千日のブログ 家と住宅ローンのはてな?に答える

千日のブログは住宅ローンの金利予測と最新ニュース、不動産の購入マニュアルとして多くの方にご支持いただいています。他にも色々雑多なようで一本芯の通ったエントリーを心がけてます。それは家族とホームです。ダイヤモンド社のザイ・オンラインで「千日の住宅ローンの正しい選び方」も連載中!

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住宅ローンの金利引下げ交渉のコツ~自分の適用金利を電話1本で下げる方法を教えます

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ローン金利交渉は『下げてくれないと他行に借り換えます』と言うだけ

どうも千日です。住宅ローンの金利の交渉って簡単ですよ。

他行への借り換えを検討しているので、金利を見直していただけませんか?

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と、にこやかにお願いするだけです。

行内で検討致しますので少々お待ち下さい。

となり数日後、利下げの案を銀行から提示されます。メールは証拠が拡散するので、全て電話でのやり取りです。

利率の引き下げ例が拡散すると収拾がつかなくなるからです。

たまーに個人ブログで『ウン百万も得した』とか書いてるのは『証拠』が不十分なんです。しかも最後の方で特定の金融機関とか『一括審査サービス』とかを勧めて来ます。

今回、千日が書くのは住宅ローンの疑問は千日のブログに聞いてみよう~親愛なる読者様へ - 千日のブログ 家と住宅ローンのはてな?に答えるで千日に寄せられたご相談の実例です。

目次

電話しただけで0.9%金利が下がったNさん

電話がベストなんです。土日は受け付けてませんし。平日銀行に行かなきゃいけないと思うから、みんな二の足を踏むんですよね。

交渉は電話だけで可能です。住所、氏名、電話番号、生年月日などで本人確認して交渉がスタートします。

下表は13年前に10年固定金利で住宅ローンを組んだ、ご相談者(仮にNさんとします)の更新の金利条件です。

  • ローン残高 1,500万円
  • 残存期間 20年

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ちょっと高すぎるのでFPの友人からも他行に乗り換えるよう勧められた。借り換えを検討している。

すると、『これを機会に金利を見直したい』と言われ、後日電話で一律0.9%引き下げる利下げ案が提示されました。

0.9%と言われてもピンと来ないと思います。住宅ローンは量と質の両面から検討するのがセオリーです。

  • とは元利均等返済額です。
  • とは金利変動リスクです。

千日のブログが住宅ローンのご質問にお答えする時のポリシーです。よろしければ、こちらも合わせてお読みくださいね。

 

金利が0.9%下がると幾らの利息が減るのか?

金利だけでは量も質も判断できません。まず量について見てみましょう。 0.9%優遇されることで残り20年の元利均等返済額の総額がどうなったかです。

  • ローン残高 1,500万円
  • 残存期間 20年

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一番有利なのは10年固定金利タイプで、約160万円の利息支払いが少なく済むんですね。

凄いです。

銀行に一番効いたセリフは『銀行を乗り換え(借換え)ようかな?』です。

 

実際に借り換えたら更に幾ら利息が減るか?

では実際に借り換えたらどれだけ安くなるのでしょうか?

値引き後の金利と三菱東京UFJ銀行の11月の金利で比較してみます。同行では今3年固定と10年固定でキャンペーン中ですのでそれらと比較してみます。

  • ローン残高 1,500万円
  • 残存期間 20年

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3年固定や10年固定よりも変動金利で如実な差が出ました。元々、この銀行は当初固定型に力を入れているので変動は不利なんです。

先ほどの金利の値引きで一番有利だった10年固定では、更に92万円の開きがありますよね。

 

実際に借り換えるにはお金も労力もかかる

もちろん借換には費用がかかります。

下記は、ローン残高と年数別の借換費用の早見表です。

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住宅ローンを変動から固定に借り換えるなら?使いやすい借換コストと利率の早見表 - 千日のブログ 家と住宅ローンのはてな?に答える

元本15百万円で残年数が20年の借換に必要な費用は約37万円です。

ということは、借り換え費用がかかっても借り換えた方がお得という事です。

ちなみに、上の表は残存保証料が返金される前提です。これが返金されないケースでは、ローン残高の2%を足して下さい。保証料の詳しい計算はこちらをご一読下さいね。 

更に借り換えにはお金だけでなく『労力』がかかります。一度住宅ローンを借りた事のある人ならわかると思います。

面倒なんですよね〜。

ですから借り換えずにどこまで銀行が金利を下げてくれるか、上記の数字を示して、銀行に値引きを要求するのも良いですね。

しかし、銀行も借り換えればこちらに借換費用がかかる上にかなり面倒という事がわかってますから、他行と同じ条件まで下がる事はありません

 

