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変動金利0.775%で借りている人が電話一本で0.65%に引き下げ
どうも千日です。住宅ローンの借換に関してこんな質問を受けることがあります。以下のような３つの条件に当てはまらなければ得することができないのですか？
- 残り期間10年以上
- 残り残高1000万以上
- 現状の金利と借り換え後の金利差が1%以上
これって、間違った情報なんです。多くの人が間違った情報をもとに判断して『ああ自分は借換しても損だな』と借換や金利交渉の機会を逸しているんです。
また、借り換えなくても、借り換えた方がトクな状況であれば、金利を下げてもらうことが出来ます。
4年前に35年変動金利0.775%で借りていた千日のご相談者は、銀行に「金利を下げて」と言うだけで0.65%に引き下げとなりました。
理由は住信SBIネット銀行が借り換えで0.439%という低金利の商品を出しているからです。
一言でいうと…
今は、住信SBIネット銀行に借り換えられる条件の人であれば、電話一本で適用金利を下げられるボーナスタイムだとも言えますね。
もちろんおトクと言えばおトクなんですけど、この金利交渉には老後のリスクを減らすという意味合いの方が大きいと思っています。
金利が低いのは将来への不安が大きく、投資をする人が少ないからなのです。
そんなときにマイホームに多額のお金を使っている我々は、可能な限り金利を下げることで将来のリスクに対応しなければならないんですよ。
日銀の政策修正でこれ以上変動金利が下がる目が消えた
もし変動金利が今後まだ下がる可能性があるのなら、もう少し待つことでより有利な借り換えができる、より有利に交渉できるという考え方もあります。
でも、2018年7月31日の日銀の政策修正を見て、変動金利はこれ以上は下がりそうに無いなと思いました。
日銀が長期金利の誘導目標とする0％程度から許容変動幅をプラスマイナス0.2%程度と修正しましたね。
短期金利についての政策には変化は無いのですが、マイナス金利が適用される当座預金残高を現在の水準（平均10兆円程度）から5兆円程度に減少させるとしています。
これはつまりマイナス金利が適用される部分が縮小されるということであり、短期金利のマイナス幅はやや縮小されることを意味しています。
借り換え、金利引き下げ交渉しない間は高い利息を払うことになる
少なくとも2019年10月の消費増税までは政策金利を上げるということは無いにせよ、今よりも短期金利が下がることは無い。つまり変動金利はもう下がらないと考えるのが合理的ですよね。
つまり、もうこれ以上変動金利が下がらないのに「まだ下がるかも？」と待っている、この今も高い利息を払い続けているわけです。
住宅ローンはいずれにしても元本を完済すれば終わります。早い段階で利息の支払いを減らせれば、それだけで確実な儲けになるんですよね。
逆に何もせずに待っていると、時間は待ってくれません、ひと月ひと月ロスは膨れ上がっていくわけです。
金利交渉は拡散しないように全て「口頭」で行われる
そして、金利引き下げ交渉のやり方はマジ簡単です。電話するだけなんですから。でもみんなやらないです。
なんでか？
金利交渉の窓口がホームページに無いからです。
ほとんど電子化が進んでいるので、あまり銀行の窓口に行ったり電話したりという機会が無いですよね。
もしも、金利交渉のやりとりがメールなどで残っていたら、瞬く間に拡散して、みんな金利交渉するようになるんでしょうけど、そうならないのは、全て口頭で受け付けて、口頭でやりとりするからです。
電話での金利交渉の実態
ご相談者は千日のブログや千日の住宅ローン無料相談ドットコムである程度情報収集したうえで交渉されました。
こんな感じのやりとりです。
支店担当者「住宅ローンお金利の見直しでございますね。これから行内で検討させて頂きます。場合によっては、ご希望に沿えない可能性もありますが、その場合はご了承ください。ちなみにですが、他行への借り換えも検討されているのですか？」
ご相談者「ええ、住信SBIネット銀行の0.439%です。一応仮審査まで通しました。」
支店担当者「そうですか…今、安いですもんね。」
ご相談者「それから、借り換える場合は前払いした保証料の払い戻しがあると思います。今月末に全額繰上げ返済したらいくら払い戻しがあるか教えて欲しいのです。」
支店担当者「わかりました。どちらも、1週間以内にはお答えできると思います。」
やり取りとしてはこんな感じです。アッサリしたものですよね。
実質的に伝えたことは以下の３つだけです。
- 金利を下げて欲しいという要望（幾らとまでは言ってない）。
- 住信SBIネット銀行へ仮審査を出したこと。
- 払い戻される保証金が知りたいということ。
できれば希望の金利を言いたいのが人情ですが、銀行は銀行側で計算して出した金利以下に下げることはまずありません。
自分の中で何パーセントであればトントンなのか？というラインを知っていれば問題ないです。そのラインは当然銀行もわかっています。
わずか1週間で「0.125%の引き下げ」を回答
後日電話がかかってきました。
銀行担当者「現在のお金利（0.775%）から0.125%の引き下げで0.65%とさせて頂きます。また、他行に借り換えされる場合、払い戻す保証料は40万7210円です。」
意外と保証料が返ってくることに驚いたそうです。前払いした保証料は返金されますが、その返金額は保証会社によって違います。
こちら目安として利用してください。
保証料の返金額の目安
元利均等返済で借入金額100万円あたりの戻し保証料の一覧表です。
たとえば、100万円を借入期間35年で借りた場合に払う保証料は20,610円です。
