千日のブログ 家と住宅ローンのはてな?に答える

千日太郎が送る住宅ローンの最新ニュース、失敗しないマイホームの購入から返済計画のバイブルとして、多くの方からご支持頂いています。

【2018年度保存版】減税と補助金を知らずに家を買う人は500万は損してる(住宅ローン控除、贈与税、補助金)

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減税と補助金の仕組みを知らずに家を買うなんて

どうも千日です。多くのサラリーマンは税金を給料から天引き(源泉徴収)されているので、節税について考える機会が少ないのが普通です。

何か知らんがお上に取られるお金だ。

こういう感覚だと思います。

間違ってはいませんが、もう少し踏み込んで本質的な部分を理解することで、マイホーム選びや資金の計画がレベルアップします。

家を買うというのは何となく、こんなイメージを持っていると思います。

  • ハウスメーカーやデベロッパーに代金を払って家を手に入れる!
  • その代金を金融機関から借りるのが住宅ローンだ!

確かに間違ってはいないですが、それだけでは無いのがマイホームの購入なのです。 

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家を買う=自分史上最大のプロジェクトがもたらす経済効果

マイホーム購入は「買い物」じゃなくて、人生のプロジェクトだ。

これは色んな所で千日が口を酸っぱくして言ってることですが、このプロジェクトの恩恵にあずかるのは不動産販売業者や銀行だけではありません。

国と地方自治体です。

国「家を買ってくれてありがとう」

土地を開発し、建物を建てるのは大きなプロジェクトで大きなお金が動きます。それも買う人=我々が居てこそのものです。

これによって経済が活性化して税収が増え、黙っていてもお金が入って来るのが国なのです。

家を買うというのは、自分の生涯賃金を前倒しで「家の代金にあてる」ということですから、個人レベルでも大きな経済効果があるのです。なので家を買う人の税金を軽くして、より多くの人が家を買いやすいようにしています。

自分史上最大のプロジェクトを実行するのに、税金がいくら減るのか?という減税制度をちゃんと把握しておく必要があります。

地方「住んでくれてありがとう」

市町村などの地方自治体にとっても私たちは「お客様」です。

その地域に根を下ろして住むことによって、税収が増えるのはもちろん、地方には固定資産税が毎年入ります。

家を買うとき、自分は不動産販売会社の客だ、という意識はあると思いますが、家を買ってしまったら、ほぼ縁は切れます(一応保証期間というのはありますが何も無ければ関係ないですね)。

これに対して、その自治体にとっては今後ずっとここに住んでもらうことで、街の賑わいになり、公共交通機関を利用し、生活の中で近隣の商業にお金を落としてくれる(税収につながる)。長い付き合いになるお客さんなのです。

ですから、様々な補助金を用意して住民を増やそうとしているのですよ。

家を探すとき、ほぼ全ての人がそのハウスメーカーやマンションデベロッパーについて色々と調べますよね。でも、その地域の市町村のHPをじっくり調べる人は少ないです。

不動産会社のホームページを調べるのと同じくらいの熱をもって、地域役場のホームページをチェックすべきだと思います。黙っていてはもらえないのが「補助金」です。タダで来てくれるなら、その方が彼らにとっては好都合なのです。

住宅ローン控除(減税)のよくある誤算

住宅ローン控除とは、住宅ローンの利息を国が肩代わりしてくれる減税制度です。

  • 家を購入した年の年末から数えて10回
  • 年末の住宅ローン残高の1%を上限として税金を還付する(キャッシュバック)

例えば年末の住宅ローンの残高が4000万円であればその1%は40万円ですね。結構デカいです。そういうキャッシュバックが10回あるのですから数百万円単位のお金が返ってくるものです。

何となく、これくらいのことは知っている人が多いですが、しっかり知らないと思ったほど貰えなかったということもあるのが、この住宅ローン控除です。

よくある誤算とその転ばぬ先の杖についてお話しましょう。

1年あたりの天井は20万円、40万円、50万円の3種類

1%が上限と書きましたが、どんな条件の家を買ったかによって天井が設けられているんです。

  1. 売主が個人で消費税が非課税の場合:20万円
  2. 一般の住宅:40万円
  3. 認定長期優良または低炭素住宅:50万円

よく中古住宅の場合は上限が20万円といわれていますが、それは誤解です。消費税がかかっているか、かかっていないか、で決まるんですよ。中古の場合は売主が個人である場合が多いので、そう言われているだけです。

