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【金利予想】2020年8月コロナ禍で長期化する金融緩和下のフラット35金利を予想します

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最新予想

2020年8月3日更新

どうも千日です。機構債は前月から横ばいの0.36%であったため、フラット35買取型については横ばいとなると予想しましたが、0.01ポイントの上昇となりました。

毎週YouTubeで金利予想を公開しています。週の途中でも大きな動きがあればリアルタイムに更新しますので、チャンネル登録をおススメします。さらに更新通知(🔔マーク)を設定し最新情報を見逃さないようにしてください。

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【続報】2020年8月住宅ローン金利と9月の動向|千日太郎youtube動画

また、最新の日米金利動向については下記ページで毎日更新しています。

日米金利の最新動向

フラット35の2020年8月金利予想

8月のフラット35の金利は、7月からおおむね横ばいで推移するとみています。買取型については0.01ポイントの上昇となりましたが、おおむね予想が的中しています。

なお、保証型のうち住信SBIネット銀行の保証型については、前月に余分に上げた分の反動から下がると予想し的中しました。

買取型実績

フラット35買取型
8月
団信込み 団信抜き
10年~20年 1.24% 1.04%
21年~35年 1.31% 1.11%

保証型実績

フラット35保証型8月 団信込み 団信抜き Sの当初5年又は10年 頭金
住信SBIフラット35保証型 1.22% 取扱なし 団信込み0.97% 1割
住信SBIフラット35保証型 1.16% 取扱なし 団信込み0.91% 2割
ARUHIスーパーフラット8 1.21% 0.93% 団信抜き0.68% 2割
ARUHIスーパーフラット7 1.16% 0.88% 団信抜き0.63% 3割
ARUHIスーパーフラット6 1.11% 0.83% 団信抜き0.58% 4割

あくまで、更新時点の公開情報に基づく、千日太郎個人の予想です。実際の金利と異なってくる可能性は大いにあります。

2020年後半から2021年までの予想についてはこちらをどうぞ。

8月のフラット35金利を決める長期金利の動向

フラット35の金利は長期金利(10年国債利回り)と連動しますので、まずは直近までの長期金利と今後の動向について確認します。

コロナ前よりも景気が悪いのにコロナ前と変わらない長期金利

2020年1月から現在までの日経平均株価と長期金利の動向をグラフにしたものです。青の折れ線グラフが株価、オレンジの折れ線グラフが長期金利です。

コロナショックで大きく乱高下していますが、結果としてコロナ前とコロナ後の金利の水準は同じくらいですね。

日本長期金利と日経平均株価のグラフ コロナショック

コロナショック(新型コロナウイルスへの過度な警戒感から安全資産の債券さえも売って現金化する動き)で長期金利が上昇する前と後をじっくり比較してみましょう。

2月までのコロナショック前は日経平均株価の青いグラフに対して長期金利のオレンジのグラフは約0.1%下で推移していました。

5月末あたりからのコロナショックが沈静化した後は、日経平均株価の青いグラフと長期金利のオレンジグラフが同じレベルで推移しています。

投資家の意識の中にはコロナショックの後遺症が残っていて、まだ債券を安全資産として購入する気になっていないということだと、私は分析しています。そのため、この不況下においても債券価格が上がらず、金利は下がりきらないのです。

つまり、コロナ前と比べると、0.1%くらい割高な金利になっているのです。長期金利はコロナ前と変わらない水準ですが、景気は確実にコロナ前よりも悪くなっているのですからね。

8月までの日米長期金利の動向は?長期化する金融緩和と感染第2波への懸念

こちらは、5月20日から7月6日までの日米長期金利をグラフにしたものです。ここまでの長期金利と今後の動向を分析します。

日米長期金利(10年国債利回り)の推移グラフ(2020/5/20~2020/7/6)

5月後半までは米国と日本は同じくらいの振れ幅で推移していましたが、6月に入ってから米国の長期金利が急激に上がっており、それに引っ張られるように日本の金利も上がってきています。

その後、感染第2波への懸念から再び金利は下がっています。FRB(連邦準備制度理事会)が2022年末までゼロ金利政策を継続するということで、金融緩和政策が長期化するとの見方から再び債券が買われたということもあります。

