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【米中貿易戦争】11月中間選挙までの住宅ローン金利動向の先読みでフラット35がオススメ!

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米中貿易戦争による長期金利の低下で2018年11月までフラット35金利は下がる

どうも千日です。2018年7月6日、米トランプ大統領が中国のハイテク製品などに関税を上乗せする制裁措置を発動し、中国もアメリカ産の大豆や自動車などに関税をかける報復措置で応酬しました。

米中がぶつかり合う貿易戦争の様相を呈しており、為替と金利への影響も懸念されます。

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そこで今日は、これから家の購入を考えている人向けに、米中貿易摩擦が住宅ローンの変動金利と固定金利にどんな影響を及ぼすかについて、分かりやすく説明したいと思います。

関税をかけるトランプ大統領の意図は11月の中間選挙

トランプ氏の狙いは11月の中間選挙だとみています。これについては中国も同じ見方をしているんじゃないでしょうか。

中間選挙を控えた彼にとって今最も大事なことは選挙での得票です。 そもそも大統領選挙でトランプ氏が勝利したポイントは、白人労働者階級の大量の支持を民主党から奪ったことにありますよね。

ですから、米国全般の支持率よりも政権の基盤である白人低所得者層の支持を固めていることが重要なのですよ。非常にシンプルなのです。

最も強い支持層に対して忠実である限り、トランプ大統領の地位もまた強固なものになるのです。

貿易赤字への不満を支持者向けにアピールするプロレスショー

トランプ大統領が中国からの輸入品に狙いを絞って関税をかけるのは、アメリカが抱える巨額の貿易赤字に強い不満があるからです。その中国に対して「一歩も引かない」という強い姿勢を支持層にアピールするのが目的なんですね。

これに対して、中国は条件反射的に報復措置に踏み切りましたが、本格的なものになるとは思えません。なぜなら、これが中間選挙までのプロレスショーであるという見方が中国にあるからです。

ここで本格的に貿易戦争に突入するのであれば、それ以前に、朝鮮半島を巡る問題も全く別の方向へ行ってたでしょう。

トランプ大統領の関心は、おそらくこのやり取りを11月の中間選挙まで引っ張ることであり、中国と黙示の合意があるように見て取れるんですよね。

お互い目くばせして、タイミングを合わせて大きな音でぶつかり合い、もんどりうって倒れる、プロレスショーを見るような感じです。

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中国の切り札は北朝鮮

いったんはアメリカの技を受ける体勢となった中国ですが、これが致命にならないというカードを持っています。

その最大の切り札は北朝鮮ですね。

非核化交渉が思うように進まなければ、トランプは金正恩の後ろ盾である習近平に頼らざるを得なくなるでしょう。中国は北朝鮮カードをちらつかせれば、アメリカのタックルを止められると思っているはずです。

そして、11月の中間選挙が終われば、トランプ氏もこのプロレスを続ける理由も無くなるというシナリオです。

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金融市場への影響は?住宅ローンの金利は?

プロレスとは言っても、この米中貿易戦争の悪影響は甚大です。

世界1、2位の経済規模の巨人がぶつかり合うのです。当人同士は大丈夫でも、そのあおりを食って致命傷を負うおそれがあるのがあるのです。経済的にはどちらにもメリットが無いし、周囲も迷惑するんですよね。

  • 米中が互いに高関税を掛け合うことで互いの輸入価格が上昇する。
  • 米中が互いの個人消費を冷え込ませる。
  • 米中ともにモノが売れなくなると企業の生産も設備投資も抑制される。
  • 米中両方の雇用にも悪影響が及ぶ。

大和総研は米中の制裁発動による国内総生産(GDP)のマイナス効果を、米国が0.06%、中国は0.1%と試算しています。

世界にサプライチェーン(部品の調達・供給網)を構築している製造業などでは、米中の貿易縮小で複合的にダメージを受けるので世界のGDPにも0.04%のマイナス要因となるそうです。

