【2020年12月】フラット３５金利はバイデン氏勝利でどうなる？ - 千日のブログ家と住宅ローンのはてな？に答える

フラット３５の2020年12月金利予想

株価は上昇し、長期金利も上昇傾向にありますが、12月のフラット３５の金利は、11月からおおむね横ばいと予想しています。機構債の表面利率が18日に公表されましたが、こちらも横ばいとなりました。（前月と同じ0.35%）

千日太郎の考えるコロナ不況における適正金利（フラット３５買取型）は1.3%程度としており、11月の1.31%はおおむね適正金利にある状態です。12月はその水準でよこばいとなりました。

買取型

フラット35買取型 12月	団信込み	団信抜き
10年～20年	1.22%	1.02%
21年～35年	1.31%	1.11%

保証型

フラット35保証型12月	団信込み	団信抜き	Sの当初5年又は10年	頭金
住信SBI保証型９０％	1.21%	取扱なし	団信込み0.96%	１割
住信SBI保証型８０％	1.15%	取扱なし	団信込み0.90%	２割
ARUHIスーパーフラット８	1.21%	0.93%	団信抜き0.68%	２割
ARUHIスーパーフラット７	1.16%	0.88%	団信抜き0.63%	３割
ARUHIスーパーフラット６	1.11%	0.83%	団信抜き0.56%	４割

あくまで、更新時点の公開情報に基づく、千日太郎個人の予想です。実際の金利と異なってくる可能性は大いにあります。

2020年後半から2021年までの予想についてはこちらをどうぞ。

フラット３５の2020年12月金利予想

12月のフラット３５金利を決める長期金利の動向

フラット３５の金利は長期金利（10年国債利回り）と連動しますので、まずは直近までの長期金利と今後の動向について確認します。

米大統領選をバイデン氏が制したことで株価上昇、金利も上昇

10月1日から11月10日までの米長期金利とNYダウ平均株価の推移をとりました。

米長期金利とダウ平均株価の動向

11月3日の投開票前後はかなりの混乱が見られますね。株価が大きく下落し長期金利が上昇しています。コロナショックのときのような動きに近いです。

しかし、11月7日にバイデン氏の獲得選挙人数が過半数に達し、政治の不透明感は和らぎました。加えて新型コロナウイルスのワクチンの普及への期待から景気敏感株への買いが続くなど、リスクオンに振れて債券を売却し株式を購入する流れとなりました。

これを受けて債券価格が下がり、株価と同じくらいの急激なカーブで長期金利が上がってきています。

日経平均株価と長期金利はどうか？

10月1日から11月10日までの日本長期金利と日経平均株価の推移をとりました。

日本の長期金利と日経平均株価の推移

日経平均株価は、NYダウ平均と同じような動きになっており、バイデン氏の勝利確定から急上昇しています。

しかし、長期金利についてはそれほど上昇していないですね。同じように日本国債も売られて価格を下げたはずですが、その割安な債券価格に目をつけて買いが入っているからです。

長期金利とは、具体的には10年国債の利回りをいいます。利回りとは投資した元本に対する成果として得られる利益が年に何パーセントかという割合を言います。

その利回りは債券価格によって決まります。

債券価格が上昇すると利回り（長期金利）が下落する
債券価格が下落すると利回り（長期金利）が上昇する

投資家は今後のマーケットの先を読んで売買を行いますので、潜在リスクに対してはより過敏に反応し、それが顕在化した時点ではすでに債券価格（金利）に反映されているのです。

株価が高騰しているとはいっても、これは大統領選挙が想定外の接戦となったことで、一時的に行き場を失っていたリスクマネーが一挙に株式市場に投入されたからです。実体経済が好転しているわけではないのですね。

あくまで、安全資産としての債券への需要は残っており、債券価格が下がると即座に購入するリスク回避型の投資家がいるのです。そのため、日本の長期金利については米国ほどに上昇しないだろうと予想しています。

フラット３５の金利が長期金利と連動する仕組み

予想の前提としてフラット３５の金利がどうやって決まっているのか？について、５分ほどのYouTube動画にしました。動画での図と言葉での解説が理解しやすいと思います。

