千日のブログ 家と住宅ローンのはてな?に答える

千日のブログは住宅ローンの金利予測と最新ニュース、不動産の購入マニュアルとして多くの方にご支持いただいています。他にも色々雑多なようで一本芯の通ったエントリーを心がけてます。それは家族とホームです。ダイヤモンド社のザイ・オンラインで「千日の住宅ローンの正しい選び方」も連載中!

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住宅ローンの団信をどう選ぶ?団信の本質と自分のリスクを知る方法

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団信のベールを剥ぎ自分のリスクを把握する

どうも千日です。住宅ローンの団信は金利タイプと並んで、というよりセットで悩ましいポイントですね。

悩ましい理由は、

  • 団信の種類が様々(特に疾病保障)ある。
  • 住宅ローンの金利タイプとセットになっていること。
  • その組み合わせによって大きく価格が変わってくること。

この辺りにあると思います。当時の千日もかなり悩みました。

疾病保障は種類も様々で組み合わせによって無料になったり高額になったりする…

結局どうすれば間違いないのか分からない…

今日はこのお悩みを解決する方法を書きます。

今まで誰も書かなかった団信の本音を露わにし、自分が知らず知らずに抱えているリスクを知る方法です。

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目次

団信の種類と価格の違い

団信の種類と価格(料率)を表にしてみました。疾病保障の範囲は銀行によって様々ですが概ねこんな感じだと思います。

  • 通常団信:いわゆる団体信用生命保険であり、住宅ローン利用者(被保険者)に万が一のことが発生して死亡や高度障害状態となった場合に、生命保険会社が住宅ローン残高に相当する保険金を金融機関に支払うことで、住宅ローン利用者に代わって、住宅ローンを返済する制度です。
  • 疾病保障付団信:通常団信に疾病保障特約を付加した保険であり、保険契約に定める一定の病気になった場合に、生命保険会社が住宅ローン残高に相当する保険金を金融機関に支払うことで、住宅ローン利用者に代わって、住宅ローンを返済する制度です。
  • ワイド団信:健康上の理由から団体信用生命保険に加入できない場合に、加入条件を一部緩和して入れるようにした団信です。
価格フラット35大手銀行ネット銀行
通常団信 0.358% 0% 0%
疾病保障付団信 0.588% 0.3% 0%
ワイド団信 設定なし 0.3% 0.3%

団信保険料は民間では無料だがフラット35では有料でしかも高め

民間の金融機関で借りる場合は団信保険料は金融機関が負担しますので料率はゼロパーセントです。

フラット35の場合は団信の加入が任意になっていて、保険料は加入者(自分)で負担します。保険料はローン残高に比例しますので、実質金利に引き直すと約0.358%の上乗せになる計算です。

結構お高いです。

民間の金融機関とフラット35を毎月の元利均等返済額でシミュレーションしても、この団信に入るか入らないかで正反対に振れるので、よくよく考えて決める必要があります。

ネット銀行では疾病保障特約が無料になる商品もあるが変動金利だけ

さらに言うと、主にネット銀行を中心に疾病保障特約付きの団信が「無料で」付帯するという商品もありますよね。

じぶん銀行では50%がん保障団信が無料で付帯します。これはガンと診断されたら50%の住宅ローンが支払われます。

住信SBIでは8疾病団信が無料で付帯します。これは8疾病(ガン、脳卒中、急性心筋梗塞、高血圧症、糖尿病、慢性腎不全、肝硬変、慢性膵炎)にかかって12カ月働けない状態が続いたら住宅ローン全額が支払われます。

フラット35や大手銀行でもこういった疾病保障特約のついている団信を出していますけど、この特約を付けるにはだいたい0.3%前後の金利の上乗せになります。これがタダになるなんてすごくオトクですよね。

しかし、ネット銀行は基本的に変動金利か当初固定金利しか取扱いがありませんので、疾病保障付団信が無料というメリットを受けるには、漏れなく金利変動リスクを負うことになります。

通常の団信に入れない場合はワイド団信…でも高い

また、民間金融機関ではそもそも団信に入れない人には融資しません。そこで団信の加入条件を緩和した「ワイド団信」(引受条件緩和型団体信用生命保険)というものを作って売っていますね。

ただしこれに入るには0.3%から高いところでは1%も金利に上乗せとなります。ハッキリ言って高いです。

 

