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千日のブログ 家と住宅ローンのはてな?に答える

千日のブログは住宅ローンの金利予測と最新ニュース、不動産の購入マニュアルとして多くの方にご支持いただいています。他にも色々雑多なようで一本芯の通ったエントリーを心がけてます。それは家族とホームです。ダイヤモンド社のザイ・オンラインで「千日の住宅ローンの正しい選び方」も連載中!

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住宅購入で知って得する、知らないと損する情報まとめ【2017年】

マイホームとお金 マイホームとお金-住宅ローンと税金

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知っているか知らないかだけで数百万円の差が出る不動産の購入

どうも千日です。家(不動産)の購入は一生で最大の買い物ですが、誰もが初心者です。

何千万もの代金ですからね。人生で最大のお金が動きます。そしてそんな取引を何度もやる人はいませんから、どうしても皆が初心者にならざるを得ないのです。

もとの価格が数千万ですから、ちょっとしたことで数十万、数百万もの違いが出てきます。

f:id:sennich:20170305221540j:image 

その『ちょっとしたこと』を

  • 知っているか?
  • 知らないか?

それで、数十万から数百万円の違いが出てくるのは、当然のことなのですね。

今日はそんな、知って得する、知らないと損する2017年の住宅購入でのちょっとしたポイントをまとめました。

今年、家を購入しようと考えている人は、ぜひブックマークしておいてください。後で必ず役に立ちます。

目次

住宅ローン関係でちょっと(かなり)得する情報

住宅ローンについては、知っていると得する(知らないと損する)情報は多いですよ。

  • フラット35で若い子育て世代の金利を当初5年0.25%引き下げ
  • フラット35Sで省エネ・耐震性に優れた住宅取得で当初5年又は10年の金利を0.3%引き下げ
  • フラット35リノベで当初5年又は10年の金利を0.6%引き下げ

フラット35子育て支援で3千万円借りると30万円得する

少子化対策の一環として若い子育て世代が住宅ローンを借りやすくするために、国がフラット35の利息の一部を肩代わりするというのものです。

当初5年の金利を0.25%引き下げることを予定しています。3千万円を35年元利均等返済で返すとした場合、当初の5年間で29万7千円の利息の節約になります。

既に2017年度の予算を通過していますので、今年中に実施される施策です。若い子育て世代であれば誰でもというわけではなく、一定の条件があるでしょうが、まだ公表されていません。

それ以前に、これを知らなければ受けることが出来ません。

 

フラット35Sで当初10年は住宅ローン控除で逆に利息が儲かってしまう

2017年3月のフラット35の金利は以下のようになっていますね。

  • 15年~20年:1.01%
  • 21年~35年:1.12%

省エネルギー性、耐震性などに優れた住宅を取得してフラット35を借りると、当初の5年又は10年間、0.3%引き下げになるのがフラット35Sです。

つまり、最大10年間の金利はこうなります。

  • 15年~20年:0.71%
  • 21年~35年:0.82%

なんと、1%を下回る金利で固定されるんですね。これによってどういうことが起こるかというと、住宅ローン控除で逆に利息が儲かってしまうのです。

住宅ローン控除とは当初10年の12月31日の住宅ローン残高の1%が所得税から控除されて税金が戻ってくる減税制度です。

  • 住宅ローンの利率<1%

こうなっていると、『払う利息<返ってくる税金』という状態になるので、当初の5年又は10年については、借金していることで逆に儲かってしまうんですね。

しかも『安心の固定金利』です。

確実に儲かります。

しかも優遇期間が終わった後も、金利は固定です。

民間金融機関の当初固定金利だと、当初の期間が終わったらその時の金利が適用されますので、金利が上がっていた時は高い金利が適用されてしまうのですが、フラット35は当初の金利で固定されているのでそういうことがありません。

まさにS(スペシャル)なフラット35なのですね。

これも、当然知らなければ、適用になりません。

 

フラット35リノベで当初10年が0.6%引き下げ3千万円借入で166万円得する

フラット35Sよりもさらに凄いのが、フラット35リノベです。こっちは何と0.6%引き下げになります。

つまり、2017年3月のフラット35の金利だと、最大10年間の金利はこうなります。

  • 15年~20年:0.41%
  • 21年~35年:0.52%

中古住宅を購入して省エネルギー・耐震性などの住宅性能を一定以上向上させるリフォームを行うことが条件です。

ただ、これはもうすぐ終わってしまうんですよね。受付期間が2017年3月31日までとなっていて、決められた予算に到達次第、期限を待たずに終了となります。

この記事の公開時点ではまだ、受付していますよ。

補助金関係でちょっと得する情報

続いては国や各自治体の補助金です。

  • 国土交通省のすまい給付金
  • 地方公共団体の低利融資制度、利子補給、補助金

住宅を買うということは、大きく消費に貢献するんですよ。それだけ大きなお金が動きますので、経済を活性化させるんですね。

また、都道府県や市町村にとっては自分の地域に住んでくれる人を増やすことが税収の増加につながるわけです。

なので、国や各自治体は住宅の取得を後押しする様々な補助金を用意しているんです。しかしあまり知られていないというのが、難点です。

 

