【2020年9月】コロナ感染者急増で緊急事態宣言の再発令とフラット３５金利を予想します

フラット３５の2020年9月金利予想

9月のフラット３５の金利は、月初では8月から横ばいで推移するとみていましたが、0.01ポイントの上昇に修正しました。

買取型実績

フラット35買取型 9月	団信込み	団信抜き
10年～20年	1.25%	1.05%
21年～35年	1.32%	1.12%

保証型予想

フラット35保証型9月	団信込み	団信抜き	Sの当初5年又は10年	頭金
住信SBI保証型９０％	1.23%	取扱なし	団信込み0.98%	１割
住信SBI保証型８０％	1.17%	取扱なし	団信込み0.92%	２割
ARUHIスーパーフラット８	1.22%	0.94%	団信抜き0.69%	２割
ARUHIスーパーフラット７	1.17%	0.89%	団信抜き0.64%	３割
ARUHIスーパーフラット６	1.12%	0.84%	団信抜き0.57%	４割

あくまで、更新時点の公開情報に基づく、千日太郎個人の予想です。実際の金利と異なってくる可能性は大いにあります。

2020年後半から2021年までの予想についてはこちらをどうぞ。

フラット３５の2020年9月金利予想

9月のフラット３５金利を決める長期金利の動向

フラット３５の金利は長期金利（10年国債利回り）と連動しますので、まずは直近までの長期金利と今後の動向について確認します。

感染第2波で急増する感染者でも変わらない長期金利

2020年2月から現在までの1日当たり感染者数（厚生労働省）と長期金利の動向グラフにしたものです。青の折れ線グラフが単日のPCR検査陽性者数で、オレンジが長期金利です。

1日当たり感染者数と長期金利の動向

まずは、コロナショックで長期金利が上昇する前と後をじっくり比較してみましょう。

3月のコロナショックは、投資家のリスク回避が行きすぎて安全資産の債券まで売りに走ったために、債券価格が下って長期金利が上がり、住宅ローン金利も上がってしまった現象をいいます。

この投資家のヒステリックな行動は、まだまだ日本国内の感染者数が少ない時点で発生していたのですね。

長期金利は債券価格によって決まります。

債券価格が上昇すると利回り（長期金利）が下落する
債券価格が下落すると利回り（長期金利）が上昇する

投資家は今後のマーケットの先を読んで売買を行いますので、潜在リスクに対してはより過敏に反応し、それが顕在化した時点ではすでに債券価格（金利）に反映されているのですね。

今は感染第2波で、最初の緊急事態宣言が発令された時をはるかに超える感染者数が出ていますが、長期金利は横ばいで推移しています。

再度の緊急事態宣言の発令の可能性について話題となっていますが、それが投資家の判断材料となる可能性は低いでしょう。基本的に横ばいで推移していくものと予想しています。

9月までの日米長期金利の動向は？

こちらは、7月16日から8月26日までの日米長期金利をグラフにしたものです。ここまでの長期金利と今後の動向を分析します。

日米長期金利推移グラフ　2020年7月16日～2020年8月26日

8月に入ってからは、米国で追加の経済対策の協議が難航しており、景気の先行き不透明感から米債券相場が上昇し金利は下がりました。

10日あたりからは米30年債入札が低調と受け止められたことによる米国債安が波及し、金利上昇に転じましたが、押し目買いが入り再び下がり始めていますね。

フラット３５の金利が長期金利と連動する仕組み

予想の前提としてフラット３５の金利がどうやって決まっているのか？について、５分ほどのYouTube動画にしました。動画での図と言葉での解説が理解しやすいと思います。

機構債の表面利率から翌月のフラット35金利が予想できる|youtubeへ

「買取型」は住宅金融支援機構が金利を決める

フラット３５の「買取型」は、住宅金融支援機構が金融機関からフラット３５の債権を買い取って証券化し、機関投資家に債券市場を通じて「機構債」という形で販売するという仕組みになっています。