その1年後に全額繰り上げ返済したときに返金される保証料は18,765円というように読みます。
1000万円ならこれの10倍すれば目安がわかります。3000万円なら30倍です。
（単位：円）
| 借入期間 | 経過年数 | 1年 | 2年 | 3年 | 4年 | 5年 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 保証料総額 | ||||||
| 5年 | 4,500 | 2,889 | 1,583 | 695 | 170 | 0 |
| 10年 | 8,544 | 6,747 | 5,201 | 3,887 | 2,790 | 1,895 |
| 15年 | 11,982 | 10,158 | 8,528 | 7,079 | 5,797 | 4,672 |
| 20年 | 14,834 | 12,998 | 11,331 | 9,822 | 8,458 | 7,231 |
| 25年 | 17,254 | 15,411 | 13,724 | 12,181 | 10,772 | 9,487 |
| 30年 | 19,137 | 17,291 | 15,593 | 14,032 | 12,599 | 11,284 |
| 35年 | 20,610 | 18,765 | 17,060 | 15,489 | 14,042 | 12,709 |
| 借入期間 | 経過年数 | 6年 | 7年 | 8年 | 9年 | 10年 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 保証料総額 | ||||||
| 10年 | 8,544 | 1,168 | 656 | 288 | 73 | 0 |
| 15年 | 11,982 | 3,692 | 2,848 | 2,131 | 1,531 | 1,040 |
| 20年 | 14,834 | 6,130 | 5,146 | 4,271 | 3,498 | 2,819 |
| 25年 | 17,254 | 8,318 | 7,256 | 6,293 | 5,423 | 4,639 |
| 30年 | 19,137 | 10,078 | 8,975 | 7,966 | 7,045 | 6,205 |
| 35年 | 20,610 | 11,482 | 10,354 | 9,317 | 8,365 | 7,492 |
| 借入期間 | 経過年数 | 11年 | 12年 | 13年 | 14年 | 15年 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 保証料総額 | ||||||
| 15年 | 11,982 | 653 | 361 | 159 | 40 | 0 |
| 20年 | 14,834 | 2,227 | 1,716 | 1,285 | 923 | 627 |
| 25年 | 17,254 | 3,935 | 3,306 | 2,746 | 2,250 | 1,814 |
| 30年 | 19,137 | 5,440 | 4,745 | 4,116 | 3,547 | 3,034 |
| 35年 | 20,610 | 6,691 | 5,958 | 5,288 | 4,676 | 4,118 |
| 借入期間 | 経過年数 | 16年 | 17年 | 18年 | 19年 | 20年 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 保証料総額 | ||||||
| 20年 | 14,834 | 393 | 217 | 96 | 24 | 0 |
| 25年 | 17,254 | 1,435 | 1,107 | 829 | 596 | 405 |
| 30年 | 19,137 | 2,574 | 2,162 | 1,796 | 1,472 | 1,187 |
| 35年 | 20,610 | 3,610 | 3,149 | 2,731 | 2,353 | 2,013 |
| 借入期間 | 経過年数 | 21年 | 22年 | 23年 | 24年 | 25年 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 保証料総額 | ||||||
| 25年 | 17,254 | 254 | 140 | 62 | 16 | 0 |
| 30年 | 19,137 | 939 | 725 | 543 | 390 | 265 |
| 35年 | 20,610 | 1,707 | 1,434 | 1,191 | 976 | 767 |
| 借入期間 | 経過年数 | 26年 | 27年 | 28年 | 29年 | 30年 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 保証料総額 | 31年 | 32年 | 33年 | 34年 | 35年 | |
| 30年 | 19,137 | 166 | 92 | 40 | 10 | 0 |
| 35年 | 20,610 | 622 | 480 | 350 | 258 | 175 |
| 110 | 61 | 27 | 7 | 0 |
損益分岐点より現在の住宅ローン金利が高ければ借り換えメリットあり
下の表は「住信SBIネット銀行」の変動金利に借り換えた場合にメリットがある「損益分岐点」を計算したものです。現在借りている金利が、表中の金利を上回っていれば、借り換えた方がお得になります。
現在、下表の金利以上で住宅ローンを借りている人は、「下げて欲しいと言うだけ」で金利の引き下げ交渉が出来るということなんですよ！
|
現在の「ローン残高」 |
現在の「残り返済期間」 |
||
|
10年 |
20年 |
