千日のブログ 家と住宅ローンのはてな?に答える

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マイナス金利で住宅ローンはどうなるか?分かりやすく解説します

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日銀のマイナス金利導入で長期金利が史上初のマイナスになる異常事態

どうも千日です。日銀のマイナス金利導入で長期金利までマイナスだけど、要するに住宅ローンの金利は今後どうなるのか?不安ですよね。出来るだけわかりやすく解説したいと思います。
 
まず、現在の状況をざっと箇条書きしてみました。
 
  • 世界経済の先行きに対する不透明感は強く、株安・円高・金利低下の流れは長引く可能性があるというマーケットの予想。
  • 国債を高値で購入して損は出たとしても、株を保有して大きな損を出すよりはましという一般投資家は国債の買いに走る。
  • そして2月9日には長期金利史上初マイナスとなって。円高も進んで11日には一時、1ドル110円台に突入。
  • 2016年3月の主要6行の借り換え申し込み件数は2万3千600件で前年同月比3.6倍に増加。
  • 2016年6月24日に英国のEU離脱ショックにより一時は1ドル99円台に円が高騰。
  • 2016年9月21日の金融政策決定会合で、長期金利を0%程度に操作する新たな目標を決定。
 
審査の期間を考慮すると、そろそろ住宅ローンをどうするかという決断を迫られている人のために、このブログでは、以下の3つを柱として解説していきます。
  1. 住宅ローンの変動金利と固定金利がどうやって決まるのか
  2. 日銀のマイナス金利導入で長期金利が低下した理由
  3. 今後の住宅ローンの金利動向
 
では始めますね。
 
 

1.変動金利と固定金利では指標となる金利の種類が違う

報道では日銀のマイナス金利導入から長期金利が連日最低を更新というニュースで持ち切りです。
長期金利ということは、住宅ローンも長期だからローンの金利が下がるってこと?
ニュースで報じられる長期金利とは住宅ローンの金利ではありません。債券、特に長期国債(満期までの期間が10年弱のもの)の値動きに伴う、実質的な金利を言うんです。
 
早い話がニュースで『下がった!また下がった!』と騒いでいるのは、10年国債の金利の動向であって、住宅ローンの金利とイコールじゃないんです。
 
しかし、住宅ローンに影響するのは確かです。ただし、住宅ローンの金利タイプ、つまり変動金利と固定金利では影響の仕方が違います
 
住宅ローンの金利を変動にするか、固定にするか、重要な決断をするにあたっては、そこのところをちゃんと理解しておきたいですね。
 
 

マイナス金利で変動金利が下がるのは銀行間で住宅ローンの争奪戦が激化するから

変動金利は『短期プライムレート』に連動します。
 
『短期プライムレート』はどうやって決まるかというと、銀行間で資金を融通するときに指標となる『市中金利』に連動します。
 
そして、『市中金利』はどうやって決まるかというと、日本銀行(日銀)が金融機関(銀行)にお金を貸すときに設定している『政策金利』によって決まります。
 
マイナス金利といっても、日銀が銀行に融資する金利=政策金利がマイナスになったのじゃありません。銀行が日銀に預けている預金の金利がマイナスになったのです。
 
住宅ローンの変動金利に直接的に影響するような金利の変動があったわけではないんですね。影響があるとすれば、それは間接的な影響です。
 

マイナス金利とは、日銀が描いた絵

マイナス金利とは、銀行が今まで日銀に預けてい余剰資金に逆に利息を払わせることです。銀行は自分が預けている預金に利息を払うなんて嫌ですから、日銀に預けた預金を引き落とす。その資金は投資や融資に向けられて、経済を刺激するだろう。
 
これが日銀の描いた絵です。つまり、銀行から引き落とした資金は住宅ローンにも向けられるはずであり、銀行間の住宅ローン争奪戦を激化させるだろう、ということです。
 
住宅ローンでは、やはり金利の安さがポイントですから競争が激化することによって金利はさらに下がるといわれてます。
 
すでにネット銀行や信託銀行を中心に10年固定金利は歴史的な低水準ですね。住友信託銀行の10年固定金利は0.45%です(2016年12月)。
 
 