金利引き下げ交渉の3つのポイント

この実例から分かる重要な交渉のヒントが3つあります。

  • 平日に銀行まで行かなくても電話だけで交渉を進められる。
  • 明確な数字を示さないと、銀行に有利な条件しか出して来ない。
  • 借り換えが面倒でも、安くなるなら借り換える明確な意思を示す。

 

たった1本の電話から始まる

電話をかけるだけですから、仕事を休む必要はありません。

特に一回目の電話はこちらの要件を伝え、本人確認するだけの時間ですから、長くても15分程度でしょう。

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借り換えた場合のシミュレーションをしておく~量的な条件

また、Nさんのケースは「借り換えたい」と言っただけで簡単に下げて来ましたが、それはそれだけ従来の利息が高かったということです。

少し微妙な場合だと、実際に数字で『他行に借り換えた方が〇〇円返済が安くなるから、費用がかかっても借り換えようと思っている』という事を伝える必要があります。

  • 借換えコスト<借換えによる返済減

銀行のホームページにあるシミュレーションで、実際に幾ら元利均等返済が減るかを把握しておき、その総額が借り換え費用を上回る事が条件です。

実際に借り換えを検討している銀行で仮審査を通しておき、新旧両方の銀行から借り換えにかかる費用の実費見積りを聞いておくと間違いないです。

それはちょっと聞きにくい、という場合は上記の早見表を利用して下さい。司法書士の報酬や返金される保証料によって変動があるので、あくまで目安です。

 

金利を下げないと借り換える意思を行動で示す~質的な対応

ただ高いから安くしてほしいという事ではなく、安くしないと他行に借り換える構えがある事をちゃんと言葉で伝える必要があります。

ですから、

  • 借り換える金融機関の仮審査を通しておく。
  • 借り換えにかかる費用の見積もり(手数料や返還される保証料)を問い合わせる。

なお、仮審査を通したからといって必ず本審査にしなければならないという事はありません。

また本審査に通ったからと言って必ず借換えなければならないという事もありません。違約金もありません。

いつでもストップがきくのに、やってないと「借換えるのは面倒くさいな」という本音を見透かされますよ。

信用情報を照会すれば、実際に他行で審査を受けているか、他行の照会履歴で分かるようになってます。

 

これを機に定年までの繰上げ返済も視野に入れよう

金利変動リスクという質の面に幾らお金を配分するかという事を考えます。

つまり、変動金利に対して固定金利がどれだけ高いかを見ていきます。

  • ローン残高 1,500万円
  • 残存期間 20年

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元利均等返済額が最も安いのは変動金利です。当然の事ながら金利の変動リスクがあるからですね。

高い理由は金利変動を固定するための費用と考えます。

  • 3年固定するとプラス50万6千円
  • 10年固定するとプラス25万円8千円
  • 20年固定するとプラス59万8千円

3年固定よりも10年固定の方がお得ですよね。少し悩むのは10年固定と20年固定です。1年あたりの費用は僅かに10年固定の方が割安ですが、ほぼ同じ…

私なら10年固定にしておきます。

多くの人は定年よりも長い住宅ローンを組んでいます。実際には当初の年数よりも早く繰上げ返済するんですよ。

また、後半であれば元本も少なくなっていますから、金利上昇による利息の増加も低く抑えられます。

定年までに15年であれば、5年分の繰上げ返済資金を貯蓄しておきます。出来れば退職金には手を付けずに完済したいですね。

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まとめ

いかがでしたでしょうか。本当にどうって事ないんです。

こちらから量的な根拠を示さなくても、今回の例のように明らかであればアッサリ引き下げに応じてくれます。

さらにこちらから、量的な根拠と希望の率を提示し、かつ下げなければ他行に乗り換える意思を行動で示せば更に低くまで下げられるという訳ですね。

住宅ローンは長いですから、たとえ0.1%の金利であっても10万円以上の差が生じます。

まずはシミュレーションしてみて、もし今借り換えたら、幾ら返済額が減るのか確認してみてはいかがでしょうか。

続報 さらに利下げに成功しましたが…

以上、千日のブログでした。

《あとがき》

この記事は、読者様からの質問への回答と情報提供に基づいて執筆致したました。千日のブログでは、随時、質問やお題を募集しています。

住宅ローンや物件選びについてはメールでの質問(無料)も受け付けてます。お答えした内容は今回のように、個人を特定出来ない形で記事にすることがあります。
住宅ローンの疑問は千日のブログに聞いてみよう~親愛なる読者様へ - 千日のブログ 家と住宅ローンのはてな?に答える

住宅ローンの金利交渉については、基本的に銀行と利用者のサシの話になりますので、なかなかノウハウが共有されにくいんです。

読者様からのご相談をお待ちしています。

2016年11月27日

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