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【金利予想】2021年1月フラット35金利は株価上昇でもウィズ・コロナで下がる!

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最新予想

どうも千日です。2021年1月のフラット35(買取型)の金利が発表されました。機構債の表面利率と同じく前月から0.02ポイント下がりました。保証型も同じく0.02ポイント下がると予想し的中しました。

毎週YouTubeで金利予想を公開しています。週の途中でも大きな動きがあればリアルタイムに更新しますので、チャンネル登録をおススメします。さらに更新通知(🔔マーク)を設定し最新情報を見逃さないようにしてください。

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【金利予想】2021年1月ウイズコロナの住宅ローン金利は下がる|千日太郎youtube動画

また、最新の日米金利動向については下記ページで毎日更新しています。

日米金利の最新動向

フラット35の2021年1月金利予想

12月前半から株価は30年ぶりともいわれる高騰し、その後も長く高止まりしていますが、長期金利は下がっています。機構債の表面利率が16日に公表されましたが、長期金利を反映して下がりました。(0.02ポイント下がって0.33%)

千日太郎の考えるコロナ不況における適正金利(フラット35買取型)は1.3%程度としており、2021年1月の1.29%はおおむね適正金利にある状態と言えます。

買取型確定

フラット35買取型
1月
団信込み 団信抜き
10年~20年 1.20% 1.00%
21年~35年 1.29% 1.09%

保証型確定

フラット35保証型1月 団信込み 団信抜き Sの当初5年又は10年 頭金
住信SBIフラット35保証型 1.19% 取扱なし 団信込み0.94% 1割
住信SBIフラット35保証型 1.13% 取扱なし 団信込み0.88% 2割
ARUHIスーパーフラット8 1.19% 0.93% 団信抜き0.66% 2割
ARUHIスーパーフラット7 1.14% 0.88% 団信抜き0.61% 3割
ARUHIスーパーフラット6 1.09% 0.83% 団信抜き0.54% 4割

あくまで、更新時点の公開情報に基づく、千日太郎個人の予想です。実際の金利と異なってくる可能性は大いにあります。

2020年後半から2021年までの予想についてはこちらをどうぞ。

2021年1月のフラット35金利を決める長期金利の動向

フラット35の金利は長期金利(10年国債利回り)と連動しますので、まずは直近までの長期金利と今後の動向について確認します。

ワクチン期待による株価上昇!しかし長期金利は日米でまったく違う

10月1日から12月15日までの米長期金利とNYダウ平均株価の推移をとりました。

米長期金利とダウ平均株価の推移グラフ(2020/10/1~2020/12/15)

 

米大統領選挙が意外にも接戦となったことから、投開票直後の10月末から11月の上旬までは大きな混乱がありましたが、その後は新型コロナウイルスのワクチンの普及への期待から景気敏感株への買いが続くなど、リスクオンに振れて債券を売却し株式を購入する流れとなりました。

これを受けて債券価格が下がり、株価と同じくらいの急激なカーブで長期金利が上がってきています。

日本の長期金利はむしろ下がった!

10月1日から12月15日までの日本長期金利と日経平均株価の推移をとりました。

日本長期金利と日経平均株価の推移グラフ(2020/10/1~2020/12/15)

日経平均株価は、NYダウ平均と同じような動きになっており、バイデン氏の勝利確定と新型コロナウイルスのワクチン開発期待から急上昇しています。

しかし、長期金利については逆に下がっています。これは日本国債を手放す投資家は少なく、むしろ多くが買っているということです。

つまり、新型コロナウイルスの感染拡大から安全資産の日本国債を買う動きも、株式の購入以上にあったということを意味します。

安全資産としての日本国債への需要が根強く、債券価格が下がると即座に買いが入り、債券価格が高く維持されているのです(債券価格が上がると利回りは下がる)。

長期金利とは、具体的には10年国債の利回りをいいます。利回りとは投資した元本に対する成果として得られる利益が年に何パーセントかという割合を言います。

その利回りは債券価格によって決まります。

  • 債券価格が上昇すると利回り(長期金利)が下落する
  • 債券価格が下落すると利回り(長期金利)が上昇する

投資家は今後のマーケットの先を読んで売買を行いますので、潜在リスクに対してはより過敏に反応し、それが顕在化した時点ではすでに債券価格(金利)に反映されているのです。

安全資産としての債券への需要は残っており、債券価格が下がると即座に購入するリスク回避型の投資家がいるのです。そのため、日本の長期金利については米国ほどに上昇せず、むしろ下がって今に至るのです。

フラット35の金利が長期金利と連動する仕組み

予想の前提としてフラット35の金利がどうやって決まっているのか?について、5分ほどのYouTube動画にしました。動画での図と言葉での解説が理解しやすいと思います。

機構債の表面利率から翌月のフラット35金利が予想できる|youtubeへ

「買取型」は住宅金融支援機構が金利を決める

フラット35の「買取型」は、住宅金融支援機構が金融機関からフラット35の債権を買い取って証券化し、機関投資家に債券市場を通じて「機構債」という形で販売するという仕組みになっています。

フラット35買取型の仕組み

マーケットの投資家は国債のような安全資産として機構債を購入しているので、機構債の表面利率は、それを発表する時点の長期金利=国債の利回りとほぼ連動するのです。

そして、住宅金融支援機構は国の機関なのでほぼ固定した経費を上乗せしてわたしたちに貸すフラット35の金利を決めます。

融資のときに窓口になるのは民間金融機関ですが、その債権を買い取り、最終的に債権者となるのは住宅金融支援機構ですから、フラット35の金利を決めるのは住宅金融支援機構なのですね。

