金利タイプ（変動か固定か）ごとに住宅ローン控除も加味した繰上げ返済のベストな方法
どうも千日です。住宅ローンの繰上げ返済について、全ての要素を一つのエントリーでまとめた記事が無いことの気づきました。この論点の完全版として公開します。
繰上げ返済をする選択肢は４つあります。
- 返済するタイミング＝コツコツ返済するタイプか、ある程度まとめて返済するタイプか？
- 返済による効果＝期間を短縮する（期間短縮型）か、毎月の返済額を少なくする（返済額軽減型）か？
この２✖２のマトリックスなので4通りですね。なので量的側面（利息の損得勘定）と質的側面（資金繰りの安全度）という切り口で下記にまとめました。
| 量と質 | コツコツ＝利息の損得優先 | まとめて＝手許の貯金優先 |
| 期間短縮型＝利息の削減優先 | 量的側面を最優先し利息の払いを最小にしたい人 | 量と質の折衷＝利息を削減したいが、手許の貯金も確保したい人 |
| 返済額軽減型＝細く長く | 量と質の折衷＝毎月返済を低くしつつ利息も削減したい人 | 質的側面を最優先し貯金を確保しつつ毎月返済額を低くしたい人 |
これが基本です。
そして、これにもう一つの要素が加わります、それは住宅ローン控除です。住宅ローン控除は当初10年の年末の住宅ローン残高の1％が払った税金からキャッシュバックされる減税制度です。
変動金利などは0.5%くらいですから、当初10年はローン残高が多い方が儲けになるという逆転現象が起こっています。なので、量的側面（利息の損得勘定）についても、質的側面（資金繰りの安全度）についても、この住宅ローン控除を加味して判断しなければなりません。
そして、ベースになるのが金利タイプ（変動か固定か）です。
変動金利で借りているのか？固定金利で借りているのか？によってベースとなっているリスクの取り方が全然違うのですよ！
- 変動金利：金利変動リスクを自分が負っている。自分で対応しなければならない。（払いが少ない代わりにベースのリスクが高い）
- 固定金利：金利変動リスクは銀行が負っている。約定通り払ってさえいればいい。（払いが多い代わりにベースのリスクが低い）
ということで、今日は金利タイプ（変動か固定か）ごとに住宅ローン控除も加味して量的側面（利息の損得勘定）と質的側面（資金繰りの安全度）からどんな繰上げ返済方法がベストか？を解説します。
- 金利タイプ（変動か固定か）ごとに住宅ローン控除も加味した繰上げ返済のベストな方法
繰上げ返済の量的側面と質的側面
繰上げ返済とは、約定返済時期よりも早く借入元本を返済することです。
つまり、繰り上げ返済した元本の部分については、今後完済日までの利息を払わなくて済むということですね。
ですからより早期に、より多額の繰上げ返済をすることが最も利息を節約できる方法というわけです。これが量的側面の極意です。
繰上げ返済は銀行にとっては損失です。本来ならば、その元本部分についても今後利息が儲かるはずだったのに、それが貰えなくなるということです。
つまり、繰り上げ返済の量的側面は、銀行が受け取るはずだった利息（利益）を自分の老後資金に換えるという行為なんですよ。
しかし、資金繰り（質的側面）も重要です。繰上げ返済は現役時代の貯蓄を減らすという側面もあります。
- 繰上げ返済額＝現役時代の貯蓄のマイナスです。
- 利息の節約額＝老後の貯蓄のプラスです。
また、現役時代の後半には、子供の大学入学など教育費も嵩む時期です。
- 現役時代と老後
この両者の貯蓄のリスクを比較衡量して繰上げ返済額を考える必要があるのです。
固定金利で借りている人の繰上げ返済のベストな方法
固定金利で借りている場合、変動金利よりは高い利息を払いますので、毎月の返済は多いですが、その代わり金利が上がって将来に支払が増えるというリスクはゼロですね。
なお、ここでいう固定金利は全期間固定金利だけを言います。10年固定などの当初固定金利で借りている人は後半の変動金利のところを読んでください。
固定金利での繰り上げ返済のポイントは以下です。
- 最初に決めた約定返済がずっと固定される。
- 対して自分の収入、周囲の環境は変わっていく。
ラーメンの基本の味に紅生姜や高菜で「味変」していくのが固定金利の繰り上げ返済なのですよ。
固定金利と住宅ローン減税を加味して繰り上げ返済シミュレーション
シミュレーションの前提条件は以下の通りです。
- 固定金利1.38%
- 35歳4000万借入
- 35年元利均等返済ボーナス払いなし
期間短縮型と返済額軽減型、それぞれで以下の二つを比較しました。トータルではほぼ同じ金額を返済しますが、どう違いが出てくるか？
- 最初からコツコツ50万円ずつ繰り上げ返済
- 10年後まとめて500万円繰り上げ返済