長期金利はすでに折り込み済みで低下傾向

米連邦準備制度理事会(FRB)は利上げ継続の方針を堅持しており、引き続きドル買いに振れやすい状況にあるなかでの米中貿易戦争です。

世界経済の停滞を警戒したリスク回避的な円買いが再び広がるという見方もあるのですが、これについては既に折り込んでいるようだとの報道があります。

日本の新発10年国債利回りは直前まで低下傾向にありましたね。

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米中貿易戦争の展開については市場も千日と同じような見方をしているのでしょう。ただ、少なくともこれまでのような一本調子の景気拡大とはいかなくなりそうですね。アメリカでも来年に利上げ打ち止めの話が出てきているそうです。

米長期金利がここから上下に大きくは動かなくなってくると、長期金利はどこの国もフラット気味になります。もちろん日本も、です。

では、住宅ローンの変動金利と固定金利、それぞれの動向を説明していきますね。

変動金利は「下がる」というよりは「上がる要素がない」

変動金利は『短期プライムレート』に連動し、日銀が民間金融機関にお金を貸すときに設定している『政策金利』の影響を強く受けます。

下記は政策金利の推移をグラフにしたものです。

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赤い矢印のところがリーマンショックの2008年9月15日です。それまでずっと0.5%だった政策金利はこれを境に0.1%になり、2018年の現在までずっと0.1%です。

政策金利の下げ幅はあと0.1%しか残っていません。

景気の後退に対抗するため、日銀はさらなる金融緩和の必要性に迫られていますが、政策金利に下げしろは殆ど残っていないということです。

政策金利については、下がるというより、上がる要素が無いといった方が良いでしょう。

また、今のネット銀行などの変動金利は最安で0.45%くらいです。これって3000万円の貸金にたいする純益はたったの5万円です。これ以上はもう下げられない底のレベルになっているのです。

これから何年か先というレンジでは、この低金利によって収益性の圧迫された銀行が利上げするというシナリオも考えられます。詳しくはこちらをどうぞ。

フラット35など超長期固定金利が下がる

住宅ローンの固定金利については、千日は国債価格の上昇によって11月の中間選挙までは低位で安定するだろうと予想しています。

リスク回避に動く投資家が安全資産として円の債券に殺到して債券価格が上がり、金利が下がるというセオリー通りのシナリオです。

  • 債券価格が上昇すると長期金利は下落。
  • 債券価格が下落すると長期金利は上昇。

このように、債券価格と金利は逆の相関関係にあります。

金利(利回り)とは投資した元本に対して投資の成果として得られる利益が年に何パーセントかという割合です。

  • 10年国債
  • 額面金額100円
  • 券面利率2.0%

解説しましょう。

債券価格が100円の場合

券面利率は2%、100円に対して毎年2円の利息が貰えます。10年後の満期には100円の元本が返ってきます。

100円投資して毎年2円の利益なので運用利回りは年2%です。

債券価格が95円の場合

額面100円の国債が95円の時に買えば、毎年2円の利息を貰える上に満期で額面100円で償還されます。購入価格との差額である5円が値上り(キャピタルゲイン)として手に入ります。

95円投資して毎年2.5円の利益ですから、2.5÷95で運用利回りは2.6%です。

債券価格が105円の場合

額面100円の国債が105円の時に買えば、毎年2円の利息を貰えますけど、満期で返って来るのは額面の100円だけです。購入価格との差額であるマイナス5円を値下がり(キャピタルロス)として被ることになります。

105円投資して毎年1.5円の利益ですから、1.5÷105で運用利回りは1.4%です。

つまり債券の価格と利回りは逆方向に動いています。

  • 価格95円の利回りは2.6%

  • 価格100円の利回りは2%

  • 価格105円の利回りは1.4%

米中貿易戦争によってリスク回避の円買い、国債買いが増えると、国債の価格が上がります。つまり、債券価格が上がり、長期金利が下がるということを意味します。

長期金利と連動する住宅ローンの固定金利は下がるということです。

 

フラット35は市場の金利がダイレクトに影響する

フラット35は民間金融機関やモーゲージバンクで申込をしますが、実質的に融資をしているのは住宅金融支援機構という国の機関です。

そして、住宅金融支援機構は投資家に機構債を販売してフラット35の資金を調達しています。

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なので、フラット35の金利は投資家達が長期の安全資産に投資するときの金利=市場の長期金利の影響をモロに受けるのです。

これに対し、民間金融機関の固定金利なども、市場の長期金利に連動する建前なのですが、あくまで店頭の金利は銀行が決めているんですよ。

民間銀行の固定金利がその営業戦略によって市場の金利とは逆方向に動く(市場の長期金利が下がったのに、ローン金利が上がる)ことは、これまでには何度もあり千日のブログでも取り上げて来ています。