すまい給付金で最大30万円貰える

すまい給付金とは、消費税率引き上げによる住宅取得者の負担を緩和するために創設された制度です。

消費税率8%の場合は年収510万円以下の人を対象として最大30万円、消費税率が10%の時は、収入額の目安が775万円以下の人を対象に最大50万円給付するものです。

年収が510万以下だと住宅ローン控除の恩恵が十分に得られない場合があります。そういう時にこれで補てんできるんです。

住宅の取得から1年以内に申請しないと、貰えません(当面の間1年3ヶ月に延長)。

 

地方公共団体(都道府県、市町村)の低利融資制度、利子補給、補助金など

全国の地方公共団体では地産材料の利用や耐震性、環境に配慮した住宅の推進などの地域に適した住まいづくりを進めています。

各地方公共団体の方針にあった住宅の購入や建築をする場合には、各種の補助金や低利子での融資、利子の補給が受けられることがあるんです。

北海道・東北
自治体名 制度(低利融資制度・利子補給、補助金その他の制度)の名称
札幌市 高齢の方・障がいのある方のための住宅リフォーム資金融資
札幌版次世代住宅補助制度
札幌市住宅エコリフォーム補助制度
小樽市 バリアフリー等住宅改造資金融資制度
室蘭市 室蘭市高齢者住宅改修補助事業
帯広市 ユニバーサルデザイン住宅建設資金貸付制度
おびひろ住宅づくり奨励金
北見市 北見市木造住宅耐震改修等補助事業
北見市住宅エコ改修補助事業
太陽光発電設備設置補助金
網走市 網走市省エネ住宅補助制度
稚内市 稚内市木造住宅耐震診断事業補助金交付制度
稚内市木造住宅耐震改修事業補助金交付制度
美唄市 美唄市住宅バリアフリー改修促進助成金
美唄市木造住宅耐震改修促進助成金
芦別市 住宅リフォーム助成事業
江別市 合併処理浄化槽設置補助事業
江別市木造住宅耐震診断・耐震改修補助金交付制度
江別市住宅取得支援事業補助金
名寄市 高齢者等住宅整備資金貸付制度
耐震診断・耐震改修工事補助事業
三笠市 三笠市住まいのリフォーム助成事業
砂川市 ハートフル住まいる助成金
住宅用太陽光発電システム導入費助成事業
老朽住宅除却費助成事業
歌志内市 歌志内市住宅改修促進助成事業
登別市 登別市住宅改良促進特別融資
恵庭市 木造住宅耐震診断・耐震改修助成事業
北広島市 ファーストマイホーム支援制度
北斗市 木造住宅耐震改修等補助金
高齢者世帯等住宅改修費助成事業
岩手県 住みたい岩手の家づくり促進事業
宮城県 みやぎ版住宅
住宅再建支援事業(二重ローン対策)
宮城県低炭素型水ライフスタイル導入支援事業
スマートエネルギー住宅普及促進事業補助金
秋田県 あきた安全安心住まい推進事業
秋田市 秋田市木造住宅耐震改修等事業
山形県 山形の家づくり利子補給制度
山形県住宅リフォーム総合支援事業(融資)
山形県住宅リフォーム総合支援事業(補助金)
福島県 福島県住宅復興資金(二重ローン)利子補給事業
福島県空き家・ふるさと復興支援事業
福島県森と住まいのエコポイント事業
福島県安全安心耐震促進事業
福島県安心耐震サポート事業
関東
自治体名 制度(低利融資制度・利子補給、補助金その他の制度)の名称
茨城県 いばらき木づかいの家推進事業
栃木県 栃木県住宅用太陽光発電システム融資制度
栃木県住宅用太陽光発電システム設置支援事業補助金
民間住宅の耐震診断・耐震改修に対する助成事業
佐野市 さの住まいる情報(佐野市の助成・融資制度)
群馬県 ぐんまの木で家づくり支援事業
桐生市 木造住宅耐震診断技術者派遣事業
埼玉県 埼玉県民間建築物アスベスト対策事業費補助金
民間建築物等の耐震化について
さいたま市 さいたま市勤労者支援資金融資制度
川口市 既存建築物耐震診断補助事業
既存建築物耐震改修補助事業