住宅ローン減税（住宅ローン控除）制度は、毎年末の住宅ローン残高の1%が所得税の額から10年間控除される制度です（所得税から控除しきれない場合は住民税から一部控除されます）。
最初の10年に繰上げ返済をして住宅ローン残高が減ると税金からの控除も減ってしまうことから「最初から繰上げ返済するのは損なのか？」と不安を感じる人も多いのです。
量的側面（支払い額）からの比較
- 繰上げ返済による利息の軽減額
- 繰上げ返済で住宅ローン控除が減ってしまう額
これを差し引きすると、トータルでの比較ができます。
（単位 万円）
| 35歳借入4000万1.38%固定 | 利息軽減額 | 住宅ローン控除減少 | 支払軽減合計 | |
| 期間短縮型 | コツコツ | 140 | -22 | 118 |
| まとめて | 113 | 0 | 113 | |
| 返済額軽減型 | コツコツ | 95 | -23 | 73 |
| まとめて | 76 | 0 | 76 | |
量的な側面からは、まず期間短縮型が大きく支払額の軽減になるという結果となりました。
期間短縮型では期間が短くなる分だけ利息の削減効果が大きいです。そして最初からコツコツ繰上げ返済する方が、10年後にまとめて繰上げ返済するより5万円お得になるという結果です。
面白いのは、返済額軽減型では、10年後にまとめて繰上げ返済した方が、最初からコツコツ繰上げ返済するより3万円お得となり、結果が逆転するのです。
ただ、いずれにしても最初からコツコツか後からまとめてかは、あえて問題とするような差ではないですね。
固定金利の場合は、期間短縮型にした方が支払額の軽減効果が大きい。
これがポイントです。
固定金利なら利息削減を優先すべし
固定金利の場合は繰り上げ返済によってコスト＝利息の支払いを下げる調整をすることが合理的なのです。
- 固定金利は利息を固定するために「保険料」として少し高めの利息を払っている。
- 固定金利で借りる限りはリスクは低いままでコストが高い。
- だったらコスト＝利息を下げられる期間短縮型がベスト。
ということです。
また、期間短縮型は住宅ローンの残高の減少ペースを上げることになるので、定年時の残高を減らす効果もあるのです。これは資金繰りの面（質的側面）でもメリットです。
質的側面（資金繰り）からの比較
- 毎月の返済額（毎月クリアしなければならないハードル）
- 定年時の残高（最後にクリアしなければならないハードル）
| 資金繰り面 | コツコツ＝利息の損得優先 | まとめて＝手許の貯金優先 |
| 期間短縮型＝利息の削減優先 | 毎月返済12万で定年時残高751万 | 毎月返済12万で定年時残高740万 |
| 返済額軽減型＝細く長く | 毎月返済10万2千円まで減少し定年時残高1152万 | 11年目から10万に減少し定年時残高1125万 |
期間短縮型にすれば、 毎月の返済は今と変わらずですが定年時の残高を減らすことが出来ます。
千日が著書家を買うときに「お金で損したくない人」が読む本の中で「無理なく完済できる住宅ローン」をシミュレーションするための４つのルールを推奨しています。
- 毎月の返済は手取り月収の４割以下でボーナス払いなし
- 返済額が一定になる元利均等返済方式
- シミュレーションの金利は固定金利
- 定年時のローン残高は1000万円以下
１．の毎月返済額が月収の4割以下であったとしても４．定年時のローン残高が1000万を超えていると定年退職までに住宅ローンを完済できないかもしれないというリスクが高くなってしまうんです。
その定年時の残高が高くなってしまっている人にとっては、期間短縮型で繰上げ返済することで、定年時の残高を低く下げるという調節が可能になるのです。
これもポイントです。
期間短縮型で随時繰上げ返済してメリットあるが貯金も大事！
まとめますと、固定金利から期間短縮型で随時繰上げ返済することによって以下のメリットがあります。
- 利息と住宅ローン控除を含めて支払額が削減できる【量的側面】
- 定年時のローン残高を減らして完済のハードルを下げる【質的側面】
ただし、繰上げ返済したお金は返ってきません。1.38%という金利は、住宅ローンとしては変動金利よりも高いというイメージかもしれませんが、借入金の金利全般と比較すると、格安なのですよ！
例えば、フリーローンだと2％から3％ですし、キャッシングなら15％が普通です。貯金というのは不測のアクシデントに対応するためのオールマイティな保険です。1.38%の利息を節約するために繰上げ返済して、親の介護費用を払うために銀行から10％で借金して高い金利を払うなんて本末転倒ですよね。
未曾有の低金利を利用した固定金利からの借り換え
