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【金利予想】2020年10月フラット35金利は菅新総理の誕生でどうなる?

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最新予想

どうも千日です。本日、フラット35(買取型)の金利が発表となりました。前月から0.02ポイント下がるとの中間予想が的中しました。最初の予想では0.01下がると予想していましたので、ほぼ的中といってよいと思います。

フラット35(保証型)の予想も同じく0.02ポイント下がると予想し、的中しています。

毎週YouTubeで金利予想を公開しています。週の途中でも大きな動きがあればアルタイムに更新しますので、チャンネル登録をおススメします。さらに更新通知(🔔マーク)を設定し最新情報を見逃さないようにしてください。

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また、最新の日米金利動向については下記ページで毎日更新しています。

日米金利の最新動向

フラット35の2020年10月金利予想

10月のフラット35の金利は、9月から0.01ポイント下がると予想しています。

千日太郎の考えるコロナ不況における適正金利(フラット35買取型)は1.3%程度としており、9月の金利はそれを0.02ポイント上回る1.32%です。今後この適正水準へ向かう動きがあるのではないかと見ています。

買取型

フラット35買取型
10月
団信込み 団信抜き
10年~20年 1.21% 1.01%
21年~35年 1.30% 1.10%

保証型

フラット35保証型10月 団信込み 団信抜き Sの当初5年又は10年 頭金
住信SBIフラット35保証型 1.21% 取扱なし 団信込み0.96% 1割
住信SBIフラット35保証型 1.15% 取扱なし 団信込み0.90% 2割
ARUHIスーパーフラット8 1.20% 0.92% 団信抜き0.67% 2割
ARUHIスーパーフラット7 1.15% 0.87% 団信抜き0.62% 3割
ARUHIスーパーフラット6 1.10% 0.82% 団信抜き0.55% 4割

あくまで、更新時点の公開情報に基づく、千日太郎個人の予想です。実際の金利と異なってくる可能性は大いにあります。

2020年後半から2021年までの予想についてはこちらをどうぞ。

10月のフラット35金利を決める長期金利の動向

フラット35の金利は長期金利(10年国債利回り)と連動しますので、まずは直近までの長期金利と今後の動向について確認します。

安倍辞任と菅新総理、市場の反応は?

金融機関にとっての調達金利が上がったり下がったりする要因の一つが金融市場の長期金利であり、具体的には10年国債の利回りをいいます。利回りとは投資した元本に対する成果として得られる利益が年に何パーセントかという割合を言います。

その利回りは債券価格によって決まります。

  • 債券価格が上昇すると利回り(長期金利)が下落する
  • 債券価格が下落すると利回り(長期金利)が上昇する 

投資家は今後のマーケットの先を読んで売買を行いますので、潜在リスクに対してはより過敏に反応し、それが顕在化した時点ではすでに債券価格(金利)に反映されているのですね。

8月28日には安倍首相が辞意を正式表明し、9月2日に菅房長官が自民党総裁選への立候補を正式に表明したことで、後任は菅官房長官となる可能性が高くなっています。このときの長期金利の動向は以下のようになっています。

安倍氏辞任、菅後任の長期金利への影響

安倍首相の辞意表明は28日の昼でした。そのため、辞任の影響は28日の長期金利に現れているはずですが、終わり値は0.056%とここ数か月で最高値となっています。

トップの交代は本来ネガティブな事象なので、金利は下がる方向に行くはずです。それがむしろ上がっているのですから、安倍首相からのトップ交代は投資家にとって材料視されていないということですね。

翌日から金利が下がっていますが、これは国債の割安感に着目した投資家が再び買いに転じ、それによって債券価格が上がり、利回りが下がったためです。

また、9月14日には総裁選で後任が菅新総理となりましたが、長期金利に目立った動きはありません。つまり、材料視されていないのです。

安倍政権を支えてきた菅氏が政策を承継するのですから、良い意味でも悪い意味でもあまり大きな期待が無いのだと思います。報道では解散総選挙のタイミングが話題となっていますが、これも9月中の長期金利に影響する可能性は低いでしょう。