民間建築物アスベスト対策補助事業
狭山市 狭山市建築物耐震診断・改修補助事業(木造住宅)
千葉市 住宅用太陽光発電設備設置費助成事業
耐震診断助成制度
耐震改修助成制度
既存建築物吹付けアスベスト対策助成事業
高齢者住宅改修費支援サービス事業
重度心身障害者住宅改造費助成制度
分譲マンション再生合意形成支援制度
水洗便所改造費資金助成制度
雨水貯留槽と雨水浸透ます設置補助制度
被災者住宅建築資金利子補給制度
住宅用太陽熱利用給湯システム設置費助成事業
市川市 耐震診断・改修助成制度
船橋市 木造住宅耐震診断助成制度
分譲マンション耐震診断助成制度
木造住宅耐震改修費助成制度
既存建築物吹付けアスベスト対策助成事業
民間賃貸住宅入居支援事業
市原市 市原市木造住宅耐震診断事業
市原市木造住宅耐震改修事業
市原市特定建築物耐震診断事業補助金交付制度
市原市民間建築物吹付けアスベスト対策事業補助金
市原ふるさと木の家普及促進事業
八千代市 八千代市木造住宅耐震診断補助事業
東京都 個人住宅利子補給助成制度
とうきょうの森のいえ
マンション改良工事助成制度
墨田区 墨田区不燃化促進助成金交付事業
墨田区主要生活道路沿道不燃化推進助成金交付事業
建築物の耐震診断や耐震改修助成事業
目黒区 耐震診断助成制度
耐震改修助成制度とがけ・擁壁改修助成制度
耐震シェルター等設置助成制度
除却工事助成制度
特定緊急輸送道路沿道建築物の耐震化促進
耐震化に関する相談窓口、アドバイザー派遣
神奈川県 県内における耐震診断・改修補助
甲信越
自治体名 制度(低利融資制度・利子補給、補助金その他の制度)の名称
新潟県 ふるさと越後の家づくり事業
新潟市 新潟市木造住宅耐震改修工事等補助制度
長岡市 耐震診断費助成制度
耐震改修費助成制度
三条市 三条市高齢者等木造住宅耐震診断士派遣事業
三条市木造住宅耐震診断費補助金
三条市木造住宅耐震改修費補助金
三条市三世代同居推進リフォーム資金利子補給事業
新発田市 木造住宅耐震診断・耐震設計・耐震改修事業制度のご案内
木造住宅簡易補強工事・耐震シェルター設置費用の補助について
山梨県 耐震改修事業
緊急木造住宅「わが家の耐震診断事業」
甲府市 甲府市木造住宅耐震化事業
長野県 信州型エコ住宅ふるさと信州・環の住まい助成制度
上田市 上田市耐震診断士派遣事業・耐震改修促進事業
北陸・東海
自治体名 制度(低利融資制度・利子補給、補助金その他の制度)の名称
富山県 富山県木造住宅耐震診断支援事業
富山県木造住宅耐震改修支援事業
住みよい家づくり資金融資制度
富山市 富山市まちなか住宅取得支援事業
富山市まちなかリフォーム補助事業
富山市公共交通沿線住宅取得支援事業
高齢者の持家活用による住み替え支援事業
富山市木造住宅耐震改修支援事業
石川県 石川県住宅・建築物耐震化促進事業
いしかわの木が見えるたてもの推進事業
エコ住宅整備促進補助金
自立支援型住宅リフォーム推進事業
金沢市 金沢市既存建築物耐震改修工事費等補助制度
金沢市まちなか住宅建築奨励金
金沢市まちなかマンション購入奨励金
いい街金沢住まいづくり奨励金
金沢スマートハウス奨励金
小松市 耐震・防火改修工事費等助成制度
福井県 県産材を活用したふくいの住まい支援事業(新築)
県産材を活用したふくいの住まい支援事業(リフォーム)
福井県木造住宅耐震化促進事業(耐震診断等)
福井県木造住宅耐震化促進事業(耐震改修)
多世帯同居・近居住まい推進事業
U・Iターン者空き家住まい近居住まい支援事業
岐阜県 岐阜県住宅資金助成制度
ぎふの木で家づくり支援事業
岐阜県建築物等耐震化促進事業
静岡県 プロジェクトTOUKAI-0
住んでよし しずおか木の家推進事業
しずおか住宅ローン優遇制度