マイナス金利で固定金利が下がるのは、固定金利が長期金利と連動しているから

住宅ローンの変動金利が日銀の政策金利によって決まるのに対して、固定金利は長期金利によって決まるんです。
 
長期金利はその時点の金融政策の影響も受けますが、それとは別の次元で、長期資金の需要・供給の市場メカニズムの中で決まるという色合いが強いです。
 
将来の物価変動(インフレ、デフレ)や将来の短期金利の推移(やこれに大きな影響を及ぼす将来の金融政策)などについての予想がダイレクトに金利に反映されます。
 
  • 変動金利は日銀の政策で上下する
  • 固定金利は市場の動向で上下する

 

こういうことです。決まり方が全然ちがうんです。 

しかし、日銀のマイナス金利が導入されてから、長期金利は大幅に下落しました。

なんで?長期金利は政策によって上下しないんでしょ?

と思いますよね、その疑問はもっともです。そのからくりは次の章で詳しく説明します。ここでは、マイナス金利の導入が固定金利にどのくらい影響したかという話に集中しますね。 

10年国債金利の推移グラフ

財務省発表 10年国債の金利推移グラフ

国債金利情報 : 財務省

連日報道されている長期金利の下落幅は劇的です。上のグラフのようにガクンと下がりました。

日銀の発表直前は0.2%で推移してたのが2016年2月5日には一時0.035%まで下落しました。その後基本的にマイナス0.1%前後で推移しています。

では住宅ローンの固定金利はどれ位下がったでしょうか。

  • 2016年1月のフラット35の金利は1.27%
  • 2016年2月のフラット35の金利は1.21%
  • 2016年3月及び4月のフラット35全期間固定型1.02%
  • 2016年5月のフラット35全期間固定型0.96%
  • 2016年6月のフラット35全期間固定型0.99%
  • 2016年7月のフラット35全期間固定型0.93%
  • 2016年8月のフラット35全期間固定型0.9%
  • 2016年9月のフラット35全期間固定型1.02%
  • 2016年10月のフラット35全期間固定型1.06%
  • 2016年11月のフラット35全期間固定型1.03%
  • 2016年12月のフラット35全期間固定型1.10%

 

両者を比べると長期金利と比較して住宅ローンの固定金利の下がり方は緩やかですね。固定金利は長期金利を指標にしますが、粗利で赤字になる設定にはしないということです。

国債にしても、銀行は長期金利が大幅下落する前に大量購入してます。(それで下がったんです)なので今の水準で既に購入はしていないでしょう。というよりもう利回りが低すぎて買えません。

このようなマイナス金利の副作用に対して日銀が打った手が長期金利を0%程度に誘導する『金利操作付き、質的・量的金融緩和政策』なんです。

 

2.長期金利が下がった理由は国債の価格が上がったから

国債の価格と長期金利の関係は逆方向に動きます。
 
つまり
 
  • 債券の価格が上昇すると長期金利は下落する
  • 債券の価格が下落すると長期金利は上昇する
 
こういうことです。今回の長期金利の下落は国債価格の上昇によるものだというのが、千日の考えです。
 
ここで言う金利とは利回りを言います。投資した元本に対して投資の成果として得られる利益が年に何パーセントかという割合です。
 
例を挙げて説明します。
 
前提
  • 10年国債
  • 額面金額100円
  • 券面利率2.0%
国債の相場が100円の場合
毎年2円の利息が貰えますね。10年後の満期には100円の元本が返ってきます。
 
100円投資して毎年2円の利益ですから、運用利回りは年2%です。
 
国債の相場が95円の場合
額面100円の国債が95円に値下がりしている時に買えば、毎年2円の利息を貰える上に満期で額面どおり100円で償還されます。購入価格との差額である5円が値上り(キャピタルゲイン)として手に入ります。
 