今は未曾有の低金利です。2％くらいの固定金利で借りている人ならば、フラット35（2018年7月1.34%）へ借り換えることで、ほぼ確実に繰上げ返済と同等のメリットを得ることができますよ。
- 利息と住宅ローン控除を含めて支払額が削減できる【量的側面】
- 定年時のローン残高を減らして完済のハードルを下げる【質的側面】
また、フラット35からフラット35への借り換えも可能です。借り換えをする条件についてはこちらの記事で詳しく書いていますので参考にしてください。
住宅ローンの借換に関してこんな質問を受けることがあります。
借り換えについて、以下のような３つの条件に当てはまらなければ得することができないのですか？
①残り期間10年以上
②残り残高1000万以上
③現状の金利と借り換え後の金利差が1%以上
これって、間違った情報なんです。多くの人が間違った情報をもとに判断して『ああ自分は借換しても損だな』と借換の機会を逸しているんです。
以下の表は借り換え費用として30万円を払っても、借り換えメリットを得られる住宅ローン残高と残りの年数の表です。
| 百万円 | ５年 | １０年 | １５年 | ２０年 | ２５年 | ３０年 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 5 | 2.32 | 1.17 | 0.79 | 0.59 | 0.47 | 0.40 |
| 10 | 1.17 | 0.59 | 0.40 | 0.30 | 0.24 | 0.20 |
| 15 | 0.79 | 0.40 | 0.27 | 0.20 | 0.16 | 0.14 |
| 20 | 0.59 | 0.30 | 0.20 | 0.15 | 0.12 | 0.10 |
| 25 | 0.48 | 0.24 | 0.16 | 0.12 | 0.10 | 0.08 |
| 30 | 0.40 | 0.20 | 0.14 | 0.10 | 0.08 | 0.07 |
| 35 | 0.34 | 0.17 | 0.12 | 0.09 | 0.07 | 0.06 |
| 40 | 0.30 | 0.15 | 0.10 | 0.08 | 0.06 | 0.05 |
例えば、借り換え費用が30万円として、残り1000万円（10百万円）で残り10年ならば、0.59％以上金利が安くなるのなら、借り換えることでメリットが出るということです。
コチラの姉妹サイトで借り換え費用10万円～50万円までで表を公開していますので参考にしてくださいね。
変動金利で借りている人の繰上げ返済のベストな方法
変動金利で借りている場合、毎月の返済は安いですが、その代わり金利が上がって将来に支払が増えるというリスクを負っていますね。
10年固定などの当初固定金利で借りている人は、固定期間が終わるとその後は当時の金利水準が適用されることになるので、結局は金利のリスクを負っています。
金利が上がったらどうするか？固定に借り換えるなんて間に合いませんよ。その時には既に固定金利も上がりきっているのです。金利は銀行が握っています、相手が一枚上手です。
我々は残高を握っているのです。ネットで手続きすればいつでもノータイムで無料で繰上げ返済できるのです。
変動金利での繰り上げ返済のポイントは以下です。
- 常に金利の上昇リスクを負っている。
- 金利が上がったら繰上げ返済して残高を減らし利息の負担を減らす。
変動金利で借りている人にとって、繰上げ返済は金利が上がった時の切り札なのです。
変動金利と住宅ローン減税を加味して繰り上げ返済シミュレーション
シミュレーションの前提条件は以下の通りです。
- 変動金利0.5%
- 35歳4000万借入
- 35年元利均等返済ボーナス払いなし
期間短縮型と返済額軽減型、それぞれで以下の二つを比較しました。トータルではほぼ同じ金額を返済しますが、どう違いが出てくるかですね？
- 最初からコツコツ50万円ずつ繰り上げ返済
- 10年後まとめて500万円繰り上げ返済
住宅ローン減税（住宅ローン控除）制度は、毎年末の住宅ローン残高の1%が所得税の額から10年間控除される制度です（所得税から控除しきれない場合は住民税から一部控除されます）。
特に変動金利の場合、1％を下回る金利ですから、ローンが多い方が儲かります。「繰上げ返済によって損するのでは？」という心配はより大きくなりますよね。
量的側面（支払い額）からの比較
- 繰上げ返済による利息の軽減額
- 繰上げ返済で住宅ローン控除が減ってしまう額
これを差し引きすると、トータルでの比較ができます。
（単位 万円）
| 35歳借入4000万0.5%変動 | 利息軽減額 | 住宅ローン控除減少 | 支払軽減合計 | |