静岡市 浄化槽の設置補助制度
あんしん住まい助成制度
耐震対策事業
雨水貯留浸透施設設置に対する助成制度
浜松市 地域材利用推進事業(天竜材の家 百年住居る事業)
創エネ・省エネ・蓄エネ型住宅推進事業費補助制度
花と緑の交付・助成制度
重度身体障害者住宅改造費助成事業
木造住宅補強計画策定事業
木造住宅耐震補強助成制度
専門家による無料耐震診断
焼津市 プロジェクト「TOUKAI-0」総合支援事業
焼津市勤労者住宅建設資金融資制度
重度身体障害者住宅改造費助成
焼津市高齢者住宅改修費助成制度
生け垣作りの補助金交付
愛知県 あいち認証材利用促進事業
愛知県内の市町村の助成制度
豊橋市 豊橋市建築物耐震促進事業
三重県 三重県木造住宅耐震診断等事業
三重県木造住宅耐震補強事業
三重県木造住宅耐震補強設計事業
勤労者住宅資金貸付
近畿
自治体名 制度(低利融資制度・利子補給、補助金その他の制度)の名称
滋賀県 木の香る淡海の家推進事業
耐震・バリアフリー改修事業補助
長浜市 すまいづくりのお手伝い
京都府 京都府住宅改良資金融資制度
京都市 京都市あんぜん住宅改善資金融資制度
木造住宅、京町家に関する耐震支援事業
分譲マンションに関する耐震支援事業
特定建築物に関する耐震支援事業
京都市吹付けアスベスト除去等助成事業
大阪市 大阪市新婚・子育て世帯向け分譲住宅購入融資利子補給制度
大阪市民間建築物吹付けアスベスト除去等補助制度
大阪市民間老朽住宅建替支援事業(タテカエ・サポーティング21)
民間建築物の耐震化の促進
兵庫県 住宅耐震改修工事利子補給事業
兵庫県産木材利用木造住宅特別融資制度
ひょうご住まいの耐震化促進事業
神戸市 耐震改修設計・工事の補助
共同住宅バリアフリー改修補助事業
神戸市吹付けアスベスト除去等補助制度
奈良県 奈良県産材を使った住宅等への助成制度
太陽光発電設備利用高度化事業
和歌山県 紀州材で建てる地域住宅支援事業
住宅用太陽光発電設備導入事業
和歌山県住宅耐震化促進事業
中国・四国
自治体名 制度(低利融資制度・利子補給、補助金その他の制度)の名称
鳥取県 とっとり住まいる支援事業
尾道市 尾道市木造住宅耐震診断費補助事業
尾道市木造住宅耐震改修費補助事業
福山市 福山市木造住宅耐震改修費補助事業
福山市木造住宅耐震診断費補助事業
山口県 地球にやさしい環境づくり融資制度
やまぐち木の家づくり推進事業
住宅・建築物耐震化促進事業
宇部市 宇部市住宅・建築物耐震化促進事業補助制度
山口市 山口市住宅・建築物耐震化促進事業
山口市市内産木材利用促進事業補助制度
萩市 萩市住宅・建築物耐震化促進事業
周南市 周南市住宅・建築物耐震化促進事業補助制度
徳島県 森を木づかう住宅資金貸付制度
徳島県木造住宅耐震化促進事業
香川県 香川県民間住宅耐震対策支援事業
愛媛県 地域材利用木造住宅利子補給制度
「えひめ地域材の家」建設推進事業
高知県 こうちの木の住まいづくり助成事業
九州
自治体名 制度(低利融資制度・利子補給、補助金その他の制度)の名称
福岡県 快適な住まいづくり推進助成制度
耐震診断・バリアフリーアドバイザー派遣制度
リノベーション推進事業補助金
ふくおか型長期優良住宅ローン制度
北九州市 住むなら北九州 移住推進事業
久留米市 久留米市木造住宅耐震改修事業費補助金交付事業
長崎県 長崎県防犯住宅推進制度
長崎県耐震・安心住まいづくり支援事業
長崎市 長崎市安全・安心住まいづくり支援事業
佐世保市 佐世保市安全・安心住まいづくり支援事業
熊本県 熊本県ユニバーサルデザイン住宅推進制度
大分県 大分材の家推進制度
延岡市 木造住宅耐震診断促進事業助成制度
鹿児島県 認証かごしま材の家
公社分譲宅地での住宅建設には利子補給制度があります!