詳しくはこちらをどうぞ。

住宅ローン控除の条件全てをわかりやすく説明 新築・中古・増改築【2018年度】 - 千日のブログ 家と住宅ローンのはてな?に答える

自分が払う税金以上には返金されない

また、住宅ローン控除というのは、減税制度ですから、税金を減らすということです。つまり、払った税金以上のお金が返ってくることは無いのです。

そして、対象となる税金も所得税と住民税に限られます。

さらに、税金から差し引く順番と上限があります。まず所得税から引いて、それで引ききれない部分を住民税から引くという順番です。

そして住民税から引けるのは13万6500円が上限になっているのです。

ですから、

  • 自分が払っている所得税はいくらか?
  • 自分が払っている住民税がいくらか?

わかりやすい!住宅ローン控除で住民税がもどってくる仕組みと計算 | いえーる すみかる

これを知らないと、思ったほど節税の効果を受けられないということがあるのです

住宅ローン控除で340万円損した千日の教訓

千日が新築マンションを購入したのはリーマンショックの2008年、まだ消費税が5%だった時代です。

消費税が低いうちに買えてラッキーだった?

いえいえ、そんなことないですよ。代わりに住宅ローン控除の恩恵が、今とは比較にならないくらい少なかったのです。最初の1~6年目の上限は20万円、7~10年目の上限は10万円です。ということは10年で160万円ですね。それがリーマンショックで景気がダダ下がり、政府は消費対策として住宅ローン控除の上限を大幅に50万円まで上げました。つまり、10年で500万円です。

2008年12月31日に入居したか、2009年1月1日に入居したか、たった一日違うだけで、実に340万円もの差がついてしまったわけです!こうなることが予め分かっていたら、翌年まで購入を待ったのですが….。

確かに正確に予測することは難しいかもしれませんが、あえて一か月待つという選択もあったかもしれません。悔やまれます…!

《一般住宅の住宅ローン控除の上限と消費税率》

入居年 控除年 上限 消費税率
2008年1月1日~2008年12月31日 1~6年目 20万円 5%
7~10年目 10万円
2009年1月1日~2009年12月31日 10年間 50万円
2010年1月1日~2010年12月31日 10年間 50万円
2011年1月1日~2011年12月31日 10年間 40万円
2012年1月1日~2012年12月31日 10年間 30万円
2013年1月1日~2013年12月31日 10年間 20万円
2014年1月1日~2014年3月31日 10年間 20万円
2014年4月1日~2021年12月31日 10年間 40万円 ~2019年9月30日 8%2019年10月1日~10%(予定)

消費税は1989年4月に竹下内閣で消費税法(税率3%)が施行されてスタートしました。そして1997年4月の橋本内閣時に5%に引き上げられ、2014年4月の第2次安部内閣時に8%に引き上げられ、今に至ります。

2014年4月から住宅ローン控除の上限が今の40万円になったのは、消費税の増税による消費の冷え込みを防ぐためです。そして10%への引き上げは現在のところ2019年10月を予定しています。

ということは、住宅ローン控除の上限が消費税の増税(10%)に合わせて引き上げられる可能性もあるということです。

住宅ローン控除を受けるには、そのタイミングにも気を配る必要があります。

こちらで詳しく説明していますので参考にしてください。

知っておきたい!住宅ローン控除の期間と注意したいポイント | いえーる すみかる

住宅ローン控除で得する繰り上げ返済のコツ

住宅ローン控除はローン残高の1%が返ってきます。例えば変動金利だと住宅ローンの金利は1%を下回っていますから、払う利息より返金される税金の方が高いという状況なんですね。

なので、以下のようなことが言えます。

  • 住宅ローン金利が1%以下なら、住宅ローン控除の10年間は繰り上げ返済しない方が得。
  • 住宅ローン金利が1%超なら、住宅ローン控除の10年間でも繰り上げ返済した方が得。