団信を丸裸にすると同時に自分のリスクを知る

さあ、もう分かったろ?選べ。

と、皆さんはこう言われているわけです。イケズですよね。

こんなんでは何も分かりませんし、選べません。それでもやむなく無理やり選んでいるのが多くの方の現状なんです。

なので、千日はこのエントリーで2つのことをやろうと思います。

  • 団信を丸裸にしてその本質(本音)を明らかにします。
  • 保険でカバーすべき自分のリスクの測り方を説明します。

昔の人は言いました。

彼を知り、己を知れば百戦あやうからず。

相手は自分の都合の良いところだけを見せて「それが全てだ」と言いますけど、そうじゃありません。いくらひた隠そうとしても、隠しようが無い部分があります。

それを露わにしましょう。

また、自分自身のリスクについても、相手の言葉に引っ張られて判断するのではなく、正しい手順で的確に把握する必要があります。

 

団信の本音~この世に「無料」のものなど無い

大黒柱が倒れても、何千万もの住宅ローンがチャラになる。

これ、すごく良い保険ですよね。大多数の人は入っておいた方が得であるケースが多いと思います。しかし、肝に銘じておかねばならないのは以下の2点です。

  1. 保険金の受取人は債権者である金融機関である。
  2. 住宅ローンの残高を限度とした保障である。

保険料は銀行が負担していますので、保険金を受け取るのは銀行です。一家の大黒柱である夫が亡くなったときに子供が大学入学を控えていたので、保険金の一部を入学金に充てて残りは妻が分割で返済するなんていうことは出来ません。

保険金は自動的に住宅ローンの返済に充てられます。

つまり、

銀行が我々に生命保険を掛け、我々が払う利息から保険料を払っているというのが団信の本質です。

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無料でお得じゃん!

なんて有難がっているのは、オメデタイのです。自分にとってメリットが大きい場合に選択するというクールな姿勢で臨みましょう。

団信の価格表を、それぞれどんな「本音」があって価格を付けているのか?という表にしてみました。

本音と価格フラット35大手銀行ネット銀行
本音健康状態に係わらず貸す健康上の理由で生命保険に入れないなら貸さない
通常団信 入りたいなら0.358% 利息に込みで料率は秘密 利息に込みで料率は秘密
疾病保障 入りたいなら0.588% 入りたいなら0.3% 利息に込みで料率は秘密
ワイド団信 想定していない 利息プラス0.3%払って 利息プラス0.3%払って

フラット35は住宅金融支援機構という半民半官の組織が債権者です。住宅ローンの担保としては家に抵当権を設定することで十分なので「団信=生命保険」に入ることを義務付けないのです。

それよりは、多くの人に住宅取得のチャンスを広げて経済を活性化させたいんですね。

これに対して民間金融機関は「団信=生命保険」への加入が必須です。担保としては家で十分なのですが、それを処分しておカネに換えるのには時間とコストがかかります。

ストレートな言い方をすれば、

生命保険に入れない人はお呼びでない。

営利目的で、利益を最大化するには保険料を払っても生命保険を掛けておいた方が得なのです。もちろんその保険料は利息から回収します。

この世に「無料」のものなどありません。民間金融機関の団信は、むしろ必須条件の『縛り』なんです。

 

団信の価格を丸裸にする

フラット35やワイド団信など、利息にオンされる商品は「高い」という印象がありますよね。

自分にとって優先順位が高いのであれば入るべきです。必要なものですからね。逆に不要なものであれば、びた一文払う必要はありません。

団信の価格は適正なんでしょうか?団信保険料の価格表をじっくり見れば透けて見えてきます。

価格フラット35大手銀行ネット銀行
通常団信 0.358% 利息に込み 利息に込み
疾病保障付団信 0.588% 0.3% 利息に込み
ワイド団信 設定なし 0.3% 0.3%

 