「保証型」は民間金融機関が金利を決める

フラット35の「保証型」は民間金融機関が貸す住宅ローンの債権を住宅金融支援機構が保証するという仕組みになっています。

フラット35保証型の仕組み

上図のように、買取型と同じく金融マーケットから資金を集めていますが、住宅ローンの債権者は民間金融機関のままです。つまり、金融機関は住宅金融支援機構に保証料を払ったうえで儲けが出るようにフラット35の金利を決めているのです。

そのため、保証型のフラット35は取り扱う金融機関の裁量によって決められるということです。

長期金利とフラット35金利予想

買取型と保証型では金利を決める機関が異なるので、微妙な差が生まれることはありますが、大きなくくりとしては、機構債の表面利率が発表される時点の長期金利がどうなるか?がポイントになります。

こちらは、フラット35(買取型)の金利と長期金利の推移を2020年9月から2020年12月15日までとったものです。

長期金利とフラット35(買取型)金利の推移

過去4か月の長期金利は0.01%~0.04%で推移していて、機構債の表面利率が決まるタイミングでは0.02%~0.03%という狭いスパンで推移してきました。

2021年1月までの機構債の表面利率、フラット35買取型と保証型の金利推移を表にしました。

2020年推移

7月

8月

9月

10月

11月

12月

10年国債利回り

0.02%

0.02% 0.03% 0.02% 0.03% 0.03%

機構債(参考)

0.36%

0.36% 0.37% 0.35% 0.35% 0.35%

フラット35買取型

1.30%

1.31% 1.32% 1.30% 1.31% 1.31%

住信SBIフラット35保証型

1.23%

1.22% 1.23% 1.21% 1.21% 1.21%
2021年推移

1月

2月

3月

4月

5月

6月

10年国債利回り

0.01%

%

%

%

%

%

機構債(参考)

0.33%

%

%

%

%

%

フラット35買取型

1.29%

%

%

%

%

%

住信SBIフラット35保証型

1.19%

%

%

%

%

%

16日に機構債の表面利率が発表されました。2021年1月は長期金利が下がったことにより機構債の表面利率が0.02ポイント下がり、フラット35金利も0.02ポイント下がると予想しています。

まとめ~フラット35のお勧め金融機関

フラット35の金利はどこで借りても同じではなく、金融機関によって、金利も団信の内容も違います。

最後に、低金利で団信などの付加価値が充実したフラット35の取り扱い金融機関をご紹介しましょう。

2020年は住信SBIネット銀行のフラット35(保証型)が低金利

これまでのフラット35の買取型と保証型の金利推移を取りました。頭金1割、団信加入、借入期間21年~35年をベースとしています。

保証型の金利は頭金1割、団信加入で業界最低金利の住信SBIネット銀行のフラット35(保証型)の金利をとっています。基本的に低金利で推移していますよね。

2020年 フラット35(買取型) 住信SBIフラット35保証型
1月 1.27% 1.19%
2月 1.28% 1.20%
3月 1.24% 1.16%
4月 1.30% 1.22%
5月 1.30% 1.21%
6月 1.29% 1.20%
7月 1.30% 1.23%
8月 1.31% 1.22%
9月 1.32% 1.23%
10月 1.30% 1.21%
11月 1.31% 1.21%
12月 1.31% 1.21%

10月から11月にかけては買取型は0.01ポイントの上昇であったのに、住信SBI保証型は横ばいとしています。保証型は銀行の裁量が入る余地が大きいですね。

いずれにせよ、団信加入であれば、同じ頭金で保証型が低金利となります。その中で最低金利は住信SBIネット銀行のフラット35(保証型)です。

頭金を2割にすればさらに低金利で、全疾病保障の団信が金利上乗せナシで付帯し、WEB上で審査から契約まで行うことができます。

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住信SBIの保証型は裁量によって不規則に変動する部分がありますが、アルヒスーパーフラットは頭金の割合によって、買取型の金利から固定的に金利が引き下げとなっています。

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また、フラット35の金利には団信の保険料が込みとなっており、団信不加入とする場合は団信込みの金利から0.2%の引き下げとなります。

しかし、アルヒスーパーフラットに限っては0.28%の引き下げとなるため、団信不加入ならばアルヒスーパーフラットが最も低金利で借りられるのです。

冒頭にも出しているように、まるで変動金利のような低金利ですが、これが固定金利です!次のような人にはとくにおススメです。

  • 健康上の理由で団信に加入できない人。
  • 30代前半で団信よりも一般の生命保険の方が割安な人。
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NO

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YES

NO

そのため既に手厚い医療保険に入っている?

YES

NO

住信SBIフラット35保証型

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私もフラット35を借りるにあたって、この無料相談を利用しました。その時のことはこちらに詳しく書いています。

以上、千日のブログでした。

《あとがき~2021年ウィズ・コロナ時代の住宅ローン金利はどうなる?》

本日、角川書店から出版されましたコロナ時代にどう変わる? 知らなきゃ損する家とお金の話 (角川SSCムック)にわたくし千日太郎が「2021年ウィズ・コロナ時代の住宅ローン金利はどうなる?」という書き下ろしコラムを寄稿しています。

すごい人たちと名前が並んでいて恐れ多い感じですが、ぜひこちらも参考にしていただけれると嬉しいです。

コロナ時代にどう変わる? 知らなきゃ損する家とお金の話 (角川SSCムック)

ただし、これはあくまでこの記事の執筆時点で千日太郎個人が予想していることにすぎません。その通りにならない可能性は大いにあり得ます。実行日の金利が確定するまでは、引き続き情報収集することをお勧めします。

千日太郎YOUTUBEではそうした予想と情報をいち早く公開しています。ぜひチャンネル登録しておいてくださいね!

2020年12月16日

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