しかし、フラット35の金利については、そういうことは一度もありませんでした。

 

フラット35の金利は国が操作している

千日のブログでは、2018年のフラット35の金利は1.38%前後で推移するという予測を公開していて、その通りに推移しています。

なぜ当たっているかというと、今のところ国はフラット35の金利(団信0.28%込み)で1.38%以下に抑えたいと考え、操作しているからです。

家を買うときに「お金で損したくない人」が読む本では固定金利のシミュレーションについて1.38%という前提を置いているのはそうした理由です。

こちらに2018年以降のフラット35の金利を予測している記事で詳しく書いていますので、まだ読んだことのない方は読んでみてください。

今まで、ほぼ的中してます。

2018年に入ってからのフラット35の金利推移は以下のようになってます。

2018年 21~35年
1月 1.36%
2月 1.40%
3月 1.36%
4月 1.35%
5月 1.35%
6月 1.37%
7月 1.34%

 

今のところ、なぞったかのようにこの予想通りに進んでいます。

フラット35は国民の住宅金融の円滑化のために国政として行う事業であり、低金利に安定しやすいことから、千日のブログでも2018年におすすめする住宅ローンのベスト3の一つです。

①国が操作し金利上昇を緩和させるフラット35

②価格競争の目玉で低金利が続くメガバンクorネット銀行の変動金利

③申込日~実行日までで一番低い金利が適用される地銀や信金の当初固定金利

2018年下半期の金利動向に翻弄されない住宅ローンはフラット35+メガ/ネット変動+地銀信金当初固定 - 千日のブログ 家と住宅ローンのはてな?に答える

今回の米中貿易戦争が中間選挙のある11月までのプロレスであるとするならば、少なくとも11月までのフラット35金利は、1.38%よりも低水準で推移すると考えられますね。

 

フラット35のお勧めはアルヒスーパーフラット8

フラット35は、借りた後はずっと固定ですから安心して借りられますし、また融資基準が比較的緩やかというメリットがあります。

その中でも、アルヒ株式会社が取り扱っている「スーパーフラット」は、通常のフラット35に比べて金利を0.1%、または0.05%引き下げている、おすすめの住宅ローンです。

従来は、頭金が2割以上必要な「スーパーフラット8」だけでしたが、2017年10月に、頭金が1割以上必要な「スーパーフラット9」も投入しました。

概要は以下の通りです。

商品名 (通常のフラット35との金利差) 頭金(手持金) 返済負担率
スーパーフラット8 (金利▼0.10%) 2割以上 30%以内(年収400万円未満) 35%以内(年収400万円以上)
スーパーフラット9 (金利▼0.05%) 1割以上 20%以内

特に2割の頭金が用意できるのなら、スーパーフラット8は総支払額で35年固定金利で最安となります。申し込みはこちらからどうぞ👇

まとめ~11月の中間選挙までならフラット35が有利

11月の中間選挙までは基本的にはフラット35を中心として固定金利が低い状況が続いています。なのでフラット35はオススメしやすい金利タイプです。

そして、変動金利は今も最低金利ですよね。変動金利の方は日銀が政策金利をゼロ金利政策で抑えている限り、短期的に動くことは無いでしょう。

ただ前述のように、今後数年で上がる可能性がありますので、原則として金利が上がる前提で準備をしておかねばなりません。

わたし個人としては、今の変動金利の低金利が続くのはおおむね5年程度までではないか?と考えています。

変動金利で借りるならば、上がった時にちゃんと対応できることが条件です。

ギリギリまで粘って有利な方を選択することをお勧めします。特にこれから11月までに実行予定なら、フラット35は外せませんよ。

 

以上、千日のブログでした。

《あとがき》

いつも、何か大きな経済事件が起こったら、それが住宅ローンの金利にどう影響するかを書くようにしています。

このエントリーで書いている予想は、あくまで執筆時点で入手できる公開状態をもとに、一般的なセオリーと千日個人の考え方を組み合わせて出したものです。

なので、実際の金利の動きがこの予想とは異なることは大いにあり得ることです。用法用量を守ってご利用下さいね。

2018年7月7日

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