相手によって保険料を変えている生命保険会社

  • フラット35の通常団信は0.358%。
  • それが大手銀行とネット銀行では利息に込みになっている。

このようになっています。おそらく大手銀行やネット銀行は生命保険会社に0.358%も払っていないでしょうね。

団信を売る生命保険会社は相手によって保険の値段を変えているということです。

実を言うと、フラット35の機構団信の幹事生命保険会社は民間の保険会社で、その点で民間の金融機関と同じです。

借入申込み金融機関等物件所在地地域幹事生命保険会社担当部署
都道府県
モーゲージバンク等下記以外の金融機関 全国 住友生命保険相互会社 団体保険支払室
銀行、信用金庫、信用組合、労働金庫、信用漁業協同組合連合会 北海道 明治安田生命保険相互会社 北海道機構団信室
青森・岩手・宮城・秋田・山形・福島 明治安田生命保険相互会社 東北機構団信室
栃木・群馬・新潟・長野 太陽生命保険株式会社 北関東機構団信推進室
東京・神奈川・茨城・埼玉・千葉・山梨・静岡 日本生命保険相互会社 法人サービスセンター
岐阜・愛知・三重 明治安田生命保険相互会社 東海機構団信室
富山・石川・福井・滋賀・京都・大阪・兵庫・奈良・和歌山 第一生命保険株式会社 団体保障事業部
鳥取・島根・岡山・広島・山口 富国生命保険相互会社 中国機構団信室
徳島・香川・愛媛・高知 住友生命保険相互会社 団体保険支払室
福岡・佐賀・長崎・熊本・大分・宮崎・鹿児島 第一生命保険株式会社 団体保障事業部
沖縄 三井生命保険株式会社 沖縄機構団信室

つまり、同じ商品が全然違う値段で売られているのが「団信」なんですね。

  • 多くの加入者をまとめて保険会社に紹介する。

保険会社にこういった付加価値がありますし、広告宣伝費も節約できますから、フラット35の機構団信よりも安い保険料になっているのでしょう。

このような生命保険会社の姿勢というのは、営利目的ですから責められることではありませんが、利用者としては「銀行を通した方が安い」ということが言えるのですね。

 

大手銀行が疾病保障付団信から儲けているのは約0.07%

この表から大手銀行がいくら疾病保障付団信で儲けているかが分かります。

  • 通常団信:フラット35は0.358% 大手銀行は0%
  • 疾病保障:フラット35は0.588% 大手銀行は0.3%

フラット35と大手銀行の通常団信と疾病保障付団信の差に注目しましょう。縦の差です。

  • フラット35は0.23%(=0.588%-0.358%)
  • 大手銀行は0.3%(=0.3%-0%)

つまり、

大手銀行が乗せている0.3%とフラット35の増加分の0.23%差である0.07%というのが、大手銀行が疾病保障付団信で儲けている料率ということです。

ザックリした推定ですが、当たらずとも遠からずでしょうね。

 

ネット銀行はなぜ疾病保障付団信を0%にできるのか

次にネット銀行の疾病保障付団信の0%のカラクリを考えてみたいと思います。

  • フラット35の疾病保障付団信は0.588%
  • 大手銀行は0.3%
  • ネット銀行は0%

これはどうしたことでしょうか?フラット35では0.588%かかるものが、ネット銀行では0%で良いということです。

さらに大手銀行では0.3%取っていますが、ネット銀行では0%で良いということです。

いくらまとめているといっても、個別には0.588%かかるものがネット銀行単独で0%にできるとは考えにくいですよね。

ネット銀行にはたいてい大手銀行の資本が入っています。

これはあくまで推定ですが、ネット銀行が単体として疾病保障団信保険料を負担しているのではなく、大手銀行とまとめることで費用を安くしているのではないかと思います。

つまり、大手銀行が取っている0.07%の利益があるため、銀行グループとしては損をしないという計算です。

住信SBIネット銀行は8疾病保障団信が無料で付帯しますが、その親会社は、三井住友信託銀行です。三井住友信託銀行でも8大疾病保障特約の団信を取り扱っています。

また、じぶん銀行はがん50%保障団信を無料で付帯していますが、KDDIと三菱東京UFJ銀行が50%ずつの出資となった戦略子会社です。三菱東京UFJ銀行でもがんと診断されたら支払われる団信を取り扱っています。

ならば、大手銀行で疾病保障付の団信に入るよりも同じグループのネット銀行を利用した方がベースとしては安く、明らかにお得であるということですね。

ただし、個別の保障内容については良く確認しておく必要はありますよ。そういう部分でも料率は変わってきます。

 

自分のリスク~危険度と可能性から判断

団信を選ぶとき、まず料金表から見せられますよね。その料金表の裏側はすでに解説した通りです。

無料というのも、本当は無料じゃないですけど、0円という料金ですし、0.3%上乗せというのは実際に支払い額に引き直してみないと分かりませんけど、まあ料金です。

これはどういうことか?