フラット３５買取型の仕組み

マーケットの投資家は国債のような安全資産として機構債を購入しているので、機構債の表面利率は、それを発表する時点の長期金利＝国債の利回りとほぼ連動するのです。

そして、住宅金融支援機構は国の機関なのでほぼ固定した経費を上乗せしてわたしたちに貸すフラット３５の金利を決めます。

融資のときに窓口になるのは民間金融機関ですが、その債権を買い取り、最終的に債権者となるのは住宅金融支援機構ですから、フラット３５の金利を決めるのは住宅金融支援機構なのですね。

「保証型」は民間金融機関が金利を決める

フラット３５の「保証型」は民間金融機関が貸す住宅ローンの債権を住宅金融支援機構が保証するという仕組みになっています。

フラット３５保証型の仕組み

上図のように、買取型と同じく金融マーケットから資金を集めていますが、住宅ローンの債権者は民間金融機関のままです。つまり、金融機関は住宅金融支援機構に保証料を払ったうえで儲けが出るようにフラット３５の金利を決めているのです。

そのため、保証型のフラット３５は取り扱う金融機関の裁量によって決められるということです。

長期金利とフラット３５金利予想

買取型と保証型では金利を決める機関が異なるので、微妙な差が生まれることはありますが、大きなくくりとしては、機構債の表面利率が発表される時点の長期金利がどうなるか？がポイントになります。

こちらは、フラット３５（買取型）の金利と長期金利の推移を2020年3月から2020年8月26日までとったものです。

フラット３５買取型と長期金利の推移グラフ

コロナショックの乱高下はありながら、直近4月から8月のフラット３５の金利はおおむね1.3％前後で推移しています。

今後の長期金利が予想どおりに横ばいで推移するなら、フラット３５買取型の金利も9月は横ばいで推移するということになりますが、8月10日から若干上昇しました。

その後下がりましたが、0.03%となったところで機構債の表面利率が発表されています。予想としては0.01上昇の1.32%です。

フラット３５買取型が上がっても保証型は下がることもある

8月までの機構債の表面利率、フラット３５買取型と保証型の金利推移を表にしました。

21日に機構債の表面利率が公開されましたので、9月の金利予想を更新しています。

推移	1月	2月	3月	4月	5月	6月
10年国債利回り	-0.01%	0.00%	-0.05%	0.02%	0.01%	0.00%
機構債（参考）	0.33%	0.34%	0.30%	0.36%	0.35%	0.34%
フラット３５買取型	1.27%	1.28%	1.24%	1.30%	1.30%	1.29%
住信SBI保証型	1.19%	1.20%	1.16%	1.22%	1.21%	1.20%

推移	7月	8月	9月予想	10月	11月	12月
10年国債利回り	0.02%	0.02%	0.02%
機構債（参考）	0.36%	0.36%	0.37%
フラット３５買取型	1.30%	1.31%	1.32%
住信SBI保証型	1.23%	1.22%	1.23%

8月のフラット３５（買取型）の金利はイレギュラーな上昇となりました。フラット３５（買取型）の資金調達の仕組みからすると、その金利は機構債の表面利率と連動しますので、同じように横ばいとなるはずなのですが、実際は上表のように0.01ポイントの上昇となったのです。

これに対してフラット３５（保証型）は0.01ポイント下がっています。同じフラット３５でも前述のように保証型は銀行の独自性が出せるため、こうしたことがあります。

フラット３５でも買取型と保証型では別モノだという見方が必要です。それぞれ両方に審査に出しておくことをお勧めします。8月は保証型の方が下がりましたが、逆になる場合もあります。