6月の後半から、米国に対して日本の長期金利が高い水準となっています。これは、もともとの水準が低いので、下がり代が残っていないということもありますが、日本政府が新型コロナウイルス関連の緊急経済対策のお金を集めるため、7月から国債を増発したということもあります。

市場に国債がたくさん供給されるので、債券価格が下がり、金利は上がるということですね。

日銀は7月のオペ計画で国債の1回あたり購入予定額を増やしましたが、国債の増発と比べれば小幅な増加であったため、日銀はある程度の金利上昇は容認しているという観方が強くなっています。

国債の増発という面では上昇する要素ですが、やはり感染第2波への懸念が根強くありますので、上がり続けるということは無さそうです。基本的には横ばいで推移すると予想しています。

フラット35の金利が長期金利と連動する仕組み

予想の前提としてフラット35の金利がどうやって決まっているのか?について、5分ほどのYouTube動画にしました。動画での図と言葉での解説が理解しやすいと思います。

機構債の表面利率から翌月のフラット35金利が予想できる|youtubeへ

「買取型」は住宅金融支援機構が金利を決める

フラット35の「買取型」は、住宅金融支援機構が金融機関からフラット35の債権を買い取って証券化し、機関投資家に債券市場を通じて「機構債」という形で販売するという仕組みになっています。

フラット35買取型の仕組み

マーケットの投資家は国債のような安全資産として機構債を購入しているので、機構債の表面利率は、それを発表する時点の長期金利=国債の利回りとほぼ連動するのです。

そして、住宅金融支援機構は国の機関なのでほぼ固定した経費を上乗せしてわたしたちに貸すフラット35の金利を決めます。

融資のときに窓口になるのは民間金融機関ですが、その債権を買い取り、最終的に債権者となるのは住宅金融支援機構ですから、フラット35の金利を決めるのは住宅金融支援機構なのですね。

「保証型」は民間金融機関が金利を決める

フラット35の「保証型」は民間金融機関が貸す住宅ローンの債権を住宅金融支援機構が保証するという仕組みになっています。

フラット35保証型の仕組み

上図のように、買取型と同じく金融マーケットから資金を集めていますが、住宅ローンの債権者は民間金融機関のままです。つまり、金融機関は住宅金融支援機構に保証料を払ったうえで儲けが出るようにフラット35の金利を決めているのです。

そのため、保証型のフラット35は取り扱う金融機関の裁量によって決められるということです。

長期金利とフラット35金利予想

買取型と保証型では金利を決める機関が異なるので、微妙な差が生まれることはありますが、大きなくくりとしては、機構債の表面利率が発表される時点の長期金利がどうなるか?がポイントになります。

こちらは、フラット35(買取型)の金利と長期金利の推移を2020年2月から2020年7月16日までとったものです。

長期金利とフラット35買取型の推移

コロナショックの乱高下はありながら、直近4月から7月のフラット35の金利はおおむね1.3%前後で推移しています。

ちょうど機構債の表面利率が発表されるタイミングの長期金利が0%から0.02%であったということもありますが、今後の長期金利が7月から横ばいで推移するなら、フラット35の金利もこのあたりで推移するということになります。

イレギュラーなフラット35買取型の上昇

8月までの機構債の表面利率、フラット35買取型と保証型の金利推移を表にしました。

推移

1月

2月

3月

4月

5月

6月

10年国債利回り

-0.01%

0.00%

-0.05%

0.02%

0.01%

0.00%

機構債(参考)

0.33%

0.34%

0.30%

0.36%

0.35%

0.34%

フラット35買取型

1.27%

1.28%

1.24%

1.30%

1.30%

1.29%

住信SBIフラット35保証型

1.19%

1.20%

1.16%

1.22%

1.21%

1.20%

推移

7月

8月

9月

10月

11月

12月

10年国債利回り

0.02%

0.02%        

機構債(参考)

0.36%

0.36%        

フラット35買取型

1.30%

1.31%        

住信SBIフラット35保証型

1.23%

1.22%        

8月のフラット35(買取型)の金利はイレギュラーな上昇となりました。今回は例年よりも少し早いタイミングで機構債の表面利率が発表されたのですが、長期金利の前日終値は0.02%と、前月と同じくらいで推移していたため、機構債の表面利率も横ばいの0.36%となりました。