リスクを回避するにはこれだけおカネが必要です。

と、いうことですよね。

貨幣の単位であらわされる団信の料金は、我々にとってはリスクの測定結果ということになります。

実はこれ(いきなり測定結果を見せられること)によって、本来の正しいリスクへの対応方法が狂わされてしまうんですよ。 

正しいリスクのへの対応方法は以下です。

  1. その危険性と発生可能性から順位付けを行う。
  2. 限られた資源(資金)を順位の高い方から配分してリスクに備える。

危険性の度合と可能性の高さの2つで順位付けを行います。下のようなマトリックス図に出来ると思います。

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  • そうなった時の危険性が高く、起こる可能性が高いリスクは最優先で対応する。
  • そうなった時の危険性が低く、起こる可能性も低いリスクは後回し。

さらに言うと、危険性が極端に低いリスクについては起こる可能性が高くても後回しにしていいとも言えます。

最初に料金を見せられて「無料」というのがあると「お得だな」という気がしてそっちに引っ張られるんです。

しかし、そもそも無料ではありませんし、安くても優先順位が低ければあくまで「オプション」程度の見方をするべきなんです。

逆に料金が高くても、優先順位が高い場合はそれを最優先すべきなんですよ。

 

重要なのは『危険性』です

先ずは危険性の度合いで順位付けをしていきましょう。

世帯収入の大部分が夫婦のうちどちらか一方に偏っている場合は、そのどちらかは大黒柱ですね。

大黒柱が死亡または高度障害で倒れたら?

これが最も危険性が高いのは言うまでもない事でしょう。団信という制度がねじれを含みつつも皆に受け入れられて、今も続いている理由はこのような理に適った理由があるからなのです。

夫婦のどちらかが「専業主婦(夫)」の場合は危険度が高い

収入が片方に偏っているなら、金利の変動リスクなどよりも、団信ないしは収入保障の生命保険への加入を前提に考えるべきです。

逆に夫婦共働きで二人の収入にほぼ差が無く、便宜上夫の名義で住宅ローンを組んでいるが妻の収入でもそれなりに返済可能という場合は、危険性は低いです。

 

次は『可能性』の高さです

例えば、仕事で車を運転することが多い場合や屋外に出ることが多い場合は通常よりも事故によるケガの可能性は高いですね。

またガン家系で、普通よりもその可能性が高いということであれば、病気の可能性は高いということになります。

ただし、この可能性を数値化することは出来ませんがある程度の統計的なデータというものはあります。

例えば、ガンによる死亡率は男女ともに60歳代から増加し、高齢になるほど高く、その傾向は女性よりも男性に顕著だそうです。糖尿病や高血圧症などの発症率も同様で60歳代からの増加が顕著です。

60歳代での住宅ローン残高は?子どもの大学の学費は?

例えば、住宅ローンのスタートが40歳代からで、60歳代でもまだ多くの残高が残る見込みの場合は注意して下さい。

同時期に子どもの大学入学など多額の出費が見込まれる場合は、統計的な可能性とその危険度を合わせて考えておいた方が良いでしょう。

一方で、住宅ローンのスタートが早く、60歳代を迎える頃にはすでに完済に近いと考えられる場合の団信はさっきほど効果ありませんよ。

わずかな住宅ローンがチャラになってもあまり意味ないですよね。そういう場合は団信よりも収入保障や疾病保障付の生命保険への加入の方が合理的だと言えます。

 

まとめ

いかがでしたでしょうか。団信自体は健康な人にとっては空気のようなものですが、フラット35の超長期固定金利を選ぶ場合と、疾病保障を付けるかどうかを考える際には浮上してくる問題です。

住宅ローンとは長い長い付き合いになります。

20年先、30年先の自分の未来がどうなるかは、誰にも分かりません。

団信の本質と自分が今の時点で抱えているリスクをよく見極め「妥協の無い」選択をしてください。

妥協が無いというのは「あれもこれも」ではありません。

最もヤバいリスクから徹底して潰し、限られた条件下で失敗の可能性を出来る限り下げることです。

  • 相手が隠しても隠しきれない本音が見えて来ましたよね。
  • 先がどうなるか分からなくても、今から分かっているリスクがありますよね。

千日のブログを読んだ人が、妥協のない選択をされれば、それが何よりの喜びです。

 

以上、千日のブログでした。

《あとがき》

千日のブログでは、マイホームの購入や住宅ローンの組み方について、最新の情報に基づいて分かりやすく解説しています。

もう一つのサイト、千日の住宅ローン無料相談ドットコムでは毎日寄せられる様々な人の相談に無料で答え、その内容を記事にしています。

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