でも、そんなに単純なものではありませんよ。

家を買った当初というのは色々とものいりです。頭金やローンの返済以外にもたくさんお金を使います。最も貯金が減ってしまうタイミングなのです。

計算上は住宅ローン控除の10年でも繰り上げ返済した方が得な場合でも、以下の二つを両天秤にかけて考えるべきでしょう。

  • 繰り上げ返済によって節約できる利息の額。
  • その利息を節約するために「今」減らす貯金の額。

もともとの金利が低いので、沢山繰り上げ返済した割には、利息の節約は大したことないな…ということが分かると思います。

詳しくはこちらをどうぞ。

住宅ローン控除をフルに利用する繰上げ返済の千日メソッド教えます by千日太郎 | いえーる すみかる

住宅ローン控除の条件面で見落としがちなポイント

住宅ローン控除というのは、その控除を受ける期間にわたってずっと要件を満たしていなければなりません。

途中で条件から外れると、その年からは住宅ローン控除を受けられなくなります。再び条件に合致すれば復活しますが、受けられなかった期間は復活しないです。

不動産会社の営業マンは、買うまでの間は熱心に調べて答えてくれますが、その後ずっと面倒を見てくれるわけではありません。また、税の専門家ではありませんから、100%の信頼を寄せるのも考えものです。

受けられるか、受けられないかで何百万円もの差が生じるのです。ソースのしっかりした情報から判断し、判断に迷う部分については、税務署に直接問い合わせることをお勧めします。

こちらは、よくある見落としや誤解をまとめた記事です。

痛恨!住宅ローン控除が受けられない!?とならないように見落としがちなポイント教えます | いえーる すみかる

ほぼ、全てのパターンを網羅した記事はこちらです。

住宅ローン控除の条件全てをわかりやすく説明 新築・中古・増改築【2018年度】 - 千日のブログ 家と住宅ローンのはてな?に答える

親からの援助は積極的に受けるべき(贈与税の非課税枠)

贈与を受けるとそれが収入になりますので、贈与税が課せられます。家を買うための資金を親から援助してもらった場合にも当然贈与税がかかるということですね。

その贈与税を非課税にするという国の目的は何か? 

親の財産を子供に使ってもらい、経済を活性化させたいということです。

財産を持っているのは、若い人よりもやっぱり年齢が高い人たちですが、そういう高齢者の持っている財産は消費にまわりにくいのです。

なかには海外旅行に行きまくるアクティブな人もいますが、それだとお金を海外に落とすだけであり、日本は1円も儲かりません。

そこで、国としては高齢者の親から、その子供に、さらには、20代、30代の孫に財産が移転すれば、国内で使ってくれるので経済を活性化させることができると考えているというわけです

詳しくはこちらをどうぞ。

親からお金を援助してもらって家を買うときの節税対策 | いえーる すみかる

補助金も忘れずにチェックしよう

次は補助金の話です。自治体によってほんとに様々な制度があります。概ね下記のような目的で行うマイホームの購入やリフォームに関しては、なんらかの補助金や支援を行っている自治体がほとんどです

  • 子育て
  • 耐震化
  • バリアフリー化
  • 省エネ化
  • 環境対策
  • 防災対策
  • 同居対応

これらのキーワードとこれから住もうとしている地域名を入れてインターネットで検索すれば、かなりの確率で何等かの補助金や助成金の情報が手に入るでしょう。

詳しくはこちらをどうぞ。

2018年に知ってトクする補助金のキーワードは、子育て・バリアフリー(同居)・省エネ(緑化)・耐震(防災) | いえーる すみかる

実際に探してみると、「え?こんなことで補助金がもらえるの?」と驚くようなものがあると思いますよ。

 

まとめ~「知らなかった」では済まない

家を買うとか、多額の工事代金を払ってリフォーム、リノベーションする場合は少しでもこうした減税制度や補助金を利用して家計の助けにしたいですよね。

家を買うときには、家に関するいろんな知識が増えていきますが、こうした分野はすこし疎かになってしまう人が多いです。

しかし、「知らない」ということで多くのお金を取られてしまう、みすみす貰えるお金を逃してしまう、ということが起こりやすいのがこの分野です。

マイホームを手に入れる。

これからやろうとしていることのリスクを考えると、知らなかったでは済まないのが税金と補助金の知識です。

是非ぜひご利用ください。

以上、千日のブログでした。

《あとがき》

今年もあと残すところ4日になりましたね。早いものです。原稿を書き上げて、校正に回してほぼ自分のやることは終わったかな…なんて思っていたのですが、著者も校正するんですね(笑)。

今日しらべてみたら、表紙の画像がAmazonと楽天にもアップされました!

今年のお正月は不安と期待の入り混じったものになりそうです。

2017年12月27日

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