【2022年2月】2022年2月の住宅ローン金利上昇幅の予想とお勧めする住宅ローン - 千日のブログ家と住宅ローンのはてな？に答える

米長期金利の上昇で日本の住宅ローンの固定金利が上がる理由

なぜ米国の長期金利の上昇が日本の住宅ローンの金利に影響するのか？分かりやすく解説します。

長期金利とは一般的に10年国債の利回りを言います。国債の価格が下がると利回りは上がり、国債の価格が上がると利回りは下がるという負の相関関係にあります。

長期金利が上がるというのは、国債を売る人が多くて国債価格が下がっている状態です。
長期金利が下がるというのは、国債を買う人が多くて国債価格が上がっている状態です。

国債は投資家にとって安全資産なので、多くの投資家がリスクを回避したいタイミングには買われ、逆にリスクを取るタイミングには売られる傾向があります。そして今は米国債を売る人が多いので、米国債の価格が下がり、米国の長期金利が上がっているということになります。

安全資産として米国債を保有している投資家は同時に日本国債も安全資産として保有しており、米国債を売る際には日本国債も同時に売る傾向が強いのです。そのため、日本国債も市場で多く売られるため、国債の価格が下がり、日本の長期金利も上がるということになります。

このようにして米国の金利上昇は日本に波及して日本の長期金利も下がっています。金融機関は、上がった日本の長期金利を指標とし、商品として販売する住宅ローンの固定金利を決めるという建前をとっています。

長期金利は国債の利回りですから、その銀行が実際にお金を調達してくる金利とは違うのですが、今後の金利動向を読むうえでの統計数値として有用だという位置づけなのです。

金融機関は住宅ローンの金利を上げた方が単純に儲かります。そのため、長期金利が上昇すると、住宅ローンの金利を上げる格好の口実になるのです。

フラット３５の金利予想とお勧め住宅ローン

フラット３５は超長期固定金利の代表格です。買取型は住宅金融支援機構が民間金融機関から住宅ローン債権を買い取って証券化し機関投資家に機構債という形で販売する仕組みになっています（後半で図解しています）。

投資家はこの機構債も安全資産という認識で購入するため、日本の長期金利（10年国債利回り）の動向とフラット３５の金利は連動する傾向があります。

これまでの機構債の表面利率、フラット３５（買取型）の金利推移を表にしています。

2021年推移	7月	8月	9月	10月	11月	12月
長期金利	0.06%	0.01%	0.01%	0.03%	0.09%	0.07%
機構債（参考）	0.36%	0.31%	0.31%	0.33%	0.38%	0.36%
フラット35	1.33%	1.28%	1.28%	1.30%	1.33%	1.33%

2021年推移	1月	2月	3月	4月	5月	6月
長期金利	0.04%	0.13%	%	%	%	%
機構債（参考）	0.32%	0.40%	%	%	%	%
フラット35	1.30%	1.35%	%	%	%	%

2022年2月よりも前にも長期金利が急上昇したタイミングがありました。2021年9月から11月にかけて大幅に長期金利が上昇しており、フラット３５の金利も上昇していますが、公的融資であることからその上昇は抑えられ、その分11月から12月にかけては長期金利が少し下がりましたがフラット３５の金利は横ばいとしています。

そのため、2022年2月についても、ある程度上昇が抑えられるだろうと予想しています。

フラット３５買取型の予想

フラット35買取型2022年2月	団信込み	団信抜き	頭金
返済期間10年～20年	1.23%	1.03%	１割
返済期間21年～35年	1.35%	1.15%	１割

フラット３５保証型の予想とお勧め金融機関

フラット35保証型2022年2月	団信込み	団信抜き	頭金
ARUHIスーパーフラット９	1.30%	1.02%	１割
ARUHIスーパーフラット８	1.22%	0.94%	２割
ARUHIスーパーフラット７	1.20%	0.92%	３割
ARUHIスーパーフラット６	1.18%	0.90%	４割
住信SBI保証型９０％	1.25%	取扱なし	１割
住信SBI保証型８０％	1.15%	取扱なし	２割

ARUHIは団信に加入しないことで金利が0.28％引下げとなり、さらに頭金を多く入れることで金利が下がります。30代ならば団信の代わりに掛け捨ての生命保険の方が手厚い保障でコストが安くなるので、ARUHIがお勧めです。ARUHIは共働きの場合は連帯債務による収入合算も可能ですので30代までの共働き夫婦にお勧めです。

住信SBIネット銀行のフラット３５保証型は団信抜きにはできません。また、連帯債務による収入合算もできません。しかし、団信込みの金利ではフラット３５のなかで最低金利となります。40代以上で単独で住宅ローンを組む人にお勧めです。

民間の超長期固定金利の予想とお勧め金融機関

民間の超長期固定金利については、長期金利の上昇に伴ってフラット３５以上に上昇する可能性があります。

民間の長期固定金利だけで審査を通している人は、前述のフラット３５の保証型でも審査に出しておくことをお勧めします。

20年固定金利の予想とお勧め住宅ローン

住宅ローンの固定金利の商品を貸すための資金は金融市場から10年から30年の長期金利で調達している建前があります。しかし20年固定金利には超長期固定金利ほどの連動性はありません。

さらに住宅ローン控除の控除率が1％であることを意識した、民間金融機関の営業方針により1％前後となっていましたが、令和4年度の税制改正によって控除率が0.7％に下がっており、そのメリットが大幅に減ることになります。