| 期間短縮型 | コツコツ | 46 | -21 | 25 |
| まとめて | 38 | 0 | 38 | |
| 返済額軽減型 | コツコツ | 33 | -23 | 11 |
| まとめて | 27 | 0 | 27 | |
量的な側面からは、期間短縮型も返済額軽減型も問題にするような差異は生じていないということですよね。
そして、どちらも最初からコツコツか後からまとめてかを比較すると、後からまとめて繰上げ返済する方がオトクだという結果になっています。
これは今の金利が低いということに集約されるでしょう。
- もともとの金利が低いので繰上げ返済による利息の軽減も大したことない。
- 金利が1％を下回るので、住宅ローン控除する方がトクである。
変動金利の場合は、金利が上がらない限り繰上げ返済なんて意味ない。
これがポイントです。
変動金利なら金利が上がったときのための貯蓄を優先すべし
変動金利の場合は、今の金利が安すぎるので、繰り上げ返済するより借りておいて金利が上がった時のために貯蓄を温存しておく方が賢いのです。
詳しくはこちらでも書いてます。
質的側面（資金繰り）からの比較
- 毎月の返済額（毎月クリアしなければならないハードル）
- 定年時の残高（最後にクリアしなければならないハードル）
| 資金繰り面 | コツコツ＝利息の損得優先 | まとめて＝手許の貯金優先 |
| 期間短縮型＝利息の削減優先 | 毎月返済10万4千で定年時残高716万 | 毎月返済10万4千で定年時残高686万 |
| 返済額軽減型＝細く長く | 毎月返済8万8千円まで減少し定年時残高1036万 | 11年目から8万6千円に減少し定年時残高1008万 |
期間短縮型にすれば定年時の残高を減らすことが出来ますけど、固定金利とは違って上記は金利が上がらなかったら？という仮定のもとに計算したものです。
つまり絵に描いた餅なんですよね。
それよりは、金利が上がったら幾ら繰上げ返済すれば毎月の返済額（10万4千円）を維持したまま、当初の年数で完済できるのか？を把握しておく方が現実的なのです。
（単位：万円）
| 4000万円借入から金利上昇したら繰上返済すべき金額 | ||||
|---|---|---|---|---|
| 残期間 | 30年 | 25年 | 20年 | 15年 |
| 残高 | 3470 | 2927 | 2371 | 1800 |
| 0.5%→1.0% | 246 | 173 | 114 | 65 |
| 0.5%→1.5% | 465 | 331 | 221 | 128 |
| 0.5%→2.0% | 666 | 477 | 320 | 187 |
| 0.5%→2.5% | 847 | 612 | 413 | 243 |
| 0.5%→3.0% | 1010 | 738 | 500 | 297 |
| 0.5%→3.5% | 1162 | 852 | 581 | 347 |
| 0.5%→4.0% | 1298 | 960 | 659 | 396 |
| 0.5%→4.5% | 1423 | 1060 | 730 | 443 |
| 0.5%→5.0% | 1541 | 1150 | 799 | 488 |
例えば借入から5年後には、残期間30年になっていて、そのときの残高は3470万円です。
その時点で金利が0.5%から2.5%に上昇したとしたら、847万円を繰上げ返済することで、今後も10万3834円の毎月の返済で完済できるということです。つまり、場合によっては847万円の損だってあり得るということです。
こういうことを書くと、気の早い人はそれだけ金利が上がるものだと思い込んでしまうのですが、そうなると予言しているのではなく、リスクの大きさを把握するためのものです、誤解無きよう。
いろんな借入金額と残り期間での表はこちらをどうぞ。
あえて繰上げ返済するなら住宅ローン控除が終わってから返済額軽減型
まとめますと、変動金利ならば上がる前から繰上げ返済する必要は無いということです。しかし、お金を遊ばせててもしょうがない…というほど貯金が余っている人ならば以下の方法で繰上げ返済しましょう。
- 住宅ローン控除が終わってから繰上げ返済する【量的側面】
- 金利が上がったときのバッファーとして返済額軽減型にする【質的側面】
まず住宅ローン控除の1％の方が儲けが大きいですので、よほど金利が上がらない限りは、10年は繰上げ返済せずにいた方が良いです。
そして10年経てば一応繰上げ返済が解禁となるんですけど、金利が上がったときに毎月の返済額が増えて家計が圧迫されるリスクを負っています。なので返済額軽減型にしておきましょう。
金利が上がる前に、先走って繰上げ返済するような感じです。