機構債の表面利率から翌月のフラット35金利が予想できる|youtubeへ

「買取型」は住宅金融支援機構が金利を決める

フラット３５の「買取型」は、住宅金融支援機構が金融機関からフラット３５の債権を買い取って証券化し、機関投資家に債券市場を通じて「機構債」という形で販売するという仕組みになっています。

フラット３５買取型の仕組み

マーケットの投資家は国債のような安全資産として機構債を購入しているので、機構債の表面利率は、それを発表する時点の長期金利＝国債の利回りとほぼ連動するのです。

そして、住宅金融支援機構は国の機関なのでほぼ固定した経費を上乗せしてわたしたちに貸すフラット３５の金利を決めます。

融資のときに窓口になるのは民間金融機関ですが、その債権を買い取り、最終的に債権者となるのは住宅金融支援機構ですから、フラット３５の金利を決めるのは住宅金融支援機構なのですね。

「保証型」は民間金融機関が金利を決める

フラット３５の「保証型」は民間金融機関が貸す住宅ローンの債権を住宅金融支援機構が保証するという仕組みになっています。

フラット３５保証型の仕組み

上図のように、買取型と同じく金融マーケットから資金を集めていますが、住宅ローンの債権者は民間金融機関のままです。つまり、金融機関は住宅金融支援機構に保証料を払ったうえで儲けが出るようにフラット３５の金利を決めているのです。

そのため、保証型のフラット３５は取り扱う金融機関の裁量によって決められるということです。

長期金利とフラット３５金利予想

買取型と保証型では金利を決める機関が異なるので、微妙な差が生まれることはありますが、大きなくくりとしては、機構債の表面利率が発表される時点の長期金利がどうなるか？がポイントになります。

こちらは、フラット３５（買取型）の金利と長期金利の推移を2020年8月から2020年11月27日までとったものです。

フラット３５買取型と長期金利の推移グラフ

過去4か月の長期金利は0.01％～0.04%で推移していて、機構債の表面利率が決まるタイミングでは0.02%～0.03%という狭いスパンで推移しています。

その結果【フラット３５】買取型の金利は1.30%～1.32%となっています。

前述の予想どおり、日本の長期金利がそれほど上がりませんでした。12月の【フラット３５】買取型の金利はおおむね1.31%と予想し、的中しています。

フラット３５買取型は横ばいか？

2020年11月までの機構債の表面利率、フラット３５買取型と保証型の金利推移を表にしました。

推移	1月	2月	3月	4月	5月	6月
10年国債利回り	-0.01%	0.00%	-0.05%	0.02%	0.01%	0.00%
機構債（参考）	0.33%	0.34%	0.30%	0.36%	0.35%	0.34%
フラット３５買取型	1.27%	1.28%	1.24%	1.30%	1.30%	1.29%
住信SBI保証型	1.19%	1.20%	1.16%	1.22%	1.21%	1.20%

推移	7月	8月	9月	10月	11月	12月予想
10年国債利回り	0.02%	0.02%	0.03%	0.02%	0.03%	0.03%
機構債（参考）	0.36%	0.36%	0.37%	0.35%	0.35%	0.35%
フラット３５買取型	1.30%	1.31%	1.32%	1.30%	1.31%	1.31%
住信SBI保証型	1.23%	1.22%	1.23%	1.21%	1.21%	1.21%

18日に機構債の表面利率が発表されましたので、更新しています。発表日は月によって異なりますが概ね16日～20日あたりとなるケースが多いです。

まとめ～フラット３５のお勧め金融機関

フラット３５の金利はどこで借りても同じではなく、金融機関によって、金利も団信の内容も違います。

最後に、低金利で団信などの付加価値が充実したフラット３５の取り扱い金融機関をご紹介しましょう。

2020年は住信SBIネット銀行のフラット３５（保証型）が低金利

これまでのフラット３５の買取型と保証型の金利推移を取りました。頭金１割、団信加入、借入期間21年～35年をベースとしています。

保証型の金利は頭金１割、団信加入で業界最低金利の住信SBIネット銀行のフラット３５（保証型）の金利をとっています。基本的に低金利で推移していますよね。

2020年	フラット35（買取型）	住信SBI保証型
1月	1.27%	1.19%
2月	1.28%	1.20%
3月	1.24%	1.16%
4月	1.30%	1.22%
5月	1.30%	1.21%
6月	1.29%	1.20%
7月	1.30%	1.23%
8月	1.31%	1.22%
9月	1.32%	1.23%
10月	1.30%	1.21%
11月	1.31%	1.21%
12月	1.31%	1.21%