95円投資して毎年2.5円の利益ですから、2.5÷95で運用利回りは2.6%です。
 
国債の相場が105円の場合
額面100円の国債が105円に値上がりしている時に買えば、毎年2円の利息を貰えますけど、満期で返って来るのは額面の100円だけです。購入価格との差額であるマイナス5円を値下がり(キャピタルロス)として被ることになります。
 
105円投資して毎年1.5円の利益ですから、1.5÷105で運用利回りは1.4%です。
 
債券の価格と利回りは逆方向に動くことが分かりますよね。
 
  • 価格95円の利回りは2.6%
  • 価格100円の利回りは2%
  • 価格105円の利回りは1.4%
 
 

マイナス金利で銀行の余剰資金が国債に流れて国債の価格を押し上げた

日銀のマイナス金利発表によって今迄銀行が日銀に預けていた預金に銀行が利息を払わなければならなくなりました。
 
銀行は当然日銀から預金を引き出します。ではお金をどうします?金庫に保管しておきますか?
 
そんな勿体無いことはしません。
 
銀行のビジネスは金利で儲けるビジネスです。現金をそのまま置いておくというのはロスなんですよ。
 
  • 何か利息の付く投資
  • 日銀なみに安全な投資
  • すぐに投資できる銘柄
 
そういう投資先として『とりあえず』日銀から引き揚げてきた資金を国債の購入に充てたんです。これはいわば脊髄反射的な反応です。
 
全ての銀行がこぞって国債の購入に走れば、当然国債の価格は上がりますよね。国債価格の上昇は?前述のように長期金利の下落という訳です。
 
今回の長期金利の下落は、金利そのものの動きというよりも、銀行が一時に国債の購入に殺到したことによる国債価格の上昇を反映したものだという事です。
 
そして一般投資家がそれに追従し、海外の投資家も安全資産として買いに走り、史上初のマイナスという異常事態を引き起こしています。
 

3.今後の住宅ローンの金利動向

では、これからの住宅ローン金利の動向について、考えてみたいと思います。ここで述べることは、執筆時点の情報に基づく、あくまで千日個人の見解であることを踏まえて読んでくださいね。
 

変動金利の今後について

前述しましたが、マイナス金利政策と変動金利には直接の因果関係はありません。ただ今回のことで言えることは、日銀がかなり思い切った施策を採ってきたということです。
 
変動金利は政策金利の影響を受けますので、日銀が思い切った利上げに踏み切れば、その6か月後にはローン金利が上がることになります(ただし元の金利の1.25倍が上限です)。
 
現在、ほとんどタダのような金利になっていますが、現在の金利水準でカツカツの返済計画を立てるのではなく、余裕をもった返済計画を立てる必要があるでしょう。
 
なお変動金利の金利上昇には5年ルールと1.25倍ルールがあります。詳しくは関連記事をどうぞ。
  • 金利上昇しても5年は元利均等返済額を変えない
  • 金利上昇しても一度に上げる金利の上限は元の1.25倍まで
 

固定金利の今後について

長期金利の歴史的な下落は一時的に銀行が国債の買いに走っただけだとするなら、日銀の金利操作政策によって、今後は緩やかにもとに戻っていくでしょう。
 
今回報道されている長期金利の下落は、銀行という巨額の資金を持った一部の企業が金利の指標となる債券を一斉に購入したことで、相場に異常な変動をもたらしたことによるものです。
 
日銀のマイナス金利政策と金利操作政策が当たれば、いったん国債に集中した資金は徐々に市中に流れていきます。経済がデフレを脱却すれば、金利は上昇します。
 
マイナス金利のショックで一時的に国債に資金が集中し、長期金利を下げている今が固定金利の底かもしれません。
 
更新情報 
  • 2016年4月1日に金利情報を更新しました
  • 2016年4月6日に借り換え申し込み件数の増加を更新しました
  • 2016年5月2日に金利の情報を更新しました
  • 2016年6月1日に金利の情報を更新しました
  • 2016年7月29日に金利の情報を更新しました
  • 2016年9月1日に金利の情報を更新しました
  • 2016年11月1日に金利の情報を更新しました
  • 2016年11月30日に金利の情報を更新しました

以上、千日のブログでした。

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