いかがでしょうか。どの地方公共団体も、たいていは何かしらの支援制度を設けていますよね。

ご自身が買おうと思っている地域に、どんな支援制度があるのかについては、まめに確認するだけで数十万円の違いが出てきます。

もちろん、これらは全て申請しなければなりませんので、知らなければ一円ももらえません。

税金関係でちょっと(かなり)得する情報

税金関係では3つあります。

  • 住宅ローン控除
  • 贈与税の非課税枠の拡大
  • タワーマンションの固定資産税

住宅ローン控除の条件にあてはまるか?

税金関係で、外してはいけないのが住宅ローン控除ですね。既に前に出てきていますが、この減税措置の対象になるかならないかで100万円以上の差が出てきます。

それだけではありません。

住宅ローン控除が受けられない物件ということは、それだけ売れにくくなるということでもあります。

相場よりも安いからと飛びついて、住宅ローン控除が受けられないということになると、『実は高い買い物だった』ということになりかねませんよ。

住宅ローン控除の条件について、詳しくはこちらをどうぞ。

 

贈与税の非課税枠の拡大

住宅ローン控除以外にも、税金関係で知っておいた方が良いのが、贈与税の非課税枠の拡大です。

住宅を購入するときに親からいくらか援助を受けることが多いと思うのですが、それにも税金がかかるのですよ。ただ、『住宅を購入するため』という理由で、実際にそのために使えば、非課税となる減税措置です。

詳しくはこちらをどうぞ。

 

タワーマンションの固定資産税は2018年完成から高階層ほど高くなる

現行の固定資産税法では、マンションなどの集合住宅では区分所有する床面積の割合で固定資産税を分けています。

つまり、低層階の部屋を持ってる人も高層階の部屋を持ってる人も平米当たりの固定資産税(相続税も)は同じなんです。

これは不公平なので、政府・与党は20階建て以上の高層マンションについて、高層階の固定資産税と相続税を引き上げ、低層階を安くしようという動きがあるのです。

新しい税制の対象は2018年以降に引き渡す新築物件に限定されます。現時点のタワマンオーナーの固定資産税に変更はありません。現在の税負担を前提にタワマンの高層階を購入した住民から強い批判が出るためです。

つまり、タワマンを購入する場合、

  • 2017年完成までは高階層の固定資産税はこれまで通り割安。
  • 2018年完成からは高階層の固定資産税は値上がりする。

という事ですね。

詳しくはこちらをどうぞ。

 

 

家の立地関係で知らないとかなり損する情報(立地適正化計画)

どうせなら価値の上がるマイホームを買いたいです。

そんなの誰にもわからない?

少なくとも確実に下がることが決まったような地域は存在します。

それは、

国土交通省が平成26年8月に施行した改正都市再生特別措置法に基づく立地適正化計画の区域外になってしまった地域です。

 f:id:sennich:20170305223130p:image

薄い緑色の範囲に疎らに広がった居住区域を立地適正化計画区域にして、それを水色の区域にギュッと凝縮しようという計画です。

これによって、

  • 居住誘導区域に緩やかに住民の居住エリアを誘導していく
  • 都市機能誘導区域に医療、福祉、商業施設を誘導していく
  • 拠点間を結ぶ交通サービスを充実させる

ことを狙っているのです。

少子化によって地方公共団体の税収は縮小していきます。

公共サービスの質を落とさず、コストを下げることが喫緊の課題なんですね。

なので、

知らずに居住誘導区域外の地域にマイホームを購入してしまったら…?今から購入してしまったら、ローンが終わるまでの20年から30年はそこに住み続けるしかありません。

居住誘導区域外ではマイホームを買った時には近くにあったはずの市立病院は無くなり、バスの停留所も無くなり…という状態になっていくのです。

 

まとめ

いかがでしたでしょうか。いくつか知らない事が含まれて居たら幸いです。

これによって『知った』わけですから、

  • 情報を利用して得することが出来ます。
  • 知らずに損をする可能性が減ります。

家を買うって、単なる買い物ではありません。住宅ローンという債務との最長35年に亘る付き合いがあります。

また、家自体にしても、持っていることによる費用が発生します。

千日のブログが読者様のより良いマイホームの購入の助けになればと思います。

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以上、千日のブログでした。

《あとがき》

千日のブログでは、マイホームの購入や住宅ローンの組み方について、最新の情報に基づいて分かりやすく解説しています。

もう一つのサイト、千日の住宅ローン無料相談ドットコムでは毎日寄せられる様々な人の相談に無料で答え、その内容を記事にしています。

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