フラット35の金利が長期金利と連動する仕組み

予想の前提としてフラット35の金利がどうやって決まっているのか?について、5分ほどのYouTube動画にしました。動画での図と言葉での解説が理解しやすいと思います。

機構債の表面利率から翌月のフラット35金利が予想できる|youtubeへ

「買取型」は住宅金融支援機構が金利を決める

フラット35の「買取型」は、住宅金融支援機構が金融機関からフラット35の債権を買い取って証券化し、機関投資家に債券市場を通じて「機構債」という形で販売するという仕組みになっています。

フラット35買取型の仕組み

マーケットの投資家は国債のような安全資産として機構債を購入しているので、機構債の表面利率は、それを発表する時点の長期金利=国債の利回りとほぼ連動するのです。

そして、住宅金融支援機構は国の機関なのでほぼ固定した経費を上乗せしてわたしたちに貸すフラット35の金利を決めます。

融資のときに窓口になるのは民間金融機関ですが、その債権を買い取り、最終的に債権者となるのは住宅金融支援機構ですから、フラット35の金利を決めるのは住宅金融支援機構なのですね。

「保証型」は民間金融機関が金利を決める

フラット35の「保証型」は民間金融機関が貸す住宅ローンの債権を住宅金融支援機構が保証するという仕組みになっています。

フラット35保証型の仕組み

上図のように、買取型と同じく金融マーケットから資金を集めていますが、住宅ローンの債権者は民間金融機関のままです。つまり、金融機関は住宅金融支援機構に保証料を払ったうえで儲けが出るようにフラット35の金利を決めているのです。

そのため、保証型のフラット35は取り扱う金融機関の裁量によって決められるということです。

長期金利とフラット35金利予想

買取型と保証型では金利を決める機関が異なるので、微妙な差が生まれることはありますが、大きなくくりとしては、機構債の表面利率が発表される時点の長期金利がどうなるか?がポイントになります。

こちらは、フラット35(買取型)の金利と長期金利の推移を2020年4月から2020年9月29日までとったものです。

長期金利とフラット35(買取型)金利の推移

7月から9月までの3か月はおおむね横ばいに見えますが、微妙な右肩上がりとなっておりフラット35(買取型)の金利は0.01ポイントずつ連続で上昇しています。

そして、10月にはその反動で1.3%に下がっています。

フラット35買取型は下がるか?

9月までの機構債の表面利率、フラット35買取型と保証型の金利推移を表にしました。

推移

1月

2月

3月

4月

5月

6月

10年国債利回り

-0.01%

0.00%

-0.05%

0.02%

0.01%

0.00%

機構債(参考)

0.33%

0.34%

0.30%

0.36%

0.35%

0.34%

フラット35買取型

1.27%

1.28%

1.24%

1.30%

1.30%

1.29%

住信SBIフラット35保証型

1.19%

1.20%

1.16%

1.22%

1.21%

1.20%

推移

7月

8月

9月

10月

11月

12月

10年国債利回り

0.02%

0.02% 0.03% 0.02%    

機構債(参考)

0.36%

0.36% 0.37% 0.35%    

フラット35買取型

1.30%

1.31% 1.32% 1.30%    

住信SBIフラット35保証型

1.23%

1.22% 1.23% 1.21%    

フラット35買取型は7月から9月まで3か月連続で0.01ポイントずつ上がっています。ということは、来月も0.01ポイント上昇してしまうのでは?と思った方もいるかもしれません。

しかし、長期金利が高くなる=債券価格が下がるということは、その割安感に注目して購入する投資家も増えます。債券の買いが多く入れば債券価格は上昇し、再び長期金利は下がります。