10月から11月にかけては買取型は0.01ポイントの上昇であったのに、住信SBI保証型は横ばいとしています。保証型は銀行の裁量が入る余地が大きいですね。

いずれにせよ、団信加入であれば、同じ頭金で保証型が低金利となります。その中で最低金利は住信SBIネット銀行のフラット３５（保証型）です。

頭金を２割にすればさらに低金利で、全疾病保障の団信が金利上乗せナシで付帯し、WEB上で審査から契約まで行うことができます。

借り換えと団信不加入ならアルヒスーパーフラット

住信SBIの保証型は裁量によって不規則に変動する部分がありますが、アルヒスーパーフラットは頭金の割合によって、買取型の金利から固定的に金利が引き下げとなっています。

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また、フラット３５の金利には団信の保険料が込みとなっており、団信不加入とする場合は団信込みの金利から0.2%の引き下げとなります。

しかし、アルヒスーパーフラットに限っては0.28%の引き下げとなるため、団信不加入ならばアルヒスーパーフラットが最も低金利で借りられるのです。

冒頭にも出しているように、まるで変動金利のような低金利ですが、これが固定金利です！次のような人にはとくにおススメです。

健康上の理由で団信に加入できない人。
30代前半で団信よりも一般の生命保険の方が割安な人。
独身でマンションを買うので、そもそも団信の必要性がない人。

ＷＥＢでも簡単に申し込めます。

アルヒには直接取材しておトクな利用法を中の人から聞いてきました。

アルヒと住信SBIアナタはどっち？

単純に金利だけでアルヒか住信SBIかを決めることはできません。両者で大きく違うのは団信の条件や保障内容です。

健康状態が良好で一般の団信に加入できる？
ＹＥＳ			ＮＯ
家系的に若いときのがんや生活習慣病にリスクを感じている？			↓
ＹＥＳ		ＮＯ	↓
そのため既に手厚い医療保険に入っている？		↓	↓
ＹＥＳ	ＮＯ	↓	↓
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私もフラット３５を借りるにあたって、この無料相談を利用しました。その時のことはこちらに詳しく書いています。

以上、千日のブログでした。

《あとがき》

今回の12月フラット３５金利予想はバイデン氏への政権移行が予定どおりに進むであろうという市場の見込みを一応、反映したものとなっています。

しかし公式の得票確定はまだであり、トランプ氏は選挙の不正を裁判所で争う姿勢を見せています。もともと郵便投票には不正の余地が多く、そこに不正の疑惑があるのなら、その疑惑を正当な手続きで解明するのが民主主義の原則です。

バイデン氏は「大統領のレガシーの汚点になる、恥ずかしいことだ」などとけん制していますが、トランプ氏はそういう世界で生きている人ではないですよね。

もちろん個人的に知ってるわけではありませんが。トランプ氏とって大事なのはメリットがあるか無いかだと思います。そして今のところ、負けを認めず法廷闘争に持ち込むことにメリットがあると思っている。

バイデン氏が「不正をともに解明しよう」と言えないところに、つけ入る隙があるように思います。バイデン氏も郵便投票にある程度不正があると思っているけど、そこを突くのはやめておきたいのです。

しかし、不正の疑惑を看過しろとは言えないので、「恥ずかしいことだ」という発言になるわけです。そこにトランプ氏は勝利できないまでも、なんらかの交換条件を引き出せる勝機を見ているのかもしれません。

今後どんな事実が出てくるのかによって、一気に風向きが変わる可能性もゼロではありません。まだ一波乱ある可能性も残されています。

ただし、これはあくまでこの記事の執筆時点で千日太郎個人が予想していることにすぎません。その通りにならない可能性は大いにあり得ます。実行日の金利が確定するまでは、引き続き情報収集することをお勧めします。

千日太郎YOUTUBEではそうした予想と情報をいち早く公開しています。ぜひチャンネル登録しておいてくださいね！

2020年11月12日

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