まとめ～フラット３５のお勧め金融機関

フラット３５の金利はどこで借りても同じではなく、金融機関によって、金利も団信の内容も違います。

最後に、低金利で団信などの付加価値が充実したフラット３５の取り扱い金融機関をご紹介しましょう。

2020年は住信SBIネット銀行のフラット３５（保証型）が低金利

これまでのフラット３５の買取型と保証型の金利推移を取りました。頭金１割、団信加入、借入期間21年～35年をベースとしています。

保証型の金利は頭金１割、団信加入で業界最低金利の住信SBIネット銀行のフラット３５（保証型）の金利をとっています。基本的に低金利で推移していますよね。

2020年	フラット35（買取型）	住信SBI保証型
1月	1.27%	1.19%
2月	1.28%	1.20%
3月	1.24%	1.16%
4月	1.30%	1.22%
5月	1.30%	1.21%
6月	1.29%	1.20%
7月	1.30%	1.23%
8月	1.31%	1.22%
9月予想	1.32%	1.23%

6月から7月にかけては買取型は0.01ポイントの上昇であったのに、住信SBI保証型は0.03ポイントも上昇しています。裁量によって不規則に変動していますね。8月にはその反動で0.01ポイント下がっています。

いずれにせよ、団信加入であれば、同じ頭金で保証型が低金利となります。その中で最低金利は住信SBIネット銀行のフラット３５（保証型）です。

頭金を２割にすればさらに低金利で、全疾病保障の団信が金利上乗せナシで付帯し、WEB上で審査から契約まで行うことができます。

借り換えと団信不加入ならアルヒスーパーフラット

住信SBIの保証型は裁量によって不規則に変動する部分がありますが、アルヒスーパーフラットは頭金の割合によって、買取型の金利から固定的に金利が引き下げとなっています。

アルヒでは借り換えをwebで申し込んだ場合に手数料を半額の1.1％にするキャンペーンを実施中です。固定への借り換えならアルヒがおすすめです。

また、フラット３５の金利には団信の保険料が込みとなっており、団信不加入とする場合は団信込みの金利から0.2%の引き下げとなります。

しかし、アルヒスーパーフラットに限っては0.28%の引き下げとなるため、団信不加入ならばアルヒスーパーフラットが最も低金利で借りられるのです。

冒頭にも出しているように、まるで変動金利のような低金利ですが、これが固定金利です！次のような人にはとくにおススメです。

健康上の理由で団信に加入できない人。
30代前半で団信よりも一般の生命保険の方が割安な人。
独身でマンションを買うので、そもそも団信の必要性がない人。

ＷＥＢでも簡単に申し込めます。

アルヒには直接取材しておトクな利用法を中の人から聞いてきました。

アルヒと住信SBIアナタはどっち？

単純に金利だけでアルヒか住信SBIかを決めることはできません。両者で大きく違うのは団信の条件や保障内容です。

健康状態が良好で一般の団信に加入できる？
ＹＥＳ			ＮＯ
家系的に若いときのがんや生活習慣病にリスクを感じている？			↓
ＹＥＳ		ＮＯ	↓
そのため既に手厚い医療保険に入っている？		↓	↓
ＹＥＳ	ＮＯ	↓	↓
住信SBI保証型	住信SBI保証型とARUHIスーパーフラット両方ＯＫ		ARUHIスーパーフラット

SBIマネープラザではアルヒのスーパーフラットと住信SBIネット銀行のフラット３５（保証型）の両方相談が可能！

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住宅ローンのプロが二つの商品をシミュレーションして無料で相談に乗ってくれます。

私もフラット３５を借りるにあたって、この無料相談を利用しました。その時のことはこちらに詳しく書いています。

以上、千日のブログでした。

《あとがき》

最近はYouTubeにも多くコメントをいただけるようになってきました。質問コメントには全てコメントで返せる範囲で回答しますので、疑問などありましたら、ぜひ書いてください。

それは他の人も同じように疑問に思っていることかもしれません。よろしくお願いします。

2020年8月10日

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	20代800以上	30代1200以上	40代1200以上	50代1000以上
借り換え	20代借換	30代借換	40代借換	50代借換
団信	20代団信	30代団信	40代団信	50代団信

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