【2020年11月】フラット３５金利はトランプ大統領のコロナ陽性でどうなる？ - 千日のブログ家と住宅ローンのはてな？に答える

フラット３５の2020年11月金利予想

11月のフラット３５の金利は、10月からおよおむね横ばいと予想していますが、月後半の米長期金利の波及による金利上昇を反映し0.01ポイント上昇に更新しました。

千日太郎の考えるコロナ不況における適正金利（フラット３５買取型）は1.3%程度としており、10月の1.3%はまさに適正金利にある状態です。

買取型予想

フラット35買取型11月	団信込み	団信抜き
10年～20年	1.22%	1.02%
21年～35年	1.31%	1.11%

保証型予想

フラット35保証型11月	団信込み	団信抜き	Sの当初5年又は10年	頭金
住信SBI保証型９０％	1.21%	取扱なし	団信込み0.96%	１割
住信SBI保証型８０％	1.15%	取扱なし	団信込み0.90%	２割
ARUHIスーパーフラット８	1.21%	0.93%	団信抜き0.68%	２割
ARUHIスーパーフラット７	1.16%	0.88%	団信抜き0.63%	３割
ARUHIスーパーフラット６	1.11%	0.83%	団信抜き0.56%	４割

あくまで、更新時点の公開情報に基づく、千日太郎個人の予想です。実際の金利と異なってくる可能性は大いにあります。

2020年後半から2021年までの予想についてはこちらをどうぞ。

フラット３５の2020年11月金利予想

11月のフラット３５金利を決める長期金利の動向

フラット３５の金利は長期金利（10年国債利回り）と連動しますので、まずは直近までの長期金利と今後の動向について確認します。

米大統領選を目前にトランプ氏がコロナ陽性

10月2日午後、トランプ米大統領が新型コロナウイルスに感染したと自身のツイッターで明らかにし、米株価指数先物や日経平均株価が大きく下げるなど投資家の間で運用リスクを回避する動きが広がり、安全資産とされる債券に買いが入りました（金利は下がる方向）。

グラフで米長期が下がっていないのは、3日4日の土日を挟んでいるためです。そして、週明けの5日のトランプ大統領の退院によって債券に売りが入り、米長期金利は大きく上昇しました。

トランプ氏陽性の日米の長期金利動向

このグラフでは日本の長期金利の動きが分かりにくいですので、日本だけをクローズアップしてみましょう。

金利上昇は一時的なもので再び下がるか？

特にトランプ氏の退院直後から急上昇していることがわかりやすいですね。これは米長期金利上昇の波及です。

米国債と同様に安全資産としての日本の債券が売られて債券価格が下がり、金利が上昇しているのです。

トランプ氏陽性と日本長期金利動向

長期金利とは、具体的には10年国債の利回りをいいます。利回りとは投資した元本に対する成果として得られる利益が年に何パーセントかという割合を言います。

その利回りは債券価格によって決まります。

債券価格が上昇すると利回り（長期金利）が下落する
債券価格が下落すると利回り（長期金利）が上昇する

投資家は今後のマーケットの先を読んで売買を行いますので、潜在リスクに対してはより過敏に反応し、それが顕在化した時点ではすでに債券価格（金利）に反映されているのです。

直近での長期金利の高騰は、米大統領選の最中にトランプ大統領が新型コロナウイルスに感染するというショッキングな出来事に端を発して投資家が売買を活発に行ったことが原因です。

8日時点では、状況が見えてくる（又は見えないことに慣れてくる）に従って元の水準に下がってくると予想し、その通りとなっています。

フラット３５の金利が長期金利と連動する仕組み

予想の前提としてフラット３５の金利がどうやって決まっているのか？について、５分ほどのYouTube動画にしました。動画での図と言葉での解説が理解しやすいと思います。

機構債の表面利率から翌月のフラット35金利が予想できる|youtubeへ

「買取型」は住宅金融支援機構が金利を決める

フラット３５の「買取型」は、住宅金融支援機構が金融機関からフラット３５の債権を買い取って証券化し、機関投資家に債券市場を通じて「機構債」という形で販売するという仕組みになっています。