10月の機構債は適正水準より高い水準からの振り戻しにより0.02ポイント下がっており、そのためフラット35の金利も同じ幅で0.02ポイント下がっています。

まとめ~フラット35のお勧め金融機関

フラット35の金利はどこで借りても同じではなく、金融機関によって、金利も団信の内容も違います。

最後に、低金利で団信などの付加価値が充実したフラット35の取り扱い金融機関をご紹介しましょう。

2020年は住信SBIネット銀行のフラット35(保証型)が低金利

これまでのフラット35の買取型と保証型の金利推移を取りました。頭金1割、団信加入、借入期間21年~35年をベースとしています。

保証型の金利は頭金1割、団信加入で業界最低金利の住信SBIネット銀行のフラット35(保証型)の金利をとっています。基本的に低金利で推移していますよね。

2020年 フラット35(買取型) 住信SBIフラット35保証型
1月 1.27% 1.19%
2月 1.28% 1.20%
3月 1.24% 1.16%
4月 1.30% 1.22%
5月 1.30% 1.21%
6月 1.29% 1.20%
7月 1.30% 1.23%
8月 1.31% 1.22%
9月 1.32% 1.23%
10月 1.30% 1.21%

6月から7月にかけては買取型は0.01ポイントの上昇であったのに、住信SBI保証型は0.03ポイントも上昇しています。裁量によって不規則に変動していますね。8月にはその反動で0.01ポイント下がっています。

いずれにせよ、団信加入であれば、同じ頭金で保証型が低金利となります。その中で最低金利は住信SBIネット銀行のフラット35(保証型)です。

頭金を2割にすればさらに低金利で、全疾病保障の団信が金利上乗せナシで付帯し、WEB上で審査から契約まで行うことができます。

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住信SBIの保証型は裁量によって不規則に変動する部分がありますが、アルヒスーパーフラットは頭金の割合によって、買取型の金利から固定的に金利が引き下げとなっています。

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また、フラット35の金利には団信の保険料が込みとなっており、団信不加入とする場合は団信込みの金利から0.2%の引き下げとなります。

しかし、アルヒスーパーフラットに限っては0.28%の引き下げとなるため、団信不加入ならばアルヒスーパーフラットが最も低金利で借りられるのです。

冒頭にも出しているように、まるで変動金利のような低金利ですが、これが固定金利です!次のような人にはとくにおススメです。

  • 健康上の理由で団信に加入できない人。
  • 30代前半で団信よりも一般の生命保険の方が割安な人。
  • 独身でマンションを買うので、そもそも団信の必要性がない人。

WEBでも簡単に申し込めます。

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アルヒと住信SBIアナタはどっち?

単純に金利だけでアルヒか住信SBIかを決めることはできません。両者で大きく違うのは団信の条件や保障内容です。

健康状態が良好で一般の団信に加入できる?

YES

NO

家系的に若いときのがんや生活習慣病にリスクを感じている?

YES

NO

そのため既に手厚い医療保険に入っている?

YES

NO

住信SBIフラット35保証型

住信SBIフラット35保証型アルヒスーパーフラット両方OK

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私もフラット35を借りるにあたって、この無料相談を利用しました。その時のことはこちらに詳しく書いています。

以上、千日のブログでした。

《あとがき》

最近は新型コロナウイルスが具体的な材料視される場面は少しずつ減ってきているように思います。

しかし大きな変化は、それが市場のルールを変えるようなセンセーショナルなものであればあるほどに、唐突にやってきます。引き続き、日々の金利動向に目を配っておくことをお勧めします。

千日太郎YOUTUBEではそうした情報をいち早く公開しています。ぜひチャンネル登録しておいてくださいね!

2020年9月30日

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30代600~1200 40代600~1200 50代1000以上
20代800以上 30代1200以上 40代1200以上
借り換え 20代借換 30代借換 40代借換 50代借換
団信 20代団信 30代団信 40代団信 50代団信

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