これまでの長期金利と20年固定のその時点の最低金利を表にしています。

2021年推移	7月	8月	9月	10月	11月	12月
長期金利	0.05%	0.02%	0.02%	0.05%	0.09%	0.07%
20年固定	0.895%	0.845%	0.865%	0.905%	0.965%	0.975%

2022年推移	1月	2月	3月	4月	5月	6月
長期金利	0.06%	%	%	%	%	%
20年固定	0.965%	%	%	%	%	%

20年固定金利については、長期金利の上昇に伴ってフラット３５以上に上昇する可能性があります。20年固定金利だけで審査を通している人は、前述のフラット３５の保証型か、もしくは変動金利でも審査に出しておくことをお勧めします。（特に３月実行の人）

2022年2月のお勧め住宅ローンについてはこちらを確認してください。

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10年固定金利の予想とお勧め住宅ローン

10年以下の固定期間となると民間金融機関の営業方針によって決まる傾向が強くなります。ただしマーケットの金利情勢と乖離した値付けはしないようにしているという位のニュアンスです。

また、10年固定金利は0.5%前後の金利水準としている銀行が多く、令和4年度の税制改正によっても住宅ローン控除の恩恵は続くこととなりました。

10年固定などの比較的短期の固定期間の住宅ローンは年間を通じて長期金利にかかわらず低金利を維持する傾向がありましたが、2021年11月からは潮目が変わっており上昇傾向にあります。

10年固定金利については長期金利が上昇しても、据え置きする可能性がありますが、最近は上昇傾向にありますので油断はできません。10年固定だけで審査を通している人は後述の変動金利でも通すことをお勧めします。(特に３月実行予定の人)

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米長期金利が上昇しても住宅ローンの変動金利が上がらない理由

変動金利は日銀が民間金融機関に融資するときの政策金利の影響を受けると言われます。長期金利は市場の投資家によって債券がいくらで取引されるかによって日々変動していますが、日銀の政策金利は、文字通り日本銀行が政策として決める金利です。

政策金利とは中央銀行が民間銀行に融資するときの金利であり、景気後退時には政策金利を下げ、好景気時には政策金利を上げます。グラフはリーマンショックから直近までの日米政策金利の動向です。

リーマンショックから直近までの日米政策金利の動向

リーマンショックで日米ともに政策金利を引き下げゼロ金利政策を開始しました。その後米国では景気が回復し2016年から金利を上げましたが、日本は金利を上げられず2016年にはマイナス金利政策に突入しています。

直近の2022年1月の日銀会合では現在の金融緩和政策（短期金利マイナス0.1%、長期金利0％）を継続するとの方針を決定しています。

そのため、長期金利が上昇しても住宅ローンの変動金利については、当分の間は上昇することは無いと予想しています。

変動金利の予想とお勧め住宅ローン

日本についてはまだ利上げするような状況にはありません。そのため変動金利については当分は横ばいでしょう。

令和4年度の税制改正によって住宅ローン控除の控除率が0.7％に引下げられたため、低金利の変動金利と10年固定にはメリットがあります。ただし10年固定は上昇傾向に入っているのため、今は変動金利の方が安定しています。

三菱UFJ銀行は7大疾病保障（3大疾病保障充実タイプ）は対象疾病で1日の入院でもローンがゼロ円となります。1日入院でゼロ円になる団信は他行にはないもので、医療現場を知る医療関係者に人気（加入できるのは満50歳まで）です。

ただし金利に0.3%上乗せとなりますが、住宅ローン控除で当初の13年は実質的な負担はゼロに近くなります。0.7％の住宅ローン控除とセットで使うとお得です。

さらに女性には出産による金利軽減があるので、女性や夫婦ペアローンにする人にもおすすめです。

なお、PayPay銀行などは変動金利が低金利なのですが、5年ルールと125％ルールの適用がありません（あまり知られていない）のであまりお勧めしません。見た目の金利だけで判断すると失敗するのでよく吟味して決めましょう。

長期金利とフラット３５金利が連動する仕組み（おまけ）

そしてフラット３５の金利がどうやって決まっているのか？について、５分ほどのYouTube動画にしました。動画での図と言葉での解説が理解しやすいと思います。

機構債の表面利率から翌月のフラット35金利が予想できる|youtubeへ

「買取型」は住宅金融支援機構が金利を決める

フラット３５の「買取型」は、住宅金融支援機構が金融機関からフラット３５の債権を買い取って証券化し、機関投資家に債券市場を通じて「機構債」という形で販売するという仕組みになっています。

フラット３５買取型の仕組み

マーケットの投資家は国債のような安全資産として機構債を購入しているので、機構債の表面利率は、それを発表する時点の長期金利＝国債の利回りとほぼ連動するのです。

そして、住宅金融支援機構は国の機関なのでほぼ固定した経費を上乗せしてわたしたちに貸すフラット３５の金利を決めます。

融資のときに窓口になるのは民間金融機関ですが、その債権を買い取り、最終的に債権者となるのは住宅金融支援機構ですから、フラット３５の金利を決めるのは住宅金融支援機構なのですね。

「保証型」は民間金融機関が金利を決める

フラット３５の「保証型」は民間金融機関が貸す住宅ローンの債権を住宅金融支援機構が保証するという仕組みになっています。

フラット３５保証型の仕組み

上図のように、買取型と同じく金融マーケットから資金を集めていますが、住宅ローンの債権者は民間金融機関のままです。つまり、金融機関は住宅金融支援機構に保証料を払ったうえで儲けが出るようにフラット３５の金利を決めているのです。

そのため、保証型のフラット３５は取り扱う金融機関の裁量によって決められるということです。

以上、千日のブログでした。

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