フラット３５買取型の仕組み

マーケットの投資家は国債のような安全資産として機構債を購入しているので、機構債の表面利率は、それを発表する時点の長期金利＝国債の利回りとほぼ連動するのです。

そして、住宅金融支援機構は国の機関なのでほぼ固定した経費を上乗せしてわたしたちに貸すフラット３５の金利を決めます。

融資のときに窓口になるのは民間金融機関ですが、その債権を買い取り、最終的に債権者となるのは住宅金融支援機構ですから、フラット３５の金利を決めるのは住宅金融支援機構なのですね。

「保証型」は民間金融機関が金利を決める

フラット３５の「保証型」は民間金融機関が貸す住宅ローンの債権を住宅金融支援機構が保証するという仕組みになっています。

フラット３５保証型の仕組み

上図のように、買取型と同じく金融マーケットから資金を集めていますが、住宅ローンの債権者は民間金融機関のままです。つまり、金融機関は住宅金融支援機構に保証料を払ったうえで儲けが出るようにフラット３５の金利を決めているのです。

そのため、保証型のフラット３５は取り扱う金融機関の裁量によって決められるということです。

長期金利とフラット３５金利予想

買取型と保証型では金利を決める機関が異なるので、微妙な差が生まれることはありますが、大きなくくりとしては、機構債の表面利率が発表される時点の長期金利がどうなるか？がポイントになります。

こちらは、フラット３５（買取型）の金利と長期金利の推移を2020年6月16から2020年10月26日までとったものです。

フラット３５買取型と長期金利の推移グラフ

長期金利が下がればフラット３５買取型は横ばいか？

さらに詳しく、10月までの機構債の表面利率、フラット３５買取型と保証型の金利推移を表にしました。

推移	1月	2月	3月	4月	5月	6月
10年国債利回り	-0.01%	0.00%	-0.05%	0.02%	0.01%	0.00%
機構債（参考）	0.33%	0.34%	0.30%	0.36%	0.35%	0.34%
フラット３５買取型	1.27%	1.28%	1.24%	1.30%	1.30%	1.29%
住信SBI保証型	1.19%	1.20%	1.16%	1.22%	1.21%	1.20%

推移	7月	8月	9月	10月	11月予想	12月
10年国債利回り	0.02%	0.02%	0.03%	0.02%	0.03%
機構債（参考）	0.36%	0.36%	0.37%	0.35%	0.35%
フラット３５買取型	1.30%	1.31%	1.32%	1.30%	1.31%
住信SBI保証型	1.23%	1.22%	1.23%	1.21%	1.21%

最初の予想時点（8日）の長期金利は0.04%近くとなっていますが、今後予想どおりに下がってくるならば、機構債の表面利率が発表される時点では0.02%前後となり、フラット３５買取型は横ばいの1.30%となると予想しました。

米大統領選ではトランプ氏、バイデン氏の両候補が強力な経済対策を訴えており、どちらが勝ったとしても大規模な経済対策が打ち出されるとの観測から、米長期金利は大きく上昇しました。そして、日本の長期金利も10月末にかけては米金利上昇の波及を受けて上昇しており、0.01ポイントの上昇に修正しました。

まとめ～フラット３５のお勧め金融機関

フラット３５の金利はどこで借りても同じではなく、金融機関によって、金利も団信の内容も違います。

最後に、低金利で団信などの付加価値が充実したフラット３５の取り扱い金融機関をご紹介しましょう。

2020年は住信SBIネット銀行のフラット３５（保証型）が低金利

これまでのフラット３５の買取型と保証型の金利推移を取りました。頭金１割、団信加入、借入期間21年～35年をベースとしています。

保証型の金利は頭金１割、団信加入で業界最低金利の住信SBIネット銀行のフラット３５（保証型）の金利をとっています。基本的に低金利で推移していますよね。

2020年	フラット35（買取型）	住信SBI保証型
1月	1.27%	1.19%
2月	1.28%	1.20%
3月	1.24%	1.16%
4月	1.30%	1.22%
5月	1.30%	1.21%
6月	1.29%	1.20%
7月	1.30%	1.23%
8月	1.31%	1.22%
9月	1.32%	1.23%
10月	1.30%	1.21%