貯金というのは不測のアクシデントに対応するためのオールマイティな保険です。0.5%の利息を節約するために繰上げ返済して、親の介護費用を払うために銀行から10％で借金して高い金利を払うなんて本末転倒ですよね。
低金利を利用して変動金利から固定金利への借り換えもアリ
今は未曾有の低金利です。本当は固定金利で借りたかったのに、かつては2～3％を超える高い金利だったので、仕方なく金利変動リスクを取って変動金利にしたという人も居るでしょう。
千日が買った2008年のフラット35は2.89％でした。さらにこれに団信に入ろうとしたら0.358%相当の支払いが上乗せでしたから、3.248％です。高い…！
アルヒスーパーフラット借換という選択肢
それが今（2018年7月）は団信込みで1.34%なんですよね。しかも残り15年ですから低い方の金利なので、1.29%で借りられます。しかもアルヒのスーパーフラット借換ならさらに0.05%引き下げになるので1.24%です！
さらに【米中貿易戦争】11月中間選挙までの住宅ローン金利動向の先読みでフラット35がオススメ！でも書いたように11月まではフラット35の低下傾向が続きそうです。
審査の申込はこちらからどうぞ☟
定年まであと10年なら三菱UFJ銀行3年固定へ借り換えでラストスパート
この3年固定っていうのは万人向けではないと思っていたのですが、三菱UFJ銀行の3年固定に限って言うと、定年まであと約10年となった人が定年退職までの完済を目指すにはうってつけの住宅ローンであることが分かりました。
| 当初３年 | そのあと |
| 0.4% |
店頭金利から-1.850%引き下げ 変動の店頭金利2.475%なら0.625% |
固定期間の3年間が終わった後の店頭金利からの金利引き下げが1.85%と大きいのです。
一般的な当初固定金利は固定金利が終わると、もっと金利が上がってしまうのですが、それがだいぶ緩やかなのです。
あと10年となったら、定年時のローン残高が幾らになるかをシミュレーションで確認し今の貯蓄額と見比べて、
- 確実に返せるか？
- 老後の資金は幾ら残せるか？
を確認しておきましょう。詳しくはこちらをどうぞ。
まとめ～住宅ローンは「良い借金」だ
いかがでしたでしょうか。損得という基準で考えれば、決して繰上げ返済が損ということではありませんし、住宅ローン控除が終わった後であれば繰上げ返済したら、確実に利息の負担は減りますから、損はしません。
しかし、やみくもに繰上げ返済しても、金利が低いうちは効果が少ないということもまた真なりということです。
できるだけ早く返してしまいたい住宅ローンですが、住宅ローンは「良い借金」だと思ってます。
- 家族を守る貯金を残すための借金であり、
- 半端なく金利が安いからです。
繰上げ返済で家計が回らなくなってしまっては元も子もありません。「良い借金」を持ってた方が良かったということになるでしょう。繰上げ返済したお金は返ってきません。
様々な観点からシミュレーションを行い、慎重に行うようにしてくださいね。
以上、千日のブログでした。
《あとがき》
住宅ローン減税は、所得税から還付されるので借入金額が多いと所得税から控除しきれないことがあります。その場合には翌年度の住民税から減額されますが、そこにも限度額があり控除しきれない可能性もあります。
あわせてこちらも読んでおいてください。
また、2019年10月の消費増税に向けて住宅ローン減税の拡充や補助金が予定されています。
ブログではいろんなエントリーに分散してしまう、住宅ローンや減税制度についての論点はこちらの著書で一つにまとめています。
おかげさまでご好評いただいてまして、出版から半年も経っていないですが、もう増刷となりました！是非お手許に置いて千日のブログと読み合わせてください。
2018年7月9日
毎月更新！年齢、年収別の最適住宅ローンランキング➤姉妹サイト「千日の住宅ローン無料相談ドットコム」へ
| ランキング | 年齢 | |||
|---|---|---|---|---|
| 20代 | 30代 | 40代 | 50代以上 | |
| 新規借入 | 20代800未満 | 30代600未満 | 40代600未満 | 50代1000未満 |
| 30代600～1200 | 40代600～1200 | 50代1000以上 | ||
| 20代800以上 | 30代1200以上 | 40代1200以上 | ||
| 借り換え | 20代借換 | 30代借換 | 40代借換 | 50代借換 |
| 団信 | 20代団信 | 30代団信 | 40代団信 | 50代団信 |
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