30年 |
|
|
1000万円 |
1.18% |
0.81% |
0.68% |
|
2000万円 |
1.07% |
0.75% |
0.65% |
|
3000万円 |
1.03% |
0.73% |
0.63% |
|
4000万円 |
1.01% |
0.72% |
0.63% |
|
5000万円 |
0.99% |
0.72% |
0.62% |
|
6000万円 |
1.00% |
0.72% |
0.63% |
現在、変動金利で借りており、住信SBIネット銀行に借り換えて、諸費用を現金で支払った場合の損益分岐点（借り替えてお得になる最も低い現在の金利）としました。
- 借入残高が多いほど、多く金利を引き下げられます。
- また、残り期間が多いほど、多く金利を引き下げられます。
上記の一覧表は、2018年2月時点の住信SBIネット銀行の借り換え金利を前提としてザックリ計算したものです。すこし保守的に出していますので、これよりも今の金利が低くても借り換えメリットが出ることもあります。
借換費用の内訳
実際の借換費用はどの位になるか？金融機関によって違うので、問い合わせるかホームページなどで調べる必要があります。
ただ、だいたいの相場やかかる費用の内容は共通してます。
詳しくはこちらをご一読ください。実際の色々なケースでの借換費用の内訳やケースをまとめています。
- 融資手数料は乗換え元と乗換え先合計で6万円
- 印紙税は1万円から2万円
- 登録免許税は一律0.4%
- 司法書士報酬は5万円～10万円
- 住宅ローン保証料は返ってきて払って差引3万円
だいたい30万円から40万円位が中央値でしょう。
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まとめ～事前準備と仮審査を通すコツ
交渉する時点で他行で幾らの金利で借りられるのか？というのがポイントです。そうこうしているうちに、金利が上がってしまうと交渉にも不利になります。
現在、住宅ローンの価格競争は、変動金利が中心となっています。その変動金利もいつまで現在の低い水準を維持してくれるかわかりません。下がっているうちに交渉するなり借り換えるなりしておくことがリスクヘッジになります。
電話を掛ける前に２つの準備をしておくことをお勧めします。
①住信SBIネット銀行の事前審査を通しておく
電話のやりとりでもありましたけど、いつでも借り換えられるという状況を作っておくことが前提です。まずは、事前審査を通しておかなければ始まりません。
ネットで完結する審査はこちら。
審査のコツはこちらを読んでおいてください。ネット銀行の審査を甘く見てはいけません。ちゃんと準備していればスンナリ行くのですが、半数の人が本審査まで行かずに脱落するのです。
②借り換えのメリットがあるか確認しておく
この投稿記事のザックリ目安の表でも、借り換えのメリットがあるかは、だいたいの判定は出来ます。
ただ、前述したようにどの銀行で何年借りているかによって、実際には違ってきます。ちゃんとその判断をしておきたいということであれば、プロの助言を受けながらというのがオススメですね。
こちらのモゲチェックでは無料である程度のシミュレーションと助言をしてもらえます。無料相談は電話で全国対応です。
千日の住宅ローン無料相談と合わせて利用される方も多く、ギフトカードなどのプレゼントもありますので、合わせて利用してみても良いと思います。
決算前の今は良いタイミング
多くの銀行は3月が決算月です。支店や事業部の予算達成が目の前にぶら下がった状態です。
銀行にとっては新たな利益獲得ではなくて、利益喪失を防ぐという後ろ向きの仕事ということになりますが、基本的に交渉に有利なタイミングであることは確かですね。
健闘を祈ります！
- 2018年8月8日に日銀の金融緩和政策の修正による影響を追記しました。
以上、千日のブログでした。
《あとがき》
変動金利については、かなり長い期間にわたって低い水準が続いています。
最後にご紹介しているモゲチェックは日銀のマイナス金利政策で住宅ローンの金利が下がり、借り換えの需要が高まったことで出てきた業態なんですよね。
ほかにも色々な業者がありますが、玉石混合と言う感じですね。
- 高い金利の銀行から低金利の銀行に借り換える。
- 高い金利の銀行と金利交渉して金利を引き下げる。
これはどういうことかというと、銀行が受け取るはずだった利息を奪う行為なんですよね。
それによってわたし達の老後資金を厚くすることが出来るというわけです。そもそも金利が低いということは、将来に対する不安が大きいということでもあります。
ならば低い金利を享受しておかないと、かえって危ないのですよ。得をするためというよりも、余分な利息を払って老後を危険に晒さないために、借り換えや金利交渉について考えるべきだと思います。
2018年8月8日
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| ランキング | 年齢 | |||
|---|---|---|---|---|
| 20代 | 30代 | 40代 | 50代以上 | |
| 新規借入 | 20代800未満 | 30代600未満 | 40代600未満 | 50代1000未満 |
| 30代600～1200 | 40代600～1200 | 50代1000以上 | ||
| 20代800以上 | 30代1200以上 | 40代1200以上 | ||
| 借り換え | 20代借換 | 30代借換 | 40代借換 | 50代借換 |
| 団信 | 20代団信 | 30代団信 | 40代団信 | 50代団信 |
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