6月から7月にかけては買取型は0.01ポイントの上昇であったのに、住信SBI保証型は0.03ポイントも上昇しています。裁量によって不規則に変動していますね。8月にはその反動で0.01ポイント下がっています。

いずれにせよ、団信加入であれば、同じ頭金で保証型が低金利となります。その中で最低金利は住信SBIネット銀行のフラット３５（保証型）です。

頭金を２割にすればさらに低金利で、全疾病保障の団信が金利上乗せナシで付帯し、WEB上で審査から契約まで行うことができます。

借り換えと団信不加入ならアルヒスーパーフラット

住信SBIの保証型は裁量によって不規則に変動する部分がありますが、アルヒスーパーフラットは頭金の割合によって、買取型の金利から固定的に金利が引き下げとなっています。

アルヒでは借り換えをwebで申し込んだ場合に手数料を半額の1.1％にするキャンペーンを実施中です。固定への借り換えならアルヒがおすすめです。

また、フラット３５の金利には団信の保険料が込みとなっており、団信不加入とする場合は団信込みの金利から0.2%の引き下げとなります。

しかし、アルヒスーパーフラットに限っては0.28%の引き下げとなるため、団信不加入ならばアルヒスーパーフラットが最も低金利で借りられるのです。

冒頭にも出しているように、まるで変動金利のような低金利ですが、これが固定金利です！次のような人にはとくにおススメです。

健康上の理由で団信に加入できない人。
30代前半で団信よりも一般の生命保険の方が割安な人。
独身でマンションを買うので、そもそも団信の必要性がない人。

アルヒには直接取材しておトクな利用法を中の人から聞いてきました。

アルヒと住信SBIアナタはどっち？

単純に金利だけでアルヒか住信SBIかを決めることはできません。両者で大きく違うのは団信の条件や保障内容です。

健康状態が良好で一般の団信に加入できる？
ＹＥＳ			ＮＯ
家系的に若いときのがんや生活習慣病にリスクを感じている？			↓
ＹＥＳ		ＮＯ	↓
そのため既に手厚い医療保険に入っている？		↓	↓
ＹＥＳ	ＮＯ	↓	↓
住信SBI保証型	住信SBI保証型とARUHIスーパーフラット両方ＯＫ		ARUHIスーパーフラット

SBIマネープラザでは住信SBIネット銀行の変動金利とフラット３５（保証型）の両方相談が可能！

変動か固定かで迷っている方は、SBIマネープラザがおススメです。ネット銀行の中でもトップレベルに低金利な住信SBIネット銀行の変動金利とフラット３５（保証型）の二つの商品を両方取り扱っています。

住宅ローンのプロが二つの商品をシミュレーションして無料で相談に乗ってくれます。

私もフラット３５を借りるにあたって、この無料相談を利用しました。その時のことはこちらに詳しく書いています。

以上、千日のブログでした。

《あとがき》

このまま、新たな事件が無ければ、おおむねこの予想通りにいくと思います。

また、去年の9月に公開した2020年フラット３５の年間予想は買取型で1.3%前後としており、これもほぼ的中したと言えるでしょう。

しかし大きな変化は、それが市場のルールを変えるようなセンセーショナルなものであればあるほどに、唐突にやってきます。引き続き、日々の金利動向に目を配っておくことをお勧めします。

千日太郎YOUTUBEではそうした予想と情報をいち早く公開しています。ぜひチャンネル登録しておいてくださいね！

2020年10月16日

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ランキング	20代	30代	40代	50代以上
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	20代800未満	30代600～1200	40代600～1200	50代1000以上
	20代800以上	30代1200以上	40代1200以上	50代1000以上
借り換え	20代借換	30代借換	40代借換	50代借換
団信	20代団信	30代団信	40代団信	50代団信

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