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住宅ローン当初固定金利タイプの固定年数の正しい選び方を教えます

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銀行が売りたい商品を買わされずに、住宅ローンの固定年数を選ぶ秘訣を教えます

どうも千日です。私の著書の家を買うときに「お金で損したくない人」が読む本にも書いているのですが、当初固定金利タイプというのは実質的には変動金利です。

これは金利の変動リスクをどちらが負うのか?という切り口です。

借入期間にわたってずーっと金利が変わらないものだけが「固定金利」です。金利の変動リスクを銀行に負わせるために、金利にその分が上乗せとなるのです。

当初固定金利が安い理由は、固定期間が終わったらその時点で銀行が確実に儲けられる金利に再度決め直すことが出来るので、銀行側に金利の変動リスクが無いからです。

とはいっても、当初固定金利は少なくとも当初の固定期間は金利が固定されていますし、その間の金利は低金利ですね。

なので、正しい認識をもって正しく選べば、利用者にとってもすごくメリットのある金利タイプなのですよ。

しかし…間違った認識で選ぶと後で後悔することになるのが、当初固定金利です。例えば…金利が上がらなければ、という前提で10年固定を選ぶと10年年間、金利の動向にビクビクしながら過ごさなければならなくなりますよ。

良かったらこちらの関連記事もご一読ください。

このエントリーでは、当初固定金利タイプでどうやって固定年数を選べば良いのか?について書きます。

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銀行は当初固定期間が終わった後の儲けを狙っている

銀行の銀行の融資担当者にどんな商品ですか?と聞いたら

当初の固定期間は金利が固定されていますが、その期間が終了すると改めて金利を選び直すタイプの住宅ローンの商品です。

という回答が返ってくるでしょう。

この説明には銀行側のバイアスがかかっています。  

  • そのまま、当行で借り続けてほしい。
  • その場合、惰性で高めの金利に移行してほしい。  

住宅ローンは人生最大の契約ですから、みんなすごくナーバスになるのですが、じきに慣れるのですよ。 当初の固定期間が終わって、仮に月に数千円の支払いが増えたとしても…

まあ、払えない金額じゃないし…

と惰性でそのまま続けてしまう人の割合が一定数いるのですね。銀行の狙いはそこにあります。

一人ひとりの利用者にとって月に数千円ですから負担感はあまりないですが、多くの利用者のそれが何十年も安定して続くことが銀行の利益になるのです。

 

わたし達利用者は当初固定期間が終わったら繰り上げ返済で対抗する

なので、とりあえず決められないから…という理由で適当に安い当初固定金利を選ぶのはNGなんですよ。

とりあえずビールはアリですが、とりあえず〇年固定はナシです。おおむね以下の3つの選択肢をドラスティックにとる人、とらざるを得ない人にマッチするのが当初固定金利というものです。

  1. 固定期間が終わったら全額(or大量)繰り上げ返済する。
  2. 固定期間が終わったら他行への借り換えをちらつかせて金利の交渉をする。
  3. 固定期間が終わるまでには住み替えする可能性がある。

 

従って、オススメ固定期間は10年or定年退職までの残期間

3つの選択肢の中で最も汎用性が高いのが繰り上げ返済ですよね。住宅ローンの千日メソッドで、お勧めの繰り上げ返済のタイミングは2つあります。

  1. 住宅ローン控除が終わった10年後のタイミング=10年固定
  2. 定年退職のタイミング=今から定年までの残期間

つまり、この繰り上げ返済のタイミングに合わせて固定期間を設定しておくことが、我々利用者にとっての住宅ローンの定石(セオリー)なんですよ。

それぞれ詳しく説明します。

10年固定=住宅ローン控除によるレバレッジを最大限に利用する

住宅ローン控除は当初10年の12月31日時点の借入残高の1%を所得税額からマイナスする減税措置です。

例えば、10年固定の利率が0.8%という事は、住宅ローン控除1%との差し引き0.2%が利益になるのです。ですから、借入元本が大きいほど『儲け』になります。

住宅ローン控除によって「てこの原理」のような、レバレッジがかかっているんですね。

これに対して、20年固定や30年固定などによくある金利1.15%だった場合には、住宅ローン控除との差し引きで0.15%が費用になります。

もちろん、それでも金利負担が減るのでありがたいのですが、借入元本が大きいほど費用は増えます。

単に『利息が安い』というレベルを超えたメリットがあるのが金利1%を切る10年固定という商品です。

 

定年退職までに完済するなら固定期間は定年までの期間で必要十分

住宅ローンは基本的に繰り上げ返済ありきという考え方が必要です。

住宅ローンは最長35年ですが、35年だと、25歳未満で家を買う人を除いては、60歳の定年までに完済できないということですよね。年金の支給額はどんどん減っていきますし、支給の開始もどんどん後ろ倒しになります。

つまり、定年退職までに繰り上げ返済しなければ、老後破産もありうるということです。

例えば40歳で住宅ローンをスタートする人なら35年の住宅ローンを組めますが、実際には60歳までの20年で完済する考え方でローンを組む必要があるのです。

だったら最初から返済期間を20年にしておけばいいんじゃない?

