通りになりました。

そして、6月17日に7月のフラット35金利のもとになる機構債の表面利率が発表されました。前月よりも0.02ポイントの上昇です。長期金利も6月の0%から0.02ポイント上昇しています。

そのため、フラット35の金利も同様に0.02ポイントの上昇かと思われましたが、ふたを開けると0.01ポイントの上昇に抑えられています。

参考としまして、7月までの長期金利、機構債の表面利率、フラット35買取型と保証型の金利推移を表にしました。

推移

1月

2月

3月

4月

5月

6月

10年国債利回り

-0.01%

0.00%

-0.05%

0.02%

0.01%

0.00%

機構債(参考)

0.33%

0.34%

0.30%

0.36%

0.35%

0.34%

フラット35買取型

1.27%

1.28%

1.24%

1.30%

1.30%

1.29%

住信SBIフラット35保証型

1.19%

1.20%

1.16%

1.22%

1.21%

1.20%

推移

7月

8月

9月

10月

11月

12月

10年国債利回り

0.02%

         

機構債(参考)

0.36%

         

フラット35買取型

1.30%

         

住信SBIフラット35保証型

1.21%

         

まとめ~フラット35のお勧め金融機関

フラット35の金利はどこで借りても同じではなく、金融機関によって、金利も団信の内容も違います。

最後に、低金利で団信などの付加価値が充実したフラット35の取り扱い金融機関をご紹介しましょう。

2020年は住信SBIネット銀行のフラット35(保証型)が低金利

これまでのフラット35の買取型と保証型の金利推移を取りました。頭金1割、団信加入、借入期間21年~35年をベースとしています。

保証型の金利は頭金1割、団信加入で業界最低金利の住信SBIネット銀行のフラット35(保証型)の金利をとっています。基本的に低金利で推移していますよね。

2020年 フラット35(買取型) 住信SBIフラット35保証型
1月 1.27% 1.19%
2月 1.28% 1.20%
3月 1.24% 1.16%
4月 1.30% 1.22%
5月 1.30% 1.21%
6月 1.29% 1.20%
7月 1.30% 1.23%

団信加入であれば、同じ頭金で保証型が低金利となります。その中で最低金利は住信SBIネット銀行のフラット35(保証型)です。

頭金を2割にすればさらに低金利で、全疾病保障の団信が金利上乗せナシで付帯し、WEB上で審査から契約まで行うことができます。

全疾病団信付きでフラット35最低金利

借り換えと団信不加入ならアルヒスーパーフラット

アルヒでは借り換えをwebで申し込んだ場合に手数料を半額の1.1%にするキャンペーンを実施中です。固定への借り換えならアルヒがおすすめです。

また、フラット35の金利には団信の保険料が込みとなっており、団信不加入とする場合は団信込みの金利から0.2%の引き下げとなります。

しかし、アルヒスーパーフラットに限っては0.28%の引き下げとなるため、団信不加入ならばアルヒスーパーフラットが最も低金利で借りられるのです。

冒頭にも出しているように、まるで変動金利のような低金利ですが、これが固定金利です!次のような人にはとくにおススメです。

  • 健康上の理由で団信に加入できない人。
  • 30代前半で団信よりも一般の生命保険の方が割安な人。
  • 独身でマンションを買うので、そもそも団信の必要性がない人。

WEBでも簡単に申し込めます。

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アルヒには直接取材しておトクな利用法を中の人から聞いてきました。

アルヒと住信SBIアナタはどっち?

単純に金利だけでアルヒか住信SBIかを決めることはできません。両者で大きく違うのは団信の条件や保障内容です。

健康状態が良好で一般の団信に加入できる?

YES

NO

家系的に若いときのがんや生活習慣病にリスクを感じている?

YES

NO

そのため既に手厚い医療保険に入っている?

YES

NO

住信SBIフラット35保証型

住信SBIフラット35保証型アルヒスーパーフラット両方OK

アルヒスーパーフラット

SBIマネープラザではアルヒのスーパーフラットと住信SBIネット銀行のフラット35(保証型)の両方相談が可能!

アルヒか住信SBIか迷っている方は、SBIマネープラザがおススメです。アルヒの代理店でもありますので、アルヒスーパーフラットと住信SBIネット銀行フラット35(保証型)の二つの商品を両方取り扱っています。

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私もフラット35を借りるにあたって、この無料相談を利用しました。その時のことはこちらに詳しく書いています。

住宅ローンの相談は必要火急です。店舗では十分な感染対策がされていますので、ためらわずご相談ください。

以上、千日のブログでした。

《あとがき》

最近はYouTubeにも多くコメントをいただけるようになってきました。全て目を通して回答していますので、疑問や質問がありましたらぜひ書いてください。

同じように疑問に思っている人もいると思います。

また、コメントに対する回答という形で動画を作って公開することを試験的に行っています。こういうことを話して欲しいということがありましたら、ぜひコメントしてください。

これからもよろしくお願いします!

2020年6月6日

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借り換え 20代借換 30代借換 40代借換 50代借換
団信 20代団信 30代団信 40代団信 50代団信

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