フラット35(買取型)の資金調達の仕組みからすると、その金利は機構債の表面利率と連動しますので、同じように横ばいとなるはずなのですが、実際は上表のように0.01ポイントの上昇となったのです。

ちなみに2020年7月は、長期金利と機構債の表面利率が0.02ポイント上がったのに、フラット35(買取型)の金利上昇は0.01ポイントに抑えられていました。

前月はそれだけ損を被っていたのです。 なお、住宅金融支援機構は営利を目的としない非営利団体ですので、利益の平準化という意図で住宅ローンの金利を決定することは無いという建前をとっています。

しかし、住宅ローン利用者の立場からすると、2020年7月に実行した場合には0.01ポイントお得になっており、2020年8月に実行した場合は0.01ポイント損になっていると言えるでしょう。

まとめ~フラット35のお勧め金融機関

フラット35の金利はどこで借りても同じではなく、金融機関によって、金利も団信の内容も違います。

最後に、低金利で団信などの付加価値が充実したフラット35の取り扱い金融機関をご紹介しましょう。

2020年は住信SBIネット銀行のフラット35(保証型)が低金利

これまでのフラット35の買取型と保証型の金利推移を取りました。頭金1割、団信加入、借入期間21年~35年をベースとしています。

保証型の金利は頭金1割、団信加入で業界最低金利の住信SBIネット銀行のフラット35(保証型)の金利をとっています。基本的に低金利で推移していますよね。

2020年 フラット35(買取型) 住信SBIフラット35保証型
1月 1.27% 1.19%
2月 1.28% 1.20%
3月 1.24% 1.16%
4月 1.30% 1.22%
5月 1.30% 1.21%
6月 1.29% 1.20%
7月 1.30% 1.23%
8月 1.31% 1.22%

6月から7月にかけては買取型は0.01ポイントの上昇であったのに、住信SBI保証型は0.03ポイントも上昇しています。裁量によって不規則に変動していますね。8月にはその反動で0.01ポイント下がっています。

いずれにせよ、団信加入であれば、同じ頭金で保証型が低金利となります。その中で最低金利は住信SBIネット銀行のフラット35(保証型)です。

頭金を2割にすればさらに低金利で、全疾病保障の団信が金利上乗せナシで付帯し、WEB上で審査から契約まで行うことができます。

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借り換えと団信不加入ならアルヒスーパーフラット

住信SBIの保証型は裁量によって不規則に変動する部分がありますが、アルヒスーパーフラットは頭金の割合によって、買取型の金利から固定的に金利が引き下げとなっています。

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また、フラット35の金利には団信の保険料が込みとなっており、団信不加入とする場合は団信込みの金利から0.2%の引き下げとなります。

しかし、アルヒスーパーフラットに限っては0.28%の引き下げとなるため、団信不加入ならばアルヒスーパーフラットが最も低金利で借りられるのです。

冒頭にも出しているように、まるで変動金利のような低金利ですが、これが固定金利です!次のような人にはとくにおススメです。

  • 健康上の理由で団信に加入できない人。
  • 30代前半で団信よりも一般の生命保険の方が割安な人。
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単純に金利だけでアルヒか住信SBIかを決めることはできません。両者で大きく違うのは団信の条件や保障内容です。

健康状態が良好で一般の団信に加入できる?

YES

NO

家系的に若いときのがんや生活習慣病にリスクを感じている?

YES

NO

そのため既に手厚い医療保険に入っている?

YES

NO

住信SBIフラット35保証型

住信SBIフラット35保証型アルヒスーパーフラット両方OK

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私もフラット35を借りるにあたって、この無料相談を利用しました。その時のことはこちらに詳しく書いています。

以上、千日のブログでした。

《あとがき》

最近はYouTubeにも多くコメントをいただけるようになってきました。全て目を通して回答していますので、疑問や質問がありましたらぜひ書いてください。

同じように疑問に思っている人もいると思います。

また、コメントに対する回答という形で動画を作って公開することを試験的に行っています。こういうことを話して欲しいということがありましたら、ぜひコメントしてください。

これからもよろしくお願いします!

2020年7月7日

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