こういう人も居ます。

しかし、あえて最長の35年にする人が多いのは以下の理由があるからです。

  1. 住宅ローン控除の恩恵を最大限に受けるため。
  2. 絶対にクリアしなければならないハードルは低くしておくため。
借入期間は長い方が住宅ローン控除の恩恵は大きい

前述のように住宅ローン控除は年末残高の1%がキャッシュバックされるものです。ということは、当初10年はローン残高が減らない方がおトクなのです。

つまり、あえて35年という最長の期間にしておくことで、ローン元本が減るペースを遅くして、より多くの住宅ローン控除をゲットすることが出来るということですね。

ただし、後半に多額のローン残高が残ることになります。10年の間についつい貯金できずにいる「自分リスク」が高いという人にはあまりに長い期間はお勧めしません。

返済期間は後から短縮できるが伸ばすことはできない

返済期間というのは、最初に決めた長さから延長させることは原則として出来ません。病気やアクシデントによって従来の返済が難しくなってしまって、銀行に対してお願いをして、条件を緩和してもらうということが必要になります。

カジュアルに後から延長するというのは出来ないのです。他の銀行に借り換えする場合でも、当初の借入期間というものが踏襲されることになります。

これから何十年も続く長い道のりです。何が待ち受けているかわかりません。

なので、できるだけ日々のハードルは低く設定しておくことが、安全な資金計画と言えるのです。

 

繰上げ返済の「期間短縮型」と「返済額軽減型」の使い分け

返済期間は後から短縮することが出来ます。

例えば繰り上げ返済するときには「期間短縮型」か「返済額軽減型」かどっちかを選ぶようになっています。

  • 期間短縮型は繰り上げ返済によって返済期間を短縮するタイプで、毎月の元利均等返済額はそのままです。
  • 返済額軽減型は繰り上げ返済によって毎月の元利均等返済額を減らすタイプで、返済期間はそのままです。

どちらを選ぶべきか?

ラストスパートをかける期間短縮型

期間短縮型にすれば、利息の負担を減らすことが出来ますし、完済を早めることが出来ます。

定年が近くなってきていて、そろそろラストスパートだという局面では期間短縮型を選択しましょう。

減少する収入or増える支出に対応する返済額軽減型

夫婦共働きで、夫の方が先に定年になり、その後は妻の収入で住宅ローンを返済していいくケースもあります。そうした場合は、返済額軽減型が合理的ですね。

また、50代からスタートする住宅ローンで定年後も続けて住宅ローンを維持するケースもあります。ならば、支払を減らして無理なく返済を継続することを前提にしますので、返済額軽減型を選択することになります。

 

固定期間終了時に金利が上がっても元本を減らせば問題無い

当初固定金利には、変動金利の5年ルールと125%ルールがありません。固定期間が終わったらイキナリ元利均等返済額が増える可能性があるという事です。

これに対応するには繰り上げ返済ですね。

金利は銀行がコントロールするのが変動金利の宿命です。

では我々はどうすればいいのか?

我々は残高を握っているのです。

今ならwebで手続きすればいつでもノータイムで繰り上げ返済できるのです。

銀行には我々が幾ら繰り上げ返済するのか?コントロールすることは出来ませんよ。

ですから、この当初固定金利は『残高をコントロールできる人』に向いた金利タイプと言えるのです。

こちらの記事は、具体的にいくら繰上げ返済できれば残高をコントロールできるのかのヒントになると思います。

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まとめ〜10年未満の固定期間は「銀行が売りたい」だけの商品かも?

いかがでしたでしょうか?これから住宅ローンを利用しようとする人にとっての当初固定期間のオススメはというと…

  • 短い場合で10年固定
  • 長い場合で15年~30年固定

このあたりが中心になるのかなと思います。

でも、銀行の方は小刻みに色んな年数の当初固定期間を用意してますよね。とくに3年、5年など、10年未満のラインナップも豊富です。

このエントリーを読んだ方なら、10年未満の固定期間にはあまり魅力を感じないでしょうね。

なのに何故銀行はこうした10年未満の固定期間も販売するのでしょうか?

その理由は、銀行の財務面で色んな固定期間の商品で利息を受け取れるようにして収益面の多様性を確保しておくことが得策だからです。

また、中には銀行にとってだけメリットのある商品を用意しておけば間違って選んでくれる人も居るかもしれません。銀行名は書きませんが、明らかに利用者にメリットの無い商品が並列でラインナップされている銀行もままあります。

正しい認識をもって選ばないと、思わぬ損を被ることになってしまいますよ。

注意してくださいね。

以上、千日のブログでした。

《あとがき》

このエントリーでは10年未満の固定期間の住宅ローン商品については、選ぶメリットは無いという立場をとっています。

しかし、全ての人にとって選ぶメリットが無いのか?というと、そうとは限りません。ある特定の条件下にあっては10年未満の固定期間で最大のメリットを出せるケースもあると思います。

大事なことは、単なる金利の安さだけを見て決めるのではなくて、

  • 住宅ローン控除の有効利用
  • 長期的な視点とその中での自分と家族のライフプラン

に合致した固定期間を選ぶべきということなんです。

2018年2月26日

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